Afgørelse

Krav om erstatning begrundet i påstand om, at pengeinstitut ændrede vilkår for finansiering af en andelsbolig i løbet af et igangværende finansieringsforløb. Spørgsmål om det var aftalt, hvornår en midlertidig kredit skulle indfries, og om et sommerhus skulle sælges som en del af finansieringen.

Sagsnummer:	672/2023
Dato:	30-08-2024
Ankenævn:	Henrik Waaben, Jimmy Bak, Mette Lindekvist Højsgaard, Rolf Høymann Olsen og Anna Marie Schou Ringive.
Klageemne:	Rådgivning - låneoptagelse m.v. Udlån - indfrielse
Ledetekst:	Krav om erstatning begrundet i påstand om, at pengeinstitut ændrede vilkår for finansiering af en andelsbolig i løbet af et igangværende finansieringsforløb. Spørgsmål om det var aftalt, hvornår en midlertidig kredit skulle indfries, og om et sommerhus skulle sælges som en del af finansieringen.
Indklagede:	Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i påstand om, at Nordea Danmark ændrede vilkår for finansiering af andelsbolig i løbet af et igangværende finansieringsforløb. Spørgsmål om det var aftalt, hvornår en midlertidig kredit skulle indfries, og om et sommerhus skulle sælges som en del af finansieringen.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Danmark.

Klageren og hans ægtefælle, H, ejede en andelsbolig, en ejerlejlighed, som de udlejede, og et sommerhus.

I august 2021 kontaktede klageren banken med henblik på, at banken skulle finansiere, at han og H købte en ny og større andelsbolig før, at de havde solgt deres eksisterende andelsbolig.

Banken har oplyst, at der pågik mange drøftelser over telefonen og pr. mail vedrørende klagerens køb af andelsboligen og kreditgodkendelsen af andelsboligkøbet som helhed. Oprindeligt fik klageren afslag af sin bankrådgiver, men klageren tog herefter direkte kontakt til den daværende filialdirektør og blev stillet i udsigt, at han og H kunne gå videre med sagen, hvis aftale om salg af andelsbolig og køb af andelsbolig blev underskrevet samme dag.

I en mail af 4. august 2021 til klageren anførte banken blandt andet:

”…

Blot så vi er enige om præmissen: I ønsker at købe den nye andelsbolig på 205 kvm., og sælge jeres nuværende på [navn på gade]. Herudover skal, for at casen kan lade sig gøre, sælge enten [ejerlejligheden] eller [sommerhuset].

Har I allerede taget stilling til, hvilken I ønsker at sælge?

…”

I et svar samme dag til banken anførte klageren blandt andet:

”Den præmis vi ønskede at forfølge var at få klarlagt værdierne på vores eksisterende ejendomme for netop at se om den (øgede) friværdi kunne retfærdiggøre at vi beholder disse og optager en større finansiering. At frasælge hverken [ejerlejligheden] eller [sommerhuset] er ikke en model vi har lyst til at forfølge for at kunne overtage den større andelslejlighed. Jeg forstod umiddelbart på [filialdirektøren] at vi kunne igangsætte [ejendomsmægler] for vurderingerne her og se om casen, så kunne hænge sammen. Kunne jeg ikke bede Jer aligne internt her ift præmis?

…”

I en senere mail af 4. august 2021 til klageren anførte banken:

”Ok, så er jeg gået skævt af den. Jeg havde indtrykket af, at I ønskede at frasælge den ene ejendom. Anyway, så har jeg kigget overordnet på den nye model.

Med de nye værdier, så tænker jeg jo umiddelbart godt det kan lade sig gøre (med forudsætning af at jeg ikke endnu kender de endelige tal på den nye andelsbolig). Måden vi kommer til at gøre det på er, at det bliver et køb efter salg. Det vil sige, at I skal have en underskrift på jeres nuværende andelsbolig, før I må underskrive den nye, når den kommer til salg.

Når de nøjagtige tal på andelsboligen kommer, vil jeg gerne endeligt indstille det til min kreditafdeling, som i sidste ende skal godkende det. Hvornår forventer du, at du modtager informationen og kan sende det til mig?

…”

I en mail af 21. oktober 2021 til banken anførte klageren:

”[H] og jeg har truffet beslutning om at vi sætter sommerhuset til salg for at kunne fokusere mere på at rejse udenlands og vil anvende [ejendomsmægler], som kom med kredit vurderingen til os for nylig.

Jeg har talt med [ejendomsmægler] her til morgen og hun mener at DKK 6mill. er realistisk og ikke for højt sat. Timing er at der tages billeder allerede i næste uge og processen kører derfra.

Nu har vi jo god tid ift at overtagelse af den større lejlighed, som først skal ske 1. april, så min forventning er at vi har det solgt sommerhuset inden da. Hvis det dog mod forventning skulle tage længere tid end det, er det så stadig et krav fra Jeres side at vores egen andelsbolig skal være solgt for at kunne overtage den større lejlighed, når nu sommerhuset ligger til salg på markedet ?

…”

I en mail af 22. oktober 2021 til klageren anførte banken:

”Tak for din mail. Ok, det er naturligvis en stor beslutning, men jeg forstår jeres prioritering. Sommerhusmarkedet er heldigvis stadig godt, så jeg er sikker på, at I og [ejendomsmægler] finder en god køber.

Som udgangspunkt vil det altid være et krav, men vi kan i nogle tilfælde afvige på punktet. Jeres case lyder god, men jeg har behov for at vide, hvad I finder ud af med sælger, før jeg endeligt kan tage stilling til, om I behøver at have en signatur på salg, før I kan skrive under på købet.

…”

I en mail af 15. november 2021 til klageren anførte banken:

”Spændende at sommerhuset er kommet på markedet. Sommerhuset er nøglen til, om I kan underskrive før I har solgt andelsboligen. Situationen er på papiret den samme, som den var før i satte sommerhuset til salg, da det endnu ikke er solgt.

Hvis I får solgt sommerhuset, og vi modtager endelig handel, kan I skrive under før I har solgt andelsboligen. Hvis ikke, så er vi i samme situation som sidst, hvor I kan skrive under samme dag som I skriver under på salget.”

Den 2. december 2021 indgik klageren og H en overdragelsesaftale om salg af deres andelsbolig, og den 8. december 2021 forelå der en endelig overdragelsesaftale om deres køb af den nye andelsbolig. Overtagelsesdagen for begge andelsboliger var den 1. april 2022.

I en mail af 10. december 2021 til klageren anførte banken blandt andet:

”…

I forhold til den endelige godkendelse, så skal vi tænke ind i finansiering. Min kreditafdeling vil gå med på sagen, såfremt at du og [H] lægger i alt minimum 1.425.000 kr. i udbetaling på lejligheden.

Jeg er med på, at I naturligvis ikke kan gøre dette, før jeres sommerhus er solgt, så indtil da lægger jeg gerne disse penge ud for jer.”

I en mail af 10. december 2021 til banken anførte klageren:

”OK – mange tak for bekræftelse her.

Og bare så jeg forstår, så optages her et midlertidigt lån på de DKK 1.425.000,- , som vi skal servicere, indtil vi har solgt sommerhuset ?”

I en senere mail af 10. december 2021 til banken anførte klageren:

”…

Siger du at når sommerhuset er solgt – så skal vi stadig stille med ca. 40% i sikkerhed for andelsboligen, på trods af at vi har en lejlighed med en friværdi på ca. DKK 4m og vi på det tidspunkt også vil have rede kontanter på DKK 2m derudover – samt vores gode lønninger?

Det forstår jeg desværre ikke – det må du gerne uddybe, om jeg har forstået det rigtigt.”

I en mail samme dag til klageren anførte banken:

”Yes, 1.425.000 i udbetaling er kravet. For at gøre dig en smule klogere på dette, kan jeg sige, at det handler om jeres månedlige rådighedsbeløb. Det er rigtig fint, som det er i dag, og det giver ikke anledning til nogen bekymring.

Dog er det lovkrav, at vi kigger ind i, hvordan boligydelsen påvirkes, hvis renten stiger til 4% på variabelt forrentet lån i både andelsboligforeningen samt på banklån. Jeres andelsboligforening har 100% variabelt forrentet lån og har en meget stor gæld. Når vi stresser udgiften til lån og boligafgift vil jeres rådighedsbeløb ikke være tilfredsstillende ift. krav fra Finanstilsynet, og af den årsag er de 40% kravet til udbetaling for at vi kan afvige fra kravet.

I en mail af 14. december 2021 til klageren anførte banken blandt andet:

”Tak for din mail. Jeg forstår dit synspunkt. Dog har det hele tiden været budskabet fra både mig og [filialdirektør], at det er en meget svær case, som i sidste ende skal forbi vores kreditafdeling, som endeligt skal godkende det. Du skrev til mig, at sommerhuset var sat til salg, og det hjalp enormt meget på sagen, og derfor var jeg muligvis ikke lige så forsigtig med mine budskaber til dig ift. sagen. Men det har fortsat stadig været med forbehold for en endelig kreditgodkendelse, hvilket du har ytret forståelse for. Feedbacken på sagen var, at de 40% var et krav.

…”

Banken har oplyst, at den herefter ydede klageren og H en midlertidig kredit på 1.425.000 kr. over deres boligskiftkonto oprettet i forbindelse med køb af andelsboligen som en mellemfinansiering, indtil sommerhuset var solgt. Provenuet ved salg af parrets eksisterende andelsbolig nedbragte den midlertidige kredit til omkring 1 mio. kr.

Klageren har bestridt, at der var en sammenhæng mellem løbetiden for mellemfinansieringen og salg af sommerhuset.

Banken har oplyst, at den i august 2022 på et telefonmøde med klageren drøftede salget af sommerhuset, og banken henstillede, at klageren snarest muligt fik solgt sommerhuset med henblik på at betale den midlertidige kredit på boligskiftkontoen, og indfri et lån i sommerhuset. Banken opfordrede klageren til at sælge sommerhuset senest den 1. april 2023 – et år efter køb af andelslejligheden.

I en mail af 7. august 2022 til filialdirektøren i banken anførte klageren blandt andet:

”…

Beklager at skulle skrive til dig igen, men jeg tror desværre, at der er opstået en misforståelse i kommunikationen mellem [bankrådgiveren] og os, hvorfor vi har behov for din involvering.

Som bekendt er vi pr. april i år flyttet over i vores nye andelslejlighed og rigtig glade for det. Præmisen for overtagelsen var at vi skulle lægge kr. 1.425.000 kr. i udbetaling på lejligheden (40% krav i udbetaling), som er blevet lagt ud til os i et midlertidig lån (boligskiftelån) uden nærmere frist angivet hverken mundtligt eller på mail. Vi har allerede reduceret denne udbetaling med ca. kr. 420.000, og har hele tiden tænkt at det der var mest ligetil at indfri den resterende million, ifm et salg af sommerhuset.

Jeg taler så med [bankrådgiveren] i fredags på telefon ifm om diverse, hvor der så lidt tilfældigt i samtalen dukkede et par ting op, som jeg tænker må være en misforståelse, da det i så fald ville rykke ved den grundlæggende aftalte præmis.

[Bankrådgiveren] nævnte for det første, at vi må komme med udbetalingen inden april 2023, for så er der gået 12 måneder på boligskiftekontoen. Jeg er helt med på at boligskiftekontoen var midlertidig, men det er en ny oplysning for mig at vi har max. et år til at indfri dette lån, og jeg har intet på skrift omkring en deadline, men blot en email fra [bankrådgiveren] der skriver følgende om udbetalingen: ”Jeg er med på, at I naturligvis ikke kan gøre dette, før jeres sommerhus er solgt, så indtil da lægger jeg gerne disse penge ud for jer.” Vi er et stort spørgsmålstegn her og tænker ikke, at man/banken kan stille krav om det uden dokumentation?

Ikke nok med det nævnte [bankrådgiveren] for det andet, at vores eksisterende lån på sommerhuset på kr. 2.377.000 samtidig også skal indfries inden april 2023. Det efterlader et endnu større spørgsmålstegn hos os, da det er en ny oplysning for mig og en helt ny præmis der pludseligt dukker op ud af det blå ?

…”

Banken har oplyst, at filialdirektøren og banken herefter drøftede sagen over telefonen og aftalte, at klageren skulle bede ejendomsmægleren vurdere sagen ud fra tre scenarier.

I en mail af 10. august 2022 til klageren anførte ejendomsmægleren:

”… Jeg har efter bedste evne formuleret svar på de 3 scenarier, baseret på markedets nuværende og kommende ageren, samt hvad nærområdet har kunnet præstere indtil videre.

Scenarie 1 – sælges ”i dag”

Skal sommerhuset have nye ejere hurtigere end dette øjeblik, vil jeg mene at vi skal ned omkring de 4 mio. kr. Dette kom også til udtryk via det sidste par, som var og besøgte sommerhuset.

Scenarie 2 – Sælges inden for 2-3 måneder

Min anbefaling i dette scenarie er at prisjustere sommerhuset til 4,5 mio. kr. Dette er endnu et mærkbart og iøjefaldende fald i prisen, set med købernes øjne, som gerne skal skabe en bemærkelsesværdig aktivitet.

Scenarie 3 – Is i maven. Sælges inden for ca. 6 måneder

I dette sidste scenarie vil jeg mene at prisen skal ned under de 5 mio. kr. – Altså en pris der hedder 4.995.000 kr. eller evt. 4.950.000 kr. Hermed bryder vi 5-million-kroners-barrieren og ser prismæssigt markant mere attraktive ud.

Mine tanker på den kommende tid er desværre ikke voldsomt positive. Aktivitetsniveauet fra købernes side er meget lav, og der er få seriøse købere i markedet i øjeblikket. I mine øjne er der to muligheder at benytte sig af i øjeblikket, hvoraf den første er at tage prisjusteringen og blive attraktiv i markedet, mens den anden mulighed er at fastholde (mere eller mindre) prisen og så tage prisjusteringen i forhandlingen. Den første mulighed anbefales klart, da de fleste købere i dagens marked afholder sig fra at byde, hvis de mener prisen er for høj. Med tanke på at efteråret kommer snigende vil jeg rigtig gerne have jer ud af markedet inden for 2-2,5 måned!

Jeg håber at ovenstående er med til at skabe et fornuftigt indblik i det nuværende marked og de tilhørende muligheder. En eventuel løsning kunne være en kombi af scenarie 1 og 2.

…”

Klageren videresendte den ovenstående mail af 10. august 2022 til banken. I en mail af 18. august 2022 til banken oplyste han, at han og H havde sat prisen på sommerhuset ned til 4,3 mio. kr., det ville sige en kombination af scenarie 1 og 2.

I en mail af 30. august 2022 til banken anførte klageren:

”En kort status fra vores side samt en forespørgsel.

Vi har siden prisnedsættelsen for to uger siden oplevet en god aktivitet på sommerhuset; helt konkret har vi haft seks par til åbent hus (hvoraf to par pt diskuterer med deres bank); 3 fremvisninger samt endnu en fremvisning planlagt til på søndag; dertil et par der gerne ville indgå i en betinget købsaftale (betinget af salg af deres eget sommerhus).

Mægler forventer derfor med denne positive aktivitet at sommerhuset snart sælges.

I vente af et salg har vi dog et konkret spørgsmål til vores gældssætning, som vi forstår, at I anser som værende for høj. Vores spørgsmål er derfor hvad vores gæld konkret skal ned med for at den er inde[n] for rammerne?

Vi har jo pt mulighed for at reducere vores gæld af to veje hhv.:

Omkonvertere vores 1% fastforrentede lån på [ejerlejligheden] til et 5% lån og dermed reducere gæld denne vej med knap kr. 1mill. Overskuddet fra udlejningsindtægterne kan servicere den øgede rente

Indfri boligskiftekontoen hvor her pt udestår ca. kr. 1mill. med et familielån

Derfor, hvad betyder en nedbringelse af vores gæld med kr. +2mill samt en aftale med eksempelvis [udlejningsbureau] ift udlejning af sommerhuset, som en ekstra indtjeningskilde ift sagen her?

Udgangspunket er at vi sælger huset og afslutter sagen snarest muligt, men vi vil gerne have Jeres holdning til ovenstående, da vi jo heller ikke ønsker at tage en forhastet beslutning og være tvunget til at forære huset væk til en for lav pris. Det vil være rart for os at vide at der en plan B, som vi kunne eksekvere på nu og her, og som I mener kunne være acceptabelt.

Vi ser frem til at høre fra Jer.”

I en mail af 2. september 2022 til klageren svarede banken:

”Jeg er glad for at høre, at det har skabt aktivitet med jeres nye strategi på salget.

Ift. dit spørgsmål, så er det 1) et spørgsmål om gearing af jeres økonomi, og 2) bankens risikoappetit ved at I har flere ejendomme + en udlejningsejendom.

Det vil naturligvis [n]edbringe jeres samlede gæld ved det forslag, som du fremlægger. Dog vil det fortsat ikke være en tilfredsstillende løsning set fra et bankmæssigt perspektiv.”

Banken har oplyst, at klageren og H den 6. oktober 2022 accepterede et købstilbud på sommerhuset på 3,1 mio. kr. uden forudgående dialog med banken herom.

Den midlertidige kredit i banken blev efterfølgende indfriet.

Parternes påstande

Den 6. november 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale 900.000 kr.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken aldrig har haft nogen ret til at bede dem om at sælge sommerhuset. Der blev aldrig indgået nogen aftaler inden andelskøbsprocessen om i) at et salg af sommerhuset var en præmis, ii) at gælden skulle nedbringes for at overholde gearingsniveauer, iii) frister for overholdelse af indfrielse af boligskiftekontoen og iv) at et provenu for sommerhussalget skulle nedbringe boligskiftekontoen (jf. at andre løsningsmodeller ikke kunne accepteres).

Der foreligger ingen dokumentation eller mailkorrespondance, der tilsiger, at disse præmisser skulle være aftalt, jf. hans mail af 4. august 2021 til banken, hvori han anførte: ”At frasælge hverken [ejerlejligheden] eller [sommerhuset] er ikke en model vi har lyst til at forfølge for at kunne overtage den større andelslejlighed.”

Den eneste gældende præmis var et salg af eksisterende andelsbolig før køb af den nye og dyrere andelsbolig, jf. hans korrespondance med banken i august 2021. En yderligere mail af 4. august 2021 fra banken til ham understøttede, at et salg af sommerhuset ikke er nødvendigt, idet banken skrev: ”Ok, så er jeg gået skævt af den. Jeg havde indtrykket af, at I ønskede at frasælge den ene ejendom. Anyway, så har jeg kigget overordnet på den nye model. Med de nye værdier, så tænker jeg jo umiddelbart godt det kan lade sig gøre.”

Sommerhuset blev sat til salg, men dette var uafhængigt af andelskøbsprocessen på grund af de gode markedsvilkår for salg på det tidspunkt, og fordi de ønskede at rejse mere, som det fremgik af hans mail af 21. oktober 2021 til banken.

Meldingen/ultimatummet fra banken den 5. august 2022 kom på et tidspunkt, hvor verden stod i stor makroøkonomisk usikkerhed, renterne var steget dramatisk, og der var skærpede krav fra tilsynsmyndigheder i forhold til privatkunders gearing. I hans optik var dette bankens sande bevæggrund for at lægge et pres på ham og H til at få solgt sommerhuset, også understøttet af bankrådgiverens kommentar til ham den 5. august 2022, ”… det er ikke længere nok at indfri boligskiftekontoen, nu må gælden på sommerhuset også indfries for at nedbringe Jeres gearing”.

Både hans bankrådgiver og filialdirektøren fremsatte utvetydigt et ultimatum om salg af sommerhuset (med diverse andre betingelser i forhold til gæld og frister) for ikke at accelerere et salg af hans og H’s andre ejendomme (herunder deres hjem), og deres indsigelser og løsningsforslag blev alle afvist uden nogen konstruktiv dialog.

Dette skabte i alt væsentlighed en tvangssalgssituation med et betydeligt tab for ham og H, alt sammen på et fejlagtigt og mangelfuldt grundlag, som banken bør holdes erstatningsansvarlig for.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med bankens finansiering af klagerens andelsboligkøb. Banken har handlet i overensstemmelse med de aftaler, der blev indgået med klageren.

Klageren havde fra starten været bekendt med, at andelsboligkøbet kreditmæssigt var en vanskelig sag henset til klagerens samlede gæld i såvel den eksisterende andelsbolig, sommerhuset og udlejningsejendommen. Fra starten af forløbet gjorde banken det klart, at det var en forudsætning, at sommerhuset skulle sælges før, at banken kunne kreditgodkende klageren til købet af den nye og dyrere andelsbolig.

Dette blev ligeledes underbygget af, at klageren - på baggrund af bankens krav - i oktober 2021 satte sommerhuset til salg.

Banken tilbød ekstraordinært klageren en midlertidig kredit, indtil salget af sommerhuset faldt på plads, og der var for klageren ingen tvivl om, at der var tale om en midlertidig kredit, der skulle indfries inden for et rimeligt tidsperspektiv. Der henvises til klagerens mail af 10. december 2021, hvor klageren spurgte, om det er korrekt forstået, at der skulle optages ”et midlertidigt lån på de DKK 1.425.000 ,- som vi skal servicere, indtil vi har solgt sommerhuset”.

Som en konsekvens af parternes aftale om den midlertidige kredit rakte banken i august 2022 ud til klageren i forhold til salget af sommerhuset og henstillede til, at klageren solgte sommerhuset snarest muligt og senest 1. april 2023. Det afvises, at banken skulle have givet klageren et ultimativt krav herom eller opsagt den midlertidige kredit.

Banken opfordrede derimod klageren til at indhente vurderinger fra ejendomsmægleren i tre scenarier, men det var alene klagerens beslutning at acceptere købstilbuddet på 3,1 mio. kr. væsentlig under ejendomsmæglerens vurdering ved et ”strakssalg”. Klageren forelagde ikke købstilbuddet for banken.

Der er ingen årsagssammenhæng mellem klagerens krav om erstatning og bankens henstilling om salg af sommerhuset senest den 1. april 2023.

Det bestrides, at banken har påført klageren et erstatningsberettiget tab på 900.000 kr. svarende til forskellen mellem ejendomsmæglerens vurdering på 4 mio. kr. ved et ”strakssalg” og den salgspris, som klageren accepterede.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Nordea Danmark.

Klageren og hans ægtefælle, H, ejede en andelsbolig, en ejerlejlighed, som de udlejede, og et sommerhus.

I august 2021 kontaktede klageren banken med henblik på, at banken skulle finansiere, at han og H købte en ny og større andelsbolig før, at de havde solgt deres eksisterende andelsbolig.

I en mail af 4. august 2021 til klageren anførte banken, at klageren og H skulle have en underskrift på salg af deres nuværende andelsbolig, før de måtte underskrive køb af den nye andelsbolig. Endvidere anførte banken, at når de endelige tal på den nye andelsbolig kom, ville den endeligt indstille det til bankens kreditafdeling, som i sidste ende skulle godkende det.

I en mail af 21. oktober 2021 til banken oplyste klageren, at han og H havde truffet beslutning om, at de ville sætte sommerhuset til salg for at fokusere mere på at rejse udenlands.

I en mail af 10. december 2021 til klageren anførte banken, at bankens kreditafdeling ville gå med til sagen, såfremt han og H lagde minimum 1.425.000 kr. i udbetaling på lejligheden. Banken anførte endvidere, at den var med på, at dette ikke kunne lade sig gøre, før parrets sommerhus var solgt, så indtil da ville den gerne lægge disse penge ud for parret.

Banken ydede herefter klageren og H en midlertidig kredit på 1.425.000 kr. over deres boligskiftkonto oprettet i forbindelse med køb af andelsboligen som en mellemfinansiering. Provenuet ved salg af parrets eksisterende andelsbolig nedbragte den midlertidige kredit til omkring 1 mio. kr.

Klageren har anført, at banken i august 2022 over for klageren og H fremsatte et ultimatum om, at sommerhuset skulle være solgt, og at den midlertidige kredit skulle være indfriet inden den 1. april 2023. Han indhentede i henhold til aftale med banken herefter en vurdering af salgspriser på sommerhuset ved et strakssalg, ved et salg inden for to-tre måneder og ved et salg inden for ca. seks måneder.

Banken har anført, at den som en konsekvens af parternes aftale om den midlertidige kredit i august 2022 rakte ud til klageren i forhold til salget af sommerhuset og henstillede til, at klageren solgte sommerhuset snarest muligt og senest 1. april 2023. Banken har afvist, at den skulle have givet klageren et ultimativt krav herom eller opsagt den midlertidige kredit. Banken opfordrede derimod klageren til at indhente vurderinger fra ejendomsmægleren i tre scenarier, men det var alene klagerens beslutning den 6. oktober 2022 at acceptere købstilbuddet på 3,1 mio. kr., som var væsentligt under ejendomsmæglerens vurdering ved et ”strakssalg”. Klageren forelagde ikke købstilbuddet for banken.

Ankenævnet finder, at det ud fra den foreliggende mailkorrespondance mellem klageren og banken fra december 2021 må anses for godtgjort, at den midlertidige kredit blev ydet, indtil klageren og H havde solgt sommerhuset, jf. det i klagerens mail af 10. december 2021 til banken anførte: ”Og bare så jeg forstår, så optages her et midlertidigt lån på de DKK 1.425.000,- , som vi skal servicere, indtil vi har solgt sommerhuset ?”

Uanset at klageren og banken er uenige om, hvorvidt banken i august 2022 gav klageren og H et ultimatum om salg af sommerhuset og indfrielse af kreditten inden den 1. april 2023, finder Ankenævnet, at det alene var klagerens og H’s beslutning at acceptere et købstilbud på 3,1 mio. kr. i oktober 2022, idet købstilbuddet ifølge det oplyste ikke blev forelagt for banken. Ankenævnet finder som følge heraf ikke, at banken kan holdes ansvarlig for den af klageren og H accepterede salgspris på daværende tidspunkt, der lå væsentlig under ejendomsmæglerens vurdering ved et strakssalg.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt