Indsigelse om låneydelsens størrelse i forbindelse optagelse af andelsboligkredit. Skuffede forventninger. Disposition i tillid til oplysning.
| Sagsnummer: | 569/2025 |
| Dato: | 21-04-2026 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jonas Thestrup Nielsen, Majken Christoffersen, Rolf Høymann Olsen og Martin Hare Hansen. |
| Klageemne: |
Boligberegning
Udlån - ydelse |
| Ledetekst: | Indsigelse om låneydelsens størrelse i forbindelse optagelse af andelsboligkredit. Skuffede forventninger. Disposition i tillid til oplysning. |
| Indklagede: | Nykredit Bank / Spar Nord Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om låneydelsens størrelse i forbindelse med optagelse af andelsboligkredit. Skuffede forventninger. Disposition i tillid til oplysning.
Sagens omstændigheder
Nykredit Bank/Spar Nord Bank har oplyst, at banken den 9. juli 2024 kontaktede klageren på baggrund af klagerens henvendelse via bankens hjemmeside. Klageren ønskede en ny bankforbindelse i forbindelse med, at han ville opnå finansiering til at købe sin ægtefælles andel af deres fælles andelsbolig.
I løbet af juli 2024 indhentede banken økonomiske oplysninger om klageren og udarbejdede et tilbud om finansiering til indfrielse af klagerens bestående lån i pengeinstitut P.
Den 15. august 2024 holdt banken og klageren et møde, hvor klagerens økonomi og budget blev gennemgået. Af bankens mødereferat fremgår blandt andet, at banken tilbød klageren en andelsboligkredit.
Banken har oplyst, at klageren den 13. december 2024 meddelte banken, at han havde indgået aftale med sin ægtefælle om køb af hendes andel af deres fælles andelsbolig, hvorfor han var klar til at gå videre med lånoptagelsen i banken.
I e-mail af 18. december 2024 oplyste banken klageren om, at den månedlige låneydelse på andelsboligkreditten ville blive ca. 3.650 kr.
I e-mail af 20. december 2024 takkede klageren for gode svar og bad banken om at udarbejde lånedokumenterne.
Den 23. december 2024 udarbejdede klageren og banken et vejledende budget, hvoraf blandt andet fremgår, at klageren skulle betale en låneydelse på 43.296 kr. om året svarende til 3.608 kr. om måneden til andelsboligkreditten. Banken har oplyst, at der med baggrund i det vejledende budget blev opsat en budgetkonto og oprettet en månedlig overførsel til budgetkontoen på 10.300,96 kr., som blandt andet dækkede låneydelsen.
Af ”Låneanbefaling” udarbejdet af banken den 13. januar 2025, fremgår blandt andet, at klageren ønskede at låne til at indfri et bestående andelsboliglån i pengeinstitut P, og at klageren op til tre gange de seneste 10 år havde optaget en boligkredit.
Ved e-mail af den 14. januar 2025 stillede klageren efter at have modtaget udkast til lånedokumenter banken en række spørgsmål. Den 15. januar 2025 svarede banken klageren. Af den fremlagde mailkorrespondance fremgår blandt andet:
” [Klagerens spørgsmål:] • Jeg forstår ikke helt ydelsen. Kan det passe at 2500kr er nok hver måned til at sikre mig at jeg har betalt lånet ud rettidigt med rentetilskrivning os.? [Bankens svar:] Ja, nedskrivningen er beregnet ud fra 20 års løbetid.
[Klagerens spørgsmål:] • Når jeg kigger på tilbagebetalingsoversigten, kan jeg se at der kommer en højydelse hver gang der tilskrives renter. Er det noget jeg forventes at overfører hver gang eller hvordan er det i praksis? [Bankens svar:] Nej, rentetilskrivningen er medregnet i afviklingen på de 2500 kr.”
Den 15. januar 2025 underskrev klageren andelsboligkreditten. Af kreditaftalen fremgår blandt andet:
”Beløb
Jeg har aftalt med Spar Nord Bank A/S, at jeg kan trække op til 600.000,00 kr. på denne kredit inklusive rente og omkostninger.
Afvikling
Kreditten nedskrives med 2.500,00 kr. hver måned, første gang den 28.02.2025.
…
Rente og omkostninger
Rente og omkostninger er variabel og fastsættes til enhver tid af Spar Nord Bank A/S.
Den årlige rente er variabel og udgør p.t. 3,950 %
Renten beregnes dagligt af den udnyttede kreditramme og tilskrives kreditten hvert kvartal […]
Kreditoplysninger
[…]
Antal Beløb Frekvens Start …
240 Afdrag 2.500,00 månedligt 28.02.2025
…
Afviklingstabel:
Dato Ydelse Rente/Prov. Afdrag Restgæld
28.02.2025 2.500,00 0,00 2.500,00 597.500,00
28.03.2025 2.500,00 0,00 2.500,00 595.000,00
31.03.2025 4.925,05 4.925,05 0,00 595.000,00
28.04.2025 2.500,00 0,00 2.500,00 592.500,00
28.05.2025 2.500,00 0,00 2.500,00 590.000,00
30.06.2025 8.333,01 5.833,01 2.500,00 587.500,00
…”
Klageren modtog i forbindelse med underskrivelsen af kreditaftalen et ESIS-skema, hvoraf det blandt andet fremgår:
”…
Den gældende ÅOP for dit lån er på 4,2%.
Den omfatter: Rentesats 4,009 % p.a., engangsomkostninger og periodiske omkostninger.
Engangsomkostninger:
Stiftelsesprov 4.125,00 DKK
Dokumentgebyr 1.200,00 DKK
Ejerptbr.opr. 1.200,00 DKK
Tinglysn.afg. 3.650,00 DKK
Samlede engangsomkostninger […] 10.175,00 DKK
…
6. Ydelsernes størrelse
Kreditten tilskrives 4.925,05 DKK i rente hvert kvartal (beregnet ud fra første hele rentetermin og ved 100 procent udnyttelse af kreditten). Kreditten nedskrives med 2.500,00 DKK hver måned, første gang den 28.02.2025 ”
Den 8. juli 2025 kom klagerens budgetkonto i overtræk med 2.621,88 kr. Banken har anført, at overtrækket skyldtes, at der fra kontoen var betalt 1.200 kr. til både a-kasse og fagforening, mens der i budgetberegningen, efter oplysninger fra klageren, kun var indregnet et beløb til a-kasse. Banken udlignede overtræksrenten pr. kulance, så klageren ikke blev opkrævet overtræksrente.
Den 11. juli 2025 skrev banken til klageren blandt andet:
”Den [andelsboligkreditten] er oprettet med en fast overførsel på 2500 kr. hver måned, som svarer til en nedskrivning af kreditten over 20 år, men ikke dækker den løbende rentetilskrivning, hvert kvartal, hvorfor der er opstået et overtræk.
Den faste overførsel til kreditten skulle have været sat til kr. 3608 svarende til en afskrivning af Lån/kreditten over 20 år inklusive renter, hvilket også var det beløb, som vi medregnede da vi startede din nye budgetkonto op.
…
[…] nogle af dine månedlige udgifter er større end det vi oprindelig antog/beregnede f.eks. satte vi kr.1700 af til dit studielån og jeg kan se at din betaling til dette er kr. 3574 hver måned, og ligeledes satte vi kr. 3044 af til boligafgift, men jeg kan se at du betaler kr. 3414,88”
Senere samme dag svarede klageren blandt andet:
”Jeg tror desuden du har kigget forkert i forhold til mit studielån. Det er 1.787,00 om måneden”
Den 16. juli 2025 skrev klageren til banken blandt andet:
”Jeg ser følgende muligheder for et kompromis:
- At vi sætter ydelsen op til et sted vi kan blive enige om, men til gengæld fastfryser renten på et lavt niveau, så jeg er sikker på, at lånet kan afvikles indenfor den oprindeligt aftalte løbetid uden yderligere belastning
- Alternativt at vi fastholder en ydelse på 2.500 kr., men banken reducerer restgælden som kompensation, så den samlede tilbagebetaling stadig harmonerer med den aftalte løbetid og ikke ender urimeligt høj
- Eller at ydelsen sættes op til det foreslåede fra dig, renten fastholdes men en reducering af restgælden derefter … ”
Den 17. juli 2025 svarede banken, at den ikke ville imødekomme klagerens kompromisforslag. Banken tilbød klageren omkostningsfrit at ændre andelsboligkreditten til et andelsboliglån med en løbetid på 20 år og en rente på 3,7 % om året. Låneydelsen ville blive 3.608 kr. om måneden.
Den 20. august 2025 skrev banken til klageren, at bankens tilbud af den 17. juli 2025 fortsat var gældende.
Banken har oplyst, at klageren den 3. september 2025 klagede til banken.
Den 11. november 2025 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Den 15. december 2025 tilbød banken klageren et forlig blandt andet på betingelse af, at klageren trak sin klage til Ankenævnet tilbage. Banken tilbød desuden klageren et forligsbeløb på 10.000 kr. til endelig afslutning af ethvert krav, klageren måtte have mod banken som følge af bankens rådgivning vedrørende andelsboligkreditten.
Parternes påstande
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank/Spar Nord Bank skal betale ham godtgørelse og erstatning for tab som følge af fejlagtig rådgivning.
Nykredit Bank/Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført blandt andet, at han ikke skal stilles dårligere økonomisk som følge af bankens rådgivningsfejl, end han skulle have været stillet ud fra den forståelse, han fik af dokumenterne fra banken.
Banken skabte ved sin skriftlige tilsikring forud for hans underskrift af lånedokumenterne et aftalegrundlag, som indebar, at 2.500 kr. om måneden i 20 år ville dække både afvikling og rentetilskrivninger. Banken skal respektere aftalen og er nærmest til at bære risikoen. Banken må dække de økonomiske konsekvenser og yde godtgørelse, også for et eventuelt indirekte og udokumenteret tab.
Hvis han fastholder låneydelsen på 2.500 kr. om måneden, bliver løbetiden længere end 20 år og de samlede renteudgifter højere end forudsat ved lånoptagelsen. Hvis han skal fastholde den 20-årige løbetid uden stærkt forøgede renteudgifter, skal han betale en væsentligt højere månedlig låneydelse end det, han fik oplyst af banken.
Han bad banken om hjælp til at forstå kreditaftalen, herunder hvordan rentetilskrivninger indgik i den løbende afvikling. Han modtog konkret og skriftlig rådgivning fra banken om, at 2.500 kr. om måneden inkluderede rentetilskrivninger og ville føre til en afvikling over 20 år. Banken anbefalede ham en andelsboligkredit. Han har ingen erfaring med denne type boligfinansiering. Han handlede i god tro.
Korrespondancen mellem ham og banken i december 2024 var en dialog om at få udarbejdet materialet vedrørende andelsboligkreditten. Hans anmodning af den 20. december 2024 om, at banken skulle udarbejde lånedokumenterne, var ikke en accept af vilkår. Det afgørende er, hvad der var gældende, da han modtog dokumenterne til underskrift. Han gjorde ved e-mail af 14. januar 2025 rådgiveren opmærksom på uoverensstemmelsen mellem 3.560 kr. og 2.500 kr.
Når banken som professionel part giver en privatkunde et så konkret og styrende svar på et centralt vilkår, og kunden disponerer på den baggrund, kan banken ikke efterfølgende reducere dette til en “fejl uden konsekvens” og lægge hele risikoen over på kunden med henvisning til, at noget andet kunne udledes af dokumenterne, før rådgivning fandt sted. Hvis han i en sådan situation ikke kan støtte ret på bankens rådgivning, underminerer det, hvad “rådgivning” skal gøre for en privatkunde. Hvis han ikke kan støtte ret på bankens svar før underskrift, undergraves rådgivningens funktion.
Han disponererede over sin privatøkonomi ud fra en månedlig låneydelse på 2.500 kr. og brugte løbende midler på blandt andet ferie og investeringer i indbo, som direkte fulgte den økonomiske ramme, banken rådgav ham til at lægge til grund. Han har planlagt lån og afbetalinger andetsteds ud fra, at han skulle betale 2.500 kr. om måneden.
Kreditaftalen blev brugt som grundlag i bodelingen ved hans skilsmisse, og bankens oplysning om, at låneydelsen var på 2.500 kr., indgik som en forudsætning i hans økonomiske planlægning i forbindelse med bodelingen.
En sammenligning af en låneydelse på 2.500 kr. om måned over for en tilbagebetaling med korrekt afvikling viser, at der pr. den 31. december 2026 vil være en merrestgæld på ca. 27.176 kr. Derudover vil der den 31.december 2026 være en merrente som følge af den højere restgæld og den manglende afvikling.
Han har i perioder, hvor hans økonomi og automatiske betalinger har været tilrettelagt ud fra en månedlig låneydelse på 2.500 kr., haft overtræk på øvrige konti, hvilket har medført renteudgifter og gebyrer.
Han skiftede til banken på grund af lånetilbuddet. Han afslog tilbud fra andre banker, som kunne have været billigere eller bedre tilpasset hans økonomi. Da disse tilbud nu ikke længere er gældende, har den fejlagtige rådgivning ikke blot ført til økonomisk tab, men også til tabte muligheder. Hans finansiering i banken var ca. 15.000 kr. højere end den løsning, han kunne få i sin tidligere bank. Han har afholdt etableringsomkostninger for ca. 10.000 kr. Hertil kommer, at bankskiftet påvirkede hans låneforudsætninger samt udgifter forbundet med låneindfrielsen i hans tidligere bank. Derudover har han mistet anciennitet i sin tidligere bank og haft udgifter til bistand i sagen.
Nykredit bank/Spar Nord Bank har anført blandt andet, at klageren inden underskrift af andelsboligkreditten blev oplyst om den korrekte låneydelse i den vejledende budgetberegning, hvor ydelsen var korrekt indregnet. Den korrekte låneydelse var også korrekt indregnet i den månedlige budgetoverførsel og kreditaftalens afviklingstabel. I e-mail af den 18. december 2024 oplyste banken klageren om, at den månedlige ydelse ville være ca. 3.560 kr. Ved klagerens svar den 20. december 2024 accepterede klageren andelsboligkredittens vilkår og anmodede banken om at udarbejde andelsboligkreditaftalen på baggrund af den korrekte ydelse på andelsboligkreditten.
Bankens fejlagtige oplysning om låneydelsen var ikke bestemmende for klageren ved hans accept af andelsboligkreditten.
Klageren har ikke lidt et tab i erstatningsretlig forstand som følge af, at banken i et enkeltstående tilfælde inden underskriften af kreditaftalen oplyste klageren en fejlagtig låneydelse. Den fejlagtige oplysning har alene skabt en skuffet forventning hos klageren. Ankenævnet har med baggrund i U 1996.200 H flere gange fastslået, at en klager ikke kan få erstatning for fejlagtige oplysninger, der har skabt skuffede forventninger, men hvor klageren ikke er blevet stillet ringere økonomisk eller formuemæssigt.
Klageren har ikke lidt et tab som følge af overtræk på budgetkontoen, og banken har i øvrigt ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med overtrækket, da banken pr. kulance har udlignet overtræksrenten. Overtrækket skyldes i øvrigt klagerens fejlagtige oplysning om udgiften til fagforening.
Klageren kan ikke påberåbe sig et økonomisk indrettelsessynspunkt, da den korrekte låneydelse på andelsboligkreditten indgår i både den vejledende rådighedsberegning og den månedlige overførsel til budgetkontoen.
Ankenævnets bemærkninger
Klagen var kunde i Spar Nord Bank, hvor han blandt andet havde en andelsboligkredit og en budgetkonto. Klageren og klagerens ægtefælle ejede en ejendom.
Den 15. august 2024 holdt banken og klageren et møde, hvor klagerens økonomi og budget blev gennemgået. Af bankens mødereferat fremgår blandt andet, at banken tilbød klageren en andelsboligkredit.
I e-mail af 18. december 2024 besvarede banken en række spørgsmål fra klageren og oplyste blandt andet, at den månedlige låneydelse på en andelsboligkredit i banken inklusive renter ville blive ca. 3.650 kr.
I e-mail af 20. december 2024 takkede klageren for gode svar og bad banken om at udarbejde lånedokumenterne.
Den 15. januar 2025 besvarede banken yderligere spørgsmål fra klageren efter hans modtagelse af lånedokumenter og bekræftede blandt andet, at låneydelsen på andelsboligkreditten ville blive 2.500 kr. om måneden, og at beløbet ville dække afdrag og rentetilskrivninger.
Samme dag underskrev klageren kreditaftalen. Af kreditaftalen fremgår blandt andet, at trækningsretten var på 600.000 kr., og at det månedlige afdrag var 2.500 kr. Det fremgår af låneaftalens afviklingstabel blandt andet, at der ville blive tilskrevet renter kvartalsvis, og at låneydelserne i månederne med en rentetilskrivning udgjorde summen af afdrag og rentetilskrivning.
Den 11. juli i 2025 meddelte banken klageren, at ydelsen på andelsboligkreditten rettelig var 3.608 kr. Klageren gjorde indsigelse herimod over for banken, der afviste klagerens indsigelser. Den 15. december 2025 tilbød banken klageren en mindelig løsning på sagen, som klageren afviste.
Ankenævnet finder, at klageren ved kreditaftalens indgåelse pådrog sig en forpligtelse til at tilbagebetale kreditten med tillæg af renter, og at bankens fejlagtige angivelse af låneydelsens størrelse ikke ud fra aftaleretlige principper kan føre til, at klageren delvis frigøres fra sin tilbagebetalingsforpligtelse.
Det forhold, at klageren som følge af bankens fejl måtte være blevet skuffet i sine forventninger til låneydelsens størrelse, kan ikke i sig selv begrunde, at banken skal pålægges at stille klageren som om, at en månedlig låneydelse på 2.500 kr. vil dække de løbende rentetilskrivninger og afdrag på andelsboligkreditten, eller at yde klageren økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom af 1. november 1995, gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 200.
Ankenævnet finder endvidere, at det ikke er godtgjort, at banken på andet grundlag har pådraget sig et erstatningsansvar.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.