Afgørelse

Spørgsmål om kurssikring og indfrielse af lån i forbindelse med salg af fast ejendom. Tidspunkt for frigivelse af købesum.

Indledning.

Denne sag vedrører kurssikring og indfrielse af et lån, som i forbindelse med klagerens salg af en fast ejendom ikke skulle overtages af køber. Klagen angår desuden tidspunktet for frigivelsen af salgsprovenuet.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 6. november 2008 solgte klageren en fast ejendom med overtagelse den 1. januar 2009. Købesummen var 685.000 kr. med en udbetaling på 40.000 kr., som blev deponeret hos den medvirkende ejendomsmægler. Den 12. november 2008 udstedte købers pengeinstitut en garanti for restkøbesummen på 645.000 kr. Af garantien fremgår bl.a.:

"…

Deponering og udbetaling

Garantien erstattes på overtagelsesdagen 01-01-2009 af en deponering eller udbetaling, såfremt betingelserne for frigivelse er opfyldt, jf. nedenfor.
…

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra købesummen at foranledige betaling af følgende:

· pantegæld, der ikke skal overtages

…

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes.

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til Dem alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.

…"

En tilsvarende bestemmelse fremgår af købsaftalen.

Fionia Bank, hvor klageren er kunde, skulle forestå indfrielsen af et eksisterende BRFkreditlån på oprindeligt 405.000 kr., som ikke skulle overtages af køber.

Ifølge et brev af 17. december 2008 fra købers advokat til ejendomsmægleren var skødet nu klar til indlevering til tinglysning, hvorfor advokaten anmodede om sælgers andel af afgiften.

Ved brev af 19. december 2008 anmodede ejendomsmægleren Fionia Bank om at gennemføre betalingen af tinglysningsafgiften.

Den 1. januar 2009 blev garantien afløst af et kontant indestående på 645.000 kr. på en skødedeponeringskonto i Fionia Bank med klageren som kontohaver.

Fionia Bank har oplyst, at man den 14. januar 2009 modtog besked om, at skødet var tinglyst med retsanmærkninger. Samme dag bestilte banken en indfrielsesopgørelse vedrørende BRFkreditlånet.

Pr. den 22. januar 2009 blev BRFkreditlånet indfriet med midler fra skødedeponeringskontoen.

I et brev af 27. februar 2009 til banken redegjorde klageren for forløbet, som hun var utilfreds med. Klageren anførte bl.a., at hun gentagne gange havde henvendt sig forgæves til banken med henblik på at kurssikre indfrielsen af BRFkreditlånet. Først bad banken hende om at få oplyst en dato hos ejendomsmægleren. Efterfølgende havde banken anmodet hende om at indhente en kontrolkode hos BRFKredit. Den 6. november 2008 havde indfrielseskursen været 90,175. Den 1. december 2008 var kursen 94,95, og den faktiske indfrielse skete til kurs 98,45. Det var klagerens opfattelse, at hun på grund af bankens manglende rådgivning/villighed var blevet påført et ikke uvæsentligt tab.

Ved brev af 6. marts 2009 afviste banken at være ansvarlig for den manglende kurssikring af indfrielsen.

Ifølge et brev af 17. marts 2009 fra købers advokat til ejendomsmægleren var skødet nu tinglyst anmærkningsfrit, hvorfor restkøbesummen kunne frigives. Banken fik besked herom ved brev af 23. marts 2009 fra ejendomsmægleren.

Restindeståendet på skødedeponeringskontoen blev udbetalt den 24. marts 2009.

Parternes påstande.

Den 21. april 2009 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Fionia Bank yde en rentekompensation og godtgøre hendes tab som følge af manglende kurssikring af indfrielsen af BRFkreditlånet, i alt 15.000 kr. – 25.000 kr.

Fionia Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at banken ud over tabet som følge af den manglende kurssikring af BRFkreditlånet, bør yde en rentekompensation som følge for lang ekspedi­tionstid.

Banken ydede ikke nogen form for rådgivning.

Efter aftale med ejendomsmægleren anmodede hun banken om at kurssikre indfrielsen. Hun blev forvirret, da hun i den forbindelse blev mødt med modstand og uvilje i banken, og hun var ked af at føle sig som en besværlig kunde.

Det er korrekt, at hun overfor bankens medarbejder gav udtryk for, at hvis banken ikke ville hjælpe med kurssikring, måtte hun "jo gå andre veje".

BRFkredit sendte kontrolkoden den 28. november 2008. I midten af december 2008 indleverede hun kontrolkoden til banken og regnede herefter med, at indfrielsen blev kurssikret, som hun havde anmodet om.

Købesummen blev indsat på skødedeponeringskontoen den 1. januar 2009, men først den 14. januar 2009 iværksatte banken indfrielsen af BRFkreditlånet pr. den 22. januar 2009.

BRFkreditlånet blev slettet af tingbogen den 11. februar 2009, men købesummen blev først frigivet den 24. marts 2009.

Fionia Bank har anført, at der ikke blev indgået aftale om kurssikring, hverken skriftligt eller mundtligt.

Klageren var tøvende overfor spørgsmålet om kurssikring på grund af de dermed forbundne omkostninger. Klageren gav endvidere udtryk for at ville indhente tilbud i andre pengeinstitutter. Endelig var klageren ikke samarbejdsvillig i forhold til at fremskaffe de oplysninger, som banken skulle bruge i forbindelse med en eventuel kurssikring og rådgivning herom.

Da klageren i november 2008 henvendte sig om kurssikring, fik hun oplyst, at kurssikring ikke kunne foretages uden en kontrolkode fra BRFkredit samt dokumentation for lånet og indfrielsesdato. Det blev aftalt, at klageren selv skulle fremskaffe oplysningerne.

I midten af december 2008 indleverede klageren kontrolkoden uden bemærkninger, herunder hverken om kurssikring eller om muligheden for at indfri BRFkreditlånet via en udlægskredit, hvilket tidligere havde været drøftet. Den mellemliggende periode taget i betragtning forstod den ekspederende medarbejder, at kontrolkoden skulle bruges i forbindelse med indfrielsen af lånet.

Tinglysningsekspeditionerne blev varetaget af købers advokat.

Indfrielsen af BRF kreditlånet blev iværksat umiddelbart efter, at banken havde fået meddelelse om, at skødet var tinglyst med anmærkninger.

Restkøbesummen blev frigivet umiddelbart efter, at banken havde modtaget meddelelse fra advokaten om, at skødet var tingslyst anmærkningsfrit.

Banken har fulgt de sædvanlige procedurer i forbindelse med overdragelsen af fast ejendom. Banken er uden ansvar for forløbet hos ejendomsmægleren og købers advokat.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

I november 2008 – efter klagerens ejendomssalg ved købsaftalen af 6. november 2008 – henvendte klageren sig til Fionia Bank med henblik på at kurssikre indfrielsen af BRFkreditlånet, som ikke skulle overtages af køber. I den forbindelse orienterede banken hende om, at kurssikring er forbundet med omkostninger, og anmodede hen-de om datoen for overtagelsen og senere om en kontrolkode fra BRFkredit. I midten af december 2008 henvendte klageren sig til banken med oplysning om kontrolkoden.

Det findes ikke godtgjort eller sandsynliggjort, at klageren, der kendte muligheden for at kurssikre, i november eller december 2008 anmodede Fionia Bank om at kurssikre BRFkreditlånet, hvorfor klagerens påstand om, at banken skal erstatte hendes tab som følge af manglende kurssikring ikke tages til følge.

Det findes ikke godtgjort eller sandsynliggjort, at Fionia Bank i øvrigt skulle have begået fejl eller forsømmelser i forbindelse sin ekspedition af klagerens ejendomssalg ved årsskiftet 2008/2009.

Indfrielsen af BRFkreditlånet, som ikke skulle overtages af køber, blev iværksat i umiddelbar forlængelse af, at Fionia Bank havde fået meddelelse om, at skødet var tinglyst med retsanmærkninger.

Restkøbesummen blev frigivet i umiddelbar forlængelse af, at banken fik meddelelse om, at retsanmærkningerne var slettet.

Såvel indfrielsen af BRFkreditlånet som frigivelsen restkøbesummen skete således i overensstemmelse med bestemmelserne herom i såvel købsaftalen som garantidokumentet og med fornøden hurtighed fra bankens side.

Ankenævnet har ikke taget stilling til, om klageren ville kunne rette et krav mod køber/købers advokat eller ejendomsmægleren i forbindelse med deres ekspeditioner sagen.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.