Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for udbetaling af provenu af boliglån til sælger af ejendom frem for deponering af beløbet.

Medhold klager.

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar for overførsel af provenu af boliglån til sælger af ejendom til fri rådighed frem for deponering af beløbet.

Sagens omstændigheder

I 2010 rettede klageren henvendelse til Sparekassen Sjælland, idet han ønskede at optage et lån til køb af en grund, der tilhørte hans onkel, S.

Ved købsaftale af 26. oktober 2010 købte klageren grunden for 400.000 kr. med overtagelsesdag den 1. november 2010. Grunden var i september 2010 blevet udstykket fra en ejendom (herefter hovedejendommen) tilhørende S. Hovedejendommen var behæftet med et realkreditlån på 1.167.000 kr. og et ejerpantebrev på 200.000 kr. med meddelelse til pengeinstituttet P. Klageren skulle ikke overtage gæld i forbindelse med købet. Købsaftalen blev udarbejdet af en advokat, A. Sparekassen har oplyst, at A sparekassen bekendt ikke repræsenterede klageren. Købsaftalen indeholdt ikke oplysning om en berigtigende advokat. Af købsaftalen fremgik blandt andet:

”… 6.1 Købesummen er aftalt til kr. 400.000,00 … der er berigtiget på følgende måde:

A. Kontant er deponeret i sælgers pengeinstitut kr. 400.000,00 …

6.3 Som led i handelens berigtigelse drager berigtigende advokat/depositar omsorg for betaling af:

1. pantegæld, der ikke skal overtages,

2. restancer,

3. evt. refusionssaldo i købernes favør

4. sælgers andel af handelens omkostninger,

5. salgssalær og udlæg m.v.

   6.4 Berigtigende advokat/depositar har pligt at frigive provenuet til sælger alene med de under a til e nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. …

   7.1 Gæld, som ikke overtages af køber i henhold til nærværende skøde, indfries af sælger i forbindelse med handelens berigtigelse …”

Klageren har anført, at sparekassen fik en kopi af købsaftalen på et møde den 27. oktober 2010. Sparekassen har anført, at den først modtog købsaftalen den 18. november 2010.

Til delvis finansiering af købet optog klageren den 11. november 2010 et boliglån i sparekassen på 315.000 kr., der skulle afvikles ved kvartalsvise ydelser på 13.200 kr. Sparekassen fik sikkerhed i et ejerpantebrev på 550.000 kr. i grunden og i et ejerpantebrev på 250.000 kr. i klagerens bil. Klageren har oplyst, at han underskrev låne- dokumenter på et møde i sparekassen den 11. november 2010.

Den 19. november 2010 overførte sparekassen låneprovenuet på 295.375 kr. til en konto tilhørende S i et andet pengeinstitut. Sparekassen har anført, at overførslen skete efter klagerens telefoniske instruks den samme dag. Klageren har bestridt dette og har anført, at overførslen skete uden hans samtykke eller kendskab.

Det er ikke oplyst, hvordan klageren berigtigede den sidste del af købesummen.

I marts 2011 blev skødet til klageren og ejerpantebrevet med sparekassen som underpanthaver tinglyst med anmærkning om hovedejendommens hæftelser på i alt 1.367.000 kr. Anmærkningerne er efter det oplyste ikke blevet slettet.

Den 31. januar 2013 opsagde sparekassen boliglånet som misligholdt til indfrielse med 304.859,81 kr. Den 6. februar 2013 afviste klagerens advokat sparekassens krav og anførte, at klageren ikke hæftede for lånet, da sparekassen havde begået en fejl ved at overføre købesummen til S efter at have modtaget oplysning fra klageren (køber) om S’s bankforbindelse. Den 15. marts 2013 fastholdt sparekassen kravet vedrørende boliglånet.

Den 8. april 2013 sendte klagerens advokat en begæring til fogedretten med anmodning om foretagelse af udlæg hos S for ”Gæld, jf. skylderklæring” for 400.000 kr. Ifølge begæringen var ”originalt gældsbrev af 20. februar 2013” vedlagt. Klageren har oplyst, at et fogedretsmøde, der var berammet til den 29. maj 2013, blev aflyst på grund af S’s sygdom.

Ved stævning af 24. september 2013 nedlagde sparekassen påstand om, at klageren skulle betale 33.883,45 kr. med tillæg af rente vedrørende restancer på boliglånet og et overtræk på en kassekredit samt påstand om, at klageren skulle anerkende at være forpligtet til at tilbagebetale boliglånet.

Den 4. december 2013 henviste Retten i Roskilde sagen til behandling i Ankenævnet efter klagerens anmodning, jf. retsplejelovens § 361.

Parternes påstande

Den 12. februar 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland skal betale 315.000 kr. med tillæg af påløbne renter og omkostninger fra oprettelsen af boliglånet.

Sparekassen Sjælland har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at sparekassen begik en fejl ved at frigive og/eller udbetale beløbet på 295.375 kr. til S uden at sikre sig, at der forelå anmærkningsfrit skøde. Sparekassen ifalder allerede som følge heraf et erstatningsansvar.

Det må have stået klart for sparekassen, at boliglånet var til brug for køb af fast ejendom. Han var til flere møder om lånet i sparekassen i efteråret 2010. Sparekassen fik en kopi af købsaftalen på et møde den 27. oktober 2010. Han underskrev lånedokumenterne på et møde hos sparekassen den 11. november 2010.

Sparekassen var bekendt med, at købesummen først måtte udbetales til S, når der forelå anmærkningsfrit skøde. Dette er et helt sædvanligt vilkår og fremgik af købsaftalen. Det skærper sparekassens ansvar, at sparekassen ikke foretog den fornødne undersøgelse af restgælden på ejendommen. Sparekassen har endvidere handlet i strid med reglerne om god skik for pengeinstitutter.

Sparekassen modtog oplysninger om S’s bankforbindelse fra S. Han blev hverken orienteret forudgående om overførslen eller anmodet om at godkende den. Han er forbruger og ikke sagkyndig.

Sparekassens fejlagtige handlemåde medførte, at købesummen blev frigivet/udbetalt til S uden sikkerhed for, at S aflyste hæftelserne. S har tilegnet sig beløbet og har tilsyneladende anvendt det til betaling af uvedkommende gældsposter. Det har ikke været muligt at få S til at aflyse hæftelserne eller til at ophæve købet og tilbagebetale beløbet. Han har meget ringe mulighed for at få anmærkningsfrit skøde, da S formentlig er insolvent.

Han har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. Han har indledt en fogedsag mod S. Fogedsagen er endnu ikke afsluttet, da S har haft en længerevarende sygeperiode.

Sparekassen Sjælland har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at sparekassen handlede i henhold til instruks fra klageren. Sparekassen har således ikke pådraget sig et erstatningsansvar.

Klageren forestod selv berigtigelse af handelen. Sparekassen fik først udleveret købsaftalen den 18. november 2010, hvilket var dagen før udbetalingen. Der var ikke i købsaftalen taget stilling til, at der var tale om en underskudshandel, og at købesummen således ikke var tilstrækkelig til at indfri hæftelserne og sikre anmærkningsfrit skøde.

Klageren anmodede telefonisk den 19. november 2010 sparekassen om at overføre beløbet til S. Klageren har først under klagesagen gjort gældende, at han ikke har anmodet om overførslen. Det fastholdes, at klageren gav mundtlig instruks om overførslen. Sparekassen havde ikke mulighed for at foretage overførslen uden oplysning om S’s konto.

Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et tab. Det udbetalte beløb er mindre end kravet. Klageren skulle under alle omstændigheder afholde omkostninger til lånets optagelse, og et tab kan derfor maksimalt udgøre det udbetalte beløb.

Klageren har ikke opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. Klageren har hverken dokumenteret, at han har forsøgt at få de berettigede i henhold til anmærkningerne til at frafalde deres sikkerhed i grunden, eller at han har forsøgt at få S til at opfylde handelens vilkår. Der er tale om en handel mellem familiemedlemmer, hvorfor kravene til dokumentation ikke kan slækkes – snarere tværtimod. Det fremgår af den fremlagte dokumentation, at fogedsagen var berammet til den 29. maj 2013. Klageren har oplyst, at S er blevet syg, og at fogedsagen afventer ny berammelse. På det foreliggende grundlag kan størrelsen af klagerens tab ikke konstateres.

Sparekassen Sjællandhar til støtte for afvisningspåstanden blandt andet anført, at sagens centrale tvist ikke kan dokumenteres skriftligt, men kun ved forklaringer fra klageren og den medarbejder i sparekassen, der overførte låneprovenuet. Sagens afgørelse forudsætter derfor en bevisførelse, herunder vidneafhøring, som ligger udenfor Pengeinstitutankenævnets kompetence.

Ankenævnets bemærkninger

Ved købsaftale af 26. oktober 2010 købte klageren en grund for 400.000 kr. af sin onkel, S. Ifølge købsaftalen skulle købesummen deponeres kontant i S’ pengeinstitut. Klageren har anført, at købsaftalen blev udleveret til Sparekassen Sjælland den 27. oktober 2010. Sparekassen har anført, at sparekassen først modtog købsaftalen den 18. november 2010.

Til delvis finansiering af købet optog klageren den 11. november 2010 et boliglån i sparekassen på 315.000 kr. Sparekassen fik sikkerhed i blandt andet et ejerpantebrev på 550.000 kr. i grunden. Efter det oplyste blev dokumenterne i forbindelse med låneoptagelsen underskrevet af klageren på et møde i sparekassen den 11. november 2010.

Den 19. november 2010 overførte sparekassen låneprovenuet på 295.375 kr. til S.

Da sparekassen overførte låneprovenuet, var den i besiddelse af købsaftalen og dermed bekendt med vilkårene i punkt 6.3, 6.4 og 7.1, der i øvrigt er sædvanlige vilkår i forbindelse med en ejendomshandel.

Under hensyn hertil finder Ankenævnet, at det påhviler sparekassen at godtgøre, at overførslen af købesummen til S, der var i strid med vilkårene i købsaftalen, skete efter ordre fra klageren. Det forhold, at sparekassen var i besiddelse af S’ kontonummer hos en anden bank, udgør ikke bevis herfor.

Hertil kommer, at sparekassen under alle omstændigheder af egen drift burde have rådgivet klageren om risikoen ved overførsel af låneprovenuet til S til fri rådighed eller have anbefalet klageren at søge juridisk bistand.

Ankenævnet finder herefter, at sparekassen har pådraget sig et erstatningsansvar for klagerens tab som følge af, at låneprovenuet på 295.375 kr. blev overført til S’ fri rådighed.

Ankenævnet har ikke tilstrækkeligt grundlag for at tage stilling til tabets størrelse.

Ankenævnets afgørelse

Sparekassen Sjælland skal anerkende at være erstatningsansvarlig for klagerens tab som følge af den omhandlede overførsel. Ankenævnet har ikke taget stilling til tabets størrelse.

Klageren får klagegebyret tilbage.