Indsigelse om mangelfuld rådgivning og manglende begrundelse af afslag på låneansøgning. Krav om omkostninger.
| Sagsnummer: | 219 /2025 |
| Dato: | 27-11-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Janni Visted Hansen, Jimmy Bak, Rolf Høymann Olsen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Afslag - Lån
Afvisning - tvist § 5, stk. 3, nr. 2 Udlån - låneanmodning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning og manglende begrundelse af afslag på låneansøgning. Krav om omkostninger. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning og manglende begrundelse af afslag på låneansøgning. Krav om omkostninger.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor hun og hendes tidligere samlever, A, havde et forbrugslån (-938).
Den 26. april 2022 optog klageren og A, en forhøjelse på deres forbrugslån på 64.772,06 kr., og hovedstolen på deres forbrugslån udgjorde herefter 95.000 kr.
Klageren har oplyst, at hun A ejede en ejendom, som var til salg i mere end to år. De havde optaget et realkreditlån med pant i ejendommen i Nordea Kredit.
Banken har oplyst, at klageren og A i 2023 var i dialog med banken vedrørende frasalg af en del af grunden til deres ejendom. Klageren og A’s nabo havde tilbudt at købe en del af grunden med henblik på etablering af en parkeringsplads.
I april 2023 blev købsaftalen i forbindelse med salget af grunden underskrevet. Det fremgik af købsaftalen, at arealet blev solgt for DKK 120.000 kr. Af betingelserne i købsaftalen fremgik blandt andet følgende:
”…
§11. Omkostninger
Registreringsafgiften ved tinglysningen af skøde betales af køber.
Hver part afholder egne advokatomkostninger.
Udgifter til landinspektør, LE34, betales af køber.
Sælger frigør det solgte for pantehæftelser og betaler omkostningerne i forbindelse hermed.
Der har ikke medvirket mægler i handlen.
Købers advokat berigtiger handlen.
…
§ 13. Øvrige forhold
Det købte areal skal anvendes til parkeringspladser for købers personale, hvorfor den på arealet værende garage skal nedrives.
Det er mellem parterne aftalt, at køber dækker udgifterne til anlæggelse af ny parkeringsplads på sælgers grund med nye belægningssten på ca. 30 kvm. Belægningen vil være af samme sten, som køber påtænker selv at få anlagt på parkeringspladsen.
I forbindelse med nærværende handel vil der endvidere blive tinglyst en vejret for sælger, da sælger skal have vejret over købers nye parkeringsplads til sælgers grund. Køber betaler endvidere omkostninger til landinspektør, tinglysningsafgift og advokat herfor.
…”
Klageren har oplyst, at hun i forbindelse med salget af grunden rådførte sig med banken, som anbefalede, at provenuet på 120.000 kr. blev indsat på hendes og A’s forbrugslån, hvilket blev gjort.
Banken har oplyst, at den ikke har mødereferater eller andet materiale, som kan belyse den konkrete dialog, og at den daværende rådgiver ikke længere er ansat i banken.
Banken har oplyst, at skødet blev anmeldt til tinglysning den 6. juni 2023.
Banken har oplyst, at klageren fik en ny rådgiver i februar 2024. Rådgiveren blev kontaktet af køberens advokat, som oplyste, at arealoverførslen ikke kunne gennemføres, da der var anmærkninger på skødet for det overførte areal. Anmærkningerne skyldtes manglende relaksation af eksisterende pantehæftelser.
Banken har yderligere oplyst, at rådgiveren konstaterede, at der ikke var indhentet Nordea Kredits godkendelse til relaksationen samt eventuelt forbehold/betingelser for at tillade en relaksation af en del af grunden, som lå til sikkerhed for klagerens realkreditlån i Nordea Kredit. Rådgiveren orienterede klageren via en besked i netbanken den 13. marts 2024 med oplysninger om de omkostninger, som en relaksation af pantet på det bortsolgte areal ville medføre i overensstemmelse med Nordea Kredits prisliste. Af orienteringen den 13. marts 2024 fremgik blandt andet følgende:
” … Jeg skriver til dig i forbindelse med en relaksering på din ejendom. Vi mangler en ny vurdering af ejendommen før end at vi kan komme videre. Hertil vil jeg lige oplyse dig om at en vurdering koster 3.000 kr. samt vil der være omkostninger til tinglysning på 1.825 kr.… ”
Af Nordea Kredits prisliste fremgår blandt andet:
”…
Relaksation, pr. ejendom pr. gang, privat 3.000 kr.
…”
Banken har oplyst, at ejendommen herefter blev vurderet af en vurderingsmand. Da ejendommens værdi efter arealoverførslen ikke var tilstrækkelig til at udgøre fuld sikkerhed for Nordea Kredits realkreditlån, betingede Nordea Kredit sig, at provenuet af salget skulle anvendes til delvis indfrielse af Nordea Kredits realkreditlån.
Klageren har oplyst, at hun først blev bekendt med, at vurderingsmanden skulle ud til ejendommen igen ét år efter handlen. I en besked til banken anførte klageren blandt andet:
”… Vi har haft besøg af vurderingsmand i dag, som du har bestilt og sendt mail om til [A] og jeg. Jeg er stadig ikke klar på hvordan det kan være? Og hvorfor så sent, 1 år efter handlen er gået iorden. Så vidt jeg ved skulle vi ikke have udgifter i forbindelse med salget. Tinglysning mm på Købers regning [WX]. Pengene fra salget blev brugt til at indfri et forbrugslån med. Noget som din forgænger ordnede. Så kunne du komme med en uddybende grund til besøget? …”
Banken har oplyst, at efter relaksationen af pantet på det solgte areal blev arealoverførslen gennemført.
Banken har yderligere oplyst, at for ikke at stille klageren og A i en situation, hvor de kunne risikere at misligholde købsaftalen ved ikke at kunne levere det frasolgte areal fri for pantehæftelser, valgte banken at tilbyde klageren og A en boligskiftkonto på 120.000 kr. til en nominel rente på oprindelig 6,40 %, så provenuet af lånet kunne anvendes til delvis indfrielse af realkreditlånet i Nordea Kredit, som forudsætning for at udmatrikuleringen kunne gennemføres.
Den 29. maj 2024 indgik banken og klageren en kreditaftale med kreditmaksimum på 120.000 kr. til en nominel rente på oprindelig 6,40 % på klageren og A’s boligskift-konto.
Banken har oplyst, at klageren og A har et fastforrentet realkreditlån på 1,5 % hos Nordea Kredit med en restgæld på 569.562,80 kr. efter delindfrielsen på 120.000 kr. i 2024 og en boligskiftkonto (-144) med en restgæld på 112.090,50 kr.
Banken har oplyst, at klageren i maj 2025 anmodede banken om et billån og indsendte i den forbindelse eSkat, lønsedler og budget. Den 14. maj 2025 afviste banken klagerens ansøgning om billån ud fra en helhedsvurdering.
Den 14. maj 2025 klagede klageren over bankens afgørelse. Af klagen fremgik følgende:
”… Vi har købt et hus desværre da de var i høj kurs. Og er nu ved at sælge. Huset havde en større grund som vi solgte noget af til vores nabo. Vi talte med vores daværende bankrådgiver omkring det og intet stod til hinder for det. Vi aftalte også at vi kunne dele evt gæld imellem os. Vi blev rådet til at bruge pengene på den højest forrentede gæld – vores forbrugslån. Så det gjorde vi efter jeres råd. Så fik vi en ny rådgiver. Hun kendte ikke til aftalen om at vi skulle dele gælden, og vil ikke give os den selvom det var en aftale og vi efterhånden har fået betalt rigtigt meget af gælden? Vi skulle også indbetale det vi fik fra grunden til vores boliglån og betale en vurderingsmand (som i øvrigt ikke kunne holde til at gå på trapper og måtte få min samlever til at tage billeder på 1. Sal) Havde vi vidst det var pengene selvfølgelig røget på det. Vi har nu et lån på det beløb som skulle betale boliglånet. Idag får jeg afslag på et billån - ud fra et overordnet perspektiv' – jeg mener ikke det er i orden. Min økonomi har aldrig været bedre, ungerne er flyttet hjemmefra og mit rådighedsbeløb har aldrig været bedre. Det må i simpelthen gøre bedre. …”
Parternes påstande
Den 16. maj 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, som har forstået klagerens påstand således, at Nordea Danmark skal dække en del af de omkostninger, der var forbundet med relaksationen grundet mangelfuld rådgivning og begrunde afslaget på låneansøgningen.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at selv om banken var berettiget til at nægte hende et forbrugslån, skal hun som kunde i banken kunne få adgang til en række data, så hun bedre kan forstå det skøn, banken har foretaget.
Hun har en god økonomi og har ikke tidligere haft så få udgifter at forholde sig til, idet alle hendes børn nu er flyttet hjemmefra.
Bankens ansatte, som varetager disse opgaver, skal forstå situationen og være bevidste om, hvilke konsekvenser deres beslutninger kan få for den enkelte kunde.
Hun står uden bil, uden job, uden hussalg, uden mulighed for at flytte, er blevet skilt og har fået nye omkostninger og en ny levevis.
Banken rådgav hende til at indsætte pengene på forbrugslånet, hvilket hun gjorde.
Et år efter handlen gjorde en ny rådgiver klageren og A opmærksomme på, at vurderingsmanden skulle komme ud igen. Det virkede som en joke i sig selv, da vurderingsmanden ikke kunne gå på trapper.
Hvis klageren og A havde vidst, at provenuet skulle anvendes til indfrielse af Nordea Kredit lånet, så havde de gjort det fremfor at indfri deres forbrugslån.
Nordea Danmark skal påtage sig en del af ansvaret og se sagen som en helhed. Lånet bunder i dårligt bankarbejde. Hun og A har betalt deres regninger, men kan ikke få delt deres gæld, selvom de efterhånden har betalt ret meget af på huset.
Nordea Danmark har anført, at klageren har opnået det, hun ønskede ved at realisere et provenu gennem salg af en del af klageren og A’s grund til nedbringelse af deres samlede fællesgæld. Køberen har etableret parkeringsplads og fået tinglyst vejret.
Relaksationen blev gennemført korrekt uanset det beklagelige og langstrakte forløb.
Banken har ikke nogen referater, men banken bestrider ikke klagerens oplysninger.
Klageren og A havde stadig gennemført relaksationen, hvis de var blevet informeret fyldestgørende om betingelserne for en relaksation i forbindelse med indgåelse af købsaftalen vedrørende frasalg af en del af grunden.
Hvis relaksationen således var sket korrekt i løbet af 2023 og anvendt til delvis indfrielse af klageren og A’s realkreditlån i Nordea Kredit fra første færd, ville klageren og A fortsat have haft forbrugslån frem for boligskiftkonto.
Da forbrugslån var højere forrentet end boligskiftkonto, gøres det gældende, at klageren og A ikke har lidt et økonomisk tab som følge af det langstrakte forløb omkring relaksationen og den manglende rådgivning i 2023. Banken har ikke opkrævet sædvanlig bevillingsprovision i forbindelse med ydelsen af boligskiftkontoen, ligesom der er givet en yderst fordelagtig rente.
Banken var i sin gode ret til at afvise ansøgningen vedrørende billånet, men banken forstår klageren således, at klageren klager over den manglende begrundelse. Ydelse af lån beror på bankens forretnings- og kreditmæssige vurdering.
Klageren har et relativt lavt rådighedsbeløb og en ubekendt faktor i hendes fremtidige økonomi i forhold til finansiering af et eventuelt underskud ved et salg af hendes og A’s hus, idet huset har været til salg i mere end to år, og allerede har været igennem flere prisnedsættelser uden succes. Der er risiko for, at det bliver et endnu større underskud ved salget af ejendommen, som skal finansieres på anden vis.
Et eventuelt lån til finansiering af underskuddet vil alt andet lige have en højere rente end klageren og A’s fastforrentede 1,5 % lån og vil derfor kunne risikere at påvirke klagerens rådighedsbeløb i væsentlig negativ retning, når ejendommen eventuelt bliver solgt. Denne risiko vil på sigt blive yderligere forøget ved at optage et nyt lån på nuværende tidspunkt.
Ved afvisningen af lånet er der tale om en helhedsvurdering af klagerens situation, herunder usikkerheden om størrelsen på underskuddet ved et salg af ejendommen.
Det er uklart for Nordea, om klageren også har klaget over en manglende bindende forhåndsaccept af deling af fællesgæld. Hvis dette måtte være tilfældet, gøres det gældende, at klageren ikke har dokumenteret en sådan aftale, ligesom Nordea heller ikke har noteret en sådan aftale. Det vil i den forbindelse være ganske unormalt på forhånd at give en forhåndstilsagn om deling af et ukendt beløb ved en underskudshandel.
Da en sådan beslutning vil bero på en kreditvurdering af klageren og A’s mulighed for at afdrage på gælden samt deres økonomiske forhold, er det således en helt afgørende forudsætning, at der er vished om underskuddets størrelse i forbindelse med et salg af ejendommen, før Nordea kan og vil tage endelig stilling til en anmodning om deling af fællesgæld.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor hun og hendes tidligere samlever, A, havde et forbrugslån (-938).
Den 26. april 2022 optog klageren og A en forhøjelse på deres forbrugslån på 64.772,06 kr., og hovedstolen på deres forbrugslån udgjorde herefter 95.000 kr.
Klageren har oplyst, at hun og A ejede en ejendom, som var til salg i mere end to år. De havde optaget et realkreditlån med pant i ejendommen i Nordea Kredit.
Banken har oplyst, at klageren og A i 2023 var i dialog med banken vedrørende frasalg af en del af grunden til deres ejendom. Klageren og A’s nabo havde tilbudt at købe en del af grunden med henblik på etablering af en parkeringsplads.
I april 2023 blev købsaftalen i forbindelse med salget af grunden underskrevet. Det fremgik af købsaftalen, at arealet blev solgt for DKK 120.000 kr.
Banken har oplyst, at skødet blev anmeldt til tinglysning den 6. juni 2023.
Klageren har oplyst, at hun i forbindelse med salget af grunden rådførte sig med banken, som anbefalede, at provenuet på 120.000 kr. blev indsat på hendes og A’s forbrugslån, hvilket blev gjort.
Banken har oplyst, at den ikke har mødereferater eller andet materiale, som kan belyse den konkrete dialog, og at den daværende rådgiver ikke længere er ansat i banken.
Banken har oplyst, at klageren fik en ny rådgiver i februar 2024. Rådgiveren blev kontaktet af køberens advokat, som oplyste, at arealoverførslen ikke kunne gennemføres, da der var anmærkninger på skødet for det overførte areal. Anmærkningerne skyldtes manglende relaksation af eksisterende pantehæftelser.
Banken har yderligere oplyst, at rådgiveren konstaterede, at der ikke var indhentet Nordea Kredits godkendelse til relaksationen samt eventuelt forbehold/betingelser for at tillade en relaksation af en del af grunden, som lå til sikkerhed for klagerens realkreditlån i Nordea Kredit. Rådgiveren orienterede klageren via en besked i netbanken den 13. marts 2024 med oplysninger om de omkostninger, som en relaksation af pantet på det bortsolgte areal ville medføre, i overensstemmelse med Nordea Kredits prisliste.
Banken har oplyst, at ejendommen herefter blev vurderet af en vurderingsmand. Da ejendommens værdi efter arealoverførslen ikke var tilstrækkelig til at udgøre fuld sikkerhed for Nordea Kredits realkreditlån, betingede Nordea Kredit sig, at provenuet af salget skulle anvendes til delvis indfrielse af Nordea Kredits realkreditlån.
Klageren har oplyst, at hun først blev bekendt med, at en vurderingsmand skulle ud igen, ét år efter handlen.
Banken har oplyst, at efter relaksationen af pantet på det solgte areal, blev arealoverførslen gennemført.
Banken har yderligere oplyst, at for ikke at stille klageren og A i en situation, hvor de kunne risikere at misligholde købsaftalen ved ikke at kunne levere det frasolgte areal fri for pantehæftelser, valgte banken, at tilbyde klageren og A en boligskiftkonto på 120.000 kr. til en nominel rente på oprindelig 6,40 % så provenuet af lånet kunne anvendes til delvis indfrielse af realkreditlånet i Nordea Kredit, som forudsætning for at udmatrikuleringen kunne gennemføres.
Den 29. maj 2024 indgik banken og klageren en kreditaftale med kreditmaksimum på 120.000 kr. til en nominel rente på oprindelig 6,40 % på klageren og A’s boligskift-konto.
Banken har oplyst, at klageren og A har et fastforrentet realkreditlån på 1,5 % hos Nordea Kredit med en restgæld på 569.562,80 kr. efter en delindfrielse på 120.000 kr. i 2024 og en boligskiftkonto (-144) med en restgæld på 112.090,50 kr.
Banken har oplyst, at klageren i maj 2025 anmodede banken om et billån, og i den forbindelse indsendte eSkat, lønsedler og budget. Den 14. maj 2025 afviste banken klagerens ansøgning om billån ud fra en helhedsvurdering.
Den 14. maj 2025 klagede klageren over bankens afgørelse.
Ankenævnet finder ikke, at klagerens krav om, at banken nærmere skal begrunde sit afslag på låneansøgningen, vedrører et konkret økonomisk mellemværende, der er omfattet af Ankenævnets kompetence, hvorfor Ankenævnet finder, at denne del af klagen bør afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at klageren har lidt et økonomisk tab ved at betale omkostningerne forbundet med relaksationen.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen vedrørende mangelfuld rådgivning.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen vedrørende afslag på låneansøgning.
Klageren får ikke medhold i klagen vedrørende mangelfuld rådgivning.