Konto frigivet af købers pengeinstitut efterfølgende delvis retableret efter krav fra købers advokat
| Sagsnummer: | 188 /2004 |
| Dato: | 05-10-2004 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Tina Dhanda, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Konto frigivet af købers pengeinstitut efterfølgende delvis retableret efter krav fra købers advokat |
| Indklagede: | Søby-Skader-Halling Spare- og Laanekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
I forbindelse med salg af klagerens faste ejendom blev den overvejende del af købesummen deponeret hos indklagede. Indklagede frigav efter meddelelse fra købers pengeinstitut det deponerede beløb, men tilbageførte efterfølgende 50.000 kr. efter krav fra købers advokat. Klagen vedrører klagerens krav i denne anledning.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale underskrevet af klagerens far den 12. december 2003 i henhold til fuldmagt fra klageren solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse den 15. januar 2004. Købesummen var 675.000 kr. kontant. Ifølge købsaftalen skulle tinglysningsafgift vedrørende skødet betales med halvdelen af sælger og halvdelen af køber. Endvidere fremgår, at klageren over refusionsopgørelsen skulle refundere køber 15.000 kr. vedrørende udskiftning af et vindue. Klageren skulle endvidere refundere køber 900 kr. i tilfælde af, at køber fravalgte energimærkning; beløbene på 15.000 kr. og 900 kr. skulle refunderes over refusionsopgørelsen. Endelig skulle klageren få udført et el-tjek og for egen regning lade eventuelle mangler udbedre. Af købsaftalens punkt 15 fremgår:
"Vedr. deponerede beløb er aftalt
…
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:…- restancer- forfalden refusionssaldo i købers favør,- beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,- sælgers andel af handlens omkostninger , - salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under pkt. 15.1.1. hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf.
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkninger, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra tinglysning.
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Dette gælder tillige frigivelse af ejerskiftelånets provenu, hvis sælger ikke tidligere har kunnet disponere herover, jf. afsnit 19."
Den 15. januar 2004 modtog indklagede, der er klagerens pengeinstitut, 640.000 kr. til indsættelse på en sikringskonto.
Ved skrivelse af 6. maj 2004 meddelte købers pengeinstitut indklagede, at købesummen kunne frigives til klageren, da ejerskiftelån og skøde var tinglyst uden retsanmærkninger. Ved e-mail af samme dato meddelte indklagede klageren, at indeståendet på sikringskontoen, 114.327,77 kr., var frigivet og overflyttet til klagerens kassekredit hos indklagede. Kredittens saldo var herefter ca. 103.000 kr. (negativ).
Ved skrivelse af 2. juni 2004 rettede købers advokat henvendelse til indklagede. Advokaten anførte, at klageren ikke inden den 1. juni 2004 havde foretaget sig noget med hensyn til lovliggørelse af ejerlejlighedens el-installationer, hvilket var tilsikret i købsaftalen. Advokaten meddelte, at den deponerede købesum kunne frigives til klageren på betingelse af, at i alt 49.493,13 kr. blev fremsendt til køber. I beløbet indgik ½ værdiafgift og fast afgift af skøde med i alt 2.750 kr.. restancer til ejerforeningen 4.400 kr., morarenter vedrørende restancer 500 kr., rest mæglersalær 13.362,50 kr. samt saldo i henhold til refusionsopgørelsen 28.480,63 kr. På refusionsopgørelsen, der ikke var underskrevet af klageren, var i købers favør medtaget 15.000 kr. vedrørende vindue, 900 kr. vedrørende energimærke og 311,88 kr. vedrørende ejendomsskat samt en række beløb vedrørende eftersyn og reparation af el m.m.
Klageren har anført, hun den 9. juni 2004 drøftede kravet fra købers advokat med indklagede. Ved e-mail meddelte hun samme dag indklagede, at indklagede kunne afvise advokatens krav og henvise fremtidige henvendelser til hende.
Den 10. juni 2004 overførte indklagede 50.000 kr. fra klagerens kassekredit til sikringskontoen. Indklagede underrettede klageren herom. Forud for overførelsen var kassekredittens saldo ca. 116.000 kr. (negativ).
Klageren protesterede ved e-mail af 10. juni 2004 mod overførslen fra kassekreditten til sikringskontoen og anmodede indklagede om at henvise fremtidig henvendelser fra mægler, køber og dennes repræsentanter til hende.
Ved e-mail af 11. juni 2004 meddelte indklagede klageren, at sikringskontoen med de 50.000 kr. var oprettet i hendes navn, og at "beløbet kan kun disponeres af dig". Indklagede anførte samtidig, at klageren efter indklagedes opfattelse skulle betale bl.a. tinglysningsafgifter vedrørende skøde, 15.000 kr. vedrørende vindue, udgift til energimærke samt refusionsbeløb vedrørende ejendomsskat.
Efter yderligere korrespondance pr. mail mellem klageren og indklagede meddelte indklagede den 21. juni 2004 klageren, at man anså klageren for pligtig til at betale til køber i alt 18.961,88 kr., der vedrørte tinglysningsafgift vedrørende skøde 2.750 kr., vindue 15.000 kr., energimærke 900 kr. og ejendomsskat 311,88 kr. På betingelse af, at klageren straks betalte dette beløb, ville indklagede tilbageføre 50.000 kr. til klagerens kassekredit. Som svar meddelte klageren indklagede, at hun fortsat krævede 50.000 kr. tilbageført til kassekreditten, og at hun nok skulle betale køber det beløb, som hun blev enig med køber om. Hun henviste samtidig til, at hun ikke havde godkendt refusionsopgørelsen.
Den 24. juni 2004 fremsendte indklagede til købers advokat 18.961,88 kr., som indklagede samtidig hævede på sikringskontoen. Klageren blev orienteret herom, herunder at 30.931,25 kr. ville blive tilbageholdt, indtil klageren havde opnået enighed med køber.
Parternes påstande.
Klageren har den 1. juli 2004 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre 50.000 kr. til hendes kassekredit. Indklagede skal samtidig betale en passende kompensation.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede den 6. maj 2004 overførte det resterende beløb fra sikringskontoen til hendes kassekredit og meddelte, at beløbet var frigivet.
Indklagede var herefter uberettiget til den 10. juni 2004 at hæve 50.000 kr. fra kassekreditten og tilbageføre beløbet til sikringskontoen.
Ved e-mail af 11. juni 2004 meddelte indklagede, at sikringskontoen var oprettet i hendes navn, og at kontoen kun kunne disponeres af hende. Uagtet dette hævede indklagede den 24. juni 2004 18.961,88 kr. på sikringskontoen og fremsendte beløbet til køber.
Indklagedes direktør har i en telefonsamtale givet udtryk for, at han var klar over, at han ikke havde lovhjemmel til, hvad han foretog sig, men han fandt mest rigtigt at gøre sådan.
Indklagede har foretaget en vurdering af en ejendomshandel, hvori indklagede kun har delvis indsigt.
Indklagede har anført, at man ved frigivelsen ikke var opmærksom på, at der fortsat var beløb, der skulle betales til køber. Man korrigerede dette så snart, man blev opmærksom herpå.
Indklagede har handlet ud fra købsaftalens bestemmelser, herunder depositars forpligtelser. Der er kun betalt beløb til køber, hvis størrelse ikke kunne anfægtes, og hvis berettigelse fremgår direkte af købsaftalen.
Af købsaftalen fremgår, at indklagede som depositar havde pligt til af det deponerede at foranledige betaling af restancer, herunder forfalden refusionssaldo i købers favør, samt beløb, som ifølge handlens vilkår skulle betales af sælger. Sådanne betalinger måtte foretages, når der forelå endeligt anmærkningsfrit skøde, hvilket var tilfældet.
Da køber og sælger ikke var enige om omkostningernes størrelse vedrørende flere punkter i refusionsopgørelsen, betalte man alene de punkter, som der størrelsesmæssigt ikke kunne være tvist om. Der er alene tilbageholdt det maksimale beløb, som klageren ville kunne tilpligtes at betale i henhold til købers egen opgørelse.
Det bestrides, at indklagedes direktør har udtalt sig som af klageren anført.
Klageren har ikke lidt noget tab, ligesom klageren ikke kan have haft en berettiget forventning om at kunne få rådighed over beløbet, der skulle have været tilbageholdt allerede ved frigivelsen af restkøbesummen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede begik en fejl ved den 6. maj 2004 at frigive sikringskontoen og overføre indeståendet, ca. 114.000 kr., til klagerens kassekredit uden forinden at sikre sig, at der var sket betaling af de beløb, som efter købsaftalens vilkår skulle betales af det deponerede beløb. Ankenævnet finder imidlertid samtidig, at klageren burde have været klar over, at frigivelsen af hele indeståendet på sikringskontoen beroede på en fejl, idet hun ikke kunne være uvidende om, at der ikke var sket betaling af alle beløb, som i henhold til købsaftalens vilkår skulle afholdes af det deponerede beløb, herunder af refusionssaldoen, som på grund af bestemmelsen om sælgers refusion af 15.000 kr. vedrørende et vindue måtte forventes at blive i købers favør. På denne baggrund finder Ankenævnet, at det var berettiget, at indklagede den 10. juni 2004 tilbageførte 50.000 kr. fra klagerens kassekredit til sikringskontoen. Ankenævnet finder endvidere, at det efter købsaftalens vilkår var berettiget, at indklagede den 24. juni frigav 18,961,88 kr. af det således gendeponerede beløb til køberen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.