Indsigelse mod afslag på forhøjelse af lån. Krav om erstatning begrundet i fejlagtig rådgivning om salg af ejendom.
| Sagsnummer: | 228 /2022 |
| Dato: | 21-04--2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen og Finn Borgquist. |
| Klageemne: |
Afslag - Lån
Rådgivning - øvrige spørgsmål Udlån - låneanmodning |
| Ledetekst: | Indsigelse mod afslag på forhøjelse af lån. Krav om erstatning begrundet i fejlagtig rådgivning om salg af ejendom. |
| Indklagede: | Handelsbanken (nu Jyske Bank) |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod afslag på forhøjelse af lån samt krav om erstatning begrundet i fejlagtig rådgivning om salg af ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Handelsbanken (nu Jyske Bank), hvor han havde en kassekredit og en MasterCard-aftale.
Endvidere ejede klageren en ejendom (herefter ejendommen), som han udlejede. Klageren havde et boliglån i ejendommen optaget i banken, der var sikret ved et ejerpantebrev i ejendommen.
Ved besked i netbank af 22. februar 2020 til banken skrev klageren, at han havde svært ved at holde opsyn med ejendommen og vidste for lidt om dens tilstand. Klageren spurgte endvidere, om banken havde mulighed for at hjælpe med at finde ud af, hvad ejendommen som minimum skulle indbringe, for at han kunne komme fra den uden gæld.
Ved besked i netbank af 20. marts 2020 til banken skrev klageren, at hans lejer snart skulle svare på, om han ville acceptere et andet tilbud om at leje en bolig. Endvidere spurgte klageren, om banken kunne finde ud af, om en model, han havde skitseret efter at have talt med en ejendomsmægler, kunne realiseres.
Banken har oplyst, at klageren i marts 2020 anmodede om, at hans boliglån, der på tidspunktet havde en restgæld på ca. 772.000 kr., blev forhøjet til ca. 1 mio. kr. Banken har endvidere anført, at banken afslog klagerens anmodning bl.a. med henvisning til, at klageren havde forøget sin gæld til andre kreditorer, og at SKAT havde foretaget udlæg i ejendommen. Banken har anført, at det fremgik af en meddelelse fra SKAT af 15. oktober 2015, at SKAT respekterede den gæld, der ifølge ejerpantebrevet var underpant for på tidspunktet for modtagelsen af brevet, men ikke en yderligere udvidelse af gælden.
Ved e-mail af 27. marts 2020 til banken skrev klageren, at banken havde fejlinformeret ham om bankens forpligtelse over for SKAT, da lånet i banken var på ca. 777.000 kr., hvorfor der var plads til en forhøjelse af lånet op til 1.009.000 kr. Klageren bemærkede yderligere, at ejendommen ikke p.t. skulle udbydes til salg, men at den af banken påståede hindring vedrørende SKAT ikke ville være der ved et fremtidigt salg.
Ved e-mail af 30. marts 2020 til klageren svarede banken, at meddelelsen fra SKAT betød, at banken ikke måtte udvide lånet, da det ville forværre SKAT’s udlæg i prioritetsrækkefølgen, når klagerens lån var med afvikling, og at SKAT ikke respekterede udvidelser af gælden under ejerpantebrevet.
Ved besked i netbank af 25. maj 2020 til klageren svarede banken på en anmodning fra klageren om forhøjelse af boliglånet og om optagelse af yderligere lån til at ”købe sin lejer ud” og istandsættelse af ejendommen. Af beskeden fremgik:
”Med udgangspunkt i den mail du har sendt tidligere i dag
Dit forslag:
1. Boliglånet forhøjes med 80.000 - og fordi jeg nu har oplevet afdelingens måde at handle på, må jeg hellere føje til: Uden at kvartalsydelsen på 17.000 forøges - for kvartalsydelsen var også 17.000, da gælden var 1.1 mio., og renten var højere end nu. Jeg indfrier selv lånene - og hvis det volder tvivl/problemer, kontakter jeg [navn på bankrådgiver], som jeg har tillid til.
Der har jeg følgende forslag til dig:
1. etablering af lån/kreditter med et samlet provenu på kr. 80.000.
Svar:
1A) Der etableres ny kontostruktur (hvor lejeindtægt og udgifter på huset i [adresse] kører ind over) og ny kredit tkr. 50 som foreslået i april- vil give et provenu til fri disposition (dog skal dine eksisterende kreditter indfries). Her ændres der ikke ved dit nuværende prioritetslån.
Omkostninger til dette vil normalt være 1.500 kr. Dette gøres uden omkostninger for dig.
Eller
1B) Der etableres et ny prioritetslån med en ydelse som nuværende og med en hovedstol på 60% af tkr. 1300 - svarende til et ny lån tkr. 780. Eksisterende lån tkr. 722 indfries til kurs 100 pr d 16/6 2020 og provenu vil være ca kr. 50.000 - som du frit kan disponere over.
Samlede dokumentomkostninger udgør kr. 2.500 kr. (normal 5.000 kr.)
Ved denne løsning skal jeg have besked senest onsdag d. 3/6, for at vi kan nå det til d. 16/6.
2. I giver tilsagn om at ville hjælpe med et kortvarigt lån på ca. 35.000 til at "købe min lejer ud" samt (måske) 30.000 til istandsættelse (som foreslået af lokal mægler), når det er tid til at sælge ejendommen."
Svar:
Vi vil se positivt på kortvarig lånefacilitet i det beskrevne niveau, når det er tid til at sælge ejendommen. Dette naturligvis under forudsætning af, at der faktisk kan forventes en overskudsgivende handel efter fradrag af omkostninger og i øvrigt med medvirken af din advokat. …”
Banken har oplyst, at parterne derefter havde yderligere korrespondance.
Ved besked i netbank af 28. maj 2020 til klageren skrev banken, at den kunne tilbyde klageren forhøjelse af lån/kreditter, der ville medføre et provenu på mindst 80.000 kr., som foreslået af klageren. Provenuet skulle være fordelt med ekstra 30.000 kr. i kreditmaksimum og forhøjelse af boliglånet med lidt mere end kr. 50.000, idet banken ikke kunne tilbyde hele beløbet som boligfinansiering i ejendommen. Banken anførte yderligere, at i forhold til udlån til at ”købe lejeren ud” kunne klageren regne med banken, samt at banken gerne ville medvirke i det niveau, klageren havde anført. Banken tog forbehold for, at deres mellemværende på salgstidspunktet (lån og nye og gamle kreditter) blev indfriet via ejendomshandlen.
Ved besked i netbank samme dag til banken skrev klageren, at han accepterede bankens tilbud.
Den 3. juni 2020 underskrev klageren en omprioriteringsaftale, hvorved klageren indfriede sit boliglån på 722.917,63 kr., sin kassekredit på 5.000 kr. og sit MasterCard-lån på 15.000 kr. pr. den 16. juni 2020. Klageren optog et boliglån med hovedstol på 780.000 kr. og 1,16 % i rente samt en kassekredit på 50.000 kr. til en rente på 8 %.
Den 19. marts 2021 underskrev klageren en kreditaftale, hvorved klagerens kredit blev forhøjet med 40.000 kr., hvorefter han kunne trække op til 90.000 kr. på kreditten. Renten udgjorde 8 % årligt, og kreditten skulle nedskrives med 40.000 kr. hvert år, første gang den 1. marts 2022.
Klagerens lejer fraflyttede ejendommen i maj 2021.
Banken har oplyst, at klageren på grund af de manglende lejeindtægter ikke længere kunne betale ydelserne på boliglånet. Klageren har bestridt, at han ikke kunne betale som anført af banken.
Banken har oplyst, at klageren den 21. december 2021 underskrev en kreditaftale til indfrielse af hans tidligere kredit, og at aftalen blev indgået, fordi ejendommen mod forventning ikke var blevet solgt, og den tidligere kredit således ikke var blevet inddækket af provenuet fra et salg.
I januar 2022 var parterne i dialog om betaling af klagerens husleje for januar måned.
I marts-april 2022 var parterne i dialog om salg af ejendommen og bevilling af overtræk.
Ved e-mail af 15. april 2022 til klagerens ejendomsmægler og CC til banken skrev klageren, at han fortrød, at han i foråret 2021 lod sig presse/lokke af banken til at sætte ejendommen til salg, samt at der det forudgående år var blevet afdraget planmæssigt på gælden. Endvidere skrev klageren, at både banken og ejendomsmægleren havde været dårlige rådgivere.
Ved e-mail af 10. maj 2022 klagede klageren til bankens klageansvarlige. Af klagen fremgik bl.a., at banken havde lagt et urimeligt og ubegrundet stærkt pres på ham for at overtale ham til at sælge ejendommen, på trods af at driften af ejendommen var god og sikrede ham en nedbringelse af hans gæld med mere end 60.000 kr. årligt. Klageren klagede endvidere over, at banken uden rimelig grund havde modsat sig at forhøje boliglånet, så ejendommen kunne blive sat i salgsklar stand, ligesom banken ikke havde accepteret, at ydelserne på lånet i kortere tid blev stillet i bero. Banken havde afvist dette til trods for, at det var blevet opklaret, at aftalen med SKAT ikke forhindrede yderligere belåning. Klageren klagede endvidere over, at banken i stedet konverterede de ikke betalte ydelser, der havde været en følge af manglende lejeindtægter i perioden, til en højt forrentet kredit med deraf følgende høje renteudgifter for ham. Klageren krævede på denne baggrund, at banken ydede ham kompensation på 166.500 kr.
Ved e-mail af 3. juni 2022 til klageren svarede bankens klageansvarlige. Banken afviste at have presset klageren til at sælge ejendommen og anførte, at den havde opfordret klageren til at sælge ejendommen på grund af hans økonomi, hvilket også var blevet belyst i en beregning af ”skat og rådighed”. Endvidere anførte banken, at afslaget på at belåne ejendommen, udover oplysningerne fra SKAT, var sket på baggrund af en overordnet kreditvurdering og ikke bundede i en fejlfortolkning af SKAT’s udlæg. Tillige anførte banken, at den ikke var forpligtet til at tilbyde sine kunder finansiering.
Ved e-mail af 5. juni 2022 til bankens klageansvarlige svarede klageren. Af e-mailen fremgik bl.a., at klageren desværre havde accepteret en betinget salgsaftale til en for lav pris, samt at han var gået glip af et års opsparing i ejendommen, at han havde tabt næsten 200.000 kr. i salgspris og havde haft urimeligt store udgifter til overrenter. Endvidere anførte klageren, at banken straks burde tilbyde at hæve boliglånet til 1.009.000 kr.
Den 10. juni 2022 fastholdt bankens klageansvarlige, at den ikke kunne tilbyde klageren finansiering udover den allerede etablerede kredit.
Den 12. juni 2022 blev klagen indbragt for Ankenævnet.
Klagerens ejendom blev solgt for 1,5 mio. kr. i juni 2022.
Banken har oplyst, at klageren den 29. juni 2022 underskrev en omprioriteringsaftale, hvoraf fremgår, at salgsprovenuet bl.a. skulle bruges til at indfri kreditterne i banken.
Under klagesagen har klageren fremlagt fakturaer vedrørende ejendommen angående tilstandsrapport og energimærke. Klageren har også fremlagt en oversigt over udgifter til ejendommen samt vejledende skatte- og rådighedsberegninger.
Parternes påstande
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Handelsbanken (nu Jyske Bank) skal betale erstatning på 196.973,63 kr., subsidiært skal den forhøje hans boliglån.
Handelsbanken (nu Jyske Bank) har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end det af klageren påståede.
Parternes argumenter
Klageren har bl.a. anført, at banken har fejlrådgivet ham med økonomisk skadevirkning til følge. Banken pressede ham til at sælge sin ejendom, der havde en god økonomi, og som årligt gav ham cirka 60.000 kr. i opsparing.
Banken lagde et urimeligt og ubegrundet pres på ham for at få ham til at sælge ejendommen. Hans oprindelige plan med boligen var at benytte den som pensionistbolig. I 2017 blev han invalid, og i 2019 erkendte han, at han på grund af ejendommens indretning ikke ville kunne flytte ind i ejendommen. Det var i den forbindelse, banken begyndte at overbevise ham om, at det ville være bedst at sælge ejendommen. Han har bl.a. talt med en advokat om sagen, der spurgte, hvorfor huset skulle sælges, da det sikrede ham en årlig opsparing på 60.000 kr. Han føler sig svigtet af banken, der burde have gjort ham opmærksom på netop det forhold i stedet for at opfordre ham til at sælge. Banken burde have rådgivet om, hvad der var bedst at gøre og burde på baggrund af sin faglighed have sagt, at han skulle beholde ejendommen. En seriøs og anstændig bank ville ikke have bragt ham i den situation, at en overskudsgivende ejendom skulle sælges.
Også i foråret 2021, hvor hans lejer havde opsagt lejemålet til fraflytning, savnede han dialog med banken. Fra banken lød det i stedet, at han skulle se at få solgt ejendommen.
I februar 2020 fik han en henvendelse fra sin daværende lejer om, at han gerne ville flytte ud, hvis han kunne få sit indskud fri til at leje en anden bolig. Han havde på det tidspunkt ikke de knap 20.000 kr., det drejede sig om. Han spurgte på denne baggrund banken, om han kunne springe en kvartalsydelse over. Det afviste banken med henvisning til en forpligtende aftale med SKAT. Han fik derfor ikke købt sin lejer ud. Senere viste det sig, at banken havde misforstået aftalen med SKAT, da den ikke forbød udlån, men begrænsede bankens udlån med pant i hans ejendom til 1.009.000 kr.
Da ejendommen endelig blev fraflyttet den 31. maj 2021, var der et stort behov for istandsættelse på grund af lejerens brug. Banken afviste at låne ham penge hertil. I stedet blev ejendommen sat til salg i en ringe stand og med den følge, at ejendomsmæglerens skøn af salgsprisen faldt fra 1,695 mio. kr. til 1,5 mio. kr.
På trods af at aftalen med SKAT ikke forhindrede banken i at belåne ejendommen op til 1.009.000 kr. (svarende til en belåningsgrad på ca. 65%), modsatte banken sig uden rimelig grund at forøge boliglånet, så ejendommen kunne blive sat i salgsklar stand. Den accepterede end ikke, at ydelser i blot kortere tid blev sat i bero.
Banken anfører, at fejlfortolkningen i forhold til SKAT var uden betydning for afslaget på forhøjelsen af boliglånet. Dette beror på en efterrationalisering, idet det netop var den begrundelse, banken gav ham. Banken har fremsat flere usande påstande herom.
Da ejendommen var sat til salg, ville banken kun yde kredit i form af en højt forrentet kredit, så banken kunne erstatte det lavt forrentede boliglån med en højt forrentet kredit.
Han anerkender en banks ret til at afvise en kundes ønske om et lån. Men når banken på sin hjemmeside skriver ”Personlig rådgivning med udgangspunkt i netop dine behov” er det vel for at fortælle noget om, hvilken behandling banken ønsker at give sine kunder.
Banken bør betale hans udgifter til salg og markedsføring, diverse tilstandsrapporter, ejerskifteforsikringspræmie, ekstra renter ved oprettet kredit og tabt huslejeindtægt svarende til et tab på i alt 196.973,63 kr. Hertil kommer den reduktion af salgsprisen, der skyldtes, at banken ikke ville yde ham et midlertidigt lån til renovering. Det samlede tab som følge af bankens rådgivning og behandling af hans boligsag udgør et sted mellem 200.000 kr. og 300.000 kr.
Banken reklamerer med, at den yder kvalificeret rådgivning, men vildledning er et mere dækkende ord for dens behandling af ham.
Banken lever ikke op til §§ 3-4 i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder. Af bekendtgørelsen fremgår, at en finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder og ikke må anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer.
Handelsbanken (nu Jyske Bank) har bl.a. anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med afslag på forhøjelse af klagerens eksisterende lån og efterfølgende etablering af kreditter. Banken kan derfor ikke gøres ansvarlig for det af klageren påståede tab.
Det bestrides, at banken pressede klageren til at sælge sin ejendom. Klageren rettede selv henvendelse til rådgiveren vedrørende sine tanker om at sælge sin ejendom. Banken opfordrede alene klageren til at sælge ejendommen, idet banken vurderede, at klagerens økonomi ikke længere kunne bære at beholde ejendommen efter lejerens fraflytning. At banken afslog at forhøje boliglånet, kan ikke føre til det resultat, at banken må anses for at have presset klageren til at sælge ejendommen.
Banken har ikke haft nogen interesse i at presse klageren til at sælge boligen mod sin vilje, men har tværtimod gjort, hvad der var muligt for banken for at hjælpe klageren med at betale ydelserne på boliglånet, indtil ejendommen blev solgt. Banken kan ikke gøres ansvarlig for, at ejendommen blev solgt til en lavere pris, end hvad klageren havde forventet. Endvidere kunne klageren ikke have en berettiget forventning om, at banken kunne finansiere istandsættelse af boligen forud for et salg, hvilket ifølge klageren ville have indbragt en højere salgssum. Banken anser desuden denne påstand for udokumenteret.
Da klageren i marts 2020 henvendte sig til rådgiveren for at få forhøjet sit boliglån, foretog rådgiveren en sædvanlig kreditvurdering. Her blev der bl.a. lagt vægt på klagerens samlede indkomst- og gældsforhold, ligesom udlægget til SKAT havde betydning for kreditvurderingen.
Banken var berettiget til at afslå anmodningen om forhøjelse af boliglånet. Dette skete på baggrund af en kreditværdighedsvurdering, som banken efter § 19 i bekendtgørelse om god skik for boligkredit er forpligtet til at foretage før indgåelse af en boligkreditaftale. Det er op til et pengeinstituts egen afgørelse, om det kan og vil imødekomme en låneansøgning.
Det bestrides, at banken fejlfortolkede udlægget fra SKAT og dermed afviste at forhøje boliglånet på et forkert eller usagligt grundlag. Uanset at udlægget ikke hindrede nye lån, der kunne indeholdes under restgælden, var banken berettiget til at medtage udlæggets betydning i kreditvurderingen.
Banken udviste velvilje overfor klageren ved i stedet at tilbyde ham en kredit, der først skulle indfries, når hans bolig var solgt, eftersom klageren ellers ikke ville være i stand til at servicere det eksisterende boliglån. Det ville ikke være en holdbar løsning at tilbyde klageren en forhøjelse af boliglånet, idet klageren i forvejen havde problemer med at betale ydelserne på lånet og derfor havde brug for en midlertidig løsning, indtil ejendommen var solgt. Banken kunne desuden ikke forhøje boliglånet, da lånet dermed ville komme over en belåning på 60 %, hvilket banken ikke ønskede henset til, at der var tale om en udlejningsejendom. Endelig ville etableringsomkostningerne til forhøjelse af boliglånet være væsentligt højere end til etablering af en kredit.
Det var ikke muligt blot at springe en eller to ydelser over, som fremført af klageren, idet det ville kræve en omlægning af lånet med deraf følgende højere omkostninger end ved etablering af en kredit. Banken ønskede grundet klagerens økonomiske forhold ikke at bevilge afdragsfrihed, hvilket banken i øvrigt ikke var forpligtet til.
Det bestrides, at banken skulle have rådgivet klageren på en uforsvarlig måde, eller at banken skulle være fremkommet med usande påstande. Der er intet grundlag for at imødekomme klagerens påstand om at pålægge banken omkostningerne for salget, tabt huslejeindtægt eller en eventuelt reduceret salgspris.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Handelsbanken (nu Jyske Bank). Klageren ejede en ejendom (herefter ejendommen), som han udlejede. Klageren havde et boliglån i ejendommen optaget i banken.
Banken har oplyst, at klageren i marts 2020 anmodede om, at hans boliglån, der på daværende tidspunktet havde en restgæld på ca. 772.000 kr., blev forhøjet til ca. 1 mio. kr. Banken har endvidere anført, at banken afslog klagerens anmodning bl.a. med henvisning til, at klageren havde forøget sin gæld til andre kreditorer, og at SKAT havde foretaget udlæg i ejendommen.
Den 3. juni 2020 underskrev klageren en omprioriteringsaftale, hvorved klageren bl.a. indfriede boliglånet og optog et nyt boliglån med hovedstol på 780.000 kr. og 1,16 % i rente samt en kassekredit på 50.000 kr. til en rente på 8 %.
Den 19. marts 2021 underskrev klageren en kreditaftale, hvorved hans kredit blev forhøjet med 40.000 kr., hvorefter han kunne trække op til 90.000 kr. på kreditten. Renten udgjorde 8 % årligt, og kreditten skulle nedskrives med 40.000 kr. hvert år, første gang den 1. marts 2022.
Klagerens lejer fraflyttede ejendommen i maj 2021. Ejendommen blev efterfølgende sat til salg.
Banken har oplyst, at klageren den 21. december 2021 underskrev en kreditaftale til indfrielse af hans tidligere kredit, og at aftalen blev indgået, fordi ejendommen mod forventning ikke var blevet solgt, og den tidligere kredit således ikke var blevet inddækket af provenuet fra et salg.
Ved e-mail af 10. maj 2022 klagede klageren til banken over, at den havde lagt et urimeligt og ubegrundet stærkt pres på ham for at overtale ham til at sælge ejendommen. Klageren klagede endvidere over, at banken uden rimelig grund havde modsat sig at forhøje boliglånet, så ejendommen kunne blive sat i salgsklar stand, ligesom banken ikke havde accepteret, at ydelserne på lånet i kortere tid blev stillet i bero. Klageren klagede endvidere over, at banken i stedet konverterede ikke betalte ydelser, der havde været en følge af manglende lejeindtægter, til en højt forrentet kredit med deraf følgende høje renteudgifter for ham. Klageren krævede på denne baggrund, at banken ydede ham kompensation på 166.500 kr.
Klagerens ejendom blev solgt for 1,5 mio. kr. i juni 2022.
Det beror på bankens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og banken var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodninger om forhøjelse af boliglånet samt fritagelse for betaling af ydelser på boliglånet.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at klagerens salg af ejendommen skete efter utilbørligt pres fra banken.
Ankenævnet finder i øvrigt ikke grundlag for at fastslå, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med salget af ejendommen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.