Afgørelse

Krav om udbetaling af restindestående på deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør.

Sagsnummer:	87 /2017
Dato:	27-09-2017
Ankenævn:	John Mosegaard, Flemming Pristed, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist
Klageemne:	Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler Skødedeponeringskonto - frigivelse
Ledetekst:	Krav om udbetaling af restindestående på deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør.
Indklagede:	Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:	OF IF
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Medhold klager

 

Indledning

Sagen vedrører krav om udbetaling af restindestående på deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør.

Sagens omstændigheder

Ved købsaftale af 6. november 2012 købte klageren et rækkehus til opførelse af selskabet S, der var sælger og bygherre. Nordea Bank var S’s pengeinstitut. Rækkehuset var en del af et samlet projektbyggeri med 18 boliger. I sagen er fremlagt en standardkøbsaftale vedrørende projektbyggeriet. Standardkøbsaftalen, der svarede til den af klageren indgåede købsaftale, indeholdt bl.a. følgende:

”Købesummen erlægges på følgende måde:

1. Køber deponerer kr. 50.000 hos [ejendomsmægler] …
2. Køber stiller uigenkaldelig pengeinstitutgaranti over for projektudbyder [S] efter påkrav fra projektudbyder eller dennes advokat. Garantien skal være i overensstemmelse med standardgarantien ved køb af nybygget fast ejendom udarbejdet af Advokatsamfundet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Finansrådet m.fl. …

Købesummen frigives til sælgers fri rådighed, når betingelserne i ovennævnte standardgaranti er opfyldt. …”

Den omtalte standardgaranti indeholdt bl.a. følgende:

”Dækningsomfang

Garantien sidestilles med kontant deponering og dækker inden for garantisummen ethvert krav, som sælger har mod køber som følge af købsaftalen …

Deponering

Garantien afløses af kontant deponering i [xx] (sælgers pengeinstitut) på overtagelsesdagen. …

Frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb ved sælgers opfyldelse af aftalen

Garantibeløbet/det deponerede beløb kan tidligst frigives til sælger på overtagelsesdagen, og når samtlige nedenstående betingelser er opfyldt:

1. Endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger …

2. Mangler

Der skal være afholdt en afleveringsforretning, og køber skal have afgivet en erklæring om, at denne har overtaget ejendommen uden væsentlige mangler.

Hvis der mellem køber og sælger er enighed om eksistensen af en mangel og størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb.

Hvis køber påberåber sig en mangel ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf eller størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan køber tilbageholde et rimeligt beløb maksimalt svarende til udbedringsomkostningerne.

Køber skal herefter straks og senest inden 10 arbejdsdage foranledige, at der indsendes en begæring til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed om at få den mulige mangel og eventuelle udbedringsomkostninger vurderet af en uafhængig sagkyndig. Der kan herefter alene tilbageholdes et beløb svarende til den sagkyndiges vurdering. Har køber ikke indsendt en begæring om vurdering af en uafhængig sagkyndig inden for 10 arbejdsdage, skal det af køber tilbageholdte beløb frigives til sælger i sin helhed.

…

(Eventuel) – Klausul om transport i tilbagesøgningskrav

Køber har givet pengeinstituttet transport i sit krav på eventuel tilbagebetaling af købesummen med tillæg af renter i den situation, hvor handlen ikke gennemføres, eller købesummen nedsættes. En eventuel tilbagebetaling af købesummen med tillæg af renter kan alene med frigørende virkning tilbagebetales til pengeinstituttet.

I de tilhørende bemærkninger til standardgarantiteksten var bl.a. anført:

”Forhold reguleret i købsaftalen

I garantiteksten tages der ikke stilling til:

 • Hvorledes en eventuel tvist mellem parterne skal afgøres.

…

Mangler

Ved “rimeligt beløb” forstås et beløb svarende til, hvad køber anser for rimeligt, dog maksimalt et beløb svarende til købers vurdering af udbedringsomkostningerne. Det er herefter op til en uafhængig sagkyndig at afgøre, om købers vurdering er korrekt. Er købers vurdering højere end den sagkyndiges vurdering, skal pengeinstituttet frigive differencen. Vurderer en sagkyndig, at der ikke foreligger nogen mangel, skal hele det tilbageholdte beløb frigives.”

Pengeinstituttet P stillede en købesumsgaranti på 2.695.000 kr. på vegne klageren.

Den 29. oktober 2013 gav S en underentreprenør, U, transport på 35.000 kr. i købesumsgarantien og i den senere deponering, der skulle afløse garantien. Transporten blev noteret af banken den 30. oktober 2013. Af transporterklæringen fremgik, at der var tre foranstillede transporter (900.246 kr. og 112.000 kr. til to selskaber og 575.000 kr. til banken, der havde status som hovedtransporthaver).  Endvidere fremgik, at ”Nordea indestår for ubetinget betaling til … [U] af det til [U] tiltransporterede beløb, når garanti/deponeret beløb frigives til [S] af slutkøber.”  Efter det oplyste havde U fået en tilsvarende transport på 35.000 kr. vedrørende de øvrige boliger i projektbyggeriet.

I en e-mailkorrespondance med S i december 2013 og januar 2014 spurgte klageren om proceduren for udbetaling fra deponeringskontoen. S svarede den 16. januar 2014, at ”Der kan udbetales fra deponeringskontoen i takt med at manglerne udbedres, men efter jeres bekræftelse eller underskrift på frigivelse”.

Den 19. februar 2014 blev byggeriet afleveret. Klageren og S underskrev en afleveringsprotokol, hvori klageren bekræftede, at ”købesummen – bortset fra værdien af de ikke væsentlige mangler – må frigives til sælger”. I afleveringsprotokollen noterede klageren og S mangler for 362.975 kr. Ved et brev til banken af 20. februar 2014 meddelte P, at P ville indsætte 2.695.000 kr. på en deponeringskonto i banken. P meddelte samtidig, at et beløb svarende til de ved afleveringsforretningen konstaterede mangler skulle tilbageholdes, og at P havde transport i klagerens tilbagesøgningskrav i det deponerede beløb. Den 21. februar 2014 overførte banken 1.234.846,97 kr. til S og i alt 1.097.178 kr. til fire transporthavere (de to selskaber med foranstillede transporter og to øvrige transporthavere). Transporten til U blev ikke afregnet. Det tilbageholdte beløb udgjorde herefter 362.975 kr.

S foretog efterfølgende mangelsudbedring. Klageren frigav yderligere 51.600 kr. og 30.300 kr., som banken den 31. marts 2014 og den 9. maj 2014 overførte til S. Det tilbageholdte beløb udgjorde herefter 281.071 kr.

Klageren og de øvrige købere af boliger i projektbyggeriet indledte en syns- og skønssag mod S ved retten i Lyngby. I sagen er fremlagt en opgørelse af 15. juni 2016 fra klagerens advokat, hvori manglerne ifølge skønserklæringerne var opgjort til 1.128.750 kr. inkl. moms.

I september 2016 gik S konkurs.

I et brev af 9. december 2016 til beboerforeningen i projektbyggeriet meddelte kurator i boet efter S bl.a.:

”I forbindelse med [S’s] salg af boliger blev købesummen erlagt ved deponering på en konto i [S’s] navn.

En stor del af de deponerede beløb blev af [S] transporteret til en række underentreprenører … Den resterende del af det deponerede beløb tilhører [S].

Størstedelen af de deponerede beløb blev frigivet i forbindelse med boligkøbernes overtagelser af boligerne, idet der dog skete tilbagehold for mangler.

… I det omfang der senere er sket udbedring af manglerne, er der løbende sket frigivelse fra deponeringskontiene.

Der udstår imidlertid fortsat udbedring af en række mangler, og derfor indestår der også fortsat penge på en række deponeringskonti i [S] under konkurs’ navn.

For at få disse beløb frigivet til konkursboet, skal kurator iværksætte udbedring af de mangler, som beløbene står til sikkerhed for.

Der indestår DKK 577.000 i konkursboets navn fordelt på 47 boliger, som kan komme til betaling udbetaling til konkursboet, såfremt manglerne, som beløbene står til sikkerhed for, udbedres og boligejerne samtykker i, at beløbene kan frigives.

Det er uklart, hvorvidt manglerne, som beløbene står til sikkerhed for, kan udbedres inden for rammerne af de deponerede beløb …

1. Boets opgivelse af kravet

Det er kurators vurdering, at arbejdet forbundet med at afdække de faktiske forhold omkring de tilbageholdte beløb, dialog med boligkøbere samt indhentelse af tilbud på udbedring af mangler, herunder også behov for ekstern bistand, ikke ud fra i nettobetragtning ville være overskudsgivende for kreditorerne.

Kuratorerne agter derfor at frigive de deponerede beløb til boligkøberne, hvorved et muligt tilgodehavende opgives. …”

Af en retsbogsudskrift af 22. december 2016 fremgik, at klageren og de øvrige skønsrekvirenter fik tilkendt omkostninger i skønssagen.

Klageren har oplyst, at S havde anlagt sag mod en enkelt af køberne, der ikke ønskede at frigive tilbageholdte midler fra deponeringskontoen. Der blev afsagt dom i denne sag den 3. januar 2017. Ifølge dommen blev boet efter S, der ikke udøvede partsbeføjelse, dømt til at betale 1.188.687 kr. i overensstemmelse med sagsøgte påstand.

Ved et brev af 17. januar 2017 til klageren meddelte bankens advokat, at der som følge af transporten til U ville blive tilbageholdt 35.000 kr. på deponeringskontoen, som først kunne frigives, når der forelå dom eller frivilligt forlig mellem klageren og U. Banken meddelte endvidere, at den øvrige del af indeståendet på deponeringskontoen ville blive frigivet til P, som havde transport i klagerens tilbagesøgningskrav. Ved et brev af samme dag til U’s advokat meddelte bankens advokat, at der ved afleveringen var blevet foretaget tilbagehold for bl.a. mangler ved U’s arbejde, og at banken som deponeringsbank ikke kunne afgøre, hvorvidt det af U udførte arbejde skulle mangelsudbedres. Banken oplyste endvidere, at den havde frafaldet sin egen transport i indestående på deponeringskontoen med henblik på udbetaling til køberne. Banken opfordrede U til at tage kontakt til køberne og oplyste, at banken ville tilbagebetale de deponerede beløb til deponenterne, hvis U ønskede at frafalde transporterne. I et brev af 20. januar 2017 til klageren anførte bankens advokat, at klageren alene havde en tilbageholdsret i beløbet på 35.000 kr., og at beløbet derfor skulle indestå på kontoen indtil mellemværendet mellem klageren og U var afklaret ved aftale, dom eller frivilligt forlig.

Parternes påstande

Den 16. marts 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea skal udbetale 35.000 kr. fra deponeringskontoen med tillæg af renter.

Nordea har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at kurator har frigivet de deponerede beløb til køberne og har opgivet et muligt krav. Da kurator har accepteret udbetaling til ham, er transporten ikke længere gældende, og banken bør frigive beløbet til ham.

Banken har ikke hjemmel til at tilbageholde beløbet. Banken har anført, at den var forpligtet til at afvente med at frigive det deponerede beløb, Det er uklart, hvilke regler der skulle forpligte banken hertil.

Midlerne på deponeringskontoen var alene et mellemværende mellem ham og S. Banken har uberettiget ligestillet U’s krav med hans krav i forhold til det deponerede beløb. En leverandør kan ikke have nogen ret i forhold til det deponerede beløb. Han har intet aftaleforhold med eller forpligtelser over for leverandører og entreprenører, men alene med S.

Banken burde have gjort opmærksom på transporten, der fandt sted i oktober 2013, forud for afleveringen. Han blev på intet tidspunkt, heller ikke da midlerne blev overført til deponeringskontoen, oplyst om transporten. Han troede gennem hele forløbet, at alt tilbagehold på deponeringskontoen alene var et mellemværende mellem ham og S. Hvis han var blevet underrettet om transporten, ville han have forhandlet sig til et yderligere tilbagehold på 35.000 kr. ved afleveringen.

Af transporten fremgik, at ”Nordea indestår for ubetinget betaling …, når garanti/deponeret beløb frigives til [S] af slutkøber.” Han har ikke frigivet beløbet til S, og derfor er indeståendet alene en sag mellem ham og S.

Han vandt syns- og skønssagen mod S. I henhold til skønserklæringen vil det koste 1.128.750 kr. at udbedre manglerne på hans hus. Bankens synspunkt indebærer, at en køber kan risikere at stå tilbage med store fejl og mangler, selvom køber har søgt at begrænse risikoen ved at foretage tilbagehold ved afleveringen. Der kan være tale om store beløb, hvis der f.eks. er flere virksomheder, som har fået transport i deponeringskontoen.

Banken bør endvidere betale rente af det tilbageholdte beløb til ham.

Sagen bør behandles af Ankenævnet. Banken var deponeringsbank i forbindelse med en hushandel og har modtaget det deponerede beløb fra ham som en del af handlen.

Nordea har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke foreligger et kundeforhold mellem klageren og banken, hvorfor det ligger uden for Ankenævnets kompetence at behandle sagen. Banken har alene indgået aftale med S om oprettelse af en deponeringskonto. Det forhold, at klageren har indsat et beløb på kontoen, gør ikke klageren til kunde i banken.

Nordea har til støtte for frifindelsespåstanden bl.a. anført, at det er sædvanligt, at der gives transport til en underentreprenør i simple fordringer, så entreprenøren får sikkerhed for, at udført arbejde betales. Det følger af obligationsretten, at der kan gives transport i fordringer. U har fået transport i beløbet på 35.000 kr. i det deponerede beløb. Beløbet på 35.000 kr. er derfor ikke alene en sag mellem S og klageren.

Banken var som deponeringsbank forpligtet til at notere transporten, og banken har pligt til at respektere transporten. Banken havde ikke pligt til at underrette klageren om U’s meddelelse om transporten til banken.

Transporten til U blev ikke afregnet den 21. februar 2014, idet arbejdet vedrørende denne transport var en del af klagerens tilbageholdelse for mangler ved den oprindelige afleveringsforretning. Klageren tilbageholdt således 100.000 kr. vedrørende mangler ved puds.

Klageren frigav det deponerede beløb til S ved sin underskrift på afleveringsprotokollen, bortset fra værdien af ikke væsentlige mangler. Dette er netop årsagen til, at de 35.000 kr. fortsat er tilbageholdt. De 35.000 kr. tilfalder ikke konkursboet, men er transporteret til U mod udbedring af mangler. Konkursboets frafald af sit krav på indestående på deponeringskontoen indebærer ikke, at transporten tilsidesættes.

Klageren har alene en tilbageholdsret i de 35.000 kr. På baggrund heraf opfordrede banken ved brevene af 17. januar 2017 klageren til at gå i dialog med U med henblik på udbedring af mangler.

Klageren har henvist til, at han har fået medhold i en syns- og skønssag mod S ved retten i Lyngby. Afgørelsen har alene retskraft mellem klageren og S, og ikke mellem klageren og U. Den pågældende sag er en udeblivelsesdom og tager ikke stilling til U’s transport.

Banken er forpligtet til at afvente med at frigive det deponerede beløb, indtil det er afklaret mellem parterne ved aftale, endelig dom eller frivilligt forlig, hvem der er rette fordringshaver. Banken kan som deponeringsbank ikke afgøre dette.

Klageren er ikke berettiget til renter af det deponerede beløb. Beløbet stod til sikkerhed for klagerens betaling af restkøbesummen En evt. forrentning af det deponerede beløb ville derfor tilfalde S’s konkursbo. Der er imidlertid tale om en nulrente konto, og der er derfor ikke påløbet renter.

Ankenævnets bemærkninger

Selvom der ikke bestod noget egentligt kundeforhold mellem klageren og Nordea Bank, findes klagerens krav at være omfattet af Ankenævnets kompetence. Bankens afvisningspåstand tages derfor ikke til følge.

I forbindelse med køb af et hus til opførelse i efteråret 2012 stillede klageren en garanti på 2.695.000 kr. for sine forpligtelser over for S, der var sælger og bygherre. Nordea Bank var S’s pengeinstitut. I oktober 2013 gav S en underentreprenør, U, transport på 35.000 kr. i købesumsgarantien og i den senere deponering, der skulle afløse garantien. Af transporterklæringen fremgik, at der var tre foranstillede transporter på 900.246 kr. og 112.000 kr. til to selskaber og på 575.000 kr. til banken, der havde status som hovedtransporthaver. Endvidere fremgik, at banken indestod for ubetinget betaling til U af det til U tiltransporterede beløb, ”når garanti/deponeret beløb frigives til [S] af slutkøber.” Klageren blev ikke underrettet om transporten.

I forbindelse med afleveringen aftalte klageren og S, at der i det hos banken depo-nerede beløb skulle tilbageholdes for 362.975 kr. til mangelsudbedring. Den øvrige del af det deponerede beløb blev frigivet. Banken overførte herefter 1.234.846,97 kr. til S og i alt 1.097.178 kr. til øvrige transporthavere, således at det tilbageholdte beløb herefter udgjorde 362.975 kr. Transporten til U blev ikke afregnet. Efter mangelsudbedring blev der frigivet yderligere henholdsvis 51.600 kr. og 30.300 kr., som banken den 31. marts 2014 og den 9. maj 2014 overførte til S.

Tre medlemmer – John Mosegaard, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist – udtaler:

Vi finder, at banken som anført i transporterklæringen inden udbetaling til S var forpligtet til at fyldestgøre U for transporten på 35.000 kr. eller i det frigivne beløb have foretaget tilbagehold i beløbet på 35.000 kr. Vi finder det godtgjort, at klageren blev påført et tab på 35.000 kr. som følge af den manglende afregning til U. Vi finder herefter, at banken skal udbetale beløbet på 35.000 kr. til klagerens pengeinstitut, der efter oplyste har transport i klagerens tilbagesøgningskrav.

På et tidspunkt mellem den 17. og den 20. januar 2017 overførte banken 246.071 kr. (281.071 kr.-35.000 kr.) til klagerens pengeinstitut. Vi finder, at banken burde have overført det samlede indestående til klagerens pengeinstitut. Vi finder herefter, at banken skal forrente beløbet på 35.000 kr. med rentelovens rentesats fra tidspunktet for overførslen af de 246.071 kr. frem til frigivelse af beløbet.

Et medlem – Flemming Pristed der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, er tillagt to stemmer – udtaler:

Ved transporten overdrog S sin ret til at modtage betaling af 35.000 kr. af det deponerede beløb til U. Som følge heraf var S ikke længere berettiget til at disponere over beløbet. Ved transporten skete der ikke et debitorskifte for så vidt angår forpligtelsen til at udbedre mangler. Klageren indgik en aftale med S i forbindelse med aflevering af ejendommen til klageren om, at der skulle tilbageholdes 362.975 kr. af købesummen på grund af mangler ved arbejdet. Beløbet indeholdt et tilbagehold på 35.000 kr. vedrørende det arbejde, som var omfattet af transporten til U. Det er imidlertid uafklaret, om S eller U har foretaget afhjælpning og U dermed er berettiget til at få det tilbageholdte beløb udbetalt. Jeg finder på det foreliggende grundlag, at banken er berettiget til at afvise klagerens anmodning om udbetaling af beløbet på 35.000 kr., indtil der foreligger en aftale eller en endelig retsafgørelse vedrørende udbetaling af beløbet på 35.000 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Nordea Bank skal inden 30 dage frigive beløbet på 35.000 kr. til klagerens pengeinstitut med tillæg af renter som ovenfor anført. 

Klageren får klagegebyret tilbage.