Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar pga. manglende rådgivning om omlægning af byggekredit til realkreditlån.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar som følge af manglende rådgivning vedrørende omlægning af klagernes byggekredit til et realkreditlån.

Sagens omstændigheder.

I 2006 ønskede klagerne at opføre en ejendom. Projektet blev vurderet til ca. 3 millioner kr. Klagerne hjemtog et forhåndslån på ca. 2.2 millioner kr. i et realkreditinstitut, og Danske Bank gav tilsagn om restfinansieringen.

Efter byggeriets opstart blev det konstateret, at grunden var mangelfuld. Dette medførte øgede byggeomkostninger, som klagerne finansierede ved en byggekredit i banken.

Klagerne har anført, at ejendommen i foråret 2007 var vurderet til ca. 4 millioner kr., og at de henvendte sig til banken med ønsket om at omlægge byggekreditten til et realkreditlån. Banken har anført, at en sådan henvendelse fra klagerne ikke kan bekræftes. Ejendommen var stadig vurderet til 3 millioner kr., hvorfor klagerne kun kunne have optaget et tillægslån på 200.000 kr., hvilket ikke ville have været hensigtsmæssigt i forhold til de dermed forbundne omkostninger.

Den 20. oktober 2007 blev klagernes kreditmaksimum på byggekreditten hævet til 1.3 millioner kr. Klagerne omlagde ikke i 2007 eller senere nogen del af kreditten til realkreditlån.

Klagerne har ved indgivelsen af klagen til Ankenævnet den 12. maj 2009 anført, at gælden på byggekreditten er vokset til ca. 2,2 millioner kr. med baggrund i en rentesats på 14 %.

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Danske Bank tilpligtes at stille dem, som om byggekreditten i foråret 2007 var blevet omlagt til et realkreditlån med en fast rente på ca. 5 %.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de i foråret 2007 anmodede banken om at omlægge byggekreditten til det størst mulige realkreditlån. Bankens rådgiver afviste kategorisk en låneomlægning. Da deres forespørgsel ikke blev taget seriøst, er der ingen notater fra mødet.

De var ofte i kontakt med banken, som af egen drift burde havde rådgivet dem til en omlægning til billigere realkreditlån.

Ultimo 2007 fik de af en ejendomsmægler vurderet ejendommen til 4 millioner kr.

Banken har ydet mangelfuld rådgivning og har ikke levet op til ansvaret som økonomisk rådgiver for dem, der ikke har samme økonomiske viden og uddannelse.

Bankens mangelfulde rådgivning er skyld i et stort økonomisk tab.

Danske Bank har anført, at et geoteknisk firma erkendte at have et ansvar i forbindelse med, at klagernes grund blev konstateret mangelfuld. Det var med klagerne aftalt, at den kommende erstatningssum fra sagen mod firmaet skulle bruges til nedbringelse af byggekreditten, som blev ydet for at byggeriet kunne fortsætte. Erstatningssagen mod firmaet verserer imidlertid stadig ved domstolene.

Hverken bankens medarbejdere eller kommentarsystem kan bekræfte en henvendelse fra klagerne i foråret 2007 vedrørende et ønske om en omlægning til realkreditlån. En omlægning, der grundet lånegrænsen på max. 80 % af ejendommens værdi højst kunne blive på 200.000 kr., ville desuden være betinget af realkreditinstituttets tilsagn. Det er tvivlsomt, om et sådan tilsagn kunne opnås på grund af den verserende erstatningssag.

Der er siden byggekredittens etablering i december 2006 tilskrevet ca. 425.000 kr. i rente. Rentesatsen på byggelånet er variabel og har fulgt bankens almindelige renteudvikling.

Banken har ikke ydet mangelfuld rådgivning og har ikke haft en forpligtelse til at kontakte kunderne med forslag til eventuel låneomlægning.

Klagerne har ikke lidt noget tab.

Banken har ikke handlet erstatningspådragende.

Det afvises, at den af klagerne omtalte mæglervurdering ville kunne have dannet baggrund for udmåling af et realkreditlån. Banken henholder sig til vurderinger foretaget af et realkreditinstitut baseret på løbende besigtigelser under ejendommens opførelse.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke godtgjort forhold, som kan begrunde, at Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med størrelsen af klagernes finansieringsudgifter ved ejendomsprojektet.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.