Afgørelse

Spørgsmål om erstatning som følge af afvisning af og rådgivning om omlægning af realkredit- og boliglån

Sagsnummer:	225 /2022
Dato:	30-03-2023
Ankenævn:	Vibeke Rønne, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Jørn Ravn
Klageemne:	Afslag - Omlægning Realkreditbelåning - rådgivning Udlån - låneanmodning
Ledetekst:	Spørgsmål om erstatning som følge af afvisning af og rådgivning om omlægning af realkredit- og boliglån
Indklagede:	Nordea Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål om, hvorvidt Nordea har handlet ansvarspådragende i forbindelse med sin afvisning af og rådgivning om omlægning af realkredit- og boliglån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Danmark.

Klageren optog den 23. april 2019 et rentetilpasningslån (nr. -364) hos Nordea Kredit på 2.708.000 kr. Renten blev fastsat hver sjette måned på grund af CITA 6 obligationer og lånet var afdragsfrit i 10 år.

I maj 2019 optog klageren herudover et boliglån i banken på oprindeligt 680.000 kr., som var med afdrag og med en variabel rente på for tiden 4,5 %.

Den 18. september 2020 optog klageren et tillægslån (-654) hos Nordea Kredit på 332.000 kr., som var med afdrag og med en variable rente.

Den 26. august 2021 til den 9. september 2021 drøftede banken og klageren omlægning af klagerens eksisterende boliglån med henblik på at nedbringe klagerens lån, inddække klagerens overtræk og anvende det resterende overskud til etablering af gulvvarme og en udbygning i klagerens ejendom. Til brug for kreditvurderingen indhentede banken en vurdering af klagerens ejendom, der blev vurderet til 4,2 mio. kr.

Den 9. september 2021 skrev banken til klageren:

”…

Se vedlagte:

Omlægning af dine to nuværende realkreditlån til nyt lån med afdrag – Variabel rente løbetid over 30 år som ønsket. (ÅOP 0,8)

Nuværende realkreditlån ændres ikke. Der laves tillægslån på 320 tkr. Variabel rente løbetid over 30 år ÅOP 1,6%.

…

Jeg bemærker samtidig at der ses et overtræk på din konto, vil du sørge for at inddække?

…”

Samme dag medsendte banken to amortiseringsplaner, hvoraf den ene var for et rentetilpasningslån i Nordea Kredit med en hovedstol på 3.360.000 kr. og med en rente på for tiden -0,05 %. Den anden var for et tillægslån i Nordea Kredit med en hovedstol på 322.000 kr. og med en variabel rente på for tiden -0,05 %.

Den 27. september 2021 anmodede klageren banken om at oplyse, om omlægningen af hans boliglån var godkendt. Samme dag afviste banken en omlægning af klagerens boliglån, da der havde været for mange overtræk på klagerens konti, og da klageren ikke ønskede en højere ydelse på sine lån. Da klageren fik en forøget indtægt fra klagerens nye ansættelse, ønskede banken at se, om der fortsat ville være overtræk på klageren konto i en periode på 3-6 måneder, inden den foretog en ny kreditvurdering af klageren. Banken har oplyst, at den herefter bevilligede klageren et lån på 150.000 kr. uden sikkerhed, hvoraf 85.000 kr. skulle bruges til inddækning af klagerens overtræk.

I foråret 2022 indledte klageren en dialog med banken om muligheden for at omlægge sine boliglån.

Banken har oplyst, at klageren i slutningen af marts 2022 blev kreditgodkendt af bankens kreditafdeling til at optage et realkreditlån med variabel rente som tillægslån med et låneprovenu på 319.000 kr., afdragsfrihed i ti år og en løbetid på 30 år. Banken har oplyst, at klageren også blev godkendt til at omlægge sit boliglån med et provenu på 65.000 kr. og få ændret løbetiden fra syv år og syv måneder til syv år. Kreditgodkendelsen var baseret på ejendomsvurderingen på 4,2 mio. kr. fra august 2021 og blev betinget af, at klageren anvendte låneprovenuet til at inddække sit overtræk på 65.000 kr. og indfri et lån på 265.000 kr., som klageren havde optaget i et andet pengeinstitut, P1.

Banken har oplyst, at klageren ønskede et fastforrentet realkreditlån med afdrag og en løbetid på 20 år, hvorfor de aftalte, at banken skulle indhente et lånetilbud fra Nordea Kredit herpå. Til brug for lånetilbuddet indhentede banken en ny vurdering af klagerens bolig, da den tidligere var mere end 6 måneder gammel.

Den 3. maj 2022 modtog banken den nye vurdering, hvoraf det fremgik, at klagerens ejendom var 4,3 mio. kr. værd. Samme dag modtog klageren vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom. Klageren ønskede på baggrund af denne vejledning at hjemtage et obligationslån på ca. 344.000 kr. med en rente på 3 %, en løbetid på 20 år og med afdrag, som skulle udbetales den 13. juni 2022. Parterne indgik samtidig hermed en kurssikringsaftale (-856), hvorefter lånet blev kurssikret til kurs 97,625. Herudover sendte banken klageren en omprioriteringsaftale (-145), [hvoraf det blandt andet fremgik, at klageren ønskede at optage lån i overensstemmelse med et lånetilbud.

Den 10. maj 2022 skrev klageren til banken, at hans bolig måtte være mere værd end 4,2 mio. kr. og anmodede banken om en ny vurdering.

Den 20. maj 2022 svarede banken, at den nye ejendomsvurdering var 4,3 mio. kr. og at det var muligt at omlægge stigningen i boliglånet til realkreditlånet, men at forskellen ville være 26 kr. om måneden før skat og klageren ville få en længere tilbagebetalingstid. Herudover skulle kurssikringsaftalen ændres, og sagen ville blive forsinket.

Den 20. maj 2022 modtog klageren dokumenterne ”Aftale om udbetaling af lån til Nordea Kredit”, ”Realkreditpantebrevet” og ”Gældsbrev”, som vedrørte en låneaftale om forhøjelse af klagerens boliglån med 76.068,34 kr. (-313) til klageren. Klageren modtog dog grundet en fejl ikke bankens lånetilbud med bilag.

Banken har anført, at klageren trods bankens opfordringer herom ikke underskrev disse dokumenter.

Samme dag anmodede klageren banken om at oplyse, om lånet blev anderledes, hvis banken anvendte den nye vurdering på 4,3 mio. kr. til at omlægge boliglånet og anmodede samtidigt banken til at sende ham beregningerne herfor.

Den 23. maj 2022 sendte banken en beregning til klageren, af denne fremgik:

”…

Du betaler i dag lidt over 4,5% i rente på dit boliglån. De ekstra 80.000 der kunne flyttes til realkredit, vil du skulle betale rente og bidrag på til 3% + 1,125 i bidrag = 4,125%. Forskellen er altså 80.000 kr. x (4,5-4,125) % = 0,3750% x 80.000 = 300 kr. før skat pr. år -> /12 x/3 x 2 = 16,6 kr. pr. måned efter skat

…”

Den 30. maj 2022 anmodede klageren banken om at svare på, hvorfor hans boliglån ikke kunne omlægges i sommeren 2021, når hans økonomi ikke var blevet bedre. Klageren anmodede herudover banken om at beregne differencen mellem det bedst tænkelige lån, han kunne have fået i sommeren 2021 og til den 30. maj 2022, og udbetale dette beløb til ham. Klageren oplyste, at det af gældsbrevet (-313) fremgik, at renten blev fastsat dagligt, at den blev fastsat på ny i juni 2022, og at den for tiden var 4,5 %, hvorfor det var et dårligt lån. Klageren meddelte, at han givetvis ville underskrive omprioriteringsaftalen, men at han grundet forløbet ønskede rådgivning om det bedst tænkelige lån. Klageren meddelte herudover, at han ville indbringe sagen for Det Finansielle Ankenævn, hvis banken ikke besvarede hans spørgsmål.

Den 6. juni 2022 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Den 9. juni 2022 skrev banken til klageren:

”…

Helt konkret:

• Jeg kan godt få dig ud af kurssikringen uden omkostninger, og så kan vi starte sagen op igen, og jeg kan se om jeg kan få flyttet yderligere fra banklån til realkreditlån (lad os kalde det løsning A)

• Problemet ved ovenstående er, at kursen i mellemtiden er faldet, så du mister formentlig omkring 2+ kurspoint i forhold til den kurssikring der er indgået. Hvis du skal have et lån på lidt over 400.000 kr., vil det være et kurstab på over 8.000 kr. ekstra. Jeg har tidligere regnet ud for dig, at ekstraydelsen ved nuværende løsning var 16 kr. om måneden efter skat, i forhold til at flytte de sidste 80.000 kr. (mit gæt vil være, at den samlede tilbagebetaling også vil være højere end nuværende løsning, da du flytter yderligere penge til lån med 20 års løbetid i stedet for 7 års løbetid).

• Set i det lys, ville det logiske være at køre videre med nuværende løsning, og underskrive papirerne (løsning B).

Da Nordea Kredit rykker voldsomt for underskriften på papirerne, da kurssikringen er indgået, ville jeg meget gerne have en hurtig afklaring af, om du vælger A eller B.

…”

Klageren svarede banken samme dag:

”…

Sagen er indbragt for det finansielle ankenævn, da jeg - trods flere rykkere – ikke fik svar og manglede både rådgivning og svar på nedenstående. Du behøver ikke udtale dig om sagsforløbet, men du er rådgiver og giver ikke svar: Dine svar konkretiserer ikke situationen, og det har jeg ret til: du skal skrive præcist, hvad konsekvensen er af nedenstående forslag. Gæt og estimater kan jeg ikke bruge.

Ja, når det passer jer, er jeg blevet spammet i en lind strøm med mails og sms om at underskrive. Men jeg vil IKKE fanges i et variabel rente lån, som du behændigt undgår at svare på, hvorfor jeg skulle presses til at underskrive.

Det står dig frit for at ringe, men jeg forlanger svar på mail uanset.

…”

Banken har anført, at den efter modtagelse af klagerens e-mail af 9. juni 2022 så sig nødsaget til at annullere aftalen om kurssikring (-865).

Den 10. juni 2022 modtog klageren en handelsbekræftelse på, at banken havde annulleret aftalen om kurssikring. Samme dag skrev klageren til banken, at han forgæves havde forsøgt at godkende låneaftalen, men at NemID ikke fungerede. Han anmodede banken om at oplyse, hvorfor aftalen om kurssikring var annulleret. Samme dag meddelte klageren banken, at omprioriteringsaftalen var underskrevet og at banken skulle overføre lånebeløbet til hans lønkonto, så hans kredit i banken kunne indfries.

Banken har anført, at klageren ikke kunne godkende låneaftalen, da aftalen om kurssikring var annulleret. Banken har oplyst, at der herefter blev indsendt en ny indstilling til bankens kreditafdeling om af flytte ca. 80.000 kr. til realkreditlånet.

Parternes påstande

Ankenævnet har forstået klagerens påstande således, at han principalt nedlægger påstand om, at Nordea Danmark, skal betale erstatning svarende til differencen mellem hans nuværende lån og det lån, han kunne have fået, hvis lånet var blevet omlagt i 2021, og subsidiært at banken stiller ham som om, at kurssikringsaftalen af 3. maj 2022 ikke var annulleret og at han får samme lån, som parterne aftalte den 3. maj 2022.

Nordea Danmark, har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han i sommeren 2021 anmodede banken om en omlægning af hans eksisterende boliglån, dels grundet forbedringer af boligen og dels til inddækning af hans kredit. Banken gav indledningsvist et tilbud på omlægning af lån, men besluttede efterfølgende, at lånet ikke kunne omlægges, hvorefter han fik en kredit på 150.000 kr., hvilket gav banken en større indtægt. Banken udnyttede sin mulighed for at fastholde ham i dyre kreditter, i stedet for at omlægge hans lån ved at udnytte friværdien i hans hus. Kreditten var dyrere end en låneomlægning, og banken havde derfor tjent på at fastholde ham i den dyrere kredit.

Hans indtægt var siden sommeren 2021 steget gradvist, hvilket ikke var en faktor i kreditvurderingen. Selvom hans kredit ikke var blevet mindre, kunne han i 2022 godt låne ved omlægning af lånene i sin ejendom. Han modtog indledningsvist et tilbud om omlægning af lån til et lån med en variabel rente, hvilket var et særdeles ufordelagtigt tilbud. Grundet krigen i Ukraine kunne enhver regne ud, at renten ville stige. Det var grunden til, at han protesterede mod det variable lån. Da han gjorde banken opmærksom herpå, modtog han et tilbud på et fastforrentet lån.

Forløbet med banken var grundet bankens forhaling langt, og han savnede skriftlig rådgivning, idet han frabad sig opkald. Alligevel modtog han et utal af opkald og blev booket til telefonmøder. At banken fortsatte med at kontakte ham telefonisk på trods af anmodning om det modsatte, var uden respekt og særdeles opslidende. Banken forhalede drøftelserne for at presse ham til at gøre, som den ville. Han modtog ikke bankens lånetilbud med bilag af 20. maj 2022 og bankens beregning af 23. maj 2022 var ikke rådgivning. Hvis det var en fejl, at han ikke modtog disse dokumenter, burde banken give ham det samme tilbud nu.

Da han underskrev det fastforrentede lån på bankens hjemmeside, blev det afvist. Han godkendte lånet inden for fristen oplyst af banken. Han modtog intet svar på, hvad årsagen til afvisningen var. Ifølge banken skyldtes annulleringen af kurssikringen, at han klagede til Det Finansielle Ankenævn. Det var ikke en korrekt forretningsgang. Han var igen ikke godkendt til at kunne låne via friværdien i huset. Banken afviste hans betalinger og han modtog ikke et nyt lånetilbud. Banken afviste at kreditgodkende ham, fordi han indbragte sagen for Det Finansielle Ankenævn.

Han var kun blevet godtgjort nogle mindre beløb, som i det foreliggende tilfælde ikke var tilstrækkelige. Godtgørelserne understregede hans påstande om, at banken skulle have tilbudt ham et fastforrentet lån fra starten, idet forskellene mellem lånene på tidspunktet for indgåelsen var små.

Sagen kunne løses ved, at banken afgav et tilsvarende lånetilbud, som parterne drøftede den 3. maj 2022, erkendte dens manglende skriftlige rådgivning og gav en passende kompensation for forløbet.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med afvisningen af og rådgivning om omlægning af klagerens boliglån.

Nordeas afvisning af at omlægge klagers boliglån i september 2021 beroede på Nordeas kreditvurdering af klageren, herunder at klager havde mange overtræk på sine konti og ikke ønskede en højere ydelse på sine lån. Klageren fik i september 2021 en yderligere lønindkomst fra en ny ansættelse, hvorfor Nordea afventede de efterfølgende tre til seks måneder med henblik på at vurdere, hvorvidt den yderligere indkomst indebar, at klageren ikke længere var nødsaget til at overtrække sine konti.

Klageren modtog Nordeas begrundelse for afvisningen den 27. september 2021, og Nordea stillede samtidig klageren i udsigt, at banken gerne vil se på låneomlægningen igen, under forudsætning af at klageren undgik overtræk de næste seks måneder.

Nordea fastlægger sin kreditpolitik og forestår kreditvurderingen af sine kunder, hvorfor Nordea var berettiget til at afvise klagerens anmodning om omlægning af boliglån i september 2021.

I relation til Nordeas rådgivning af klager i foråret 2022 om klagerens muligheder for at omlægge sine boliglån, herunder optage et tillægslån hos Nordea Kredit, rådgav Nordea klageren med henblik på at finde den bedst mulige løsning for klageren ud fra klagerens økonomi og behov.

Nordea brugte væsentlige ressourcer på at få fuld indsigt i klagerens økonomi og havde en omfattende mailkorrespondance og flere telefonsamtaler med klageren vedrørende tillægsbelåningen. Klageren fik i perioden løn fra fire forskellige arbejdsgivere, havde skiftende jobs, ekstern gæld til et andet pengeinstitut og en skattesag.

Klageren blev i foråret 2022 kreditgodkendt til at optage et realkreditlån med variabel rente som tillægslån, men da klageren ønskede at optage et fastforrentet realkreditlån, så tilbød Nordea ham dette på 343.000 kr., samt en forhøjelse på 76.068,34 kr. af klagerens eksisterende banklån, der havde en variabel rente. Klageren modtog grundet en fejl ikke lånetilbuddet og dokumenterne af 20. maj 2022.

Nordeas kreditgodkendelse baserede sig på vurderingen af klagerens hus fra august 2021 til 4,2 mio. kr., og tillægslånet på 343.000 kr. hos Nordea Kredit og forhøjelsen på 76.068,34 kr. af klagerens eksisterende boliglån med en variabel rente på 4,5 % var ligeledes afgivet på baggrund af vurderingen på 4,2 mio. kr. Efter klagerens afvisning af de fremsendte lånedokumenter, herunder særligt forhøjelsen af boliglånet, tilbød Nordea at starte en ny lånesag op og indhente en ny kreditgodkendelse baseret på den nye ejendomsvurdering på 4,3 mio. kr.

Nordea har levet op til sine vejlednings- og rådgivningsforpligtelser i henhold til bekendtgørelsen om god skik for boligkredit. Det afvises, at klageren har lidt et økonomisk tab og at klageren er berettiget til erstatning.

Banken var nødsaget til at annullere kurssikringsaftalen, da den ikke modtog svar fra klageren på, hvilken løsning han ønskede. Årsagen var ikke, at klageren indgav en klage til Det finansielle ankenævn.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han blandt andet havde et boliglån. Klageren havde herudover to lån hos Nordea Kredit.

Den 27. september 2021 afviste banken omlægningen af klagerens boliglån, da klageren havde for mange overtræk på sine konti, og da klageren ikke ønskede en højere ydelse på sine lån.

I foråret 2022 drøftede parterne på ny muligheden for at omlægge klagerens boliglån. Klageren ønskede et fastforrentet realkreditlån med afdrag og en løbetid på 20 år, hvorfor det blev aftalt at indhente et lånetilbud fra Nordea Kredit herom. Banken foretog i forbindelse hermed en ny vurdering af klagerens bolig, der blev vurderet til 4,3 mio. kr.

Den 3. maj 2022 modtog klageren vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom. Klageren ønskede på baggrund af denne vejledning at hjemtage et obligationslån på ca. 344.000 kr. med en rente på 3 %, en løbetid på 20 år og med afdrag, som skulle udbetales den 13. juni 2022. Parterne indgik samtidig hermed en kurssikringsaftale (-856), hvorefter lånet blev kurssikret til kurs 97,625. Herudover sendte banken klageren en omprioriteringsaftale (-145), hvoraf det blandt andet fremgik, at klageren ønskede at optage lån i overensstemmelse med lånetilbud nr. 1,1,1.

Der forelå et lånetilbud med bilag af 20. maj 2022. Banken har oplyst, at klageren grundet en fejl, ikke modtog lånetilbuddet med bilag.

Den 30. maj 2022 anmodede klageren banken om at svare på, hvorfor hans lån ikke kunne omlægges i sommeren 2021, når hans økonomi ikke var blevet bedre. Klageren anmodede herudover banken om at beregne differencen mellem det bedst tænkelige lån, han kunne have fået i sommeren 2021 og til den 30. maj 2022, og udbetale dette beløb til ham. Klageren bemærkede, at det fremgik af gældsbrevet (-313), at renten blev fastsat dagligt, at den blev fastsat på ny i juni 2022 og at den for tiden var 4,5 %, hvorfor dette var et dårligt lån. Klageren meddelte, at han sandsynligvis ville underskrive omprioriteringsaftalen, men at han ønskede rådgivning om det bedst tænkelige lån. Klageren meddelte herudover, at han ville indbringe sagen for Det Finansielle Ankenævn, hvis banken ikke besvarede hans spørgsmål.

Den 9. juni 2022 sendte banken klageren tilbud vedrørende belåning af hans ejendom. Det ene tilbud var, at kurssikringen blev annulleret uden omkostninger for klageren, og at sagen blev genbehandlet, så banken foretog en ny vurdering af, om der kunne flyttes yderligere fra banklånet til realkreditlånet. Det andet tilbud var at fortsætte med løsningen af 3. og 20. maj 2022, og at klageren i så fald skulle underskrive dokumenterne. Banken anmodede klageren om hurtigst muligt at svare på, om han ønskede at vælge løsning et eller to.

Senere den 9. juni 2022 meddelte klageren banken, at sagen var indbragt for Det Finansielle Ankenævn, da han ikke modtog svar eller rådgivning på sine spørgsmål af 30. maj 2022.

Banken har anført, at den efter modtagelse af klagerens e-mail af 9. juni 2022 så sig nødsaget til at annullere kurssikringen, hvilket klageren den 10. juni 2022 modtog en handelsbekræftelse på. Klageren meddelte samme dag banken, at han havde forsøgt at underskrive omprioriteringsaftalen, men at det ikke var muligt. Banken har anført, at det ikke var muligt, da aftalen om kurssikring var annulleret.

Klageren accepterede ikke nogen af bankens tilbud, men efterspurgte derimod yderligere rådgivning. Ankenævnet finder herefter, at banken med rette annullerede kurssikringsaftalen af 3. maj 2022.

Ankenævnet finder, at det beroede på bankens kreditmæssige afgørelse, om den på vegne af Nordea Kredit ønskede at formidle et lån til klageren i sommeren 2021. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at formidle klageren et lån, ligesom Ankenævnet heller ikke kan pålægge banken at indgå i forhandlinger med klageren herom. Klageren er derfor ikke berettiget til erstatning svarende til differencen mellem et lån, han kunne have fået, hvis lånet var blevet omlagt i 2021 og hans nuværende lån.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Spørgsmål om erstatning som følge af afvisning af og rådgivning om omlægning af realkredit- og boliglån