| Sagsnummer: | 590/2024 |
| Dato: | 28-05-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Bjarke Levinsky Svejstrup, Kritte Sand Nielsen, Rolf Høymann Olsen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: | Kassekredit - omkostninger Gebyr - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod ekspeditionsgebyr for forlængelse af bolig-salgskredit. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod ekspeditionsgebyr for forlængelse af boligsalgskredit.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M var kunder i Danske Bank.
Banken har oplyst, at klagerne i april 2022 meddelte banken, at de flere år tidligere havde besluttet sig for at sælge deres hus, men at det ikke var afklaret, hvor de skulle flytte hen, hvorfor huset endnu ikke var blevet sat til salg. Klagerne oplyste, at de forventede at have fundet et nyt hus ultimo 2022, og at de som følge af den relativt korte tidshorisont for køb og salg af hus havde behov for en kredit i størrelsesordenen 3-400.000 kr.
Den 29. april 2022 underskrev klagerne en aftale om en boligsalgskredit med et kreditmaksimum 400.000 kr. Ifølge aftalen udgjorde ekspeditionsgebyret 1.000 kr. Kreditten var gældende indtil 25. april 2023, hvor en eventuel gæld skulle betales tilbage til banken.
I april 2023 havde klagerne endnu ikke solgt huset, og kreditten blev forlænget frem til den 29. december 2023. Den 24. april 2023 underskrev klagerne aftale herom. Ifølge aftalen udgjorde ekspeditionsgebyret 0 kr.
I december 2023 havde klagerne endnu ikke solgt huset, og kreditten blev forlænget frem til den 31. januar 2024. Den 2. januar 2024 underskrev klagerne aftale herom. Ifølge aftalen udgjorde ekspeditionsgebyret 0 kr. Den 23. januar 2024 skrev banken til klagerne:
”… Vi har ikke mulighed for at forlænge løbetiden på Boligsalgskreditten yderligere på nuværende tidspunkt.
Vi vil meget gerne se på en eventuel forlængelse hvis du for eksempel kan fremskaffe en af nedenstående:
- Underskrevet formidlingsaftale, som bekræfter at jeres ejendom er sat til salg via ejendomsmægler. …”
Den 29. januar 2024 afleverede klagerne et salgsbudget og en formidlingsaftale med en ejendomsmægler vedrørende salget af huset. Samme dag bevilligede banken forlængelse af boligsalgskreditten til den 30. april 2024. Ifølge aftalen, som klagerne underskrev, udgjorde ekspeditionsgebyret 0 kr.
I april 2024 havde banken og klagerne en dialog om, hvornår huset kunne forventes solgt, og om boligsalgskreditten kunne forventes forlænget. Den 16. april 2024 skrev banken til klagerne, at den ikke havde mulighed for at forlænge boligsalgskreditten yderligere. Den 18. april 2024 skrev banken til klagerne:
”… Vi kan forlænge boligsalgskreditten yderligere 3 mdr. frem til 31.07.2024, men dette vil være med krav om at Ejendommen udbydes offentligt til salg og forbliver til salg i hele kredittens løbetid. Da kreditten i modsat fald forfalder til fuld indfrielse. Det vil sige at ejendommen ikke længere kun er til salg som en skuffesag.
Ønsker I at vi skal gå videre med en forlængelse af kreditten på disse vilkår? …”
Den samme dag skrev klagerne til banken:
”Vores formidlingsaftale med [ejendomsmægler I], som banken har fået [ejendomsmægler I’s] paginerede og underskrevne kopi af, indebærer, at vi følger [ejendomsmægler I’s] ‘køreplan’ med skuffesalgsmodellen de første 3 mdr. indtil 30. april, hvorefter vores hus udbydes officielt på hans hjemmeside fra den 1. maj 2024 og indtil endeligt salg med den salgsopstilling m.v., som banken også har modtaget kopi af, dersom huset ikke er solgt senest 30. april 2024.
Hertil mangler vi alene en frisk tilstandsrapport og energivurdering …”
Boligsalgskreditten blev forlænget frem til den 31. juli 2024, og klagerne underskrev aftale herom. Ifølge aftalen udgjorde ekspeditionsgebyret 0 kr.
I juli 2024 var huset fortsat ikke solgt, og klagerne anmodede om en ny forlængelse af boligsalgskreditten. Banken sendte aftale vedrørende forlængelse frem til den 30. december 2024 til klagerne. Ifølge aftalen udgjorde ekspeditionsgebyret 1.000 kr. Den 24. juli 2024 skrev klagerne til banken:
”Tidligere forlængelser af boligsalgskreditten, herunder den seneste fra ultimo april 2024, som du selv stod for og udformede aftalevilkårene, var efter aftale med [klagernes rådgiver i banken] uden stiftelsesomkostninger, hvorfor forlængelsen af den eksisterende aftale selvf. også er gebyrfri efter aftale- og forventningsprincippet. Venligst korriger aftaleteksten i vores netbank, så vi kan få den underskrevet, - tak !”
”Boligsalgskreditten blev oprettet og løbende forlænget uden ekspeditionsgebyr, incl. seneste forlængelse af ultimo april 2024, som du selv forestod. Spm. om omkostningsfri forlængelse har således været en principiel, løbende fælles underforståelse / accept / forudsætning fra vores og bankens side.
Da [klagernes rådgiver i banken] satte forlængelsen "på skinner” ( jf. hans mail af 8. juli 2024 13:38, hvorefter hans kollega … skulle følge op, mens har var på ferie), var omkostningsgebyr således ikke et issue , hvorfor jeg finder det mest korrekt, at forlængelsesaftalen korrigeres for omkostningsgebyret på de 1.000 kr., før vi underskriver.”
Banken fastholdt, at den var berettiget til at opkræve ekspeditionsgebyr for forlængelsen. Banken har oplyst, at klagerne underskrev den fremsendte aftale. Klagerne klagede til banken over gebyret og fastholdt klagen i blandt andet korrespondance i oktober og november 2024.
Banken har fremlagt uddrag af sin prisbog, hvoraf det blandt andet fremgår:
”… Lån og Kreditter
Generelt
Etableringsomkostninger – standardpriser
Parternes påstande
Den 26. november 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal returnere de opkrævede 1.000 kr. i ekspeditionsgebyr til dem.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken den 20. april 2022 tilbød dem - som gode loyale kunder gennem mere end 60 år og som medlemmer af bankens persongruppe af såkaldte ”eksklusiv+” kunder - en speciel låneløsning i form af et 'Boligsalgslån' på 400.000 kr. til finansiering af ca. et års udbedringer af huset frem til salg af huset. Banken oplyste, at denne løsning alene ville koste 1.000 kr. til banken, da det var en midlertidig løsning og ikke et fast lån.
Lånet blev efterfølgende forlænget i henholdsvis otte, én, tre og tre måneder uden omkostninger eller ekspeditionsgebyr. De opfattede dette som bekræftelse på, at de tilhørte en af de 'Persongrupper', som ifølge bankens Generelle Vilkår, side 4, i Danske Banks Prisbog, er undtaget fra at betale visse gebyrer og andre vejledende priser i Prisbogen. Banken havde ikke oplyst dem andet, og de havde på intet tidspunkt selv anmodet om gebyrfrihed. De korte forlængelser var uhensigtsmæssige og ikke oplyst af banken, men da banken ønskede disse kontrolintervaller, accepterede de besværlighederne, da aftalen ikke ville medføre yderligere omkostninger.
Sagen omhandler alene ekspeditionsgebyret, som banken opkrævede i juli 2024 i forbindelse med den femte forlængelse. Lige før den elektroniske underskrift ultimo juli 2024 anførte banken pludselig, at denne forlængelse havde en omkostning på 1.000 kr. i ekspeditionsgebyr. Der var tale om et uvarslet, umotiveret og ikke rettidigt opkrævet gebyr for den femte kortvarige forlængelse af deres midlertidige boligsalgskredit med uændret lånemaksimum og uændrede lånevilkår, som banken påtvang dem. De underskrev aftalen med forbehold og under stress og pres, fordi deres faste rådgiver i banken ikke havde nået at færdiggøre forlængelsesteksten, før han tog på ferie, hvorved gebyrfejlen opstod.
Banken har handlet i strid med god bankskik. Bankens information om vilkår og f.eks. ekspeditionsgebyr ved kreditforlængelserne, som banken insisterede på for at holde dem i ”kort snor”, indtil huset var solgt, skal være rettidig, fuldstændig og utvetydig fra opstart og løbende. De blev løbende - og uden anden information end bankens generelle vilkår - fastholdt i troen på en præcedensskabt forventning om, at forlængelserne var fritaget gebyr og andre omkostninger, fordi de tilhørte gruppe af ”eksklusiv+” kunder, jf., bankens prisbog, Generelle vilkår, side 4: ”Vi yder rabat eller anden særlig fordel til bestemte kundegrupper!”
Banken hævder nu for første gang i sit svar i klagesagen, at den valgte at bevilge alle fire kreditforlængelser uden gebyr efter omstændighederne og pr. kulance. Dette har hverken deres sædvanlige rådgiver, souschefen i banken eller bankens prisbog på noget tidspunkt antydet. ”Per kulance”, som semantisk betyder imødekommende (storsindet), forudsætter, at de havde bedt fritagelse for ekspeditionsgebyr ved forlængelserne, hvilket de ikke gjorde, idet de blot accepterede bankens tilbud om de gebyrfrie forlængelserne, som banken tilbød af egen drift.
Banken anfører, at det er i overensstemmelse med god bankskik at forholde sin kunde en sufficient, fuldstændig, rettidig og utvetydig information før lånoptagelse, idet kunden selv skal læse herom i bankens prisbog og i øvrigt selv sætte sig ind i bankens prispolitik. Banken har hverken officielt eller personligt via rådgiver præciseret hvilke kunder, der henhører under rabatordningen i prisbogen. De henviser i øvrigt til deres mails til banken fra oktober og november 2024.
Bankens prisbog indeholder intet om ekspeditionsgebyr eller andre omkostninger i forbindelse med en forlængelse af allerede etablerede lån, men alene om etableringsomkostninger (ekspeditionsgebyr og stiftelsesprovision) ved nye lån. Hvis banken nu mener, at ”låne-forlængelse” ligesom låne-stiftelse” kan koste ekspeditionsgebyr, så er sådan en information fra banken påkrævet.
Danske Bank har anført, at klagerne i april 2022 fik en boligsalgskredit i banken, hvoraf det fremgik klart og tydeligt, at der var stiftelsesomkostninger forbundet med etableringen af kreditten, herunder et ekspeditionsgebyr på 1.000 kr.
Ekspeditionsgebyret for lån og kreditter fremgik også tydeligt af bankens prisbog, der var tilgængelig på bankens hjemmeside, hvorefter bankens standardpris for etablering af lån og kreditter var 1.000 kr.
Banken har på intet tidspunkt oplyst klagerne om, at de skulle tilhøre en særlig kundegruppe, der kunne være undtaget opkrævningen af et ekspeditionsgebyr, eller på anden måde givet klagerne det indtryk, at de var omfattet af en sådan kundegruppe.
En boligsalgskredit anvendes alene, når en bolig er sat til salg, og bruges kun som en mellemfinansiering, indtil boligen er solgt, hvorfor det er sjældent, at der er behov for en forlængelse af en boligsalgskredit. Under alle omstændigheder har kunder ikke krav på at få en forlængelse af en boligsalgskredit.
Klagerne blev efterfølgende og på baggrund af konkrete vurderinger fra bankens side flere gange tilbudt en forlængelse af boligsalgskreditten. Klagerne underskrev hver gang en ny kreditkontrakt, hvor både løbetid og stiftelsesomkostninger, herunder størrelsen af ekspeditionsgebyret, fremgik.
Banken er altid berettiget til efter en konkret vurdering og per kulance at frafalde opkrævningen af et ekspeditionsgebyr. Det forhold, at banken flere gange tilbød klagerne en forlængelse af boligsalgskreditten uden samtidig at opkræve et nyt ekspeditionsgebyr, ændrer ikke på, at banken faktisk har været berettiget til at opkræve et ekspeditionsgebyr, hver gang klagernes boligsalgskredit blev forlænget. Banken har på intet tidspunkt lovet klagerne eller oplyst klagerne om, at de ikke skulle betale et ekspeditionsgebyr ved alle fremtidige forlængelser af boligsalgskreditten.
Banken fastholdt i forbindelse med forlængelsen i juli 2024 ekspeditionsgebyret på de 1.000 kr. Klagerne blev i juli 2024 tilbudt en ny boligsalgskredit, hvoraf det klart og tydeligt fremgik, at der var stiftelsesomkostninger forbundet med etableringen af kreditten i form af et ekspeditionsgebyr på 1.000 kr., og klagerne accepterede og underskrev boligsalgskreditten. Klagerne blev forinden informeret om ekspeditionsgebyret. Klagerne kan hverken have haft en berettiget forventning om, at ekspeditionsgebyret ikke ville blive opkrævet i forbindelse med forlængelsen i juli 2024, eller at alle fremtidige forlængelser og udarbejdelser af nye lånedokumenter ville skulle ske uden betaling af et ekspeditionsgebyr.
Bankens opkrævning af et ekspeditionsgebyr på 1.000 kr. i forbindelse med udarbejdelsen af en ny boligsalgskredit i juli 2024 var både berettiget og korrekt og skete i overensstemmelse med både bankens prispolitik og den aftale om boligsalgskredit, som klagerne selv valgte at indgå med banken i juli 2024.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne H og M var kunder i Danske Bank.
Banken har oplyst, at klagerne i april 2022 meddelte banken, at de havde besluttet sig for at sælge deres hus, og at de forventede at have fundet et nyt hus ultimo 2022, hvorfor de havde behov for en kredit i størrelsesordenen 3-400.000 kr. I april 2022 underskrev klagerne aftale om en boligsalgskredit med et kreditmaksimum 400.000 kr. Ifølge aftalen udgjorde ekspeditionsgebyret 1.000 kr. Kreditten var gældende indtil den 25. april 2023.
Da huset ikke var solgt i april 2023, blev kreditten forlænget frem til den 29. december 2023. Da huset fortsat ikke var solgt, blev kreditten forlænget yderligere frem til henholdsvis den 31. januar 2024 og den 30. april 2024. I april 2024 skrev banken til klagerne, at kreditten kunne forlænges yderligere tre måneder, hvis huset blev sat offentligt til salg. Kreditten blev derefter forlænget frem til den 31. juli 2024. Klagerne underskrev aftaler om de fire forlængelser, hvoraf fremgik, at ekspeditionsgebyret udgjorde 0 kr.
I juli 2024 var huset fortsat ikke solgt, og klagerne anmodede om en ny forlængelse af boligsalgskreditten. Banken sendte aftale vedrørende forlængelse frem til den 30. december 2024 til klagerne. Ifølge aftalen udgjorde ekspeditionsgebyret 1.000 kr. Klagerne rejste indsigelse mod ekspeditionsgebyret. Klagerne underskrev den fremsendte aftale.
Ankenævnet finder, at banken var berettiget til at opkræve ekspeditionsgebyret på 1.000 kr., der fremgik af bankens prisbog, både ved etablering af kreditten og ved forlængelse af kreditten. Ankenævnet finder, at klagerne ikke har godtgjort, at banken havde givet dem tilsagn om, at fremtidige forlængelser kunne ske gebyrfrit. Den omstændighed, at banken havde undladt at opkræve ekspeditionsgebyr for de tidligere forlængelser, kan ikke medføre, at den var afskåret fra at opkræve gebyr for forlængelsen i juli 2024. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte gebyret som urimeligt.
Ankenævnet finder således, at banken var berettiget til at opkræve ekspeditionsgebyr på 1.000 kr. for forlængelse af kreditten i juli 2024 frem til den 30. december 2024, hvorfor klagerne ikke får medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.