Afgørelse

Krav vedrørende afdragsfrihedsperiode på lån.

Sagsnummer:	642/2025
Dato:	20-04-2026
Ankenævn:	Kristian Korfits Nielsen, Christina Bryanth Konge, Signe Kjørup Carlsson, Morten Bruun Pedersen og Martin Hare Hansen.
Klageemne:	Byggelån Udlån - stiftelse
Ledetekst:	Krav vedrørende afdragsfrihedsperiode på lån.
Indklagede:	Middelfart Sparekasse
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen omhandler krav vedrørende afdragsfrihedsperiode på lån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Middelfart Sparekasse.

Klageren ejede en ejendom.

Ved e-mail af 19. november 2021 til klageren skrev sparekassen følgende:

”Subject: Vedr. Finansiering af om- og tilbygning

…

beklager ventetiden – men vi har nu fået endelig afklaring på din forespørgsel på finansiering af din om- og tilbygning af [ejendommen].

Vi kan ikke tilbyde dig finansiering via Totalkredit. Dine nøgletal overskrider langt de grænser der er for realkredit finansiering af private boliger – hvilket vi også har snakket om.

Da vi har et godt indtryk af dig og din økonomi – vil vi i stedet tilbyde dig en anden finansiering:

På grundlag af den endelig Totalkredit vurdering (efter arbejdet er færdiglavet) kan vi tilbyde dig følgende:

Prioritetskredit i Middelfart Sparekasse

Op til 80 % af Totalkredits vurdering – max kr. 900.000.
Kreditten er afdragsfri de første 10 år – og afvikles derefter med kr. 50.000 årlig.
Rente d.d. 1,5% - renten er variabel.
Gebyr for oprettelse i alt kr. 7000,00
Sikkerhed: bestående ejerpantebrev kr. 1.320.000.
(Forventet tinglysningsgebyr kr. 1730)
Kontoen har i øvrigt ingen negativ kredit rente.

Da vi først kan tilbyde den ovennævnte kredit på en vurdering fra Totalkredit, vil vi i den mellemliggende periode, tilbyde en finansieringskredit af byggeriet med en løbetid på op til 1 år efter behov. Rente og gebyr som beskrevet ovenfor beregnes straks. Sikkerheden stilles straks. Der er så ingen omkostninger når Prioritetskreditten igangsættes.

Kreditten og finansieringen er selvfølgelig forudsat, at du også de kommende år kan fastholde en indtjening der kan betale de stigende private udgifter, og at formueholdet stadig er intakt – hvilket jeg ikke ser som et problem.

Jeg håber du finder ovenstående interessant, og ser frem til at høre fra dig.”

Klageren og sparekassen indgik kassekreditkontrakt af 4. juli 2022. Af kontrakten fremgår, at klageren havde fået tilsagn om en kreditramme på 900.000 kr., der blev nedskrevet på én gang den 1. september 2023.

Sparekassen har oplyst, at den antager, at klagerens byggeri ikke blev igangsat umiddelbart, da kassekreditkontrakten først blev oprettet den 4. juli 2022.

Sparekassen har endvidere oplyst, at byggeperioden for klagerens byggeri trak ud, og i juni 2025 – efter færdiggørelse af byggeriet og bestilling af en Totalkredit-vurdering – sendte sparekassen dokumenter vedrørende prioritetskreditten til klageren med henblik på underskrift.

Sparekassen har oplyst, at den oprettede en prioritetskredit til klageren med afdragsfrihed frem til den 31. juli 2032. Klageren fik således en afdragsfrihedsperiode på 10 år regnet fra oprettelsen af kassekreditkontrakten af 4. juli 2022.

Klageren har oplyst, at han den 9. juli 2025 fik oprettet en prioritetskonto i sparekassen efter vurdering og færdiglavet arbejde. Klageren har anført, at han ikke blev gjort opmærksom på, at afdragsfriheden allerede var igangsat.

Klageren klagede til sparekassen.

Den 9. oktober 2025 afviste sparekassen klagen. Af afvisningen fremgår blandt andet:

”Sagsforløb

Det fremgår af den fremsendte dokumentation, at Sparekassen i november 2021 tilbød dig en Prioritetskredit på følgende vilkår:

Kredit op til 80 % af Totalkredits vurdering – dog maks. kr. 900.000
Afdragsfrihed i 10 år, herefter afvikling med kr. 50.000 årligt
Variabel rente, på daværende tidspunkt 1,5 %
Oprettelsesgebyr kr. 7.000
Sikkerhed: ejerpantebrev på kr. 1.320.000
Forventet tinglysningsgebyr kr. 1.730
Ingen negativ rente på kontoen

Tilbuddet var betinget af, at Totalkredit kunne foretage en endelig vurdering af ejendommen. I mellemtiden blev der stillet en midlertidig finansieringskredit til rådighed med en løbetid på op til ét år.

Det fremgår af sagen, at der i juli 2022 blev oprettet en finansieringskredit/udlægskonto med udløb den 01.09.2023. Byggeperioden har imidlertid strakt sig frem til 2025. Kreditten har dog været aktiv frem til 2025, hvor Sparekassen kontakter dig med henblik på vurdering af ejendommen og omlægning til en Prioritetskredit. I hele perioden har der ikke været afvikling på kreditten.

Du har i forbindelse med omlægningen gjort Sparekassen opmærksom på det oprindelige tilbud fra 2021, og vi har meddelt, at de vilkår, der dengang blev tilbudt, ikke længere kan accepteres.

Efterfølgende har der været korrespondance mellem dig og rådgiver [personnavn] om vilkårene for den nye Prioritetskredit. Sparekassen har tilbudt en Prioritetskredit med et maksimum på kr. 900.000, en variabel årlig debetrente på 4,70 % og afdragsfrihed frem til 31. juli 2032.

Vurdering

Det centrale spørgsmål er, om Sparekassen fortsat er bundet af det oprindelige tilbud fra 2021. Tilbuddet indeholdt en forventning om, at vurderingen kunne ske inden for ét år, og der må derfor anses at have været en acceptfrist på ét år. Denne frist er overskredet.

Vi har ikke kunnet finde dokumentation for, at kreditten eller det oprindelige tilbud er blevet genforhandlet. Den forlængede byggeperiode og den fortsatte anvendelse af finansieringskreditten medfører ikke automatisk en forlængelse af det oprindelige tilbud. Sparekassen har dog bestræbt sig på at imødekomme vilkårene i videst muligt omfang, herunder ved at tilbyde 10 års afdragsfrihed fra det tidspunkt, hvor kreditten oprindeligt skulle være omlagt.

Det fremgår af det oprindelige tilbud, at renten var variabel. Da den variable rente har været stigende siden 2021, er det naturligt, at vi ikke kan tilbyde den samme rente i dag. Som rådgiver [personnavn] har forklaret, fastsættes renten blandt andet ud fra Sparekassens rentespænd, ejendommens belåningsgrad, kundens økonomi og øvrige engagementer.

Konklusion

Det er Sparekassens vurdering, at vi ikke er juridisk bundet af det tilbud, der blev fremsat i 2021. Tilbuddet er udløbet, og vilkårene kan ikke fastholdes uændret efter fire år. Vi har dog bestræbt os på at tilbyde en løsning, der i væsentlig grad afspejler de oprindelige vilkår.

Vi vurderer, at de nuværende vilkår for Prioritetskreditten er i overensstemmelse med god skik.”

Sparekassen har fremlagt klagerens skatteoplysninger for 2023 og 2024 og årsopgørelser for 2021 og 2024.

Af årsopgørelsen for 2021 fremgår en personlig indkomst på 259.423 kr. og en skattepligtig indkomst på 169.344 kr. Under ”indberettede formueoplysninger fra pengeinstitutter m.fl.” fremgår endvidere:

”Indestående i pengeinstitutter, obligationer, pantebreve 782.282 kr.

Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter 7.017.587 kr.

Ejendomsværdi af danske ejendomme 7.350.000 kr.”

Af årsopgørelsen for 2024 fremgår en personlig indkomst på 194.702 kr. og en skattepligtig indkomst på 142.701 kr. Under ”indberettede formueoplysninger fra pengeinstitutter m.fl.” fremgår endvidere:

”Indestående i pengeinstitutter, obligationer, pantebreve 94.669 kr.

Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter 7.168.538 kr.”

Af klagerens skatteoplysninger for 2023 fremgår under formueoplysninger ”Gæld til realkredit. reallån. pengeinst.” en gæld på 6.976.665 kr., og i skatteoplysningerne for 2024 er gælden angivet til 7.168.538 kr.

Parternes påstande

Den 11. december 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Middelfart Sparekasse skal ændre udløbet af afdragsfriheden til den 1. august 2035.

Middelfart Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at han er uenig i sparekassens afgørelse om, hvornår afdragsfrihedsperioden starter på hans prioritetskreditkonto. Den skal vare tre år længere, end det han har fået.

I tilbuddet af 19. november 2021 står der: "På grundlag af den endelig Totalkredit vurdering (efter arbejdet er færdiglavet), kan vi tilbyde dig følgende".

Rådgiveren i sparekassen fulgte processen, fra tidspunktet hvor finansieringskreditten blev oprettet i juli 2022, og frem til rådgiveren stoppede i sparekassen i februar 2025. Prioritetskontoen blev oprettet den 9. juli 2025 efter vurdering og færdiglavet arbejde. Han blev ikke gjort opmærksom på, at afdragsfriheden var igangsat, hvilket han heller ikke kunne læse ud fra tilbuddet.

Der blev i tilbuddet ikke oplyst en udløbsdato. Der står "op til et år efter behov".

Da han ikke blev oplyst om, at tilbuddet var udløbet i forløbet, troede han, at tilbuddet med prioritetskontoen stadig var gældende efter det år, som var oplyst i tilbuddet af 19. november 2021 og med hensyn til kassekreditkontrakten af 7. juli 2022. Der er ikke dokumentation for, at tilbuddet blev genforhandlet eller forlænget, udover den skriftlige korrespondance, hvor sparekassen var vidende om, at byggeriet blev forsinket, hvilket sparekassen på dette tidspunkt viste forståelse for.

Årsagen til tidsforskellen mellem tilbud og opstart af finansieringskredit var, at han ville have tilbud på finansiering på plads fra sparekassen, inden planlægning/opstart af byggeri og ved brug af egen økonomi.

Af tilbuddet fremgår, at "Kreditten og finansieringen er forudsat, at formueforholdet er intakt". Der var en forklaring på skatteoplysningerne fra 2023 og 2024, hvilket hans daværende rådgiver på skrift viste forståelse for, men det ændrer naturligt nok ikke tallene. Hans samlede realkreditrestgæld er på de fire år 2021-2025 nedbragt med 433.568 kr. Heri er prioritetskontoen ikke medregnet.

Middelfart Sparekasse har anført, at det af aftalelovens § 2, stk. 1 fremgår, at: Har tilbudsgiveren fastsat en frist for antagelse af tilbuddet, må antagende svar være kommet frem til ham inden fristens udløb.

Af aftalelovens § 3, stk. 1 fremgår: Gøres tilbud i brev eller telegram, uden at der fastsættes nogen frist for antagelse, må antagende svar være kommet frem til tilbudsgiveren inden udløbet af det tidsrum, som ved tilbuddets afgivelse af ham kunne påregnes at ville medgå. Ved beregningen af dette tidsrum forudsættes, når ikke andet følger af omstændighederne, at tilbuddet kommer frem i rette tid, samt at svaret afsendes uden ophold, efter at den, til hvem tilbuddet er rettet, har haft rimelig betænkningstid, og at det ikke forsinkes undervejs. Er tilbuddet gjort i telegram, skal antagelsen sendes telegrafisk, hvis den ikke på anden måde kommer lige så tidligt frem.

Af aftalelovens § 4, stk. 1 fremgår: Kommer antagende svar for sent frem, anses det som nyt tilbud. Af stk. 2 fremgår videre: Dette gælder dog ikke, hvis afsenderen af svaret går ud fra, at det er kommet frem i rette tid, og tilbudsgiveren må indse dette. I så fald skal denne, hvis han ikke vil godkende svaret, uden ugrundet ophold give afsenderen meddelelse derom. Undlader han dette, anses aftale for sluttet.

Det fremgår tydeligt af tilbuddet af 19. november 2019, at der senest et år efter byggeriets påbegyndelse skulle være oprettet en prioritetskredit, hvorfor tilbuddet skulle være antaget inden denne frist. Antagelsen af tilbuddet er således ikke sket rettidigt, jf. aftaleloven § 2, da prioritetskreditten først blev oprettet i juni 2025. Finansieringskreditten blev oprettet i juli 2022 og skulle have været indfriet og omlagt til en prioritetskredit senest den 1. september 2023, jf. kreditkontrakten.

Såfremt Ankenævnet måtte finde, at der ikke fremgår en tydelig frist for antagelse af tilbuddet, finder aftalelovens § 3 anvendelse. Den forsinkelse, der har været med byggeriet – næsten to år efter oprindeligt udløb af udlægskreditten – medfører, at sparekassen ikke længere er bundet af tilbuddet. Tilbuddet er således bortfaldet som følge af den forsinkede byggeproces.

Klagerens ønske om omlægning af udlægskreditten til en prioritetskredit i 2025 udgør et nyt tilbud, da antagelsen af det oprindelige tilbud er sket for sent, jf. aftaleloven § 4, stk. 1. Sparekassen afslog straks, at tilbuddet fortsat skulle være gældende, jf. aftaleloven § 4, stk. 2.

Der er gået næsten fire år fra fremsendelsen af tilbuddet til oprettelsen af prioritetskreditten. Sparekassen har ikke kunnet finde dokumentation for, at tilbuddet er blevet genforhandlet eller forlænget. Den forlængede byggeperiode og fortsatte anvendelse af udlægskreditten medfører ikke automatisk en forlængelse af det oprindelige tilbud. Hertil kommer, at klagerens økonomiske forhold ikke har udviklet sig som forudsat i tilbuddet af 19. november 2021, idet klageren ikke har kunnet fastholde indtjeningen i sin virksomhed. Dette taler ligeledes for, at tilbuddet er bortfaldet.

Sparekassen har dog bestræbt sig på at imødekomme vilkårene i videst muligt omfang, herunder ved at tilbyde 10 års afdragsfrihed fra oprettelsen af udlægskreditten, svarende til den afdragsfrihed, der kunne være opnået ved et forhåndslån.

Formuleringen “op til et år efter behov” betyder, at der er fastsat en øvre tidsgrænse på ét år, men at perioden ikke nødvendigvis udnyttes fuldt ud. Den konkrete varighed afhænger af, om der i den enkelte sag er behov – og i givet fald i hvilket omfang. I praksis indebærer dette, at perioden kan være kortere end ét år, at der kun ydes eller foretages det, som er nødvendigt og begrundet i det konkrete behov, og at der ikke er tale om en garanteret eller automatisk periode på ét år, men en fleksibel ramme, hvor behovet bestemmer varigheden. Formuleringen giver dermed mulighed for at tilpasse forløbet til den konkrete situation, samtidig med at der ikke kan forventes en periode, der overstiger ét år.

Sparekassen kan ikke genkende klagerens påstand om, at gældsforhold skulle være nedbragt med 433.568 kr. Årsopgørelsen for 2021 viser gældsforpligtelser på 7.017.587 kr., mens årsopgørelsen for 2024 viser 7.168.538 kr. Klagerens gæld er således steget med 150.951 kr., imens indeståendet er faldet med 687.613 kr.

Klageren har som følge af manglende indtægter fra sin virksomhed anvendt udlægskreditten til løbende forbrug. Dette har medført en forringelse af sparekassens risikovurdering af klageren. Af klagerens skatteoplysninger for 2023 og 2024 fremgår det faldende indtægtsforhold.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Middelfart Sparekasse. Klageren ejede en ejendom.

Ved e-mail af 19. november 2021 fremsatte sparekassen et tilbud til klageren om en prioritetskredit i sparekassen, efter et byggearbejde på ejendommen var færdiglavet. Af tilbuddet fremgår, at sparekassen tilbød klageren en prioritetskredit, der var afdragsfri de første ti år og derefter blev afviklet med 50.000 kr. årligt. Da sparekassen først kunne tilbyde klageren prioritetskreditten efter en vurdering af ejendommen, tilbød sparekassen i den mellemliggende periode en finansieringskredit af byggeriet med en løbetid på op til ét år efter behov. Gebyr vedrørende prioritetskreditten ville blive beregnet straks, og sikkerhed skulle stilles straks, hvorfor der ikke ville være omkostninger, når prioritetskreditten blev igangsat. Sparekassen anførte, at kreditten og finansieringen var forudsat, at klageren de kommende år kunne fastholde en indtjening, der kunne betale de stigende private udgifter, og at formueforholdet stadig var intakt.

Sparekassen har oplyst, at byggeperioden for klagerens byggeri trak ud. I juni 2025 efter færdiggørelse af byggeriet og bestilling af en vurdering af ejendommen sendte sparekassen dokumenter vedrørende en prioritetskredit til klageren med henblik på underskrift. Sparekassen oprettede en prioritetskredit til klageren med afdragsfrihed frem til den 31. juli 2032, hvorved klageren opnåede en afdragsfrihedsperiode på ti år regnet fra oprettelsen af kassekreditkontrakten.

Klageren klagede til sparekassen over afdragsfrihedsperioden.

Ankenævnet finder, at sparekassen og klageren indgik en aftale om finansiering i henhold til sparekassens tilbud af 19. november 2021. Herved har Ankenævnet lagt vægt på, at parterne den 4. juli 2022 indgik en kassekreditkontrakt, som anført i sparekassens tilbud, samt at gebyr og sikkerhedsstillelse vedrørende prioritetskreditten blev beregnet straks.

Sparekassen har forlænget kassekreditten ud over den oprindeligt aftalte periode på op til et år. Dette skete, uden at sparekassen ændrede ved det oprindelige tilbud om at yde en prioritetskredit med afdragsfrihed i ti år.

Ankenævnet finder herefter, at Middelfart Sparekasse skal give klageren ti års afdragsfrihed på prioritetskreditten beregnet fra tidspunktet for oprettelsen heraf den 9. juli 2025.

Ankenævnets afgørelse

Middelfart Sparekasse skal inden for 30 dage stille klageren som ovenfor anført.

Klageren får klagegebyret tilbage.

Kontakt

Krav vedrørende afdragsfrihedsperiode på lån.