Spørgsmål om lånetilsagn og indsigelse mod afslag på omlægning af lån

Sagsnummer:167/2022
Dato:27-01-2023
Ankenævn:Henrik Waaben, Inge Kramer, Kritte Sand Nielsen, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen
Klageemne:Udlån - låneanmodning

Afslag - Omlægning
Ledetekst:Spørgsmål om lånetilsagn og indsigelse mod afslag på omlægning af lån
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om lånetilsagn og indsigelse mod afslag på omlægning af lån.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M var kunder i Spar Nord Bank.

Klagerne optog i december 2008 et 30-årigt realkreditlån på 1.760.000 kr. hos realkreditinstitut A, som banken formidlede. Lånet var med årlig rentetilpasning og en rente på for tiden 5,5235 %.

Klagerne havde herudover et boliglån (konto nr. -846), der ved et gældsbrev fra november 2015 blev forlænget til en løbetid på 30 år med en hovedstol på 301.688,54 kr. Det fremgik blandt andet af gældsbrevet, at debetrenten var variabel og for tiden 9 % p.a., og at de samlede omkostninger i lånets løbetid var 579.284,65 kr.   

Klagerne har oplyst, at de i 2019 og 2020 drøftede omlægning af lån med banken. Banken udarbejdede i forbindelse hermed dokumenterne ”Vejledende beregning på omlægning af lån” og ”Vejledende skatte- og rådighedsberegning” af 16. juni 2020.

Den vejledende beregning på omlægning af lån var udarbejdet på grundlag af et 30-årigt fastforrentet 1 % realkreditlån på 1.691.000 kr. Af beregningen fremgik herudover:

”…

Ønsker du et tilbud på lån, eller har du spørgsmål til beregningen, er du velkommen til ringe til [bankrådgiver] …

Tallene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilliges. Kurssikring kan således ikke ske på baggrund af denne vejledende beregning.

Nærmere oplysninger vil fremgå af tilbud.

…”

Af den vejledende skatte- og rådighedsberegning fremgik blandt andet, at klagerne i perioden 1. juli 2020 til 30. juni 2021 ville have et rådighedsbeløb pr. måned på 12.878 kr. ved omlægning til et 30-årigt fastforrentet 1 % realkreditlån på 1.691.000 kr.

Klagerne har anført, at de i forbindelse med drøftelserne om omlægningen i juni 2020 blev stillet i udsigt, at de kunne få lagt deres lån om til et fastforrentet lån med afdrag, hvis de indfriede deres boliglån på ca. 300.000 kr.

Banken har anført, at låneberegningen af 16. juni 2020 ikke var et forpligtende tilbud. Klagerne kan ikke have haft en berettiget forventning om, at der var indgået en aftale, eller at banken af egen drift havde hjemtaget et andet lån uden klagernes underskrift.

I juli 2020 indfriede klagerne boliglånet (konto nr. -846).

Klagerne har oplyst, at de i december 2020 flyttede hovedparten af deres bankforretninger til et nyt pengeinstitut P. De forsøgte også at flytte deres realkreditlån, der havde en overbelåning på 6 % til pengeinstitut P, men pengeinstitut P afviste dette med henvisning til, at realkreditlånet havde en overbelåning på 6 %.

Klagerne skrev den 6. september 2021 til Spar Nord Bank, at de ønskede at høre om deres muligheder for at omlægge deres lån til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Banken afviste dette den 7. september 2021, da ejendommen ifølge klagerne selv var overbelånt.

Parternes påstande

Den 6. maj 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal stille dem som om, at de har et lån med en restgæld på ca. 1.400.000 kr. og en hovedstol på 1.520.000 kr., subsidiært, at de har et fastforrentet 0,5 % lån med en hovedstol på 1.520.000 kr. og en restløbetid på 29 år, og mere subsidiært, at de har et fastforrentet lån med en hovedstol på 1.691.000 kr. og en restløbetid på 29 år.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at drøftelserne omkring omlægning af lånet blev sat i værk i 2019, hvor banken foreslog omlægning af realkreditlånet til et med 10 års afdragsfrihed for at skabe mere harmoni i deres økonomi. Banken fulgte ikke op på denne drøftelse.

Efter deres seneste møde om omlægning af lånet i juni 2020 hørte de ikke yderligere fra banken. Banken, som havde sendt dem en beregning på omlægningen, og som lukkede deres kreditter efter deres indfrielse af boliglånet, burde have fulgt op på omlægningen. De ville selv have fulgt op på omlægningen, men grundet sygdom havde de ikke overskud til noget som helst. Banken havde efterspurgt oplysninger, som de fremsendte via e-mail. Banken havde telefonisk meddelt dem, at omlægningen kunne foretages i forbindelse med refinansieringen.

Da prisen for deres resterende bankforretninger steg kraftigt i december 2020, og da de ikke fik deres realkreditlån omlagt, valgte de at skifte pengeinstitut. Pengeinstitut P havde ikke mulighed for at overtage et lån, der var overbelånt. Pengeinstitut P anbefalede ikke at oprette et boliglån til at betale overbelåningen ud, da det var dårlig rådgivning at optage et lån med højere rente for at betale et billigere lån ud. Anbefalingen fra pengeinstitut P var, at Spar Nord Bank lagde lånet om, da den havde mulighed for at lægge lånet om inden for hovedstolen.

De undrer sig over, at ejendommen overhovedet er overbelånt, når boligpriserne igen har ramt niveauet fra 2008, hvor vurderingen på 2.200.000 kr. stammer fra. Banken har foretaget en forkert vurdering.

Hvis de i sommeren 2020 ikke var blevet stillet i udsigt, at de kunne få omlagt deres realkreditlån, så havde de ikke anvendt ca. 300.000 kr. på at indfri deres boliglån. De havde i stedet sørget for at få nedbragt gælden på deres realkreditlån, så belåningen var under 80 %. I stedet for et fastforrentet lån på 1 % med en hovedstol på 1.691.000 og en restløbetid på 29 år, har de nu et F1-lån med en restgæld på 1.640.000 kr. og en restløbetid på 17 år.

Renten på boliglånet burde de sidste 10 år ikke have været over 7 %. Rentesatsen på boliglånet havde gjort, at afviklingen af boliglånet stod stille. Hvis banken havde opkrævet en korrekt rentesats på 7 % i perioden 2011 til 2020, så havde restgælden på indfrielsestidspunktet været ca. 186.000 kr., hvorved de havde haft mulighed for at betale boliglånet ud og nedbringe hovedstolen på realkreditlånet til ca. 1.520.000 kr.

Spar Nord Bank har anført, at idet låneberegningen ikke var et forpligtende tilbud, og da klagerne ikke havde en berettiget forventning om, at der var indgået en aftale, eller at banken havde hjemtaget et andet lån uden klagernes underskrift, så har klagerne ikke krav på at blive stillet som om, at de havde fået et lån som det i beregningen.  

Banken er, uanset om den har formidlet det oprindelige lån, ikke forpligtet til at medvirke til en omlægning eller hjemtagelse af et nyt lån.

Indfrielse af klagernes boliglån (konto nr. -846) skete med eksterne midler og gav god mening, da klagernes økonomi alene gav rum til en meget langsom afvikling. En rente på 9 % p.a. var henset til klagernes svage økonomi ikke urimelig.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne H og M var kunder i Spar Nord Bank.

Klagerne optog i december 2008 et 30-årigt realkreditlån på 1.760.000 kr. hos realkreditinstitut A, som banken formidlede. Lånet var med årlig rentetilpasning og en rente på for tiden 5,5235 %. Klagerne havde herudover et boliglån (konto nr. -846), der ved et gældsbrev fra november 2015 blev forlænget til en løbetid på 30 år med en hovedstol på 301.688,54 kr. Renten på boliglånet var variabel og for tiden 9 % p.a. 

Klagerne har oplyst, at de i 2019 og 2020 drøftede omlægning af lån med banken. Banken udarbejdede den 16. juni 2020 dokumenterne ”Vejledende skatte- og rådighedsberegning” og ”Vejledende beregning på omlægning af lån”.

Den vejledende beregning på omlægning af lån var udarbejdet på baggrund af et 30-årigt fastforrentet 1 % realkreditlån på 1.691.000 kr. Herudover fremgik det, at klagerne var velkomne til at ringe til banken, hvis de ønskede et tilbud på lån eller havde spørgsmål til beregningen, at tallene var vejledende, og at et lånetilbud forudsatte, at ejendommen blev vurderet, før lånet kunne bevilliges, og at nærmere oplysninger ville fremgå af et tilbud.

I december 2020 flyttede klagerne hovedparten af deres bankforretninger til et nyt pengeinstitut P. De forsøgte også at flytte deres realkreditlån til pengeinstitut P, men pengeinstitut P afviste dette med henvisning til, at realkreditlånet havde en overbelåning på 6 %.

Klagerne skrev den 6. september 2021 til Spar Nord Bank, at de ønskede at høre om deres muligheder for at omlægge deres lån til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Banken afviste dette den 7. september 2021, da ejendommen ifølge klagerne selv var overbelånt.

Ankenævnet finder ikke, at banken i forlængelse parternes drøftelser i juni 2020 havde afgivet et egentligt tilbud om omlægning af realkreditlånet. Det fremgik således af beregningen, at denne var vejledende og ikke udtryk for, at en lånoptagelse i alle tilfælde kunne gennemføres på de vilkår, som beregningen var baseret på.

Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et ansvar i forbindelse med drøftelserne om låneomlægning.

Det beror herudover på bankens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme klagernes anmodning om omlægning af realkreditlånet. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at medvirke til omlægning af realkreditlånet.

Ankenævnet finder i øvrigt ikke grundlag for at tilsidesætte bankens rentesats på boliglånet på 9 % p.a. som urimelig.

Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.