Frigivelse af deponeret beløb til berigtigende advokat til indfrielse af omtvistet fordring med sikkerhed i skadesløsbrev.
| Sagsnummer: | 193 /1997 |
| Dato: | 16-09-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Ole Just, Bjarne Lau Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Frigivelse af deponeret beløb til berigtigende advokat til indfrielse af omtvistet fordring med sikkerhed i skadesløsbrev. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 25. august 1995 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse i oktober samme år. Købesummen på 390.000 kr. skulle deponeres hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut. Af købsaftalen og det senere skøde fremgår bl.a:
"De deponerede beløb frigives til sælgers disposition, når endeligt skøde foreligger uden præjudicerende retsanmærkninger. Af de deponerede beløb er den berigtigende advokat berettiget til at udbetale evt. ejerskifteafdrag med renter til betalingsdagen, pantegæld der ikke skal overtages af køber samt evt. restancer vedrørende ejendommens driftsudgifter, ligesom der skal betales ejendomsmæglersalær.
.......
Sælger oplyser, at ejendommen p.t. er under ombygning/renovering i.h.t. byfornyelsesplan.
Samtlige omkostninger i forbindelse hermed, herunder betaling af den difference i lejlighedens værdi for byfornyelsen og værdien efter byfornyelsen, af ejendomsmæglerfirmaet [] opgjort til kr. 50.000, (opgøres endeligt efter byfornyelsesarbejdernes endelige afslutning) som skal betales af lejlighedsejer, evt. betaling for udførelse af fransk altan og alle andre i forbindelse med byfornyelsesarbejderne lejlighedens ejer påhvilende omkostninger, udredes af sælger.
Køber er berettiget til at tilbageholde af den kontante købesum til sikkerhed for betaling af sælger påhvilende udgifter et så stort beløb, som berigtigende advokat anser fornødent."
Af Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser 93, der var en del af købsaftalen, fremgår bl.a:
"Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 er berigtigende advokat/depositar berettiget til betaling af:
1. pantebrev, der ikke skal overtages.
...
2. beløb, som i følge handelens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen."
Den 9. oktober 1995 blev der deponeret 365.000 kr. hos indklagede, idet der i forvejen i forbindelse med underskrivelsen af købsaftalen var deponeret 25.000 kr. Af deponeringsmeddelelsen fremgår, at beløbet kunne frigives i overensstemmelse med deponeringsbestemmelserne i slutseddel/skøde.
Ved skrivelse af 14. november 1995 blev indklagede af klageren og berigtigende advokat anmodet om at overføre 70.000 kr. af de deponerede midler til en særskilt fastrentekonto med forrentning på 6% p.a., men i øvrigt på samme vilkår som skødedeponeringskontoen.
Ved skrivelse af 9. januar 1996 til indklagede meddelte berigtigende advokat, at skødet nu var tinglyst alene med anmærkning om et skadesløsbrev til Københavns Kommune på 19.500.000 kr. Advokaten meddelte tilladelse til, at den deponerede købesum kunne frigives til klageren bortset fra beløbet på 70.000 kr., som var indsat på en særskilt fastrentekonto.
Skadesløsbrevet på 19.500.000 kr. var den 2. juni 1995 blevet tinglyst på 21 lejligheder, herunder den solgte lejlighed, til sikkerhed for kommunens krav om godtgørelse for den værdiforøgelse af lejlighederne, som byfornyelsen måtte medføre.
I februar 1997 påklagede klageren kommunens ansættelse af værdiforøgelsen af lejligheden som følge af byfornyelsen. Klageren henviste bl.a. til, at lejligheden før byfornyelsen af en ejendomsmægler var blevet vurderet til 425.000 kr., og at den efter byfornyelsen var solgt for 390.000 kr.
Med henvisning til, at kommunen havde stillet krav om betaling af 88.000 kr., opgjort til 95.211,30 kr. incl. rente pr. 31. marts 1997, for at aflyse skadesløsbrevet i lejligheden, anmodede berigtigende advokat indklagede om at fremsende indeståendet på den særskilte fastrentekonto, idet advokaten samtidig indestod for, at beløbet blev anvendt til betaling af kommunen, således at anmærkningen på skødet kunne slettes.
Klageren meddelte indklagede, at hun ikke kunne tiltræde, at det deponerede beløb blev frigivet til betaling af kommunen, før det var endeligt afgjort, hvilket beløb kommunen havde krav på.
Ved skrivelse af 4. april 1997 meddelte indklagede klageren, at man havde set sig nødsaget til at opgøre deponeringskontoen og fastrentekontoen og at fremsende indeståendet på i alt 74.670,96 kr. til berigtigende advokat.
Den 11. april 1997 fremsendte berigtigende advokat 95.421.29 kr. til kommunens bankforbindelse mod aflysning af skadesløsbrevet og med forbehold om tilbagesøgning.
Ved klageskema af 14. maj 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at retablere deponeringen og at anerkende, at denne ikke kan frigives, før der foreligger en endelig afgørelse om størrelsen af værdiforøgelsen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede ikke var berettiget til at frigive beløbet, idet det på frigivelsestidpunktet ikke forelå en endelig afgørelse af, om kommunen har et krav i henhold til skadesløsbrevet, og givet fald hvor stort kravet er. Uanset at der er lyst et skadesløsbrev i ejendommen, er det uvist, om der består en pantegæld, indtil hendes klage over værdiansættelsen er færdigbehandlet. Deponeringen bør derfor fastholdes, indtil der foreligger en endelig afgørelse.
Indklagede har anført, at udbetalingen skete i overensstemmelse med deponeringsvilkårene. Indklagede var forpligtet til at frigive beløbet på den berigtigende advokats anmodning trods klagerens protest. Frigivelsen skete til betaling af en hæftelse, som ifølge handlens vilkår påhviler klageren, og en eventuel tilbagebetaling fra Københavns Kommune vil blive forrentet, hvorfor klageren ikke lider noget tab ved frigivelsen. Betalingen har ingen indflydelse på klagerens anke over værdiansættelsen.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede var i henhold til deponeringsbestemmelserne berettiget og forpligtet til at efterkomme berigtigende advokats anmodning om udbetaling af det deponerede beløb til indfrielse af kommunen. Herved bemærkes, at klageren over for køber var forpligtet til at rense ejendommen for pantehæftelser.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.