Indsigelse mod, at banken betingede garantistillelse for købesum for ejendom af, at klagerne skulle deponere større beløb på en sælgerkonto. Krav om erstatning.
| Sagsnummer: | 318 /2024 |
| Dato: | 31-01-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Jonas Thestrup Nielsen, Rolf Høymann Olsen og Martin Hare Hansen |
| Klageemne: |
Deponering - øvrige spørgsmål
Garanti - øvrige spørgsmål Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod, at banken betingede garantistillelse for købesum for ejendom af, at klagerne skulle deponere større beløb på en sælgerkonto. Krav om erstatning. |
| Indklagede: | Nykredit Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod, at banken betingede garantistillelse for købesum for ejendom af, at klagerne skulle deponere større beløb på en sælgerkonto. Krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og K var kunder i Nykredit Bank.
Klagerne ejede en ejendom, ejendom 1, et sommerhus og et holdingselskab, hvori klagerne ejede samtlige anparter.
I foråret 2024 henvendte klagerne sig til banken, da de ønskede at købe en ny ejendom, ejendom 2, før de solgte ejendom 1. Et ”køb før salg” i bankens termologi.
Klagerne har oplyst, at de var i kontakt med banken om bankgaranti og mellemfinansiering, og at banken i den forbindelse ikke konkretiserede et krav for garantien.
Den 14. marts 2024 underskrev klagerne købsaftale vedrørende ejendom 2, og sælgerne underskrev mandag den 18. marts 2024. Det fremgår af købsaftalen, at ejendom 2 blev solgt for 9.250.000 kr. til overtagelse den 1. august 2024 og med dispositionsret fra den 1. april 2024. Det fremgår endvidere:
”…
11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår
Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes pengeinstitut, jf. købsaftalens afsnit 12, godkender handlen for så vidt angår det økonomiske indhold. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16:00, 4 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter (ekskl. underskriftsdagen).
…”
Klagerne har oplyst, at ejendom 2 havde en offentlig vurdering på 10.782.000 kr. efter 2022-vurderingen, men at det var et dødsbo, der trængte til en del fornyelse.
Banken har oplyst, at klagerne sendte en kopi af underskrevet købsaftale vedrørende ejendom 2 til banken den 19. marts 2024.
Den 20. marts 2024 indgik klagerne en formidlingsaftale med en ejendomsmægler vedrørende salg af ejendom 1. Det fremgår blandt andet heraf, at ejendomsmægleren værdiansatte ejendom 1 til 8.995.000 kr., og at han ville udbyde ejendommen til 9.195.000 kr. til et forventet salg inden for tre måneder. Klagerne sendte en kopi af formidlingsaftalen til banken.
Banken har oplyst, at klagernes ejendom 1 blev skrivebordsvurderet til 9.000.000 kr.
Den 21. marts 2024 godkendte bankens kreditafdeling klagerne til ”køb før salg”. Banken betingede garantistillelsen for købesummen af, at klagerne skulle deponere 2.000.000 kr. på en sælgerkonto i banken.
Banken har oplyst, at bevæggrunden for betingelsen var, at købsprisen på ejendom 2 var 9.250.000 kr., og at der var behov for forbedringer anslået til 1.300.000 kr., hvilket gav et finansieringsbehov på 10.550.000 kr. foruden omkostninger i forbindelse med handlen.
Klagerne har oplyst, at de kun bad banken om bankgaranti for købesummen for ejendom 2, og ikke om finansiering af efterfølgende forbedringsudgifter mv.
Ved e-mail af 21. marts 2024 gjorde klagerne indsigelse mod, at de skulle deponere 2.000.000 kr. i banken.
Klagerne har oplyst, at banken afviste deres indsigelse med henvisning til, at det ikke var banken, men Finanstilsynet, der stillede betingelserne. De ringede til banken, der gentog, at kravet var nødvendigt. Banken meddelte desuden, at den ville få store problemer, hvis den blev udtrukket til stikprøvekontrol af Finanstilsynet, medmindre den sikrede sig deponeringssummen.
Banken har oplyst, at den stillede den ønskede garanti for købesummen for ejendom 2. Garantien skulle afløses af kontant deponering af købesummen ved overtagelsesdagen den 1. august 2024. I forbindelse med garantistillelsen blev der bevilget en kredit på 8.700.000 kr., der skulle anvendes som mellemfinansiering indtil ejendom 1 var solgt.
Den 22. marts 2024 kl. 16 udløb klagernes bankforbehold i henhold til købsaftalen for ejendom 2.
Klagerne skrev til Finanstilsynet om sagen, der ved e-mail af 5. april 2024 blandt andet skrev følgende:
”…
For så vidt angår jeres konkrete kundeforhold med banken, er der ikke umiddelbart regulering, der tvinger banken til at stille krav om deponering af midler fra jer for at banken stiller en bankgaranti.
Hvis kravet om deponering sker som følge af bankens samlede risiko- og eller likviditetssituation har det i så fald ikke umiddelbart sammenhæng med jeres specifikke økonomiske forhold, men med bankens samlede portefølje.
…”
Ved e-mail af 2. maj 2024 klagede klagerne til banken over bankens krav om deponering af 2.000.000 kr.
Ved e-mail af 16. maj 2024 rykkede klagerne banken.
I maj 2024 blev ejendom 1 solgt for 8.650.000 kr.
Ved e-mail af 6. juni 2024 afviste banken klagen. Banken skrev blandt andet:
”…
Vedrørende din klage over, at det ikke var "Finanstilsynets regler", der medførte kravet om en deponering på 2 mio. kr., så skal jeg også understrege, at det er korrekt, at Finanstilsynets regler ikke direkte siger noget om deponeringsbehovet i den enkelte sag og dermed heller i jeres tilfælde.
Det er dog således, at eksterne forhold – herunder primært Finanstilsynets regler – sætter rammerne for Nykredits kreditpolitik. Derfor kommer vi desværre fra tid til anden til at sige til vores kunder, at "Finanstilsynet kræver". Dette er "den nemme" forklaring, der er ufuldstændig og lidt for indforstået. Finanstilsynet giver kun den nævnte rammesætning og Nykredit fastsætter selv inden for disse eksterne rammer, hvordan Nykredit vil forholde sig til fx kreditrisiko og andre forhold.
Af den årsag skulle forklaringen på jeres spørgsmål ikke være besvaret med en henvisning til "Finanstilsynets regler", men med en henvisning til Nykredits kreditpolitik.
…
Det er Nykredits vurdering, at der var behov for den kontante deponering, før Nykredit følte sig på kreditmæssig sikker grund. Uddybende kan jeg oplyse, at kravet om kontant deponering i jeres sag, er sat lavere end Nykredits kreditpolitik normalt tilsiger. Det lidt lavere krav er godkendt ud fra jeres konkrete forhold. Der var ikke muligt at tage pant i værdipapirerne i holdingselskabet, når sikkerheden skulle stilles for jer privat.
…”
Parternes påstande
Den 7. juni 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal betale 965.000 kr. til dem.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at de blev vildledt af banken ved usande påstande om Finanstilsynets regler og stillet over for et krav om deponering af 2.000.000 kr. Kravet kom først dagen inden, at der skulle stilles bankgaranti, selvom de havde været i dialog med banken længe om det eventuelle køb. På dette tidspunkt havde de ikke længere tid til at finde en anden bank, og i øvrigt var det jo Finanstilsynet, der stod bag, så det ville ikke have ændret noget.
Banken har forbrudt sig mod alle bestemmelser om god skik, redelighed, gennemsigtighed, loyalitet, faktadokumentation og sanddruelighed. Bankens kreditpolitik var ikke synlig. En boligkreditgiver eller en boligkreditformidler skal handle redeligt, gennemsigtigt og loyalt i overensstemmelse med god erhvervsskik, jf. bekendtgøre om god skik for boligkredit § 4. Virksomheden må ikke anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, hvis dette er egnet til mærkbart at forvride forbrugernes økonomiske adfærd på markedet, jf. § 5, stk. 1. Rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres.
Banken er den professionelle, og de kan ikke bebrejdes, at de ikke kunne gennemskue, at der blev løjet for dem. I e-mail af 6. juni 2024 erkendte banken, at den talte usandt om Finanstilsynets rolle.
I samme e-mail opstillede banken et misvisende regnestykke, der skulle retfærdiggøre kreditbehandlingen i deres sag. Banken glemte dog væsentlige elementer i dens sikkerhed. De har ingen gæld, og deres aktiver indeholder pr. 1. august 2024 to ejendomme med samlet værdi på omkring 18.000.000 kr. og et gældsfrit sommerhus med offentlig værdi på 1.500.000 kr. Banken kommenterer overhovedet ikke på, at der reelt ligger sikkerhed for ca. 20.000.000 kr. Banken har fuld indsigt i deres økonomi, da alle deres bankforretninger er foregået gennem banken de sidste ca. 20 år.
De forventede udgifter til renovering af ejendom 2 har intet med sagen at gøre. Værdien af ejendom 2 på købstidspunktet svarede til salgssummen, og det er vel banken uvedkommende i hvilket tempo og ad hvilke finansieringskilder, de efterfølgende foretager eventuelle fornyelser af ejendom 2.
Banken underkender holdingselskabets anvendelse som sikkerhed. De ejer samtlige anparter i selskabet, der på det givne tidspunkt havde aktiver (aktier og obligationer) til en værdi omkring 10.500.000 kr. Man kan vel tage sikkerhed i anparterne, når de er privat ejede. Det er krænkende, at banken antyder, at de skulle påtænke ulovligt aktionærlån. De har på intet tidspunkt angivet, at der kunne tages pant i de enkelte værdipapirer – det er alene banken, der anfører dette. De har alene peget på muligheden for, at man kunne have forbeholdt sig pant i de personligt ejede anparter. De kan forstå, at det igen er bankens ”hemmeligholdte” kreditpolitik, der blokerer for denne mulighed, selvom der i bankens svar ligger en erkendelse af, at banken tager pant i anparter - bare ikke i deres tilfælde.
De forstår banken sådan, at den altid stiller krav om, at 2.000.000 kr. skal deponeres, når der er tale om ”køb før salg”. Den information holder banken godt skjult, og det er vel de færreste, der er i stand til at imødekomme kravet med dags varsel.
For at kunne rejse 2.000.000 kr. med det samme, måtte de trække 2.800.000 kr. ud af holdingselskabet. Det betød en øjeblikkelig udbytteskat på 756.000 kr. Yderligere fik de en skat på 420.000 kr. for differencen mellem den lempelige 27 % beskatning og op til de 42 %. I den anledning har de fået fem månedlige B-skatterater à mere end 80.000 kr. fra juli til november 2024.
Da banken holder deres likvider på deponeringskontoen, kunne de se ind i at skulle realisere yderligere midler til skatten og til udgifter i forbindelse med køb og salg. Derfor måtte de acceptere at sælge ejendom 1 for 8.650.000 kr. efter to måneder. Differencen i forhold til ejendomsmæglers vurdering er 345.000 kr.
De har været nødsaget til at tvangssælge en række værdipapirer. Dertil kommer deres tab af dispositionsret over deres egne penge. Disse punkter er svære at vurdere værdien af, men især det sidste har haft stor betydning for dem, og de vurderer tabet til mindst 200.000 kr. I alt bør banken kompensere dem med 965.000 kr.
De har solgt ejendom 1, men banken vil alligevel beholde kontrollen med deres penge, uagtet at banken med provenuet og de deponerede midler vil komme i besiddelse af mere end 10.200.000 kr. mod at give garanti på 9.100.000 kr.
Nykredit Bank har anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende ved ekspeditionen af klagernes køb af ejendom 2 og derfor ikke kan pålægges at skulle betale erstatning til klagerne.
Det var bankens vurdering, at der var behov for den kontante deponering, før banken følte sig på kreditmæssig sikker grund. Det har fuldt og helt været bankens kreditpolitik, der har dikteret bankens godkendelse af klagerne til ”køb før salg” og betingelserne herfor, herunder hvilken sikkerhedsstillelse banken ville acceptere samt størrelsen af denne.
Klagernes anbringende om, at det ikke var "Finanstilsynets regler", der medførte kravet om deponeringen på 2.000.000 kr., og at det derfor var en forkert begrundelse, kan ikke tillægges nogen betydning for en ansvarsbedømmelse.
Det er naturligvis ikke Finanstilsynet, der sætter krav om sikkerhedsstillelse på enkeltsagsniveau. Som nævnt i bankens svar til klagerne af 6. juni 2024, er det dog primært ”Finanstilsynets regler”, der sætter rammerne for bankens kreditpolitik. Banken beslutter selv, inden for disse eksterne rammer, en kreditpolitik, der fastsætter, hvordan banken vil forholde sig til eksempelvis kreditrisiko og andre forhold.
Banken kunne ikke tage pant i holdingselskabets værdipapirer, da det ville være i strid med selskabsloven, idet betingelserne for selskabets sikkerhedsstillelse i selskabslovens § 210, stk. 2, ikke var opfyldt. En sådan sikkerhedsstillelse ville blive betegnet som et ulovligt aktionærlån og have udløst en bøde til klagerne. Sikkerhed i ejerandelene til holdingselskabet ville teoretisk have været en mulighed, men det tillader bankens kreditpolitik som udgangspunkt ikke, da der ofte kan være udfordringer med at træde til pantet, hvis det skulle blive nødvendigt.
Klagerne henviser til, at de ejer et ubehæftet sommerhus til en værdi af 1.500.000 kr. samt aktiesparekonti. De sidstnævnte har i skrivende stund en værdi af tilsammen 238.000 kr. Disse mulige sikkerheder tilsammen var ikke tilstrækkelige. Og uanset, så er det stadig op til banken at fastsætte, hvilke krav om sikkerhed, som banken ville acceptere for at stille den ønskede garanti.
Klagerne har ikke lidt et tab blandt andet i form af skattebetaling. De har fået midler ud af deres holdingselskab, og det udløser naturligvis en beskatning i henhold til gældende skattelovgivning. I forhold til "forringet salgsprovenu" for ejendom 1, bestrider banken, at det er et tab, der på nogen måde kan tilskrives banken, og det ses heller ikke godtgjort af klagerne. Det er endvidere tvivlsomt, at der overhovedet er tale om et tab.
Banken holder ikke klagernes likvider på deponeringskontoen. Midlerne skal blive på deponeringskontoen til sikkerhed for sælger, indtil de frigives. Det bestrides hermed, at banken har handlet ansvarspådragende for så vidt angår de deponerede midler, og det ses da heller ikke godtgjort af klagerne.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne var kunder i Nykredit bank.
Klagerne ejede en ejendom, ejendom 1, et sommerhus og et holdingselskab, hvori klagerne ejede samtlige anparter.
I foråret 2024 henvendte klagerne sig til banken, da de ønskede at købe en ny ejendom, ejendom 2, før de solgte ejendom 1. Et ”køb før salg” i bankens termologi.
Den 14. marts 2024 underskrev klagerne købsaftale vedrørende ejendom 2 med en kontantpris på 9.250.000 kr., og sælgerne underskrev mandag den 18. marts 2024. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at købet var betinget af købernes pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen, hvorfor indsigelser skulle være sælgerens ejendomsmægler i hænde senest kl. 16:00, fire hverdage efter, at købsaftalen var underskrevet af begge parter.
Den 19. marts 2024 modtog banken en kopi af købsaftalen.
Den 20. marts 2024 indgik klagerne en formidlingsaftale med en ejendomsmægler vedrørende salg af ejendom 1 til en udbudspris på 9.195.000 kr.
Den 21. marts 2024 godkendte bankens kreditafdeling klagerne til ”køb før salg” betinget af, at klagerne skulle indsætte 2.000.000 kr. på en sælgerkonto i banken.
Den 22. marts 2024 kl. 16 udløb klagernes bankforbehold for køb af ejendom 2.
Banken har anført, at deponeringskravet var begrundet i et behov for forbedringer på ejendom 2 anslået til 1.300.000 kr., et finansieringsbehov på 10.550.000 kr. foruden omkostninger i forbindelse med handlen, og at kravet var dikteret af bankens kreditpolitik.
Klagerne har oplyst, at de kun bad banken om bankgaranti for købesummen for ejendom 2 og ikke om finansiering af efterfølgende forbedringsudgifter mv.
Ankenævnet bemærker, at det beror på et pengeinstituts egen forretnings- og kreditmæssige afgørelse, om det vil imødekomme en ansøgning om lån, og Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditvurdering af klagerne.
Ankenævnet finder derfor ikke, at klagerne har godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med deres køb af ejendom 2 og salg af ejendom 1, der kan medføre, at banken skal pålægges at betale erstatning til dem som følge af bankens krav om deponering af sikkerhedsstillelsen.
Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at banken på andet grundlag har pådraget sig erstatningsansvar overfor klagerne. Den omstændighed, at banken oprindeligt fejlagtigt henviste til Finanstilsynets regler, kan ikke føre til en anden vurdering.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.