Krav om etablering af realkreditlån med afdragsfrihed.
| Sagsnummer: | 372/2023 |
| Dato: | 27-06-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: |
Afslag - Omlægning
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om etablering af realkreditlån med afdragsfrihed. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om etablering af realkreditlån med afdragsfrihed.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Lån og Spar Bank. Klageren havde et 1 % fastforrentet realkreditlån med afdrag og med en restgæld på 1.608.611 kr. i realkreditinstitut R.
Klageren henvendte sig til banken i 2019 med ønske om en låneomlægning. Klageren har oplyst, at han ønskede at foretage en låneomlægning til et lån, hvor han på et tidspunkt kunne skifte til afdragsfrihed, idet han ikke ønskede at forøge friværdien i sin ejendom, men at forære sine børn et årligt skattefrit beløb.
Banken har fremlagt en meddelelse fra klageren til banken af 23. marts 2019, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Hvis alt er OK har jeg besluttet mig for et 15-årigt 1% fast-forrentet lån med afdrag.
…”
Banken har fremlagt ”Dokumentation for rådgivning om lån med en boligkreditaftale” af 15. august 2019, hvoraf det blandt andet fremgår:
”…
|
- Om min risikovillighed: |
Jeg ønsker, at ydelsen på lånet ikke påvirkes af renteændringer. Jeg accepterer samtidig, at den høje sikkerhed mod rentestigninger på lånet typisk afspejles i en højere ydelse end på et lån med variabel rente. Fastforrentet obligationslån med afdrag klassificeres som grøn i henhold til bekendtgørelsen om risikoklassificering af lån.
|
|
- De væsentligste egenskaber ved den valgte boligkreditaftale: . |
Jeg har valgt et: Obligationslån med afdrag Lånet er et obligationslån med fast rente og afdrag. …
|
…”
Klageren fik bevilliget et realkreditlån på 1.629.000 kr. over 14 år til en rente på 0,5 %.
Banken har fremlagt tilbud på omlægning af lån af 15. august 2019, hvoraf det blandt andet fremgår:
”…
Du har valgt Fastforrentet obligationslån, 0,50%. Du har også valgt, at du vil afdrage på lånet.
|
Sammenligning |
Lån, der indfries |
Lån, der optages |
Forskel |
|
Restgæld |
1.608.611 |
1.629.000 |
-20.389 |
|
Ydelse pr. år før skat |
136.086 |
128.639 |
7.447 |
|
Ydelse pr. år efter skat |
130.068 |
124.653 |
5.415 |
|
Heraf afdrag pr. år |
111.897 |
112.618 |
-721 |
…”
Af tilbud på lån af 15. august 2019 fremgår blandt andet:
”…
Lånets væsentlige karakteristika
Et obligationslån med fast rente er et lån, hvor renten er den samme i hele lånets løbetid. Et lån med fast rente har typisk en højere ydelse end et lån med variabel rente. Ud over afdrag og rente betaler du bidrag i hele lånets løbetid. Der kan være yderligere gebyrer og andre omkostninger forbundet med lånet, fx ved ændring eller indfrielse. Bidrag, gebyrer og andre omkostninger kan ændres med forudgående varsel. Lånet er konverterbart til kurs 100, hvilket betyder, at du kan indfri (opsige) det til kurs 100 med et varsel. Du kan læse mere om lånets egenskaber i låne- og pantsætningsaftalen.
…”
Af låne- og pantsætningsaftale af 15. august 2019 fremgår herudover under rente- og betalingsvilkår:
”…
Lånet tilbagebetales som et annuitetslån. Der kan dog etableres afdragsfrihed, jf. afsnittet om Betalinger på lånet under særlige bestemmelser.
…
Betalinger på lånet
Debitor er, indtil lånet er fuldstændigt afviklet, forpligtet til at forrente og afdrage lånet samt betale bidrag ved kontant at indbetale ydelserne i overensstemmelse med vilkårene for lånet. En ordinær terminsydelse består af rente, afdrag og bidrag. Renten beregnes af den til enhver tid værende restgæld.
Længden af lånets første terminsperiode fastsættes ved lånets udbetaling og bliver oplyst i forbindelse med udbetalingen. Lånets første terminsydelse betales som en forholdsmæssig ydelse regnet fra udbetalingsdagen frem til afslutningen af terminsperioden.
I lånets sidste termin betales den fornødne ydelse til fuld afvikling af lånet, herunder til indfrielse af de obligationer, som ligger bag lånet. Der betales rente og bidrag indtil udgangen af terminen.
En terminsydelse skal betales kontant senest sidste rettidige betalingsdag. Sidste rettidige betalingsdag er fastsat til den sidste bankdag i forfaldsmåneden. Totalkredit kan i øvrigt fastsætte betalingssted og -form for ydelser på lånet, og kan herunder fastsætte, at debitors anvendelse af visse betalingsformer kun kan ske mod betaling af et gebyr til Totalkredit.”
Realkreditlånet blev udbetalt den 27. december 2019.
Klageren fik bevilliget endnu et realkreditlån på 422.000 kr. over 30 år til en rente på 0,5 % med afdrag, som blev udbetalt den 17. marts 2020. Af lånetilbuddet til dette realkreditlån fremgår blandt andet, at:
”…
Der er ikke mulighed for at opnå afdragsfrihed på dette lån.
…”
Banken har anført, at afdragsfrihed på realkreditlån kun kan opnås, når lånet finansieres i 30-årige obligationer, og at det var årsagen til, at det i lånetilbuddet vedrørende realkreditlånet med en hovedstol på 422.000 kr. specifikt fremgår, at det var aftalt, at der ikke kunne opnås afdragsfrihed.
Klageren henvendte sig i 2022 til banken og oplyste, at han ønskede at gøre brug af muligheden for afdragsfrihed på realkreditlånet.
Banken meddelte ham, at dette ikke var en mulighed med hans realkreditlån.
Parternes påstande
Den 26. juni 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån & Spar Bank skal stille ham som om, at hans realkreditlån med en hovedstol på 1.629.000 kr. med afdrag blev afdragsfrit på tidspunktet for hans anmodning herom, alternativt at banken afholder udgifterne i forbindelse med omlægning af realkreditlånet til et afdragsfrit lån.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han flere gange på møder og i den efterfølgende skriftlige dialog oplyste banken om, at han ønskede en låneomlægning til et realkreditlån med mulighed for afdragsfrihed.
Han har ikke skriftlig dokumentation fra inden låneaftalens indgåelse.
Han hæftede sig ved, at det helt tydeligt fremgik af det lånedokument, som han underskrev, at der var mulighed for at etablere afdragsfrihed.
Han fastholder, at banken lovede denne mulighed.
Klagen drejer sig om lånet på 1.629.000 kr., og det er tankevækkende, at banken vedrørende lånet på 422.000 kr. fremhæver, at det fremgår specifikt af lånetilbuddet, at der ikke er mulighed for afdragsfrihed på dette lån. Dette fremgår ikke af lånetilbuddet vedrørende lånet på 1.629.000 kr., hvoraf fremgår, at der kan etableres afdragsfrihed, jf. afsnittet om Betalinger på lånet under særlige bestemmelser.
Han gjorde meget tydeligt banken opmærksom på, at han ønskede et lån med mulighed for at skifte til afdragsfrihed. Han talte en del med banken om dette, og han fortalte to medarbejdere i banken, at han ønskede afdragsfrihed, så han kunne give sine to børn besparelsen som årlige skattefrie gaver.
Han var derfor helt tryg ved at underskrive lånedokumentet, da han modtog det med ovennævnte mulighed for at etablere afdragsfrihed.
Lån & Spar Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at det fremgik af rådgivningsskemaet og lånetilbuddet af 15. august 2019, at realkreditlånet var med fast rente og afdrag, og at disse blev underskrevet af klageren. Der blev dermed indgået en aftale om, at der ikke kunne opnås afdragsfrihed på det lån, som klageren havde valgt. Den bagvedliggende låneaftale, i dette tilfælde det underskrevne lånetilbud, kan den efterstående panthaver ikke få kendskab til gennem tingbogen. Det vil altid være den af klageren underskrevne låneaftale, der er gældende mellem parterne.
Realkredit R har kun én pantebrevsformular, og der står altid at der er mulighed for afdragsfrihed. Indholdet af et pantebrev er rettet til den efterstående panthaver i prioritetsordenen. En efterstående panthaver skal acceptere, ikke at kunne rykke op i prioritetsordenen, i takt med at gælden på pantebrevet afdrages, hvis dette udtrykkeligt fremgår af et foranstående pantebrev.
Af denne grund indsættes en sætning om, at den efterstående panthaver skal acceptere afdragsfrihed ved sætningen, ”Der kan dog etableres afdragsfrihed.”. Derved undgås, at de efterstående panthavere senere kan blokere for et ønske om at opnå afdragsfrihed. Indholdet af pantebrevet ændrer imidlertid ikke aftalen vedrørende realkreditlånet, som klageren indgik med realkreditinstitut R.
Da rådgivning og sagsbehandling af klagerens realkreditlån fandt sted i 2018 samt frem til august 2019, anses klagerens krav om etablering af afdragsfrihed begrundet i dårlig rådgivning i 2018/2019 for forældet, jf. forældelseslovens § 3.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen bør afvises, da den ikke vedrører et økonomisk mellemværende mellem parterne, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Lån og Spar Bank. Klageren havde et 1 % fastforrentet realkreditlån med en restgæld på 1.608.611 kr. i realkreditinstitut R.
Klageren henvendte sig til banken i 2019 med ønske om en låneomlægning. Klageren har oplyst, at han ønskede at foretage en låneomlægning til et lån, hvor han på et tidspunkt kunne skifte til afdragsfrihed, idet han ikke ønskede at forøge friværdien i sin ejendom, men at forære sine børn et årligt skattefrit beløb.
Af bankens dokumentation om rådgivning om lån med en boligkreditaftale og lånetilbud samt bilag af 15. august 2019 fremgår blandt andet, at klageren havde fået rådgivning om og et tilbud på et fastforrentet obligationslån med afdrag.
Af låne- og pantsætningsaftale af 15. august 2019 fremgår under rente- og betalingsvilkår: ”Lånet tilbagebetales som et annuitetslån. Der kan dog etableres afdragsfrihed, jf. afsnittet om Betalinger på lånet under særlige bestemmelser.”
Ankenævnet lægger til grund, at afsnittet om betalinger på lånet under særlige bestemmelser ikke indeholder en nærmere beskrivelse af, om og hvordan etablering af afdragsfrihed kan ske.
Klageren underskrev lånedokumenterne, hvorefter realkreditlånet blev udbetalt den 27. december 2019.
Klageren henvendte sig i 2022 til banken og oplyste, at han ønskede at gøre brug af muligheden for afdragsfrihed på realkreditlånet.
Banken meddelte ham, at dette ikke var en mulighed med hans realkreditlån.
Ankenævnet lægger til grund, at banken på realkreditinstitut R’s vegne formidlede klageren et 0,5 % fastforrentet obligationslån med afdrag og med en hovedstol på 1.629.000 kr. i realkreditinstitut R.
Låne- og pantsætningsaftalen indeholder bestemmelse om, at der kan etableres afdragsfrihed. Uanset dette finder Ankenævnet ikke, at klageren har krav på at opnå afdragsfrihed på lånet. Ankenævnet har herved navnlig lagt vægt på indholdet af rådgivningen forud for lånoptagelsen, som fremgår af bankens dokumentation for rådgivning om lån med en boligkreditaftale af 15. august 2019 og på indholdet af låneaftalen, hvorefter afdragsfrihed reguleres af bestemmelserne i afsnittet om ”Betaling på lånet”.
Ankenævnet finder det herefter godtgjort, at banken ikke har tilsikret klageren et lån med afdragsfrihed, eller at klageren efter optagelsen af realkreditlånet med afdrag vederlagsfrit kan kræve at få omlagt sit realkreditlån til et realkreditlån uden afdrag.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.