Opgørelse og udbetaling af provenu ved salg af ejendom.
| Sagsnummer: | 13 /2024 |
| Dato: | 25-09-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Christina Bryanth Konge, Andreas Moll Årsnes, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: |
Deponering - øvrige spørgsmål
Skødedeponeringskonto - frigivelse |
| Ledetekst: | Opgørelse og udbetaling af provenu ved salg af ejendom. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører opgørelse og udbetaling af provenu ved salg af ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes daværende ægtefælle A var kunder i Sparekassen Danmark (tidligere Jutlander Bank). De købte en ejendom i lige sameje for 5.025.000 kr. Købet af ejendommen blev finansieret ved en kontant betaling på 1.000.000 kr. og ved et 30-årigt, 2 %, fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 4.087.000 kr., som blev formidlet af Sparekassen Danmark i realkreditinstitut R. Den 10. april 2018 underskrev klageren og hendes daværende ægtefælle A lånedokumenter med bilag.
Den 30. juni 2021 fik klageren overdraget 2,5 % af ejendommen. Sparekassen har fremlagt en udskrift af 2. juni 2022 af tingbogen for ejendommen, hvoraf blandt andet fremgår, at ejerforholdet efter overdragelsen var, at klageren ejede 21/40 af ejendommen og klagerens daværende ægtefælle A ejede 19/40 af ejendommen.
I 2022 blev klageren og klagerens daværende ægtefælle A skilt. Ejendommen blev solgt for 7.400.000 kr. med overtagelse den 1. august 2022.
Den 12. august 2022 udarbejdede sparekassen et udkast til en fordeling af provenu:
”…
|
|
I alt |
[klageren] |
[tidligere ægtefælle A] |
|
Værdi ejendom – fordeles 52,5 / 47,5 |
7.400.000 |
3.885.000 |
3.515.000 |
|
|
|
|
|
|
Omkostninger – fordeles 50/50 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ejendomsmægler |
96.355 |
48.178 |
48.178 |
|
[Realkreditinstitut R] obl. |
2.777.461 |
1.388.730 |
1.338.730 |
|
[Realkreditinstitut R] kontant |
13.071 |
6.536 |
6.536 |
|
Omkostninger i alt |
2.886.887 |
1.443.444 |
1.443.444 |
|
|
|
|
|
|
Provenue fordeling |
4.513.113 |
2.441.556 |
2.071.556 |
|
|
|
|
|
…”
Sparekassen har oplyst, at klageren og klagerens tidligere ægtefælle A’s provenu efter salget udgjorde 4.508.267,73 kr.
Sparekassen har oplyst, at klageren og hendes tidligere ægtefælle A ikke var enige om fordelingen af en mindre andel af provenuet fra salget af ejendommen, hvorfor sparekassen i en periode lod 72.171,69 kr. henstå på en spærret konto i sparekassen. Klageren og hendes tidligere ægtefælle A var enige om fordelingen af det resterende provenu.
Klageren har oplyst, at hun senest ved e-mail af 7. november 2023 anmodede sparekassen om at udbetale det tilbageholdte beløb på 72.171,69 kr., men at sparekassen ikke imødekom dette.
Sparekassen har oplyst, at den efter en anmodning fra klagerens tidligere ægtefælle A udbetalte det tilbageholdte beløb på 72.171,69 kr. til ægtefælle A, så ægtefælle A fik i alt 2.141.427,17 kr. svarende til 19/40 af provenuet, og at klageren fik udbetalt i alt 2.366.961,82 kr. svarende til 21/40 af provenuet.
Parternes påstande
Den 8. januar 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark skal betale hende 72.171,69 kr.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun er alenemor med to hjemmeboende børn og alvorligt syg.
Hun købte ejendommen i fællesskab og i lige sameje med sin tidligere ægtefælle A. Købet var finansieret ved, at hun betalte 1.000.000 kr. og realkreditlånet i Realkreditinstitut R. Den 30. juni 2021 fik hun overdraget 2,5 % af ejendommen efter fælles aftale med sin tidligere ægtefælle A. Gældsaftalen med realkreditinstitut R var uforandret, hvorfor begge parter hæfter med 50 % af gælden. Der var herudover enighed om, at begge hæftede med 50 % af restgælden, hvilket understøttes af, at det af hendes og hendes tidligere ægtefælle A’s selvangivelser fremgår, at begge medtog 50 % af restgælden og fratrak 50 % af renteudgifterne.
Sparekassens opgørelse af 12. august 2022 af provenuet er korrekt. Sparekassen har kun udbetalt 2.366.961,82 kr. til hende. Sparekassen mangler at udbetale hende 72.171,69 kr.
Skævdelingen hænger ikke sammen med gælden. Da både hun og hendes tidligere ægtefælle A står på lånebeviset, hæfter de 50/50. Man kan kun hæfte med skævdelingen, hvis dette er aftalt mellem parterne. Der findes ingen dom eller praksis, der modsiger dette. Det er kun i tilfælde af illikviditet hos en af parterne, at realkreditinstitut R kan opkræve en større del af gælden hos den anden part.
Ankenævnets afgørelse nr. 359/2021, hvor Ankenævnet med stemmerne 3-2 besluttede, at uenighed om provenuets fordeling ikke havde betydning for udbetaling af provenuet, er ikke relevant for denne sag, da problemet i denne sag er, at sparekassen indledningsvist opgjorde provenuet korrekt, men efterfølgende ændrede dette. På grund af en ekstern advokats forlangende.
Skævdelingen af ejendommen skyldtes, at klageren gennem flere år havde modtaget en større sum fra sin farmor, som gik fuldt ud ind i fællesøkonomien. En tilsvarende arv fra tidligere ægtefælle A’s far blev holdt uden for fællesøkonomien. Ved købet af ejendommen betalte klageren hele udbetalingen på 1.000.000 kr., hvorfor der ikke var likviditet til at tilgodese klageren på tilsvarende måde. Det blev derfor aftalt, at klageren skulle tilgodeses med en større ejerandel af ejendommen.
Sparekassen Danmark har anført, at klageren og klagerens tidligere ægtefælle ejede ejendommen i sameje, hvor klageren ejede 21/40. De hæftede solidarisk for gælden til realkreditinstitut R.
Provenuet fra et salg kommer efter betaling af al gæld. Sparekassen har ikke tilsikret klageren den andel af provenuet, der fremgår af sparekassens udkast til fordeling af provenu. Provenuet ved salget af ejendommen udgjorde 4.508.267,73 kr. Da provenuet træder i stedet for et aktiv, ejede klageren 21/40 af provenuet. Ved udbetaling af 2.366.961,82 kr. har klageren fået udbetalt sin del af provenuet.
Sparekassen kan udbetale provenu efter ejerandel med frigørende virkning, medmindre ejerne har aftalt andet. Sparekassen var i mangel af anden aftale ikke berettiget til at tilbageholde klagerens tidligere ægtefælle A’s andel af provenuet.
Sparekassen har ydet almindelig god rådgivning og har ikke påført klageren et erstatningsretligt relevant tab, hvorfor den ikke kan pålægges at foretage yderligere udbetalinger til klageren.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hendes daværende ægtefælle A var kunder i Sparekassen Danmark (tidligere Jutlander Bank). De købte en ejendom i lige sameje for 5.025.000 kr. Købet af ejendommen blev finansieret ved en kontant betaling på 1.000.000 kr. og ved et 30-årigt, 2 %, fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 4.087.000 kr., som blev formidlet af Sparekassen Danmark i realkreditinstitut R. Den 10. april 2018 underskrev klageren og hendes daværende ægtefælle A lånedokumenter med bilag.
Den 30. juni 2021 fik klageren overdraget 2,5 % af ejendommen. Sparekassen har fremlagt en udskrift af 2. juni 2022 af tingbogen for ejendommen, hvoraf blandt andet fremgår, at ejerforholdet efter overdragelsen var, at klageren ejede 21/40 af ejendommen og klagerens daværende ægtefælle A ejede 19/40 af ejendommen.
I 2022 blev klageren og klagerens daværende ægtefælle A skilt. Ejendommen blev solgt for 7.400.000 kr. med overtagelse den 1. august 2022.
Den 12. august 2022 udarbejdede sparekassen et udkast til en fordeling af provenu, hvoraf blandt andet fremgår, at klageren skulle have et provenu på 2.441.556 kr.
Sparekassen har oplyst, at klageren og klagerens tidligere ægtefælle A’s provenu efter salget udgjorde 4.508.267,73 kr.
Sparekassen har oplyst, at klageren fik udbetalt i alt 2.366.961,82 kr. af provenuet.
Ankenævnet finder ikke, at sparekassen ved sit udkast til fordeling af provenu af 12. august 2022 har tilsikret klageren udbetaling af et provenu på 2.441.556 kr.
Ankenævnet lægger til grund, at klageren skulle have 21/40 af provenuet på 4.508.267,73 kr. Ankenævnet finder ikke, at sparekassen har handlet ansvarspådragende ved sin udbetaling af provenuet til klageren og klagerens tidligere ægtefælle A, hvorfor klageren ikke er berettiget til udbetaling af 72.171,69 kr.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.