Spørgsmål om indgåelse af aftale om et fastforrentet boliglån, tilsikring af et fastforrentet boliglån og erstatning.
| Sagsnummer: | 360/2023 |
| Dato: | 31-05-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Andreas Moll Årsnes, Janni Visted Hansen, Rolf Høymann Olsen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Udlån - rente
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om indgåelse af aftale om et fastforrentet boliglån, tilsikring af et fastforrentet boliglån og erstatning. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om indgåelse af aftale om et fastforrentet boliglån, tilsikring af et fastforrentet boliglån og erstatning.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H afholdt i januar 2022 møder med forskellige pengeinstitutter vedrørende optagelse af et realkredit- og banklån til finansiering af købet af en ejendom, ejendom A, med overtagelse i januar 2023.
Klagerne har oplyst, at klagerne og M’s mor og far den 28. januar 2022 deltog i et telefonmøde med banken. Klagerne har oplyst, at banken på mødet meddelte dem, at banken kunne tilbyde dem et fastforrentet realkredit- og banklån, og at den kunne tilbyde dem en rente på 3,95 % på boliglånet. Klagerne har fremlagt en transskribering af deres telefonmøde med banken, hvoraf fremgår:
”…
[Banken]:“..som jeg også har godkendt jer til, men som vi ligesom skal godkende jeres økonomi til at kunne klare at renten den stiger. Så går vi ud og simulere en rentestigning, og går så ind og kigger på, hvad betyder det for jeres økonomi at renten den stiger. Det er egentlig den beregning, jeg kan vise jer for at fortælle jer, hvad der sker med jeres økonomi, hvis I vælger et variabelt forrentet lån og den rente så stiger. Og det man skal kunne klare en rentestigning på.. Det er hvis den fastforrentede stiger den stiger til 4%. Så det jeg egentlig simulerer er at renten hedder 4% på jeres lån. Så det jeg prøver at simulere her, det er, at renten den stiger til 4% på de her lån her. Man kan sige, hvis I vælger den her fastforrentede med afdrag, så får I et rådighedsbeløb på 20.342. Altså det er den her, hvor vi har fast rente over 30 år på både boliglån og obligationslån.”
[Klagerne]: ”Når du siger det der med 30/30*, er det stadig det her eksempel med Danske Plus**?”
[Banken]: ”Ja ja. Ja lige præcis.
…
[Klagerne]:“Er det ikke rigtigt, at man har set nogle helt vanvittige lån, som er nede i 0,0 et eller andet?”
[Banken]: “Joo jo, det er den også på de variable forrentede lån. Der er den også 0,29. Men dét den herinde den simulerer. Det er, at den fastforrentede den stiger fra 1,5 til 4%, og så skal man kunne klare… Det er fordi, at man bliver altid godkendt til fast rente og afdrag. Så dét vi går ind og kigger på, det er et lån hvor renten så hedder fast rente 4%, med afdrag, ikk? Giver det mening?”
[Klagerne]: “Ja”
[Banken]: “Så den er så steget 2,5%. Så samme måde simulerer vi at boligrenten stiger. Eller boligrenten på boliglånet stiger fra 4,5 til 7,5%. Hvis dét her bliver scenariet at renterne stiger til det her niveau, så vil jeres rådighedsbeløb falde til 17712 kr., hvor I jo idag flytter ind med fast rente og afdrag har 20.300 kr.
…”
Banken har oplyst, at den efter mødet sendte klagerne tre vejledende eksempler på boligudgifter forbundet med købet af ejendom A, og har anført, at der af alle tre eksempler fremgik, at boliglånet var med variabel rente. Banken har fremlagt et vejledende eksempel på boligudgifter forbundet med købet af ejendom A, heraf fremgår blandt andet:
”…
Lånedetaljer (fortsat)
Boliglånet på 500.565 kr. er et variabelt forrentet lån. Løbetiden afhænger af lånets størrelse og dit låneformål – og kan i visse tilfælde tilbydes i op til 30 år.
I kan læse mere om lånets væsentlige karakteristika til sidst i beregningen.
…
Lånekarakteristika for det/de valgte lån i beregningen
Lån
Boliglån, 3,95%, 30 år, 499.791 DKK
Lånets væsentligste egenskaber
Lånet bliver udbetalt til kurs 100.
Renten er variabel, og banken kan ændre den fra dag til dag.
…”
Klagerne har oplyst, at klagerne og M’s far efter mødet drøftede finansieringsforslaget, og at M’s far overfor klagerne krævede, at boliglånet skulle være ca. 3 %, inden han ville yde klagerne et familielån på 150.000 kr. til finansieringen af købet af ejendom A, hvorfor klagerne skulle anmode banken om et bedre tilbud på boliglånet. Klagerne har anført, at de kontaktede banken telefonisk og anmodede banken om at give et bedre tilbud med en lavere rente på det fastforrentede boliglån, og at banken tilbød dem en rente på 2,95 % p.a. Banken har anført, at den tilbød klagerne et variabelt forrentet boliglån med en rente på for tiden 2,95 % p.a.
Klagerne har oplyst, at de herefter underskrev købsaftalen vedrørende købet af ejendom A.
Klagerne har oplyst, at de den 22. juli 2022 kontaktede banken med henblik på at drøfte valg og kurssikring af realkreditlånet. Klagerne har anført, at de ikke var bekymrede for renten på boliglånet, da dette var fastforrentet.
Banken har fremlagt aftale om boliglån, Boliglån Eksklusiv+, med bilag af 27. juli 2022, hvoraf blandt andet fremgår, at klagernes boliglån var variabelt forrentet, at det havde en hovedstol på 497.051 kr., en udlånsrente på for tiden 2,95 % p.a. og en debitorrente på for tiden 2,983 % p.a. Herudover fremgår:
”…
Rente
Renten og rentefastsættelse
For lånet betaler jeg en variabel rente. At renten er variabel betyder, at banken kan ændre renten.
Udlånsrenten er for tiden 2,9500 procent pr. år. Renten beregnes efter bankens til enhver tid gældende vilkår for lån af denne type. Oplysning om debitorrenten findes i Kreditoplysninger.
…
Beregning og tilskrivning af rente
Renten bliver beregnet bagud hver den 31/3, 30/6, 30/9 og 31/12 og tilskrevet den sidste bankdag i de nævnte kvartalsmåneder. Første rentetilskrivning er ved udgangen af dette kvartal.
Ændringer
Renten bliver ændret efter bankens til enhver tid gældende satser og vilkår for denne kredittype. Banken kan dog også ændre renten, hvis der ændres væsentligt i det grundlag, mine individuelle rentevilkår blev fastsat på, herunder hvis kredittypen ændres.
I Almindelige forretningsbetingelser - forbrugere står der mere om, hvordan banken kan ændre renten.
…”
Klagerne har oplyst, at de i juli 2022 underskrev aftale om boliglån med bilag. Klagerne har anført, at de på dette tidspunkt var bundet af købet af ejendom A, og grundet krig og inflation ikke havde nogen mulighed for at finde et godt lån i et andet pengeinstitut.
Ved brev af 14. november 2022 meddelte banken klagerne, at den ville hæve renten på klagernes kassekredit med 1,25 procentpoint fra 9 % til 10,25 % p.a.
Den 5. januar 2023 oplyste klagerne banken om deres bekymringer vedrørende ændringer i renten på boliglånet. Samme dag svarede banken, at klagerne skulle afvente og se, om der ville være ændringer i renten på boliglånet, og at banken i så fald ville forsøge at finde en løsning.
Ved brev af 17. januar 2023 meddelte banken klagerne, at den ville hæve renten på klagernes boliglån med 1,10 procentpoint fra 2,98 % til 4,11 % p.a. Dette medførte, at klagernes månedlige ydelse fra 28. februar 2023 ville være 2.381,11 kr.
Parternes påstande
Den 22. juni 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal stille dem som om, at de havde optaget et fastforrentet boliglån med en rente på 2,95 % p.a., og at Danske Bank skal tilbagebetale dem renteudgifter, der overstiger 2,95 % p.a.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at klagen udelukkende handler om boliglånet. Alt vedrørende obligationslånet er irrelevant for klagen.
De meddelte banken på mødet i januar 2022, at de havde lidt kendskab til enkelte låntyper og det at optage lån. De ønskede et lån med fast rente i hele lånets løbetid, da det var vigtigt for deres økonomi, at ydelsen lå så fast som muligt. De var unge førstegangskøbere. De havde ingen kendskab til bankens rentespænd eller banklån, hvorfor de ikke vidste, hvad der var realistisk eller urealistisk. De var ikke blevet rådgivet af banken om bankens rentespænd, og de ville heller ikke vide, hvad de skulle bruge den viden til. Det er ikke korrekt, at bankens rådgiver indgår en mundtlig aftale med dem og bagefter anser aftalen for en misforståelse. En mundtlig aftale er lige så bindende som en skriftlig.
Vilkårene for boliglånet blev mundtligt aftalt på mødet den 28. januar 2022. Banken meddelte dem på dette møde, at boliglånet var fastforrentet. Klagerne anmodede banken om at bekræfte, at dette var korrekt, hvilket banken gjorde. Alle deltagere på mødet var enige om, at vilkårene for boliglånet var aftalt.
Hvis M’s mor og far ikke var overbeviste om, at boliglånet var fastforrentet, så ville de ikke have ydet et familielån, som muliggjorde købet af ejendom A. Det var deres krav for at yde et familielån.
Bankens scenarie, hvor banklånet ville stige til 7,5 %, og der derved ville have et rådighedsbeløb på ca. 17.000 kr., ændrede ikke på, at banken havde tilsikret dem, at banklånet var fastforrentet og med en rente på 2,95 %. Bankens scenarie betød bare, at hvis de købte en ejendom på et tidspunkt, hvor boliglånet havde en rente på 7,5 %, så ville de med deres indtægt have et rådighedsbeløb på ca. 17.000 kr.
Banken tilbød dem indledningsvist en rente på boliglånet på 3,95 % og ikke 4,5 %. De bad banken om at give dem et bedre tilbud, hvis de ønskede at ”vinde dem” over de andre mulige banker, hvorefter banken meddelte dem, at den ville tilbyde dem en rente på 2,95 %. Dette blev aftalt mundtligt over telefonen. Da de alene talte om rentesatsen, var de i god tro om, at banklånet fortsat var fastforrentet. Bankens voldsomme påstand om, at de handlede i ond tro, er fremlagt uden beviser.
De modtog sent i juli 2022 en låneaftale med bilag, hvis indhold var i modstrid med det, de havde aftalt i januar 2022. På dette tidspunkt er de juridisk og økonomisk bundet til købet af ejendom A. Bankens fremsendelse af en ny aftale, der var i strid med det allerede aftalte, udgør bondefangeri. Det var på dette tidspunkt grundet krig og inflation ikke muligt at indgå en økonomisk fordelagtig aftale med de andre pengeinstitutter, som de havde afvist seks måneder forinden.
Banken havde meddelte dem, at den som respektabel bank ville holde sit ord, men meddelte efterfølgende, at den ikke kunne forestille sig, at dens rådgiver ville tilbyde et fastforrentet boliglån, hvorfor den ikke ville imødekomme deres krav.
Danske Bank har blandt andet anført, at klagerne på mødet den 28. januar 2022 tilkendegav, at de ønskede en finansieringsløsning, hvor de ikke kom til at betale for meget for at have valgt fast rente og for at opnå ”ro i maven” i forhold til at vælge et lån med en lavere variabel rente.
Klagerne ønskede at gøre en ”god handel” i forhold til valg af lån. Banken rådgav på mødet i januar 2022 klagerne om mulighederne for at finansiere deres påtænkte køb af ejendom A.
Hverken klagerne eller M’s forældre tilkendegav over for banken, at det var en betingelse for familielånet fra forældrene, at renten på boliglånet i banken skulle være med fast rente. Klagerne mener, at banken på mødet i januar 2022 tilsikrede dem en fast rente på boliglånet. Bankens bemærkninger var alene en bekræftelse på, at den kunne tilbyde klagerne, at løbetiden på såvel realkreditlånet og boliglånet ville være 30 år.
Klagerne fik som led i bankens rådgivning vedrørende variable lån oplyst og vist en simulation af, hvad klagernes rådighedsbeløb ville være, hvis renten på realkreditlånet steg til 4 % og renten på boliglånet steg til 7,5 % p.a. Banken viste herved klagerne, at den i sin beregning af klagernes rådighedsbeløb kalkulerede med, at renten på et variabelt realkreditlån kunne stige til 4 % om året, og at renten på boliglånet kunne stige til 7,5 % om året.
Klagerne ønskede at forhandle rentesatsen på boliglånet, idet rådgiveren i sin beregning havde anvendt en rentesats på 4,5 % p.a. Banken tilbød på baggrund mødet i januar 2022 klagerne en rente svarende til den laveste sats i bankens rentespænd. Det beroede på en misforståelse fra klagernes side, at banken på mødet i januar 2022 skulle have bekræftet, at renten på boliglånet var fast. Banken tilsikrede ikke klagerne på mødet i januar 2022, at renten på boliglånet ville være fast i hele lånets løbetid på 30 år.
Det fremgik af alle tre vejledende eksempler, som klagerne fik tilsendt efter mødet i januar 2022, at renten på boliglånet er variabel. Det fremgik af lånedokumenterne, som klagerne fik tilsendt i juli 2022, at renten på det tilbudte boliglån var variabel, og at banken kunne ændre renten i overensstemmelse med vilkårene i bankens Almindelige forretningsbetingelser for forbrugere.
Klagerne underskrev lånedokumenterne og accepterede vilkårene i disse, herunder at boliglånet var et variabelt forrentet lån. Banken har efterfølgende varslet en renteforhøjelse på klagernes lån i overensstemmelse med bankens almindelige forretningsbetingelser.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende, og klagernes krav mod banken er et udtryk for skuffede forventninger, der ikke udgør et erstatningsberettiget tab. Klagerne iagttog ikke deres tabsbegrænsningspligt, idet de underskrev lånedokumenter uden på dette tidspunkt at gøre banken opmærksom på, at de mente, at de i januar 2022 havde indgået en aftale med banken om, at renten på boliglånet skulle være fast i hele dets løbetid på 30 år. Klagerne gjorde først indsigelse mod dette, da banken havde varslet en rentestigning.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H afholdt i januar 2022 møder med forskellige pengeinstitutter vedrørende optagelse af realkredit- og banklån til finansiering af købet af en ejendom, ejendom A, med overtagelse i januar 2023.
Klagerne har oplyst, at klagerne og M’s mor og far den 28. januar 2022 deltog i et telefonmøde med banken. Klagerne har fremlagt en transskribering af deres telefonmøde med banken og har anført, at banken tilbød dem et fastforrentet boliglån med en rente på 3,95 %.
Banken har oplyst, at den efter mødet sendte klagerne tre vejledende eksempler på boligudgifter forbundet med købet af ejendom A, og har anført, at der af alle tre eksempler fremgik, at boliglånet var med variabel rente. Af et vejledende eksempel fremgår blandt andet, at boliglånet var et variabelt forrentet lån, som kunne tilbydes med en løbetid på 30 år, at renten på boliglånet for tiden var 3,95 %, og at banken kunne foretage ændringer af renten.
Klagerne har oplyst, at M’s far krævede, at renten på boliglånet skulle være ca. 3 %, inden han ville yde klagerne et familielån på 150.000 kr. til finansieringen af købet af ejendom A, hvorfor klagerne anmodede banken om et bedre tilbud på boliglånet. Klagerne har anført, at banken tilbød dem et fastforrentet boliglån med en rente på 2,95 % p.a.
Banken har anført, at den på mødet i januar 2022 tilbød klagerne en rente svarende til den laveste sats i bankens rentespænd, og at det beroede på en misforståelse fra klagernes side, at banken på mødet skulle have bekræftet, at boliglånet var fastforrentet. Banken har anført, at banken efter klagernes telefoniske kontakt efter mødet i januar 2022 tilbød klagerne et variabelt forrentet boliglån på for tiden 2,95 % p.a.
Klagerne har oplyst, at de herefter underskrev købsaftalen vedrørende købet af ejendom A.
Klagerne har oplyst, at de den 22. juli 2022 kontaktede banken med henblik på at drøfte kurssikring af realkreditlånet. Klagerne har anført, at de ikke var bekymrede for renten på boliglånet, da dette var fastforrentet.
Banken har fremlagt aftale om boliglån, Boliglån Eksklusiv+, med bilag af 27. juli 2022, hvoraf blandt andet fremgår, at klagernes boliglån var variabelt forrentet, at det havde en hovedstol på 497.051 kr., en udlånsrente på for tiden 2,95 % og en debitorrente på for tiden 2,983 % p.a. Det fremgår herudover, at banken kunne ændre renten i henhold til bankens til enhver tid gældende satser og vilkår for denne kredittype.
Klagerne har oplyst, at de i juli 2022 underskrev aftale om boliglån med bilag. Klagerne har anført, at de på dette tidspunkt var bundet af købet af ejendom A, og grundet krig og inflation ikke havde nogen chance for at finde et godt lån i et andet pengeinstitut, men at de ikke forventede renteændringer, da de havde aftalt dette med banken på mødet i januar 2022.
På baggrund af indholdet af transskriberingen af telefonmødet den 28. januar 2022, finder Ankenævnet ikke, at bankens bemærkninger vedrørende renten og løbetiden på klagernes boliglån udgjorde et løfte om, at klagerne kunne få et fastforrentet boliglån i 30 år. Dette støttes af, at banken efter mødet sendte tre vejledende eksempler på boligudgifter forbundet med købet af ejendom A, hvoraf fremgik, at boliglånet var variabelt forrentet.
Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrift af aftalen om boliglån med bilag i juli 2022 indgik en gyldig og bindende aftale om optagelse af et boliglån med en variabel rente på for tiden 2,95 %.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.