Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ejendom og salg af eksisterende ejendom.
| Sagsnummer: | 614/2024 |
| Dato: | 15-08-2025 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Christina Bryanth Konge, Signe Kjørup Carlsson, Rolf Høymann Olsen og Ann-Marie Faldt Agerlin. |
| Klageemne: |
Forældelse - øvrige spørgsmål
Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ejendom og salg af eksisterende ejendom. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ejendom og salg af eksisterende ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Jyske Bank.
Banken har oplyst, at klageren i februar 2018 købte en ejendom (bolig 1) for 6.065.000 kr. Købet blev finansieret med et realkreditlignende lån, et boliglån hos banken og klagerens egen opsparing, herunder provenu fra tidligere salg af en andelsbolig. Klageren overtog ejendommen den 1. marts 2018.
Klageren har oplyst, at hendes naboer til bolig 1 ønskede et hurtigt salg af deres hus (bolig 2) for 4.900.000 kr., hvilket var 1.165.000 kr. billigere end bolig 1. I den forbindelse skrev hun den 11. marts 2018 følgende til banken:
”… Jeg har virkelig vriddet hjernen over weekenden med dette tilbud, og endelig besluttet mig for at jeg meget gerne vil bo i nabohuset [bolig 2] i stedet. Håber det er ok. Jeg har talt med min revisor om det, og han synes også at det er et smaddergodt tilbud, og jeg skal slå til med det samme ellers forsvinder det hurtigt til den pris eller der kommer højere bud. Mht. det hus jeg lige har købt, laver revisor et budget, så jeg kan sælge det igen, og hjemtage de midler jeg har brugt på det, så jeg ikke ender i tab, og endda kommer i lidt plus med salget. Det er selvfølgelig lidt ærgerligt da jeg netop har overtaget det, men på længere sigt, er nabohuset helt klart den bedste løsning for mig, både økonomisk og ikke mindst selve huset også…”
Den 12. marts 2018 svarede banken følgende:
” … Hvad har du gjort dig af tanker i forhold til at dit eget hus, og hvordan vil du finansiere det nye hus. Ønsker du Jyske Bank skal hjælpe dig med det nye eller hvad har du i tankerne? I så fald, hvis [banken] skal indover, så skal du være opmærksom på, at dit nuværende hus skal være solgt – dvs. du skal have en underskrevet købsaftale, før vi kan se på muligheden.”
Banken har oplyst, at klageren den 16. marts 2018 underskrev en købsaftale vedrørende nabohuset (bolig 2) for 4.950.000 kr.
Den 21. marts 2018 skrev banken til klageren følgende:
”... Din økonomi kan ikke bære at du i den mellemliggende periode har to lån på begge huse.
Som jeg skrev i min mail tilbage den 12. marts, og i de efterfølgende mails, så kan vi ikke hjælpe dig økonomisk, før du har solgt dit eget hus. Når det så er solgt, vil vi gerne se på muligheden for at hjælpe, ikke før har du et overblik over dit reelle provenu.
Jeg kan og vil ikke gå imod vores kreditregler – det kan jeg risikere mit job på, hvilket jeg ikke er villig til. Jeg har også sparret med min leder, som er enig i, at vi er låst indtil du får solgt dit eget hus.
Til info er jeg nødt til at informere din advokat, og mægler. Det er dog din advokat, som kan ophæve handlen endeligt.”
Den 21. marts 2018 bestred klageren bankens vurdering af, at hendes økonomi ikke ville kunne bære to lån i den mellemliggende periode og anførte:
”…
Du skriver at min økonomi ikke kan bærer lån for den mellemliggende periode på begge lån, det tillader jeg mig at modsige, idet jeg har fremsendt et detaljeret budget udarbejdet af min revisor som netop tager højde for begge lån. Håber du vil kigge på det.
Jeg har på nuværende tidspunkt et bud på 6.500.000 på mit hus, og venter jeg lidt mere kan jeg få mere for det. Iflg. mægleren kan jeg få det solgt for 7.000.000 og der er stor interesse for det. Men bliver jeg presset, og man ikke vil gå med til at jeg har begge lån i en kort periode, så ser jeg mig nødsaget til at sælge til de 6.500.000 for at sikre det nye hus, det vil jeg unde ringen omstændigheder miste nemlig.
…”
Banken har oplyst, at klageren den 7. maj 2018 indgik en salgsaftale vedrørende salg af bolig 1, for 6.600.000 kr. Samme dag, den 7. maj 2018, underskrev klageren en ny købsaftale vedrørende bolig 2 til en pris på 4.950.000 kr.
Banken har oplyst, at den den 15. maj 2018 godkendte købsaftalen vedrørende bolig 2. Banken skrev følgende i mailen:
”… at købers nuværende ejendom beliggende … [bolig 1], …, sælges og handlen endelig godkendes af købers advokat og bank. Dertil kan jeg oplyse, at der forligger en underskrevet købsaftale af begge parter dateret den 07.05.2018 …”
Den 18. maj 2018 modtog banken besked fra mægleren om, at aftalen vedrørende bolig 1 var godkendt af købernes advokat, og at belåningsforbeholdet var frafaldet. Samtidig blev banken informeret om, at køberne havde valgt at gå uden om deres pengeinstitut i forhold til finansieringen, men at garantien ville blive stillet i overensstemmelse med købsaftalen.
Banken har oplyst, at den den 22. maj 2018 blev informeret af den berigtigende advokat om, at den fulde købesum for salget af bolig 1 ville blive betalt den 23. maj 2018. Der blev ikke stillet en bankgaranti fra købernes pengeinstitut. Samme dag sendte banken et brev til køberne af bolig 1 med oplysninger om, hvilken konto købesummen skulle indbetales på. Banken fik vished for, at den første betingelse i godkendelsen af 15. maj 2018, at bolig 2 kunne belånes med 80 % af købesummen var opfyldt. Herefter var begge betingelser i bankens betingede godkendelse opfyldt, og handlen vedrørende bolig 2 var dermed endelig og bindende for både klageren og sælgerne.
Banken har oplyst, at den efter anmodning og aftale med klageren stillede garanti for betalingen af restkøbesummen på 4.925.000 kr. den 22. maj 2018 over for sælgerne i forbindelse med klagerens køb af bolig 2. Var garantien ikke blevet stillet denne dag, ville handlen vedrørende bolig 2 være bortfaldet. Den 1. juli 2018 blev restkøbesummen betalt.
Banken har oplyst, at købesummen på 4.950.000 kr. blev finansieret gennem et realkreditlignende lån og et boliglån sikret ved pant i et efterstående ejerpantebrev samt egenfinansiering fra klageren. Egenfinansieringen fra klageren bestod af provenuet fra salget af bolig 1.
Banken har yderligere oplyst, at køberne af bolig 1 ikke levede op til deres forpligtelser i henhold til den endelige købsaftale. Den 11. juni 2018 meddelte købernes advokat, at handlen blev annulleret, da køberne ikke kunne opnå tilstrækkelig finansiering. Som følge heraf stod klageren nu med ejerskab og finansiering af to ejendomme.
Banken har oplyst, at klagerens arbejdsgiver blev taget under konkursbehandling den 15. juni 2018.
Banken har oplyst, at den i december 2018 tilbød at forlænge mellemfinansieringen med 1 år frem til 30. september 2019, så klageren fik tilstrækkelig tid til at sælge bolig 1. Mellemfinansieringen på 600.000 kr. blev afviklet i december 2019.
Banken har yderligere oplyst, at den siden 2023 har forsøgt at foretage udlæg i bolig 1 på baggrund af det misligholdte banklån, som blev stiftet i forbindelse med købet af bolig 1, og som er sikret ved pant i et ejerpantebrev i bolig 1.
Parternes påstande
Den 11. december 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal tilbagebetale de opkrævede beløb og fjerne alle relaterede renter.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun i en ung alder blev rådet til at tage to store lån på to ejendomme.
Det endte med, at den ene ejendom ikke blev solgt, før banken godkendte lånet på den anden ejendom og selv lavede lån til udbetalingen, for at aftalen kunne gennemføres.
Situationen har efterladt hende i en betydelig økonomisk knibe. Dette kunne have været undgået med korrekt vejledning fra bankens side.
Det er bekymrende, at en så vigtig beslutning blev truffet uden hensigtsmæssig vejledning og overvejelse af fremtidige konsekvenser. Beslutningsprocessen synes at have manglet den nødvendige grundighed, hvilket kan føre til uforudsete problemer på sigt.
Som et resultat af dette blev hun bondefanget i dyre lån og renter, som banken har udnyttet til det fulde.
Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at der ikke er nogen sammenhæng mellem klagerens synspunkter om manglende og ukorrekt rådgivning og på den anden side klagerens ønsker om tilbagebetaling af renter. En eventuel følge af manglende rådgivning og ukorrekt rådgivning ville have været erstatning af klagerens eventuelle tab, som ikke findes, allerede fordi klageren ikke har solgt nogen af ejendommene.
Klageren har tidligere anført, at banken flere gange havde forklaret hende, at hun ikke havde råd til to boliger, hvilket hun ikke var enig i.
Bankens accept af finansieringsforbeholdet i købet af bolig 2 var netop betinget af, at bolig 1 var solgt ved endelig handel på trods af, at klageren insisterede på at ville eje de to ejendomme samtidig.
Banken stillede bankgarantien efter aftale og anmodning fra klageren på det tidspunkt, hvor bolig 1 var solgt ved endelig handel. Klageren kan ikke med rette anføre, at det var bankens skyld, at køberne af bolig 1 efter handlen var blevet endelig, ikke opfyldte deres forpligtelser over for klageren.
Det ligger uden for bankens opgave og ansvar at sikre klageren mod købernes misligholdelse, efter handlen var blevet endelig,
Følgerne af en sådan misligholdelse skulle klageren derimod have rettet mod køberne af bolig 1, som var erstatningsansvarlige over for klageren som følge af misligholdelsen, hvilket klageren søgte rådgivning om hos mægleren og i hvert fald sin advokat.
Klageren har ikke lidt noget tab, og der kan ikke dokumenteres noget tab, fordi klageren ikke har solgt bolig 1, subsidiært en af ejendommene, og fordi klageren reelt ikke har ønsket at sælge nogen af ejendommene.
Der er ikke årsagsforbindelse eller adækvans mellem klagerens omkostninger i form af renter og indklagedes rådgivning.
Banken har mange gange opfordret klageren til at sælge bolig 1 eller bolig 2. Bolig 1 har ikke været til salg til en realistisk pris og har i øvrigt ikke været sat til salg efter 2018. Ejendommen var til salg i sommeren og efteråret 2018. Den blev sat til salg for 6.995.000 kr. i juli 2018, dvs. 935.000 kr. mere end købsprisen i februar 2018, og dvs. 395.000 kr. mere end den handel fra maj 2018, som blev annulleret. Klageren blev den gang opfordret til at sætte prisen ned.
Priserne på det relevante marked for begge ejendomme har gennem de sidste 6 år generelt har været opadgående.
Bolig 1 og bolig 2 er beboet af og omkostningerne til ejendommen (til dels) afholdes af personer, som familiemæssigt er tæt knyttet til klageren. Banken er flere gange blevet kontaktet af personer, som er familiemæssigt tilknyttet til klageren, ligesom indbetalinger til indklagede på vegne af klageren flere gange (reelt) er kommet fra personer, som er familiemæssigt tilknyttet klageren.
Et eventuelt erstatningskrav er under alle omstændigheder forældet, idet forældelsesfristen er tre år regnet fra rådgivningstidspunktet i maj 2018.
Jyske Bank har til støtte for afvisning anført, at sagen reelt er en slags kreditklage eller obstruktionsklage, som er fremsat med henblik på at obstruere det fogedretsmøde, som var berammet til den 27. januar 2025, og som blev omberammet til den 1. april 2025.
Klagen er udokumenteret, useriøs og unødig
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Jyske Bank.
Banken har oplyst, at klageren i februar 2018 købte en ejendom (bolig 1) for 6.065.000 kr. Købet blev finansieret med et realkreditlignende lån, et boliglån hos banken og klagerens egen opsparing, herunder provenu fra tidligere salg af en andelsbolig. Klageren overtog ejendommen den 1. marts 2018.
Klageren har oplyst, at hendes naboer til bolig 1 ønskede et hurtigt salg af deres hus (bolig 2) for 4.900.000 kr., hvilket var 1.165.000 kr. billigere end bolig 1.
Banken har oplyst, at klageren den 16. marts 2018 underskrev en købsaftale vedrørende nabohuset (bolig 2) for 4.950.000 kr.
Den 21. marts 2018 bestred klageren bankens vurdering af, at hendes økonomi ikke ville kunne bære to lån i den mellemliggende periode.
Banken har oplyst, at klageren den 7. maj 2018 indgik en salgsaftale vedrørende salg af bolig 1 for 6.600.000 kr. Samme dag, den 7. maj 2018, underskrev klageren en ny købsaftale vedrørende bolig 2 til en pris på 4.950.000 kr.
Banken har oplyst, at banken den 15. maj 2018 godkendte købsaftalen vedrørende bolig 2.
Banken har oplyst, at banken den 22. maj 2018 blev informeret af den berigtigende advokat om, at den fulde købesum for salget af bolig 1 ville blive betalt den 23. maj 2018. Der blev ikke stillet en bankgaranti fra købernes pengeinstitut.
Banken har oplyst, at købesummen på 4.950.000 kr. blev finansieret gennem et realkreditlignende lån og et boliglån sikret ved pant i et efterstående ejerpantebrev samt egenfinansiering fra klageren. Egenfinansieringen fra klageren bestod af provenuet fra salget af bolig 1.
Banken har yderligere oplyst, at køberne af bolig 1 ikke levede op til deres forpligtelser i henhold til den endelige købsaftale. Den 11. juni 2018 meddelte købernes advokat, at handlen blev annulleret, da køberne ikke kunne opnå tilstrækkelig finansiering. Som følge heraf stod klageren nu med ejerskab og finansiering af to ejendomme.
Banken har yderligere oplyst, at den siden 2023 har forsøgt at foretage udlæg i bolig 1 på baggrund af det misligholdte banklån, som blev stiftet i forbindelse med købet af bolig 1, og som er sikret ved pant i et ejerpantebrev i bolig 1.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende overfor klageren.
Ankenævnet finder i øvrigt, at et eventuelt erstatningskrav mod Jyske Bank, der vedrører rådgivning i 2018, på nuværende tidspunkt må anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at klageren i juni 2018, hvor køberens advokat meddelte, at handlen var annulleret, havde eller burde have haft tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav mod banken.
Klageren får som følge heraf ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.