Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i november 2021 om finansiering af køb og renovering af hus. Krav om erstatning som følge af rentestigninger i 2022.

Sagsnummer:	98/2025
Dato:	18-02-2026
Ankenævn:	Helle Korsgaard Lund-Andersen, Christina Bryanth Konge, Signe Vejen Hansen, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde.
Klageemne:	Realkreditbelåning - rådgivning Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse om mangelfuld rådgivning i november 2021 om finansiering af køb og renovering af hus. Krav om erstatning som følge af rentestigninger i 2022.
Indklagede:	Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i november 2021 om finansiering af køb og renovering af hus. Krav om erstatning som følge af rentestigninger i 2022.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og H, ønskede at sælge deres andelsbolig og købe et hus.

I efteråret 2021 rettede klagerne henvendelse til Nordea Danmark med en forespørgsel om finansiering af deres mulige huskøb. Klagerne ønskede samtidig at lave en stor renovering af huset.

Banken har oplyst, at klagerne den 26. oktober 2021 afholdt et 40 minutter langt telefonmøde med deres rådgiver i banken, hvor de drøftede klagernes forhandlinger med sælger og klagernes renoveringsprojekt, herunder tidshorisonten for renovering og muligheden for at hjemtage et realkreditlån på forhånd (et forhåndslån). Det blev aftalt, at klagerne udarbejdede en beskrivelse af deres renoveringsprojekt, hvorefter banken ville indhente en vurdering af ejendommen og renoveringen.

Banken har endvidere oplyst, at klagerne på telefonmødet oplyste, at de havde to mulige købere til deres andelsbolig, og de forventede således, at salget af andelsboligen var en formsag.

Banken bevilgede den 1. november 2021 finansiering af klagernes køb af huset til 6.450.000 kr. før salg af deres andelsbolig, men banken kunne ikke bevilge finansiering af renoveringsprojektet før, at klagerne havde solgt deres andelsbolig.

Den 17. november 2021 indgik klagerne en købsaftale vedrørende køb af huset til 6.450.000 kr. med overtagelse den 1. december 2021.

Banken har oplyst, at klagerne forud for deres overtagelse af huset afholdt et telefonmøde med deres rådgiver i banken den 29. november 2021, hvor klagerne oplyste, at de havde modtaget prisoverslag fra håndværkere, og at de ville sende en projektbeskrivelse, når de havde modtaget de sidste priser fra håndværkerne.

Klagerne og banken er enige om, at klagerne på mødet meddelte, at de ønskede et samlet lån, da de ikke ønskede at betale omkostninger for oprettelse af to lån. Optagelsen af et forhåndslån afventede derfor klagernes beskrivelse af renoveringsprojektet og forhåndsvurderingen samt klagernes salg af deres andelsbolig.

På mødet den 29. november 2021 drøftede rådgiveren i banken og klagerne valg af lån og foretog foreløbige beregninger ud fra et fastforrentet 1,5 % realkreditlån med afdragsfrihed ved at anslå renoveringsomkostningerne til 2 mio. kr. og salgsprovenuet fra klagernes andelsbolig til 1,9 mio. kr.

Den 12. januar 2022 sendte klagerne tilbud fra deres håndværkere til banken og oplyste, at de forhåbentlig kunne lukke tilbuddene inden længe. Banken oplyste den 24. januar 2022 klagerne om, at den havde modtaget en forhåndsvurdering af huset efter renoveringen på 9 mio. kr.

På klagernes forespørgsel meddelte banken i en e-mail af 23. februar 2022 klagerne, at renteudgifterne til brug for deres forskudsopgørelse samlet kunne opgøres til 130.000 kr. for mellemfinansiering af købesummen på 6.450.000 kr. og klagernes andelsboliglån. Klagerne var forundret over denne opgørelse og spurgte, om det var fordi lejligheden ikke var solgt, om det var et ”bevilget overtræk?” og ”Hvornår træder det "rigtige" lån i kraft ?”

I en e-mail af 23. februar 2022 til klagerne svarede banken:

”Det rigtige lån skal jo laves ud fra forhåndsvurderingen, men det kan jeg først lave når andelen er solgt og der er en endelig købsaftale på det. …”

Aftale om overdragelse af klagernes andelsbolig blev indgået den 10. marts 2022 med overtagelse den 1. september 2022, og banken har oplyst, at den herefter var klar til at kurssikre et stort samlet forhåndslån optaget i Nordea Kredit.

Banken har oplyst, at renten på Nordea Kredits fastforrentede obligationslån i starten af 2022 steg som angivet nedenfor:

2,0 %, 30 år med afvikling - fondskode DK0002053032 åbnede i Nordea Kredit den 27. januar 2022. Første dag, der blev handlet i obligationen var den 28. januar 2022.
2,5 %, 30 år med afvikling - fondskode DK0002053461 åbnede i Nordea Kredit den 17. februar 2022. Første dag der blev handlet i obligationen var den 17. februar 2022.

Renten på Nordea Kredits fastforrentede obligationslån steg således fra 1,5 % til 2,5 % fra klagernes køb af huset i november 2021 til klagernes salg af andelsboligen i marts 2022. Banken har oplyst, at klagernes renoveringsprojekt i denne periode ligeledes steg fra 2 mio. kr. til 2,5 mio. kr.

Banken har endvidere oplyst, at klagerne og banken efter klagernes salg af andelsboligen indledte en omfattende dialog på telefon og e-mail om, hvorvidt klagerne skulle hjemtage et 2,5% obligationslån til en kurs på omkring 95 eller afvente og se, om kursen blev forbedret eller alternativt afvente, om Nordea Kredit åbnede et 3 % obligationslån med en kurs tæt på 100.

Fordele og ulemper ved de to muligheder blev drøftet indgående og det blev aftalt, at banken skulle følge renteudviklingen tæt og kontakte klagerne, så snart 3 % lånet åbnede med henblik på at kurssikre et samlet forhåndslån.

Den 17. marts 2022 åbnede Nordea Kredit 3% obligationslånet, og klagerne kurssikrede et lån med en hovedstol på 6.957.000 kr. og 10 års afdragsfrihed til kurs 98,75.

Banken har oplyst, at klagernes ombygning af huset blev dyrere end forventet, og at banken bevilgede et tillægslån til klagerne på 973.000 kr. i form af et 5 % obligationslån, der blev udbetalt den 8. februar 2023.

Klagerne har fremlagt en transskription af en telefonsamtale, som de havde med deres rådgiver i banken den 26. november 2024 og transskriptioner af telefonsamtaler af henholdsvis den 4. december og 6. december 2024, som de havde med deres filialchef i banken. Transskriptionerne er udfærdiget af banken.

Af en telefonsamtale af 4. december 2024 mellem klagerne (kunde 1) og banken (medarbejder 1) fremgik blandt andet:

”Kunde 1: Nej, men hvorfor kunne vi ikke hive den hjem? Og jeg skriver jo også en [?? 08:07 lyden forsvinder] mail, fordi vi kunne jo se, at markedet steg. Da den steg fra 1,5% til 2% der skriver jeg blandt andet en mail, hvor der står "Nu er den steget til 2%. Hvad kan vi gøre?"

Medarbejder 1: Ja.

Kunde 1: "Hvordan kommer vi videre?", som jo er en ...

Medarbejder 1: Ja.

Kunde 1: ... et tydeligt opråb fra vores side, om – hey, vi kan se, at markedet går i den forkerte vej.

Medarbejder 1: Ja.”

…

Kunde 1: Det sagde jeg jo. Det sagde vi jo til jer så mange gange den vej også. Jeg har en mail, hvor der bliver ... hvor der står ... meget kort mail: "Hej, nu kan vi se, at den er steget til 2%. Hvad kan vi gøre?"

…

Medarbejder 1: Ja.

Kunde 1: Så skulle I jo have sagt …

Medarbejder 1: Ja.

Kunde 1: … jamen, vi lukker bare huslånet.

Medarbejder 1: Jamen, det var ...

Kunde 1: Selvfølgelig gør vi det.

Medarbejder 1: Ja. Det skal jeg ... Det skal jeg ... Så skal jeg gå tilbage og finde ud af de ... lige tage det der, fordi der var en årsag til det. Det var jo det her med andelsboligen, som ikke var blevet solgt, for at vi kunne godkende det. …”

Af en telefonsamtale af 6. december 2024 mellem klagerne (kunde 1) og banken (medarbejder 1) fremgik blandt andet:

Medarbejder 1: Øhm, og da vi så snakker, da I køber, jamen, så var tanken jo, at vi skulle tage det her lån hjem, når vi havde kunnet sig ja til forhåndslånet, og vi kunne tage lån hjem på de 80 % af hele boligen. Det er sådan, at vi normalt plejer, og det giver god mening. Problemer er jo bare, at det her salg af andelsboligen trækker det voldsomt ud i forhold til det. Og det er da rigtigt, det kunne da være rigtig rart set i bagklogskabens ulideligt klare lys og kunne få et lån hjem på det tidspunkt, øh, af det købssum, og så tage et tillægslån dér. Men årsagen til, vi jo ikke gjorde det, det var, at vi ikke troede, det tog så lang tid. Og så gik den ene dag med den anden. …”

…

Kunde 1: Men hvordan kan det så være, at I ikke siger til os, I bør lukke det nu? Altså, lad os ... lad os bare lukke, hvad hedder det, hovedlånet?

Medarbejder 1: Jamen, altså, det, øh, det kan du jo sagtens sige, at detdet- det skulle vi have gjort. Det havde været god rådgivning. Men vi vidste jo ikke, hvad vej det gik, og vi havde ... vi troede jo på det tidspunkt – og det er jo også det, vi fik at vide af jer – det er jo derfor, vi sagde ja til projektet. At, øh, at, øh, at andelsboligen blev solgt i løbet af 0,5, fordi der var venteliste på den.

Kunde 1: Jamen, det ... men det ... det gjorde den. Det, altså, der stod jo købere i kø. Det var formalia. Det var ...

Medarbejder 1: Ja, ja.

Kunde 1: ... proces.

Medarbejder 1: Jo, jo, men det hjælper ikke noget. Altså, formalia var jo ikke i orden, så vi kunne ikke sige ja til forhånds... altså, vi kunne ikke sige ja til byggeriet i forhold til de ting der omkring det. Det kunne vi jo ikke. Men altså, uanset hvad så kan jeg ikke ... jeg kan ikke, øh, godtgøre jer noget. Jeg kan ikke, hvad hedder det, altså, øh ... Du kan sagtens have en pointe i, at det ... vi skulle ... på det møde, I har der i-i november måned med Medarbejder 2 skulle de bare have kurssikret, øh, ud fra det, om den hed 1,5 eller 2 der på det tidspunkt, fordi renten er steget. Det havde da været det klogeste, men vi kan bare ikke køre bil med tilbagevirkende kraft i forhold til det. Det kan vi altså ikke, Kunde 1. Øh, og det, jeg kan hjælpe jer med nu, eller vi kan hjælpe jer med, det er jo, jamen, øh, altså ... I … 3% i rente.

Det er selvfølgelig mere end 2, og det er jeg fuldstændig med på. Det havde været rart, I kun havde fået den til 2 eller 1,5 eller hvad den nu kunne have været på på det tidspunkt. Øh, men 3% er ikke nogen dyr rente. …”

…”

Parternes påstande

Den 15. februar 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal stille dem som om, at de havde fået et 2 % obligationslån på 5.172.000 kr. og tilbagebetale for meget betalt rente samt øvrige merudgifter, som de er blevet påført ved optagelsen af et 3 % obligationslån.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at rentestigningerne, der fandt sted i den periode, hvor de ventede på salget af deres andelsbolig, resulterede i en væsentlig forringelse af deres økonomiske situation. Den oprindelige rente på 1,5 % blev efterfølgende forhøjet til 3 %, hvilket medførte en markant stigning i deres låneomkostninger.

På trods af løbende kommunikation med deres rådgiver samt rådgiverens leder, hvor de udtrykte stor bekymring for de økonomiske konsekvenser af de stigende renter, blev de ikke tilbudt en løsning, som kunne afbøde de risici, de stod overfor.

De blev aldrig rådgivet eller anbefalet muligheden for at hjemtage lånet på husets værdi og på den måde sikre en fast rente, som kunne beskytte dem mod markedsændringerne. Havde de været bekendt med muligheden for at hjemtage lånet på husets værdi, ville de have været i stand til at tilpasse deres økonomi til de nye forhold og undgå de nuværende finansielle vanskeligheder.

De skulle have modtaget rådgivning om muligheden for at hjemtage realkreditlånet (inkl. fastkursaftale), så snart handlen var endelig, og i forbindelse med at der blev stillet restkøbesumsgaranti. Dette kunne have været suppleret med et separat lån til renovering, som de kunne optage, når salget af lejligheden var afsluttet.

Det er korrekt, at de på mødet den 29. november 2021 ønskede et samlet lån for at undgå merudgifter forbundet med to separate lån. Dette ønske blev udtrykt på et tidspunkt, hvor renterne var stabile. Da markedet begyndte at ændre sig væsentligt, og renterne steg, udtrykte de gentagne gange deres bekymringer tydeligt både mundtligt og skriftligt til deres rådgiver og dennes leder. På trods af dette blev de aldrig oplyst om, at de til enhver tid kunne hjemtage boliglånet og dermed sikre sig mod yderligere rentestigninger. Denne mulighed var afgørende og blev aldrig kommunikeret af banken.

Som førstegangskøbere var de særligt afhængige af bankens professionelle rådgivning og ekspertise. De var uvidende om de finansielle muligheder og havde derfor en berettiget forventning om, at banken klart og tydeligt ville rådgive dem om deres muligheder, også under forløbet.

I henhold til bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit er banken som boligkreditgiver forpligtet til at foretage en grundig kreditvurdering af låntagers økonomiske situation, at sikre at lånet er egnet til låntagers behov og økonomiske forhold, at informere tydeligt om risici forbundet med lånet, herunder konsekvenser ved rentestigninger eller ændringer i afdragsprofilen og ikke at tilbyde lån, der ikke er passende for låntagerens økonomi, især når lånet har variabel rente eller afdragsfrihed, medmindre låntagerens økonomi klart kan bære risiciene.

Banken har gennem sin mangelfulde rådgivning påført dem betydelige økonomiske tab, som kunne være undgået, hvis de havde modtaget tilstrækkelig rådgivning rettidigt. Et tidligere hjemtaget lån kunne have været på 80 % af købesummen svarende til et obligationslån på 5.172.000 kr. Det er en nedsættelse af renten fra 3 % til 2 % på dette beløb, samt tilbagebetaling af for meget betalt rente, herunder den økonomiske merudgift, de er blevet påført som direkte følge af den mangelfulde rådgivning og den manglende mulighed for at sikre sig mod rentestigninger, samt øvrige merudgifter forbundet med stiftelsen af lånet, der udgør deres erstatningskrav.

Det fremgår af transskriptionerne af telefonsamtalerne af 4. december og 6. december 2024 med banken, at de først fik kendskab til muligheden for at hjemtage lånet tidligere under samtalen med filialchefen. Dermed fik de først på dette tidspunkt kendskab til deres krav. Ifølge forældelseslovens § 3, stk. 2, begynder forældelsesfristen først at løbe fra det tidspunkt, hvor fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til fordringen. Kravet er derfor ikke forældet.

Trods deres gentagne efterspørgsler fastholdt banken, at de lydfiler, som de efterspurgte, ikke kunne findes. Først efter vedvarende henvendelser udleverede banken de ønskede lydfiler i form af transskriptioner. Dette rejser alvorlig tvivl om rigtigheden af bankens første oplysninger og om bankens villighed til en retfærdig sagsbehandling.

De fire uddrag af transskriptionerne fra telefonsamtalerne af 4. december og 6. december 2024 dokumenterer tydeligt, at de under forløbet ikke var eller blev informeret om muligheden for at hjemtage lånet, før andelsboligen var solgt, og at de gentagne gange forsøgte at finde løsninger, men ingen konkrete forslag fik. Banken fastholdt ensidigt, at salget af andelsboligen var en forudsætning på trods af deres henvendelser. Banken erkender selv, at det havde været bedre og korrekt rådgivning at lukke lånet tidligere. Bankens egen begrundelse ”vi troede ikke, det ville tage så lang tid, og så gik den ene dag med den anden” viser en uacceptabel afvigelse fra standard for god bankrådgivning.

Nordea Danmark har blandt andet anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med bankens rådgivning om finansiering af klagernes huskøb og byggeprojekt.

På telefonmøderne den 26. oktober 2021 og den 29. november 2021 gav klagerne udtryk for, at salget af deres eksisterende andelsbolig alene var en formsag, og at klagerne allerede var i dialog med interesserede købere, og at beskrivelsen af renoveringsprojektet stort set var på plads.

Klagerne lagde vægt på, at de ønskede et samlet lån, hvorfor det blev aftalt at afvente forhåndsvurderingen af deres byggeprojekt og salget af deres andelsbolig.

Først medio januar 2022 modtog banken den endelige projektbeskrivelse fra klagerne, og forhåndsvurderingen af klagernes hus med ombygningen forelå ultimo januar 2022. Salget af andelsboligen trak ud, blandt andet grundet krav om at klagerne skulle udbedre mindre mangler i badeværelset, og faldt først på plads den 10. marts 2022. hvorefter banken var klar til at kurssikre et samlet realkreditlån.

Banken informerede udtrykkeligt klagerne om, at selv om de blev godkendt til at købe huset til 6.450.000 kr. før salg af deres eksisterende andelsbolig, kunne banken ikke finansiere renoveringsprojektet før, at klagerne havde solgt deres andelsbolig.

Banken har i hele rådgivningsprocessen gjort det klart for klagerne, at bankens beregninger af klagernes rådighedsbeløb var foreløbige beregninger baseret på et 1,5 % fastforrentet obligationslån. Klagerne har været fuldt bekendt med, at 1,5 % realkreditlånet ikke var kurssikret, men afventede klagernes salg af deres andelsbolig.

Banken har løbende vejledt og rådgivet klagerne ud fra deres behov og finansielle situation. Banken kunne ikke på tidspunktet for klagernes indgåelse af købsaftalen i november 2021 forudse de markante rentestigninger i marts 2022 blandt andet som følge af den russiske invasion af Ukraine den 24. februar 2022. Henset til sagens konkrete omstændigheder, herunder klagernes ønske om et samlet realkreditlån, og forsinkelsen af klagernes salg af andelsboligen, har banken vejledt og rådgivet klagerne i overensstemmelse med bekendtgørelse for god skik for boligkredit.

Klagerne købte huset i november 2021 til 6.465.000 kr. i henhold til tingbogen. Da banken ikke kunne bevillige renoveringsprojektet før, at klagerne havde solgt deres andelsbolig, ville det alene have været muligt for klagerne at optage og kurssikre et realkreditlån på 80 % af købesummen i januar/februar 2022 svarende til 5.172.000 kr. Det er derfor alene et obligationslån på 5.172.000 kr. med en nedsættelse af renten fra 3 % til 2 %, der kan danne grundlag for klagernes eventuelle erstatningskrav. Dertil kommer kursen på obligationslånet i januar/februar 2022 og fradraget for kurssikring samt de yderligere omkostninger forbundet ved optagelse af et yderligere realkreditlån for restbeløbet på 1.785.000 kr., herunder omkostninger til Nordea Kredit og banken på i alt 7.500 kr. samt den faste tinglysningsafgift for tinglysning af et realkreditpantebrev på 1.825 kr.

Et eventuelt erstatningskrav, som klagerne måtte støtte på påstået mangelfuld rådgivning om deres mulighed for at kurssikre et realkreditlån på 5.172.000 kr. efter indgåelse af købsaftalen den 17. november 2021 er endvidere forældet, da der er forløbet mere end 3 år fra rådgivningstidspunktet.

Forældelsesfristen bør regnes fra rådgivningstidspunktet ultimo november 2021. Banken er ikke enig i, at klagerne først efter dialogen med filialdirektøren ultimo 2024 blev bekendt med muligheden for at kurssikre realkreditlånet på et tidligere tidspunkt.

Banken har ikke tilbageholdt oplysninger for klagerne. Banken har søgt efter optagelser af telefonsamtaler på de af klagerne anførte datoer i klagesvarene til Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, M og H, ønskede at sælge deres andelsbolig og købe et hus.

I efteråret 2021 rettede klagerne henvendelse til Nordea Danmark med en forespørgsel om finansiering af deres mulige huskøb. Klagerne ønskede samtidig at lave en stor renovering af huset.

Klagerne oplyste på telefonmødet, at de havde to mulige købere til deres andelsbolig, og de forventede således, at salget af andelsboligen var en formsag.

Den 17. november 2021 indgik klagerne en købsaftale vedrørende køb af huset til 6.450.000 kr. med overtagelse den 1. december 2021.

Den 29. november 2021 afholdt klagerne og banken et telefonmøde, hvor klagerne blandt andet meddelte, at de ønskede et samlet lån, da de ikke ønskede at betale omkostninger for oprettelse af to lån. Optagelsen af et forhåndslån afventede derfor klagernes beskrivelse af renoveringsprojektet og forhåndsvurderingen samt klagernes salg af deres andelsbolig.

Aftale om overdragelse af klagernes andelsbolig blev indgået den 10. marts 2022, og banken har oplyst, at den herefter var klar til at kurssikre et samlet forhåndslån i Nordea Kredit.

Efter klagernes salg af andelsboligen indledte klagerne og banken en omfattende dialog på telefon og e-mail om, hvorvidt klagerne skulle hjemtage et 2,5% obligationslån til en kurs på omkring 95 eller afvente og se, om kursen blev forbedret eller alternativt afvente, om Nordea Kredit åbnede et 3 % obligationslån med en kurs tæt på 100.

Den 17. marts 2022 åbnede Nordea Kredit 3% obligationslånet, og klagerne kurssikrede samme dag et 3 % obligationslån med en hovedstol på 6.957.000 kr. og 10 års afdragsfrihed til kurs 98,75.

Klagerne har stillet krav om, at banken skal stille dem som om, at de havde fået et 2 % obligationslån på 5.172.000 kr. og tilbagebetale for meget betalt rente samt øvrige merudgifter, som de er blevet påført ved optagelsen af et 3 % obligationslån.

Banken har anført, at klagerne på telefonmøderne den 26. oktober 2021 og den 29. november 2021 gav udtryk for, at salget af deres eksisterende andelsbolig alene var en formsag, at klagerne allerede var i dialog med interesserede købere, og at beskrivelsen af renoveringsprojektet stort set var på plads. Klagerne lagde vægt på, at de ønskede et samlet lån, da de ikke ønskede at betale omkostninger for oprettelse af to lån, hvorfor det blev aftalt at afvente forhåndsvurderingen af deres byggeprojekt og salget af deres andelsbolig.

Medio januar 2022 modtog banken den endelige projektbeskrivelse fra klagerne, og forhåndsvurderingen af klagernes hus med ombygningen forelå ultimo januar 2022. Salget af andelsboligen trak ud og faldt først på plads den 10. marts 2022, hvorefter banken var klar til at kurssikre et samlet realkreditlån.

Det fulgte af § 17 i den tidligere bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit, der var gældende fra 1. oktober 2021, at en boligkreditgiver eller boligkreditformidler skulle give låntageren vejledning om den foreslåede boligkreditaftale samt om eventuelle accessoriske tjenesteydelser, sådan at låntageren kunne vurdere, om det foreslåede produkt passede til dennes behov og finansielle situation.

Tre medlemmer – Helle Korsgaard Lund-Andersen, Christina Bryanth Konge og Signe Vejen Hansen – udtaler:

Vi finder på baggrund af sagens oplysninger, herunder den skriftlige korrespondance mellem parterne og de af banken udarbejdede transskriptioner af telefonsamtalerne, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivningen om finansiering af klagernes huskøb og renoveringsprojekt.

Vi har lagt vægt på, at klagerne på telefonmødet den 29. november 2021 gav udtryk for, at de ønskede ét samlet realkreditlån og ønskede at undgå omkostningerne ved etablering af flere lån. Optagelse af et forhåndslån afventede derfor klagernes beskrivelse af renoveringsprojektet og forhåndsvurdering samt klagernes salg af deres andelsbolig.

Vi har endvidere lagt vægt på, at banken forud for salget af andelsboligen alene kunne tilbyde optagelse af et realkreditlån til finansiering af købet af ejendommen og ikke til finansiering af renoveringsprojektet, samt at bankens beregninger i denne periode var foreløbige og baseret på et ikke-kurssikret 1,5 % fastforrentet obligationslån, hvilket klagerne var bekendt med.

Vi finder ikke, at banken påtog sig en forpligtelse til løbende at overvåge renteudviklingen eller til på eget initiativ at anbefale klagerne at fravige ønsket om ét samlet lån og i stedet optage et særskilt realkreditlån alene på 80 % af købesummen. Vi har herved lagt vægt på, at klagerne selv ønskede at afvente salget af andelsboligen, som de oplyste var nært forestående.

Vi finder herefter ikke grundlag for at fastslå, at banken i perioden fra november 2021 til marts 2022 burde have rådgivet mere indgående om muligheden for at hjemtage og kurssikre et realkreditlån på 5.172.000 kr.

Efter salget af andelsboligen den 10. marts 2022 indledte parterne en omfattende dialog om valg af lån og kurssikring, og klagerne kurssikrede herefter et 3 % obligationslån på 6.957.000 kr. den 17. marts 2022. Vi finder heller ikke, at der i denne forbindelse er begået fejl eller forsømmelser fra bankens side.

Vi finder på den baggrund ikke grundlag for at pålægge banken at betale erstatning eller i øvrigt stille klagerne anderledes, end de faktisk er blevet stillet.

Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen.

Det bemærkes, at vi ikke herved har taget stilling til, om kravet i øvrigt ville have været forældet.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde – udtaler:

Vi finder, at banken burde have rådgivet klagerne mere udførligt om muligheden for at hjemtage og kurssikre et realkreditlån på 80 % af købesummen, uanset at salget af andelsboligen endnu ikke var gennemført. Vi har i den forbindelse lagt vægt på, at klagerne ifølge det oplyste flere gange, da renten begyndte at ændre sig i 2022, rettede henvendelse til banken med deres bekymringer. På dette tidspunkt burde banken, jf. § 17 i bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit, have rådgivet klagerne klart og tydeligt om risikoen ved at vente med hjemtagelsen af et samlet realkreditlån samt om muligheden for at hjemtage og kurssikre et mindre realkreditlån.

Vi stemmer derfor for, at banken skal stille klagerne som om, at de havde fået et 2 % obligationslån på 5.172.000 kr. og tilbagebetale for meget betalt rente samt eventuelle øvrige merudgifter, som de er blevet påført ved optagelsen af et 3 % obligationslån.

Sagen afgøres efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i november 2021 om finansiering af køb og renovering af hus. Krav om erstatning som følge af rentestigninger i 2022.