Afgørelse

Indsigelse vedrørende bankens frigivelse af deponeret beløb før tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger forelå.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank var berettiget til at udbetale et deponeret beløb til sælger i forbindelse med en hushandel.

Sagens omstændigheder.

Klageren indgik i november 2009 en aftale med byggefirmaet B om køb af en fast ejendom. Af købsaftalen fremgår:

"…

14. Refusionsopgørelse

Standardvilkår

15. Frister, berigtigelse og rådgivning

…

Udstedelse af og tinglysning af skøde varetages af sælgers rådgiver

…

Udarbejdelse af reguleringsopgørelse og refusionsopgørelse varetages af sælgers rådgiver

Handlen berigtigelse i øvrigt varetages af sælgers rådgiver

…

Standardvilkår

…

18. Købesummen

Kontantprisen er aftalt til kr. 4.197.000,00 pr. 19.11.2009

...

Købesummen berigtiges som følger

18.1. Udbetaling

…

Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse om ejendomsformidling nr. 698 af 22. juni 2006, § 23, stk. 2 nr. 5 er fraveget, idet det er aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at retsanmærkningerne i skødet kan slettes jf. standardvilkår nedenfor.

...

Anvendelse af det deponerede beløb

Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2. og 18.1.3. at foranledige betaling af følgende:

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for, at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkning. […].

…

Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. […].

…"

Købesummen blev deponeret hos Danske Bank, der var B’s pengeinstitut.

Den 17. december 2009 blev skødet på ejendommen tinglyst med klageren som ejer af ejendommen, men med anmærkning om et ejerpantebrev på 50.000.000 kr. med Danske Bank som meddelelseshaver.

Banken sendte den 8. februar 2010 en kvittering til klageren for modtagelsen af det deponerede beløb. Af kvitteringen fremgår:

"…

Vilkår

...

Indestående frigives i overensstemmelse med deponeringsbestemmelserne i købsaftale/skøde.

…"

Ved brev af 15. februar 2010 meddelte banken B’s advokat, der i henhold til købsaftalen skulle berigtige handlen, at banken indestod for, at retsanmærkningen på skødet vedrørende ejerpantebrevet på 50.000.000 kr. ville blive slettet senest den 1. juli 2010. Banken anmodede samtidig om frigivelse af den kontante købesum til B’s disposition på overtagelsesdagen.

Ved brev af 16. februar 2010 til banken frigav B’s advokat under henvisning til bankens indeståelse det deponerede beløb.

Ved e-mail til blandt andet banken og B’s advokat samme dag protesterede klagerens rådgiver (herefter R) over frigivelsen af det deponerede beløb, idet der endnu ikke var udfærdiget refusionsopgørelse, og da skødet ikke var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Endvidere anførte R, at en frigivelse af det deponerede beløb forudsatte hans accept heraf.

B’s advokat svarede ved e-mail samme dag, at betingelserne for frigivelse af købesummen var til stede, og at hun som berettigende advokat derfor var berettiget til at frigive købesummen uden klagerens ellers R’s accept heraf. Det fremgik videre af e-mailen:

"…

I og med sælgers bank har afgivet indeståelse for sletning af anmærkning om ejerpantebrev stort kr. 50.000.000,00 og den anden anmærkning ikke er præjudicerende, så er betingelserne for frigivelse opfyldt.

Der er fremsendt udkast til refusionsopgørelse til købers rådgiver, og straks jeg har den retur i underskrevet stand, med oplysning om købers kontonummer, vil jeg foranledige at refusionssaldoen overføres til køber.

…"

Under henvisning til standardvilkår under pkt. 15 i købsaftalen meddelte R ved e-mail samme aften banken og B’s advokat, at han efter anmodning fra klageren skulle færdiggøre berigtigelsen i stedet for B’s advokat.

Ved e-mail af 17. februar 2010 fastholdt B’s advokat, at berigtigelsen ikke var behæftet med fejl, og at klageren derfor ikke kunne overlade afslutningen af handlen til R. B’s advokat indestod samtidig for betaling af refusionssaldoen og oplyste, at der ikke var mere at gøre i sagen, da man alene afventede relaksationen af ejerpantebrevet på 50.000.000 kr. samt klagerens godkendelse af refusionsopgørelsen og oplysning af kontonummer.

Ved anbefalet brev til banken samme dag modsatte klageren sig frigivelsen af de deponerede midler og henviste til, at berigtigelsen af handlen var overdraget til R.

Ved brev af 19. februar 2010 til banken anførte R blandt andet, at banken uberettiget havde udbetalt det deponerede beløb til B’s disposition. Banken var ikke enig heri og den efterfølgende skriftveksling førte ikke til enighed mellem parterne.

Ved e-mail af 26. marts 2010 meddelte banken B’s advokat, at banken havde fået relakseret pantet i ejendommen. Ejerpantebrevet på 50.000.000 kr. fremgik således ikke længere af tingbogen.

Parternes påstande.

Klageren har den 15. marts 2010 indbragt sagen for Ankenævnet, der efter aflysning af ejerpantebrevet forstår klagerens endelige påstand således, at det skal påtales over for Danske Bank, at banken ved frigivelse af ejendomsdeponeringer skal iagttage, om betingelserne herfor er til stede.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har blandt andet anført, at banken uretsmæssigt frigav deponeringsbeløbet på 4.197.000 til B uden at iagttage, om betingelserne herfor var til stede.

Ifølge bankens kvittering for modtagelsen af det deponerede beløb ville indeståendet blive frigivet i overensstemmelse med deponeringsbestemmelserne i købsaftalen. Ifølge købsaftalen kunne beløbet først frigives, når skødet var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Bankens indeståelse af 15. februar 2010 kan ikke sammenstilles hermed.

Skødet var tinglyst med retsanmærkning om servitut samt et ejerpantebrev på 50.000.000 kr., som B skulle aflyse.

Banken frigav hele deponeringen, selvom både hun og R protesterede herover til banken.

Først efterfølgende modtog hun refusionssaldoen, ikke via deponeringen, men fra den berigtigende advokat, der i øvrigt var ansat og betalt af B, der var sælger af ejendommen.

Danske Bank har blandt andet anført, at banken som følge af berigtigende advokats frigivelse var berettiget til at frigive den deponerede købesum til B.

Det faktum, at det var aftalt, at berigtigende advokat var sælgers advokat var ikke til hinder for, at banken fulgte frigivelsesinstruksen fra berigtigende advokat.

Som følge af bankens indeståelse var der ikke fare for, at klageren ikke ville opnå anmærkningsfrit skøde.

Der påhviler en berigtigende advokat en pligt til at påse, at ydelserne i en ejendomshandel udveksles korrekt. Der påhviler således også en berigtigende advokat antaget af sælger en direkte pligt over for køberen i forhold til at sikre køberen adkomst til ejendommen. Banken kunne således med rette antage, at berigtigende advokat også varetog klagerens interesser.

Banken har på denne baggrund ikke handlet ansvarspådragende over for klageren ved at følge berigtigende advokats instruks om frigivelse af købesummen til B.

For så vidt angår klagerens påstand om påtale over for banken bør sagen afvises, da påstanden ikke vedrører en konkret formueretlig tvist og derfor falder uden for Ankenævnets kompetence.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerens påstand om en påtale over for Danske Bank vedrører ikke en formueretlig tvist og er derfor ikke omfattet af Ankenævnets kompetence.

Ankenævnet lægger til grund, at klageren har modtaget refusionssaldoen, og at skødet på ejendommen er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

Ankenævnet finder det på den baggrund ikke godtgjort, at klageren har lidt et erstatningsberettiget tab.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.