Krav om erstatning grundet afslag på realkreditfinansiering.
| Sagsnummer: | 524/2025 |
| Dato: | 21-04-2026 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jonas Thestrup Nielsen, Majken Christoffersen, Rolf Høymann Olsen og Martin Hare Hansen. |
| Klageemne: |
Afslag - Omlægning
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning grundet afslag på realkreditfinansiering. |
| Indklagede: | Ringkjøbing Landbobank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning grundet afslag på realkreditfinansiering.
Sagens omstændigheder
Ringkjøbing Landbobank (Nordjyske Bank) har oplyst, at klageren i sommeren 2019 overførte sit kundeengagement til banken.
Banken har oplyst, at klageren havde arvet en ejendom, som var belånt med et realkreditlån på 910.000 kr. i realkreditinstitut R. Realkreditlånet havde en fast rente på 2 % om året samt en bidragssats på 0,65 %. Lånet var afdragsfrit frem til den 30. september 2028, og den kvartårlige ydelse udgjorde 5.732 kr.
Banken har oplyst, at klagerens ejendom var vurderet til 1.800.000 kr., inden renoveringsarbejdet gik i gang, og at klageren havde gæld for i alt 1.080.749 kr.
Banken har oplyst, at banken den 6. september 2019 bevilligede klageren et midlertidigt overtræk på 385.000 kr. på konto -550 til at indfri SU-lån, afvikle restarv og købe en bil for 164.900 kr.
Banken har oplyst, at klageren i oktober 2019 fremlagde et budget for renovering af hendes ejendom for banken, hvoraf det fremgik, at renoveringsarbejdet kunne gennemføres for ca. 400.000 kr. Der var indregnet et beløb i renoveringsbudgettet til at dække uforudsete omkostninger.
Den 10. december 2019 optog klageren en byggekredit -550 i banken med en trækningsret på 750.000 kr. og en årlig rente på 4,5 %. Kreditten skulle genforhandles den 1. januar 2020. Kreditten var uden afvikling. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 13.040 kr. Banken har oplyst, at 400.000 kr. af trækningsretten skulle anvendes til renoveringen, mens resten skulle anvendes til at indfri øvrig gæld, herunder overtrækket i banken på 385.000 kr.
Banken har oplyst, at klagerens renoveringsbudget blev overskredet, og at banken løbende forhøjede trækningsretten på byggekredit -550.
Af bankens kreditindstillinger vedrørende klagerens kreditansøgninger af 19. marts, 20. april og 3. juni 2020 fremgår blandt andet, at klagerens rådighedsbeløb var ”på grænsen af bankens retningslinjer”, og at hun blev gjort opmærksom på, at det kunne blive aktuelt at sælge ejendommen, hvis hun ikke fik ”tingene til at hænge sammen”. Det talte for en bevilling, at byggeprojektet ville blive færdiggjort, og at gælden fortsat lå inden for ejendommens værdi.
Banken har oplyst, at banken i forbindelse med renoveringsarbejdet informerede klageren om, at det kunne blive aktuelt at sælge ejendommen, da renoveringsbudgettet var blevet væsentligt overskredet. Klagerens rådighedsbeløb befandt sig ”omkring den nedre grænse af bankens retningslinjer”.
Den 25. maj 2020 fik klageren bevilliget et midlertidigt overtræk på byggekredit -550 på 950.000 kr. Det midlertidige overtræk ville bortfalde den 1. august 2020.
Af en e-mail fra banken til klageren, som fremstår som at være sendt i sommeren 2020, fremgår blandt andet, at klagerens samlede gæld til banken og realkreditinstitut R udgjorde 2.710.000 kr. De månedlige låneydelser udgjorde i alt 11.300 kr., hvoraf 7.000 kr. var afdrag på boliglån -054, mens i alt 4.300 kr. var betaling af rentetilskrivninger på realkreditlånet og boligkredit -550. Det fremgår desuden af e-mailen blandt andet:
”Jeg kan ikke give dig en tidshorisont på, hvornår lånene kan omlægges til et kreditforeningslån […]
Jeg ser det som eneste ”løsning” her og nu at blive i huset. Alternativet er – som jeg har nævnt – at sælge huset. Et salg er selvfølgelig ikke at foretrække, men jeg ser det desværre som den bedste løsning ud fra et økonomisk perspektiv.”
I e-mail af den 8. juni 2020 skrev klageren til banken blandt andet:
”Jeg kan ikke sidde for mere end 12.500 MED bil […]
Sidst sagde du jeg sad for 11 med bil, så er jeg os gået op på 12.500 med bil […]
Jeg synes ikke det er rimeligt at du sætter mig så dyrt med to børn jeg skal forsørge. Når alt er betalt har vi 2500 kr at leve for de næste hvad… 10 år. […]
Men uanset hvad kan jeg låne 80% af boligen i kreditforeningen, har snakket med dem. Til 1 procent. Og resten i banken. Dvs de 2.000.000 kan jeg låne hos dem og de 520.000 i banken… ”
Ved e-mail af samme dag svarede banken blandt andet:
”De 11.000 kr. har jo hele tiden været ud fra en gæld i omegnen af 2.000.000kr. Men når projektet hele tiden er skredet, så er det klart at de forudsætninger ikke længere holder stik. Vi er jo nærmere 2,7.
…
Hvis du har snakket med en kreditforening som gerne vil give dig lånet, så synes er den bedste mulighed at takke ja. Uanset hvor meget jeg forsøger at presse det igennem, så får jeg et blankt nej – og mine rentevilkår kan ikke konkurrere med kreditforeningen…”
Den 9. juni 2020 skrev banken blandt andet:
”Som sagt er der flere ting der spiller ind i forhold til et kreditforeningslån. Så nej, tidshorisonten er svær! Regn med minimum 5 år.
Som sagt – hvis du har haft fat i en kreditforening der vil låne dig 80% af husets værdi, så er det hvis en no-brainer […]”.
Banken har oplyst, at klagerens ejendom blev færdigrenoveret i sommeren 2020 og blev i den forbindelse vurderet til 2.600.000 kr. Restgælden på boligkredit -550 var på daværende tidspunkt 1.800.000 kr.
Klageren blev ikke tilbudt realkreditfinansiering, da hun havde et presset rådighedsbeløb, en høj gældsfaktor og en beskeden egenkapital.
Den 15. juni 2020 blev trækningsretten på byggekredit -550 forhøjet til 1.100.000 kr. Kreditten var uden afvikling. Rentesatsen var variabel og udgjorde for tiden 2,5 %. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 14.230 kr. De månedlige ydelser til dækning af rentetilskrivninger var 2.350 kr.
Banken har oplyst, at restgælden på boligkredit -550 samme dag blev oprettet som et banklån, -054, på 700.000 kr. Løbetiden var 10 år og 9 måneder. Rentesatsen var variabel og udgjorde for tiden 5 %. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 5.000 kr. De månedlige låneydelser udgjorde 7.000 kr.
Banken har oplyst, at renten på klagerens boligkredit den 15. marts 2021 blev sat ned fra 2,5 % til 2 %.
Banken har oplyst, at klageren den 22. juli 2021 solgte sin bil, og at provenuet blev anvendt til at nedbringe hendes gæld. Klagerens budgetkonto var på daværende tidspunkt i overtræk blandt andet som følge af indfrielse af lån på i alt 50.036 kr. i andre banker og finansieringsinstitutter, bilreparationer for 16.000 kr. og husreparationer for 30.000 kr.
Banken har oplyst, at renterne på klagerens låneaftaler i banken steg i årene efter, og grundet en presset økonomi blev klageren gentagne gange anbefalet at sælge ejendommen. Der blev løbende beregnet og vurderet, om klageren opfyldte realkreditinstituttets krav og retningslinjer for at få realkreditbelåning.
Den 30. august 2023 skrev banken til klageren, at rentesatserne på boligkredit - 550 og boliglån -054 ville blive forhøjet med 0,5 %, så de ville udgøre henholdsvis 5,95 % og 8,75 %. Ændringerne ville træde i kraft den 29. september 2023.
I september 2023 skrev klageren til banken blandt andet:
”Så renten er sat til 6,2 på begge lån? Boligkøbslån og huskredit? Med 15.300 i afdrag?”
Banken svarede klageren blandt andet:
”Regnestykket ser sådan her ud på månedsbasis:
Indbetaling:
- 11.300kr. fra dig
- 4.000kr. fra din mor
- Samlet indbetaling: 15.300
Udgifter:
- 1.950kr – [realkreditinstitut R] (5.733kr. pr. kvartal)
- 9.500kr. – Banklån
- 5.730kr. – Renter på huskonto […]
- Samlede udgifter:
- 17.180kr. pr. måned… ”
Den 2. oktober 2023 var restgælden på boliglån -054 på 648.488,34 kr., og de månedlige låneydelser udgjorde 9.500 kr.
Den 6. oktober 2023 var boligkredit -550 i overtræk med 15.549,78, og restgælden var på 1.115.549,78 kr.
Den 4. marts 2024 skrev klageren til banken blandt andet:
”Men jeg har brug for at få en plan for hvad der skal til, beløbsmæssigt/afdragsmæssigt, for at jeg kan komme i kreditforeningen som det ser ud nu med nuværende rente. Ved rentefald kan det jo justeres igen, men som udgangspunkt har jeg et kreditlån som udløber om 4 år, og jeg vil derfor vide hvad der skal til for at få samlet det hele i kreditforeningen inden de 4 år er gået.”
Samme dag svarede banken klageren blandt andet:
”Ud fra nuværende løn, nuværende renteniveau, 2 børn, bil og gældsniveau, så har jeg svært ved at se at jeg kan beregne et tilfredsstillende rådighedsbeløb til dig, som lever op til kreditforeningens regler.
Som jeg anskuer tingene lige nu, så skal du ned i omegnen af en samlet 60%-belåning (1.800.000kr, hvis vurderingen af huset er 3.000.000kr), hvis vi skal have en chance for at komme i kreditforeningen. Og selv da, er jeg i tvivl om det er muligt med udgangspunkt i renteniveauet som det er nu.
…
[…] du skal virkelig have afviklet noget gæld, stige noget i løn eller renten skal falde markant, før vi kommer i mål. Måske i kombination.
Hvis […] får styr på sin økonomi, og kan skrives med i huset – så gør det naturligvis situationen bedre. Men hvor langt vi er fra det, og om det overhovedet er en mulighed på sigt, det ved jeg ikke.”
Den 12. august 2025 klagede klageren til banken. Den 25. august 2025 afviste banken klagen.
Klageren har oplyst, at hun skiftede bank, og at hendes nye bankforbindelse vurderede hendes ejendom til 3.200.000 kr. Hele hendes gæld blev samlet i et kreditforeningslån til en fast årlig rente på 4 %. Hun havde et månedligt rådighedsbeløb på 9.500 kr.
Parternes påstande
Den 25. oktober 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Ringkjøbing Landbobank skal godtgøre hende de merudgifter, hun har afholdt som følge af, at banken tilbød hende bankfinansiering i stedet for realkreditfinansiering.
Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at bankens økonomiske rådgivning og behandling både var utilstrækkelig og skadelig for hendes økonomi og handlefrihed. Banken burde på et tidligere tidspunkt have tilbudt hende en boligvurdering eller låneomlægning.
På trods af gentagne henvendelser blev hun hverken tilbudt budgethjælp, boligvurdering eller alternative løsningsmodeller – heller ikke da ejendommen var færdigrenoveret, eller da hendes situation ændrede sig i forbindelse med hendes skilsmisse.
Hun fik besked om, at hun skulle fortsætte med at afdrage på sin gæld. Konsekvensen var, at hun sad med en månedlig ydelse på 15.500 kr., hvoraf 4.000 kr. gik til reel gældsafvikling. Resten gik til stillestående gæld og renteudgifter. Denne struktur var hverken bæredygtig eller hensigtsmæssig, og hun følte sig økonomisk låst og fastlåst til banken.
Hendes nye bankforbindelse har vurderet hendes ejendom til 3.200.000 kr. Hele hendes lån er nu samlet i et kreditforeningslån til en fast årlig rente på 4 %. Hun har nu et månedligt rådighedsbeløb på 9.500 kr.
Hun føler sig svigtet af banken. I stedet for at blive mødt med hjælp, økonomisk overblik og løsninger, blev hun fastholdt i en urimelig og belastende gældsstruktur, der på intet tidspunkt blev forsøgt løst, trods hendes gentagne henvendelser.
Banken overtrådte bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder.
Banken skal redegøre for, hvorfor hun ikke blev rådgivet om mere hensigtsmæssige eller bæredygtige løsninger, særligt efter hendes skilsmisse og ændrede økonomiske forhold. Ankenævnet skal vurdere, om rådgivningen lever op til god skik for finansiel rådgivning.
Hun skal tildeles økonomisk kompensation, hvis Ankenævnet finder, at banken har handlet i strid med god rådgivningsskik og derved påført hende unødige renteudgifter og økonomisk fastlåsning.
Ringkjøbing Landbobank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken imødekom klagerens økonomiske behov og ydede støtte til trods for en udfordret økonomisk situation. Klageren modtog tilstrækkelig rådgivning gennem møder og fremsendte dokumenter.
Banken foretog løbende beregninger for at vurdere, om klageren opfyldte kravene for et realkreditlån. Banken ydede klageren støtte ved at tilbyde hende boligfinansiering på fordelagtige vilkår, selvom klageren befandt sig i en situation, hvor det ikke var muligt for hende at opnå realkreditlån.
Klagerens lave rådighedsbeløb var hovedårsagen til, at hun ikke kunne få bevilliget et realkreditlån. En afgørende årsag til, at klageren ikke opfyldte kravet til rådighedsbeløb var, at banken indregnede alle klagerens faktiske udgifter i beregningen af rådighedsbeløbet, herunder udgifter til vedligeholdelse og brændstof i forbindelse med klagerens lån af hendes mors bil. Banken medtog ikke usikre indtægter i sine beregninger af klagerens rådighedsbeløb, herunder gaver, lån i form af pengeoverførsler fra familiemedlemmer samt huslejeindtægter fra klagerens samlever.
Banken så det som en nødvendighed at bevillige de anførte forhøjelser af byggekredittens trækningsret, da klageren ellers ville have stået med en ikke-færdiggjort renovering med en deraf følgende risiko for et værditab på ejendommen.
Det er sagen uvedkommende, hvordan klagerens nye bankforbindelse har beregnet klagerens rådighedsbeløb.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en behandling af sagen forudsætter yderligere bevisførelse i form af parts- eller vidneafhøringer, hvilket ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, hvorfor Ankenævnet bør afvise at behandle sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Ringkjøbing Landbobank (Nordjyske Bank) har oplyst, at klageren i sommeren 2019 overførte sit kundeengagement til banken.
Klageren havde arvet en ejendom, som var belånt med et realkreditlån på 910.000 kr. i realkreditinstitut R. Realkreditlånet havde en fast rente på 2 % om året samt en bidragssats på 0,65 %. Lånet er afdragsfrit frem til den 30. september 2028, og de kvartårlige låneydelser udgør 5.732 kr.
Banken har oplyst, at klageren i oktober 2019 fremlagde et budget for renovering af sin ejendom for banken, hvoraf det fremgik, at renoveringsarbejdet kunne gennemføres for ca. 400.000 kr.
Den 10. december 2019 optog klageren en byggekredit -550 i banken med en trækningsret på 750.000 kr. Kreditten var uden afvikling. Banken har oplyst, at 400.000 kr. af trækningsretten skulle anvendes til renoveringen, mens resten skulle anvendes til at indfri øvrig gæld, herunder et bevilliget, midlertidigt overtræk i banken på 385.000 kr.
Banken har oplyst, at klagerens ejendom blev færdigrenoveret i sommeren 2020 og i den forbindelse vurderet til 2.600.000 kr. Restgælden på boligkredit -550 var på daværende tidspunkt 1.800.000 kr.
Den 15. juni 2020 blev trækningsretten på byggekredit -550 forhøjet til 1.100.000 kr. Kreditten var uden afvikling, og de månedlige ydelser til dækning af rentetilskrivningerne udgjorde 2.350 kr.
Banken har oplyst, at restgælden på boligkredit -550 samme dag blev oprettet som et banklån, -054, på 700.000 kr. Løbetiden var 10 år og 9 måneder. Rentesatsen var variabel og udgjorde for tiden 5 %. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 5.000 kr. De månedlige låneydelser udgjorde 7.000 kr.
Den 30. august 2023 skrev banken til klageren, at rentesatserne på boligkredit - 550 og boliglån -054 ville blive forhøjet med 0,5 %, så de ville udgøre henholdsvis 5,95 % og 8,75 %. Ændringerne ville træde i kraft den 29. september 2023.
I september 2023 udgjorde klagerens samlede månedlige låneydelser i banken 17.180 kr.
Klageren har oplyst, at hun har skiftet bank, og at hendes nye bankforbindelse vurderede hendes ejendom til 3.200.000 kr. Hele hendes lån blev samlet i et realkreditlån til en fast årlig rente på 4 %.
Banken har anført, at den ad flere omgange vurderede klagerens privatøkonomi med henblik på at omlægge klagerens lån i banken til realkreditfinansiering, men at klageren hovedsageligt som følge af et for lavt rådighedsbeløb ikke opfyldte kravene for at opnå realkreditbelåning.
Ankenævnet finder, at det beroede på bankens og realkreditinstitut R’s kreditpolitik, om banken kunne tilbyde klageren realkreditfinansiering. Banken var ikke forpligtet til at tilbyde klageren realkreditfinansiering i stedet for bankfinansiering.
Ankenævnet finder, at det i øvrigt ikke er godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med dens rådgivning af klageren, hvorfor klageren ikke er berettiget til erstatning eller godtgørelse.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.