Indsigelse mod frigivelse af deponeret restkøbesum for nyopført rækkehus (projektsalg), som var tilbageholdt til sikkerhed for udførelse af have- og udenomsarealer i henhold til vilkår i købsaftale.
| Sagsnummer: | 570 /2021 |
| Dato: | 04-10-2022 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Bjarke Svejstrup, Jimmy Bak, Jacob Ruben Hansen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler |
| Ledetekst: | Indsigelse mod frigivelse af deponeret restkøbesum for nyopført rækkehus (projektsalg), som var tilbageholdt til sikkerhed for udførelse af have- og udenomsarealer i henhold til vilkår i købsaftale. |
| Indklagede: | Sparekassen Sjælland-Fyn |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klager medhold.
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod frigivelse af deponeret restkøbesum for nyopført rækkehus (projektsalg), som var tilbageholdt til sikkerhed for udførelse af have- og udenomsarealer i henhold til vilkår i købsaftale.
Sagens omstændigheder
Klageren købte på et ikke oplyst tidspunkt et rækkehus til opførelse med foreløbig overtagelsesdag den 1. juli 2021. Rækkehuset var en del af et samlet projektbyggeri med 41 boliger. Sælger var et selskab, S, som var kunde i Sparekassen Sjælland-Fyn.
Af købsaftalen fremgik, at S’s advokat (advokat A) skulle berigtige handlen. Købesummen var 2.520.000 kr., heraf udbetaling på 30.000 kr. Restkøbesummen skulle senest på overtagelsesdagen deponeres hos sparekassen. Endvidere fremgik bl.a.:
”… Denne købsaftale er ikke en standardkøbsaftale baseret på Dansk Ejendomsmæglerforenings sædvanlige købsaftalevilkår, eller en standardkøbsaftale i formidlingsbekendtgørelsens forstand, men derimod specifikt udarbejdet af sælger og dennes ejendomsmægler til det konkrete projekt jf. ovenfor.
Køber er gjort bekendt med, at medvirkende ejendomsmægler repræsenterer sælger, og ikke kan være rådgiver for begge parter i samme handel. Køber opfordres derfor til at søge egen juridisk, finansiel samt byggeteknisk rådgivning m.v.
…
5.3 Færdiggørelse af havearealer/udenoms arealer:
Køber er bekendt med, og accepterer, at manglende anlæg af udenomsarealer, herunder vej-, fortovs-, opholds-, parkerings-, have-, sti-, og adgangsarealer ikke kan betragtes som mangler i den forstand, at rækkehuset er mangelbehæftet eller ikke kan tages i brug af køber. Køber er bekendt med at færdiggørelse af ovennævnte kan ske efter, at køber har overtaget rækkehuset og skal dermed tåle gennemførelse af eventuelle udestående arbejder i området samt afslutning af alle anlægsarbejder. Udførelsen af sådanne arbejder sker efter sælgers og sælgers entreprenørs nærmere beslutning og under hensyntagen til hensigtsmæssig tilrettelæggelse i forhold til byggesagen, prioritering af mangelafhjælpning og vejret/årstiden m.v.
Sælger er berettiget til at færdiggøre det til boligen knyttede særskilte haveanlæg (fliser, græs og hæk) efter overtagelsen alt efter hvad vejret tillader og sælger / entreprenørens øvrige planlægning. Dog forpligtiger sælger sig til at færdiggøre haveanlæg - med respekt af vejrlig - senest 6 måneder efter overtagelsesdagen.
Sælger er berettiget til at færdiggøre øvrige udenoms arealer, herunder bl.a. fællesarealer og p-plads m.v. efter overtagelsen, dog senest 01.06.2022.
Der skal af sælgers bank tilbageholdes i alt 50.000 DKK af de deponerede midler til ovenstående er færdiggjort. Beløbet frigøres uden videre, når arbejderne er færdiggjort.
Manglende færdiggørelse af haveanlæg, udenoms arealer, fællesarealer og p-plads m.v. medfører ikke dagbøder. Manglende færdiggørelse kan ligeledes maksimalt udgøre det tilbageholdte beløb, jf. ovenfor. …
15.2 Bankgaranti
Senest 10 hverdage efter købsaftalens indgåelse deponerer køber restkøbesummen … kontant på en af sælger anvist deponeringskonto eller stiller uigenkaldelig bankgaranti herfor gennem et anerkendt dansk pengeinstitut. …
Bankgarantien erstattes af kontant deponering på særskilt oprettet deponeringskonto i sælgers pengeinstitut senest på overtagelsesdagen, og deponeringen vil være undergivet samme frigivelsesbetingelser som anført i garantikonceptet. …
15.6 Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen
Den der berigtiger handlen eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser samt udbedringsomkostninger til konstaterede mangler iht.
Købsaftalens bestemmelser om aflevering, når:
- endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.
- der foreligger midlertidig ibrugtagningstilladelse eller endelig ibrugtagningstilladelse, som indebærer, at køber lovligt kan anvende rækkehuset til beboelse.
- boligen er afleveret til køber.
Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt i købsaftalen, eller særskilt aftalt i et tillæg til købsaftalen, og betingelserne herfor er opfyldt. …”
Den 27. september 2021 skrev advokat A til sparekassen:
”Sælger har meddelt, at udenomsarealer/havearealer for de 41 ejendomme er færdiggjort. Betingelsen for frigivelse af tilbageholdt beløb i henhold til købskontrakternes pkt. 5.3 er dermed opfyldt, hvorfor de tilbageholdte beløb kan frigives til sælger.”
Sparekassen frigav herefter klagerens restdeponering på 50.000 kr. til S.
Den 15. oktober 2021 skrev klageren til S:
”… Vi takker selvfølgelig for at I har foretaget dræning!
Noget har det hjulpet - men efter i nat med få millimeter regn, må vi konstatere, at der stadig er søer på græsplænen!
Vi vil gerne have en tilbagemelding på, hvad der kan gøres ved problemet! …”
Ved e-mails af 23. november 2021 anmodede klageren advokat A om at returnere beløbet på 50.000 kr. til deponeringskontoen. Klageren anførte, at hun ikke havde godkendt frigivelsen, og at betingelserne for frigivelse ikke var opfyldt:
”… Vi mener ikke, at betingelserne for frigivelsen er opfyldt!! Jvf købsaftalen afsnit 5.3.
Heraf fremgår det, at såvel haven som fællesarealerne skal være færdiggjort før frigivelse kan finde sted!
(Kan oplyse at først fredag d. 19. ds. blev vores hæk plantet)
Samtidig er vi pt i dialog med [S] mht jordbundsforholdene!
Vi har ikke godkendt havens færdiggørelse - og efter det oplyste har bestyrelsen ej heller godkendt færdiggørelsen af fællesarealerne!”
Den 28. november 2021 rejste klageren indsigelse mod frigivelsen over for sparekassen, der afviste indsigelsen.
Klageren har fremlagt en udtalelse af 5. december 2021 fra bestyrelsesformanden i grundejerforeningen for rækkehusbebyggelsen, hvori formanden anførte, at bestyrelsen ikke havde været involveret i frigivelsen af de tilbageholdte beløb på 50.000 kr., at bestyrelsen ikke havde modtaget fællesarealerne, og at der heller ikke var en snarlig udsigt til overdragelse af fællesarealerne til foreningen.
Parternes påstande
Den 8. december 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland-Fyn skal tilbageføre 50.000 kr. til deponeringskontoen.
Sparekassen Sjælland-Fyn har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at der var tale om uberettiget frigivelse. Sparekassen var ikke berettiget til, alene på baggrund af en tilkendegivelse fra S/S’s advokat, at frigive deponeringen uden at rette henvendelse til hende som køber. Sparekassen varetog således ikke købers interesse.
S, advokaten og sparekassen havde en fælles interesse. S er en stor kunde i Sparekassen Sjælland-Fyn. S er den største entreprenør i området. Sparekassen begik en fejl ved udelukkende at stole på S/S’s rådgiver.
En restdeponering er til sikkerhed for køber. Dette burde være almindeligt kendt for et pengeinstitut. Dette gælder, uanset om det er en standardaftale eller en aftale formuleret af sælger. Restdeponeringen tjente ikke noget formål, hvis det var op til S at bestemme, hvornår haver og fællesanlæg var færdiganlagt. I teorien kunne S i så fald dagen efter overtagelsesdagen meddele, at alt var færdiganlagt, og derefter få frigivet deponeringen.
Hverken hun, hendes advokat eller hendes rådgiver havde givet tilsagn om frigivelse. Hun og de andre købere fik ikke meddelelse om, at restdeponeringen blev frigivet. Hun forstår ikke, at et pengeinstitut kan frigive en restdeponering uden at give meddelelse til køber.
Sparekassen burde endvidere have rettet henvendelse til grundejerforeningens bestyrelse for at få bekræftet, at udenoms- og fællesarealerne var færdiganlagt. Fællesarealerne var pr. 24. januar 2022 endnu ikke overdraget til grundejerforeningen. Indehaveren af S sad i grundejerforeningens bestyrelse og kan ikke have været uvidende om, at udenoms-/fællesarealerne ikke var overdraget.
Hun forstår ikke formuleringen i advokat A’s meddelelse af 27. september 2021 ”Sælger har meddelt …”. Dette var unødvendigt, medmindre advokaten ville fraskrive sig ansvaret. Advokaten har ikke besvaret de mails, som de enkelte grundejere har sendt, efter at de fik kendskab til frigivelsen.
I den af sparekassen påberåbte afgørelse fra Ankenævnet, nr. 469/2012, var den berigtigende advokat købers advokat og dermed købers rådgiver. Der er stor forskel på, om det er købers eller sælgers advokat, der berigtiger frigivelsen. Pengeinstituttet kan frigive deponeringen, hvis købers advokat frigiver den, men ikke hvis sælgers advokat frigiver den, da restdeponeringen er til sikkerhed for køber, og ikke for sælger. I sag 469/2012 forelå der endvidere et tilbud, og der havde været dialog mellem køber og pengeinstituttet før frigivelsen, hvilket ikke var tilfældet i nærværende sag.
Hun har forelagt sagen/købsaftalens pkt. 5.3 for fire advokater, der alle har meddelt, at der var tale om en uberettiget frigivelse, at frigivelse kun kan foretages med accept fra køber, købers advokat eller købers rådgiver, og at der skal foretages syn og skøn, hvis sælger og køber er uenige.
Sparekassen Sjælland-Fyn har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen ikke er egnet til behandling i Ankenævnet. Der er tale om en tvist mellem klageren og S om mangler ved det udførte haveanlæg vedrørende det af klageren købte rækkehus. En sådan tvist bør behandles ved voldgift eller domstolene, hvis parterne ikke kan nå til enighed.
Sparekassen Sjælland-Fyn har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at sparekassen blot har fulgt et vilkår i købsaftalen mellem klageren og S. Det fremgik af købsaftalens pkt. 5.3, at restdeponeringen på 50.000 kr. kunne frigives uden videre, når haveanlægget var færdiggjort.
Sparekassen modtog den 27. september 2021 meddelelse fra den berigtigende advokat om, at haveanlægget var færdiggjort. På baggrund heraf frigav sparekassen restdeponeringen, jf. købsaftalens pkt. 5.3.
Købsaftalen mellem parterne var ikke en standard købsaftale, hvilket fremgik af aftalen. Klageren accepterede aftalen i forbindelse med købet af ejendommen.
Den af klageren påberåbte afgørelse fra Ankenævnet, nr. 286/2001 kan ikke sammenlignes med nærværende sag. Sag 286/2001 angik en standard købsaftale mellem køber og sælger, og der var mellem parterne indgået en særlig aftale om, at købesummen skulle tilbageholdes, indtil manglerne var udbedret. Købsaftalen i nærværende sag er ikke en standard købsaftale.
Det er berigtigende advokat, som har ansvaret for, at frigivelse sker i henhold til købsaftalens bestemmelser. Sparekassen var derfor både berettiget og forpligtet til at frigive deponeringen i henhold til instruksen fra berigtigende advokat.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.
Klageren købte et rækkehus til opførelse af et selskab, S, som var kunde i Sparekassen Sjælland-Fyn. Rækkehuset var en del af et samlet projektbyggeri med 41 boliger. S’s advokat (advokat A) skulle berigtige handlen.
Det fremgik af købsaftalens pkt. 5.3, at færdiggørelse af have- og udenomsarealer kunne ske efter klagerens overtagelse af rækkehuset, og at sparekassen skulle tilbageholde 50.000 kr. af den deponerede købesum, indtil disse arbejder var færdiggjort. Det fremgik endvidere, at beløbet ”frigøres uden videre, når arbejderne er færdiggjort.”
Den 27. september 2021 anmodede advokat A sparekassen om at frigive det tilbageholdte beløb på 50.000 kr. til S. Sparekassen frigav herefter beløbet til S. Klageren rejste indsigelse mod frigivelsen og anførte bl.a., at de i købsaftalens pkt. 5.3 anførte arbejder ikke var færdiggjort.
Tre medlemmer – Henrik Waaben, Jacob Ruben Hansen og Jørn Ravn – udtaler:
Vi finder, at sparekassen under de foreliggende omstændigheder burde have indhentet klagerens samtykke til at udbetale det tilbageholdte beløb på 50.000 kr. til S. Vi har herved lagt vægt på, at berigtigende advokat var sælgers advokat, og at den af S udarbejdede købsaftale ikke angav betingelserne eller fremgangsmåden for udbetaling i tilfælde af uenighed om, hvorvidt have- og udenomsarealer var færdiggjort.
Vi finder herefter, at udbetalingen af de 50.000 kr. ikke skete med frigørende virkning for sparekassen. Vi finder, at sparekassen skal genoprette deponeringskontoen med et indestående på 50.000 kr. og spærre indeståendet, indtil det ved aftale eller endelig retsafgørelse er afklaret, hvordan udbetaling skal ske.
To medlemmer – Bjarke Svejstrup og Jimmy Bak – udtaler:
Vi finder, at sparekassen var forpligtet og berettiget til at efterkomme berigtigende advokat A’s instruks af 27. september 2021 om udbetaling af det tilbageholdte beløb på 50.000 kr. til S herunder som følge af, at sparekassen ikke var bekendt med, at der var mangler ved have- og udenomsarealer.
Vi har ikke taget stilling til, om klageren har lidt et tab som følge af advokat A’s instruks om frigivelse af midlerne, eller om klageren i givet fald kan gøre et krav gældende mod advokat A.
Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Sparekassen Sjælland-Fyn skal inden 30 dage genetablere klagerens deponeringskonto med et indestående på 50.000 kr. pr. den 27. september 2021 og spærre indeståendet, indtil det ved aftale eller endelig retsafgørelse er afklaret, hvordan udbetaling skal ske.
Klageren får klagegebyret tilbage.