Afgørelse

Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.

21101018
Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.

Klagerne optog i 2007 et fastforrentet lån. Dette blev i 2009 - angiveligt på initiativ fra et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for det indklagede realkreditinstitut og efter et rådgivningsmøde i instituttet - omlagt til et korterentelån F5. Det fremgik af det skriftlige materiale, at lånet var inkonverterbart og kun kunne indfries på særlige vilkår. Allerede på det tidspunkt havde klagerne efter det oplyste planer om at sælge ejendommen inden for en kortere tidshorisont. Klagerne fremsendte i september 2010 en klage til instituttet over rådgivningen i relation til indfrielsesvilkårene på kortrentelånet, som betød, at de i forbindelse med det forestående salg af ejendommen skulle betale 100.000 kr. i kurstab. Instituttet fastholdt, at alle relevante forhold var blevet gennemgået for klagerne i forbindelse med låneomlægningen.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at realkreditinstituttet skulle dække deres ekstraudgifter ved indfrielsen af kortrentelånet. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet lagde til grund, at låneomlægningen blev foretaget på initiativ af pengeinstituttet. Ved vurderingen af rådgivningen fandt Nævnet, at det bevismæssigt måtte komme instituttet til skade, at der ikke forelå et god skik rådgivningsskema. I mangel heraf lagde Nævnet til grund, at instituttet ikke mundtligt havde rådgivet klagerne om vilkårene for kortrentelånet. Det fremgik af det skriftlige materiale, at lånet var inkonverterbart. Efter Nævnets opfattelse måtte låntagere imidlertid kunne forvente, at de relativt komplicerede forhold vedrørende kortrentelånets indfrielsesvilkår mundtligt blev forklaret for dem, når de deltog i et rådgivningsmøde, og derfor kunne det skriftlige materiale således ikke i sig selv føre til, at instituttet, der uopfordret havde rettet henvendelse til klagerne og anbefalet dem et kortrentelån, blev fritaget for ansvar for den efter Nævnets bevisvurdering mangelfulde rådgivning. Efter klagernes forhold fandt Nævnet det ubetænkeligt at lægge til grund, at de ikke ville have optaget kortrentelånet, hvis de havde modtaget forsvarlig rådgivning om kortrentelånet. Nævnet fandt derfor, at instituttet var forpligtet til at erstatte klagerne det tab, de måtte lide som følge af omlægningen til kortrentelånet, hvis lånet som følge af salg af ejerlejligheden blev indfriet til en kurs over 100 inden for den første 5-årige renteperiode.


K E N D E L S E
afsagt den 17. juni 2011



JOURNAL NR.: 2011-01-01-018-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. maj 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Carsten Holdum
Per Frydenreim Møller
Karen Havers-Andersen
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Efter det oplyste erhvervede klagerne i sommeren 2008 en ejerlejlighed og optog i den forbindelse et 30-årigt fastforrentet 7 pct. realkreditlån.

Et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for det indklagede realkreditinstitut, afgav den 19. januar 2009 på indklagedes vegne tilbud til klagerne på et 30-årigt kortrentelån med 5-årig refinansieringsprofil. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Oplysninger om nyt lån
________________________________________________________________________________
Hovedtal BoligXlån(x5) variabel rente
________________________________________________________________________________
Løbetid i år¹ 30
Det lånte beløb i kr. 1.488.000
Obligationshovedstol i kr. 1.474.976
Renteprocent pr. år 3,8016
Tilbudskurs 100,88
1.års ydelse pr. måned i kr. før skat 5.343
1.års ydelse pr. måned i kr. efter skat (34,09%) 3.521
1.års rente og bidrag i kr. 64.114
Bidragssats i procent pr. år 0,5072
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat 4,4
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter skat 2,9
Afdragsform Annuitet med delvis afdragsfrihed
Antal terminer pr. år 4
Nutidsværdi i kr. efter skat ved en kalkulationsrente på 2,50% 1.574.930
_______________________________________________________________________________

…Lånet er inkonverterbart.

Hele lånets kontantrestgæld rentetilpasses hvert 5. år med virkning fra en 1. januar. Tidspunktet kan dog ændres som beskrevet i pantebrevet. Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld…”

Lånetilbuddet var vedlagt Standardiseret Europæisk Informationsblad, som indeholder følgende beskrivelse af lånet:

”…Lånet er inkonverterbart og finansieres med obligationer med kortere løbetid end selve lånet, hvilket er årsagen til at lånet skal refinansieres…
12. Indfrielse
Lånet er inkonverterbart. Samtlige vilkår og frister for indfrielse af BoligXlån fremgår af lånetilbuddet, pantebrevet og refinansieringsaftalen…”

Lånetilbuddet var endvidere vedlagt en refinansieringsaftale, hvoraf følgende fremgår:

”…Refinansiering og Rentetilpasning
Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld. Hele lånets kontantrestgæld skal rentetilpasses hvert 5 år med virkning fra en 1. januar. Tidspunktet for rentetilpasningen kan ændres jf. pantebrevets bestemmelser herom. Lånet rentetilpasses første gang med virkning fra den 1. januar 2014…”

Derudover var lånetilbuddet vedlagt indklagedes Långuide, hvori der er givet følgende beskrivelse af BoligXlån:

”…5. Fakta om indfrielse

Et realkreditlån udløber, når alle ydelser er betalt. Det er dog muligt at indfri lånet tidligere, for eksempel i forbindelse med omlægning eller ejerskifte. Hvordan et realkreditlån kan indfries afhænger af låntypen og de aktuelle markedsforhold.

For alle typer realkreditlån gælder, at det altid er obligationsrestgælden, der skal indfries. Fuldstændig og delvis indfrielse af lån kan ske på enhver bankdag, forudsat at gældende frister er overholdt…

Inkonverterbare lån
Et inkonverterbart lån kan indfries ekstraordinært med obligationer eller til kurs 100 ved obligationens udløb.

BoligXlån med rentetilpasning
BoligXlån med rentetilpasning er baseret på inkonverterbare obligationer. Et BoligXlån med rentetilpasning kan indfries på ethvert tidspunkt, men kun ved indlevering af obligationer til …(indklagede)… svarende til den mængde obligationer, der ligger bag lånet på indfrielsestidspunktet. Obligationerne skal have samme fondskode.

Der skal betales en forholdsmæssig terminsydelse frem til indfrielsestidspunktet samt gebyr og eventuel kurtage. Indfrielsesbeløbet reguleres, så terminsydelsernes rente og afdrag svarer til renten og afdraget på de bagvedliggende obligationer. Obligationerne skal købes til markedskursen, der godt kan være over 100.

Et BoligXlån med rentetilpasning kan ikke indfries i måneden op til en refinansiering og rentetilpasning, medmindre det skriftligt er opsagt rettidigt. Indfrielse sker ved kontant betaling. Generelt gælder det, at en delvis indfrielse kun kan ske forholdsmæssigt i hver af de obligationsårgange, der ligger bag lånet.

De præcise regler for indfrielse af BoligXlån med rentetilpasning fremgår af pantebrevet…”

Endelig var lånetilbuddet vedlagt et pantebrev for det tilbudte lån. Pantebrevet indeholder på forsiden en angivelse af, at lånet er inkonverterbart, og indeholder i de særlige bestemmelser følgende om indfrielse:

”…Indfrielse
Lånet er inkonverterbart og kan således kun indfries ekstraordinært ved indlevering af obligationer til …(indklagede)… svarende til lånets obligationsrestgæld og indfrielsestidspunkt, jf. dog nedenstående afsnit om indfrielse i en december måned forud for en refinansiering. Ved indfrielse med obligationer skal disse være af samme fondskoder som de bag lånet liggende obligationer. Delvis ekstraordinær indfrielse kan kun ske forholdsmæssig i de enkelte fondskoder bag lånet. Ved delvis indfrielse sker der en regulering af ydelsen på lånet. Ekstraordinær indfrielse kan kun ske mod betaling af et af …(indklagede)… fastsat gebyr.

Ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering dvs. en refinansiering med virkning fra en 1. januar skal ske med mindst 1 måneds varsel, dvs. senest den 30. november. Der kan ikke foretages ekstraordinær indfrielse i den sidste måned forud for tidspunktet for en refinansiering, dvs. i december måned. …(Indklagede)… kan ændre disse frister.

Ved ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering kan låntager indfri refinansieringsbeløbet kontant ved betaling af det beløb, der kræves til indløsning af obligationsbeløbet til pari.

Ved en ændring af refinansieringstidspunktet, jf. ovenstående afsnit om Refinansiering, ændres tidspunkterne for indfrielse tilsvarende.

Beregning af indfrielsesbeløb foretages med bindende virkning af …(indklagede)… og mod betaling af et gebyr. Ved indfrielse med obligationer skal obligationerne være overført til og registreret på …(indklagedes)… depotkonto i Værdipapircentralen senest på indfrielsesdagen.

Ved indfrielse med kontantbeløb skal indfrielsesbeløbet være …(indklagede)… i hænde på det tidspunkt, der fastsættes af …(indklagede)…. …(Indklagede)… kan ved kontantindfrielse stille krav om, at der stilles en efter …(indklagedes)… skøn betryggende sikkerhed for kontantbeløbet betaling.

Hvis de på lånet frem til indfrielsestidspunktet betalte renter og afdrag er mindre end de frem til indfrielsestidspunktet påløbne renter på den bag lånet liggende obligationsrestgæld, skal forskelsbeløbet – samtidig med indleveringen af obligationer – kontant indbetales til …(indklagede)… hvis de på lånet frem til indfrielsestidspunktet betalte renter og afdrag er større end de frem til indfrielsestidspunktet påløbne renter på den bag lånet liggende obligationsrestgæld, godtgøres låntager forskelsbeløbet. Ved delvis ekstraordinær indfrielse reguleres forskelsbeløbet forholdsmæssigt.

Ved fuldstændig eller delvis ekstraordinær indfrielse pr. en anden dag end første dag i en terminsperiode skal der betales forholdsmæssig ydelse til indfrielsesdagen…”

Klagerne var den 22. oktober 2009 til møde i det låneformidlende pengeinstitut – angiveligt vedrørende klagernes pensionsforhold.

I forlængelse af mødet fremsendte det låneformidlende pengeinstitut den 30. oktober 2009 følgende e-mail til klagerne:

”…Jeg beklager at jeg ikke har skrevet til dig før, men nu har jeg haft tid til at se på hvad det vil koste at komme ud af lånet. Som jeg kan se det i øjeblikket så vil det koste jer 33.000 kr. i forbindelse med omlægning. Det er i øjeblikket og det er kun kurstab. Der er ikke renter og ydelser med i. Dem vil I jo også skulle betale hvis I køber noget andet. Det beløb kan selvfølgelig ændre sig meget, men det er sådan som det ser ud i øjeblikket. Det er den eneste beregning jeg kan lave for jer hvad det koster at indfri det lån I har nu…”

Klagerne fremsendte den 23. september 2010 en klage til det låneformidlende pengeinstitut over rådgivningen i relation til indfrielse af kortrentelånet. Af brevet fremgår følgende:

”… Vi vil gerne klage over manglende rådgivning ifm. vilkårene for at indfri vores realkreditlån.

For to år siden købte vi en lejlighed og fik dengang et 30-årigt fastforrentet lån på 7 pct. For halvandet år siden blev vi kontaktet af vores rådgiver, der foreslog, at vi omlagde vores lån.

Han foreslog et nyt 30-årigt lån, men til en lavere rente. Da vi lige havde fået en datter forestillede vi os på det tidspunkt ikke, at vi skulle blive i lejligheden i en årrække. Derfor spurgte vi, om det kunne betale sig at lave et andet lån. Rådgiveren foreslog os at lave et femårigt flexlån.

Nu vil vi gerne sælge vores lejlighed, og i den forbindelse har vores ejendomsmægler gjort os opmærksom på, at det vil koste os ca. 100.000 kr. at indfri vores realkreditlån.

Vi ønsker at klage, da vi ikke modtog information fra vores bankrådgiver om, at man med et 5-årigt flexlån risikerer betydelige udgifter, hvis lånet bliver indfriet før tid.

Efter vi blev opmærksom på det mulige tab har vi haft et møde med vores rådgiver, og ifølge ham findes der ikke noget på skrift, der fortæller om, at vi skulle have diskuteret vores risiko for tab ved et salg før flexlånets udløb.

Vi mener, at den manglende information er imod ”Reglerne om god skik”, sådan som vi læser dem på finanstilsynets hjemmeside.

Her står der, at ”Ifølge reglerne om god skik har realkreditinstitutter en række forpligtelser, hvad angår information og rådgivning af kunderne.” Under punktet ”Oplysninger om egne produkter” står de, at instituttet skal oplyse om ”mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse”.

Vi er lægmænd, hvad angår realkreditlån. Derfor er vi afhængige af den rådgivning, vi får i banken. Det er for os væsentligt, at det er banken, der aktivt tager initiativ til at kontakte os mhp. at ændre vores daværende lån. Men derudover og vigtigst, så forventer vi, som der står i ”Reglerne om god skik”, at ”Instituttet skal give kunden en relevant, retvisende og fyldestgørende rådgivning, som sikrer, at kunden kan træffe sit valg på et velinformeret grundlag.”

På bundlinjen står, at vi ved en indfrielse af realkreditlånet risikerer et tab på ca. 100.000 kr. som følge af, at banken aktivt har kontaktet os med henblik på at omlægge vores daværende lån uden at oplyse om mulighederne for omkostninger ved førtidig indfrielse og banken derfor ikke har sikret, at vi har kunnet træffe et valg om omlægning på et velinformeret grundlag…”

Det låneformidlende pengeinstitut besvarede den 5. oktober 2009 klagernes henvendelse på følgende måde:

”…Vi har nu haft lejlighed til at undersøge sagen, og skal hermed vende tilbage med en besvarelse af Jeres henvendelse.

Det skal indledningsvist naturligvis beklages såfremt I føler, at I ikke har modtaget tilstrækkelig information i forbindelse med jeres omlægning af eksisterende realkreditlån.

Vi er ved undersøgelsen af sagen blevet informeret om, at der, i forbindelse med omlægningen af jeres realkreditlån, også blev foretaget en gennemgang af de relevante forhold for et 5 årigt flexlån.

Rådgiveren har på forespørgsel oplyst, at vilkår for henholdsvis opsigelse og indfrielse for et lån af denne type tillige blev gennemgået på mødet.

Det fremgår i øvrigt af den korrespondance der er på sagen, at netop forholdet omkring indfrielse af lånet før udløb bliver omtalt i en e-mail fra … fra bankens afdeling i … i forbindelse med et møde afholdt senere samme år som omlægningen.

Det er på den baggrund bankens opfattelse, at de relevante forhold er blevet gennemgået med jer i forbindelse med omlægningen.

Såfremt I har spørgsmål til ovenstående er I velkomne til at kontakte …”

Klagerne bad den 13. oktober 2010 det låneformidlende pengeinstitut om at genoverveje deres første henvendelse, idet klagerne ikke fandt, at det låneformidlende pengeinstitut havde forholdt sig til reglerne om god skik. Klagerne anførte endvidere, at de ikke forstod relevansen af henvisningen til den korrespondance, der havde været i oktober 2009 med det låneformidlende pengeinstitut, idet denne korrespondance lå 9 måneder efter låneomlægningen.

Det låneformidlende pengeinstitut besvarede den 1. november 2010 denne henvendelse fra klagerne på følgende måde:

”…I beder ...(det låneformidlende pengeinstitut)… om at genoverveje sagen, idet I anfører, at vi ikke forholder os til reglerne om god skik i vores besvarelse dateret 5. oktober 2010.

Dette er efter vores opfattelse ikke korrekt.

Det fremgår af vores svar, at vores undersøgelse af sagen har vist, at I, i forbindelse med omlægningen af jeres eksisterende realkreditlån, får foretaget en gennemgang af alle relevante forhold for et 5 årigt flexlån, herunder således også om mulighederne og omkostningerne ved en eventuel tidligere indfrielse af lånet.

Forholdet omkring en tidligere indfrielse af lånet behandles i den i besvarelsen anførte e-mail, hvilket netop derfor gør den relevant i forhold til jeres klage, idet den hermed også viser, at forholdet omkring tidligere indfrielse også efterfølende er blevet behandlet på møder mellem parterne.

Det er således bankens opfattelse, at I i forbindelse med omlægningen er blevet informeret/rådgivet omkring alle relevante forhold for et lån af den i klagen omfattede type…”

Klagerne fastholdt ved e-mail af 2. november 2010, at inddragelsen af e-mailkorrespondancen fra oktober 2009 var irrelevant, eftersom den havde fundet sted 9 måneder efter låneomlægningen. Klagerne anmodede samtidig om svar på, hvorfor den omtalte mail havde nogen relevans i forhold til deres klagesag.

Pengeinstituttet henholdt sig ved e-mail af samme dato til sin tidligere besvarelse.

Efter det oplyste blev der afholdt et møde 30. november 2010 mellem klageren og det låneformidlende pengeinstitut, herunder med deltagelse af den kunderådgiver, som havde varetaget klagernes låneoptagelse. Der blev efterfølgende fremsendt et mødereferat til klagerne med henblik på deres tiltrædelse heraf.

Klagerne fremsendte den 30. november 2010 følgende brev til det låneformidlende pengeinstitut:

”…Vi har efter mødet med …(afdelingsdirektør og kunderådgiver i det låneformidlende pengeinstitut)… 30. november 2010 haft …(kunderådgiverens)… referat til gennemlæsning med henblik på underskrivelse.

Vi må meddele, at vi ikke ønsker at underskrive referatet, som vi i øvrigt ikke synes er dækkende for sagens indhold. Bl.a. er det relevant, at…(klager 1)… afslutter sin uddannelse januar 2011, og at vi allerede på det tidspunkt kunne have været tvunget til at sælge vores lejlighed, da hun ikke har været herre over, hvor hun skal arbejde det næste år, ligesom hun heller ikke kan være sikker på at få et arbejde inden for køreafstand fra …(klagernes nuværende bopæl)…, når hun skal søge arbejde fra februar 2012. Der står ikke nævnt i referatet, at omlægningen af lånet skete på bankens initiativ efter henvendelse fra vores rådgiver. Vi forstår bl.a. heller ikke formuleringen, at der ”ved omlægning … var lagt vægt på … mindre kurstab”, da vi ikke har nævnt noget om det. Det vi har fået rådgivning om e, at den udgift, der var for os, ved at få et flexlån var 30.000 kr. i omkostninger ved t omlægge lånet, og at vi med omlægningen ville spare 2000 kr. om måneden.

Vi har af flere omgange fremstillet vores klagesag på skrift. Vi kan ikke se, hvorfor vi efterfølgende skal skrive under på bankens fremstilling af, hvordan den mener, vi ser sagen, når banken på skrift har fået vores udlægning af sagen og forholdt sig til den.

Vi sætter pris på, at afdelingsdirektør ... på mødet gjorde opmærksom på, at banken finder skriftlig dokumentation vigtig, da vi selv er af samme opfattelse. Derfor vil vi gerne, som vi flere gange har bedt om, se noget skriftlig dokumentation fra dengang låneomlægningen blev foretaget, der viser, at vi har fået en fyldestgørende rådgivning om vilkårene for indfrielse af et femårigt flexlån før tid.

Vi mener ikke, at der på mødet den 30. november kom noget nyt frem til sagen. Vi vil gerne pointere, at vi ikke er tilfredse med, t vi skulle møde op for endnu en gang at fremlægge en sag, som vi både på et tidligere møde og gennem flere skriftlige henvendelser har fremstillet – uden at der som nævnt har været stillet spørgsmål til vores fremlægning fra bankens side.

Vi forventer, inden torsdag den 9. december 2010 at have modtaget et konstruktivt svar fra banken, der kan være med til at sætte et punktum i vores klagesag, da vi ellers agter at føre sagen videre…”

Den 6. december 2010 fastholdt pengeinstituttet sin opfattelse af, at forløbet var korrekt set i forhold til dels de gældende regler, dels det forløb, der havde været i sagen.

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet fuldt ud at dække deres ekstraudgifter ved indfrielsen af kortrentelånet.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at klagen handler om, at de ikke er blevet rådgivet om de økonomiske konsekvenser ved at indfri et flexlån før tid, og at det låneformidlende pengeinstitut ikke kan fremlægge skriftlig dokumentation for, at de har fået den rådgivning, de har krav på. Derudover er det væsentligt, at et femårigt flexlån, som deres bankrådgiver anbefalede dem, er en lånetype, der slet ikke passede til deres livssituation pga. usikre fremtidsudsigter, rådgiveren var bekendt med.

For ca. to et halvt år siden købte de en lejlighed og fik dengang et 30-årigt fastforrentet lån på 7 pct. For to år siden blev de kontaktet af deres daværende rådgiver, der foreslog, at de omlagde deres lån.

Bankrådgiveren lagde op til, at det var relevant at drøfte en omlægning af deres realkreditlån, da han mente, de kunne spare penge. Bankrådgiveren endte på et møde i januar 2009 med at anbefale dem at omlægge deres 30-årige fastforrentede lån til et femårigt flexlån. De fik rådgivning om, at udgiften for dem ved at få et flexlån var 30.000 kr. i omkostninger til omlægning af lånet, og at de med omlægningen ville spare 2.000 kr. om måneden.

I oktober 2010 valgte de at sætte deres lejlighed til salg, og forud for det blev de af en ejendomsmægler gjort opmærksom på, at det på daværende tidspunkt ville koste dem ca. 100.000 kr. at indfri deres flexlån før tid.

De blev i forbindelse med låneomlægningen ikke rådgivet af deres bankrådgiver om, at man med et 5-årigt flexlån risikerer betydelige udgifter, hvis lånet bliver indfriet før tid. Derfor henvendte de sig i september 2010 til det låneformidlende pengeinstitut og fik et møde med den bankrådgiver, der omlagde deres lån. I den forbindelse og i senere korrespondancer med det låneformidlende pengeinstituts klageafdeling under kreditafdelingen har de efterspurgt dokumentation for, om de har fået den rådgivning, de har krav på, sådan som de er blevet opmærksomme på, at det låneformidlende pengeinstitut skal leve op til ifølge ”Reglerne og god skik”. Det låneformidlende pengeinstitut har ikke kunnet fremlægge skriftlig dokumentation.

I det låneformidlende pengeinstituts svar blev pengeinstituttet ved med at referere til en e-mail sendt fra deres nye rådgiver den 30. oktober 2009, ni måneder efter låneomlægningen trådte i kraft. Den e-mail refererer til et møde afholdt den 22. oktober 2009. Mødet handlede om pensionsordninger, men de luftede, at de overvejede at sælge deres lejlighed, og i den forbindelse blev de gjort opmærksom på, at det ville koste dem penge at komme ud af lånet. De har svært ved at se relevansen af en e-mail, der er sendt ni måneder, efter at låneomlægningen er trådt i kraft. En e-mail, der i øvrigt ikke indeholder rådgivning eller refererer til, at de skulle have fået nogen rådgivning, men blot indeholder den for dem overraskende melding, at det ville koste dem penge at komme ud af lånet.

På mødet med deres tidligere bankrådgiver i september 2010 nåede de ingen fælles forståelse i forhold til den manglende rådgivning i forbindelse med låneomlægningen. På deres initiativ fik de oplyst, hvordan de kunne gå videre med en klage. Det låneformidlende pengeinstituts klageafdeling afviste endeligt deres klage i en e-mail den 5. november. De spurgte, om det låneformidlende pengeinstitut havde flere tilføjelser, da de ellers ville å videre med klagen. Det havde kreditafdelingen ikke. Igen på deres initiativ fik de at vide, hvordan de herfra kunne gå videre med deres klage.

To uger senere, den 17. november 2010, blev de kontaktet telefonisk af afdelingsdirektør. Hun ønskede at møde med dem og deres tidligere rådgiver, den 30. november. Efter mødet ville hun have dem til at underskrive et papir, der skulle fortælle, hvorfor de i sin tid lagde deres realkreditlån om til et femårigt flexlån, og hvad de efterfølgende har været uenige om. De var ikke enige i afdelingsdirektørens udlægning af referatet fra mødet og valgte ikke at skrive under. De havde på daværende tidspunkt allerede af flere omgange fremstillet deres klagesag på skrift. De kunne derfor ikke se, hvorfor de efterfølgende skulle skrive under på det låneformidlende pengeinstituts fremstilling af, hvordan det mente, de så sagen, når det låneformidlende pengeinstitut på skrift havde fået deres udlægning af sagen og i øvrigt havde forholdt sig til den uden at have uddybende spørgsmål til denne.

Ud over den manglende rådgivning om de økonomiske konsekvenser ved at opsige et flexlån får tid og manglende skriftlig dokumentation om, hvilken rådgivning de i det hele taget har fået, så undrer de sig meget over, at det låneformidlende pengeinstitut i sin tid overhovedet anbefalede dem at omlægge til et femårigt flexlån.

Deres rådgiver kendte deres usikre fremtidsudsigter. Klager 2 afslutter sin mediciuddannelse i januar 2011. Derefter skal hun et år i turnus. Hvilken arbejdsplads man får er i høj grad afhængig af et lodtrækningsnummer, de studerende bliver tildelt. På grund af disse tilfældigheder kunne klager 2 derfor ikke være sikker på at få en turnusplads inden for køreafstand fra deres nuværende bopæl, hvilket var afgørende, ikke mindst fordi de har en toårig datter. Når klager 2 har afsluttet sin turnusstilling i januar 2012, skal hun igen søge job, hvilket betyder, at de endnu en gang vil stå i en situation, hvor de ikke ved, om de kan blive boende. Derudover er der også andre væsentlige forhold, som deres rådgiver har været klar over, der har gjort det tvivlsomt, om de ville eller kunne blive boende i deres lejlighed.

Til indklagedes udtalelse har de følgende indsigelser:

Det er væsentligt, at det var det låneformidlende pengeinstitut, der tog kontakt til dem, fordi deres rådgiver mente, at det ville være en god ide at lægge deres lån om. Derfor mener de også, at rådgiveren burde have en ekstra forpligtelse til at sætte sig ind i deres livssituation og fremtidsudsigter. Det har han ikke gjort, hvilket har resulteret i, at han ikke har rådgivet dem på tilstrækkelig vis.

De hæfter sig ved, at indklagede medgiver, at der ikke er udarbejdet skriftlig dokumentation for den rådgivning, de har fået i forbindelse med låneomlægningen. Hvad er deres sikkerhed for, at det låneformidlende pengeinstitut/indklagedes oplysninger om rådgivningsmødet er korrekte, når der ikke foreligger noget på skrift?

De finder det bemærkelsesværdigt, at deres bankrådgiver – til trods for, at der ikke er skrevet noget ned om deres personlige møde – kan erindre alt, hvad der er blevet sagt, og at det fuldstændig passer som fod i hose til at tilbagevise deres krav.

Hvis de var blevet rådgivet om konsekvenserne ved at opsige et flexlån før tid, ville de aldrig nogensinde have sagt ja til et 5-årigt flexlån, da de på tidspunktet for omlægningen vidste, at det var sandsynligt, at de ville være tvunget til at flytte inden for to år, og at det ville være usandsynligt, at de ville blive boende den femårige periode ud.

I forbindelse med omlægningen blev de gjort opmærksom på, at det ville koste dem 30.000 kr. at omlægge deres fastforrentede lån til det flexlån, de har nu. ”Gevinsten” ville være en besparelse på 2.000 kr. om måneden. Det ville betyde, at omkostningerne ville være tjent ind i maj 2010. Klager 2 blev færdig med sin medicinuddannelse primo 2011 og skulle – som alle andre medicinuddannede – have en etårig turnusstilling fra februar, jf. det ovenfor anførte. Risikoen for, at de af den grund skulle af med lejligheden fra februar 2011, kendte de, allerede før de lagde lånet om. Havde de derfor været klar over, at det kunne koste et fem- eller måske sekscifret beløb at komme ud af flexlånet, ville det have været økonomisk uansvarligt af dem at lægge lånet om i 2009, når de vidste, at der var en vis sandsynlighed for, at de skule sælge lejligheden pr. februar 2011. I det tilfælde ville de på ingen måde kunne indtjene et beløb på låneomlægning, der ville komme i nærheden af udgifterne ved at opsige flexlånet før tid.

Derfor synes de også, at det er besynderligt, at det låneformidlende pengeinstitut og indklagede gang på gang bliver ved med at påstå, de har fået fyldestgørende rådgivning om konsekvenserne ved en tidlig indfrielse.

Indklagede skriver, at det ikke er korrekt, at bankrådgiveren kendte til deres usikre fremtid. De undrer sig meget over det udsagn, da det må være særdeles relevant at kende til låntageres fremtid, når man rådgiver om at omlægge til et lån, som man åbenbart ikke bør træde ud af før tid.

Til gengæld anfører rådgiveren, at de har givet udtryk for, at de ville beholde lejligheden i minimum den 5-årige periode, flexlånet varer. Det er ganske enkelt ikke korrekt. Klager 2’s usikre fremtidsudsigter – og for så vidt også det faktum, at de er en børnefamilie i en lejlighed på anden sal – ville gøre det vanskeligt at sige noget som helst sikkert om deres boligsituation så langt ud i fremtiden.

Det låneformidlende pengeinstitut /indklagede refererer til en e-mail, der er sendt ni måneder efter omlægningen af lånet (30. oktober 2009). Det låneformidlende pengeinstitut skriver, at de anmodede om at få oplyst, hvad det ville koste at indfri lånet før tid. Det, de specifikt bad om på et møde en uge før, var, at bankrådgiveren regnede ud, hvad de skulle sælge lejligheden til for at gå i nul – eventuelle omkostninger ved indfrielse af lånet var de ikke bevidste om. Indklagede mener, at det er bemærkelsesværdigt, at de ikke allerede klagede dengang. De fandt det ikke relevant at begynde et langt, opslidende klageforløb, da de på daværende tidspunkt ikke ønskede at sælge lejligheden. Som tidligere nævnt blev de ikke ved låneomlægning rådgivet om, at der var ekstraudgifter ved at gå ud af lånet før tid. Da de blev gjort bekendt med det ni måneder efter låneomlægningen, fik de det indtryk, at det i hvert fald ikke kunne blive værre end de 33.000 kr., der er nævnt i mailen.

I indklagedes udtalelse henviser indklagede til pantebrev og en Långuide. De kan ikke erindre at have fået udleveret de papirer, men selv efter at have læst dem nøje igennem forstår de stadig ikke, at det kunne koste dem op mod et sekscifret beløb at opsige lånet før tid.

Indklagede anfører, at de ikke har lidt noget økonomisk tab. Da de ikke har solgt lejligheden endnu, har de naturligvis ikke indfriet deres flexlån endnu, og det er derfor svært at sætte et eksakt beløb på. De er selvfølgelig ikke ude på at score en gevinst, men de vil gerne have en tilkendegivelse af, at det låneformidlende pengeinstitut/indklagede dækker det eventuelle økonomiske tab, der må komme, når lejligheden bliver solgt, og lånet bliver indfriet, fordi det låneformidlende pengeinstitut/indklagede ikke har rådgivet dem om konsekvenserne ved at opsige et flexlån før tid.

De håber Realkreditankenævnet har mulighed for en hurtig afklaring, da en afklaring har betydning for, hvor meget de eventuelt kan slå af prisen på deres lejlighed, og dermed hvor hurtigt de kan sælge den.

De mener, at indklagede fuldt bør dække deres udgifter ved indfrielsen af flexlånet, fordi:

- det låneformidlende pengeinstitut ikke har givet den rådgivning, det har pligt til, om omkostninger ved tidlig indfrielse,

- det låneformidlende pengeinstitut ikke har skriftlig dokumentation for, at de er blevet rådgivet om omkostninger ved tidlig indfrielse,

- det låneformidlende pengeinstitut har rådgivet dem til at tage et lån, der ikke stemmer overens med en familie, der med stor sandsynlighed vil flytte før det femårige flexlån udløber, og

- det låneformidlende pengeinstitut aktivt kontaktede dem med henblik på at omlægge deres oprindelige lån.






INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at indklagede til brug for sagen har modtaget en redegørelse fra det låneformidlende pengeinstitut, som danner grundlag for følgende:

Kunderne valgte i januar 2009 at omlægge deres fastforrentede lån hos indklagede til et nyt variabelt forrentet lån og modtog i den forbindelse rådgivning om det nye lån ved et møde i det låneformidlende pengeinstitut.

Rådgiveren hos det låneformidlende pengeinstitut, der stod for formidlingen af lånet hos indklagede, har erklæret, at kunderne i forbindelse med omlægning af deres lån er blevet rådgivet om alle relevante forhold, der vedrører et BoligXlån med 5-årig rentetilpasning. En del af rådgivningen er en gennemgang af indfrielses- og opsigelsesmulighederne for det valgte lån.

Der er korrekt, at rådgiveren ikke i den konkrete sag har udarbejdet skriftlig dokumentation for den rådgivning, som kunderne har modtaget ved det personlige møde mellem rådgiveren og kunderne.

Det er beklageligt, at rådgiveren ikke har udfyldt rådgivningsskemaet, men det ændrer ikke på, at kunderne mundtligt har modtaget den rådgivning, som de har krav på.

I henhold til reglerne om god skik, er det Finanstilsynet, der har påtaleret, såfremt reglerne om blandt andet udlevering af rådgivningsskema ikke overholdes. Der er ingen civilretlige konsekvenser, og der kan derfor ikke kræve erstatning på denne baggrund.

Det låneformidlende pengeinstitut og indklagede har indskærpet over for medarbejderne, hvornår der skal udfærdiges skriftlig dokumentation for rådgivningen ved udfyldelse af et rådgivningsskema i henhold til reglerne om god skik.

Klagerne henviser i deres klage til en e-mail afsendt fra det låneformidlende pengeinstitut den 30. oktober 2009, hvori rådgiveren efter anmodning fra klagerne oplyser, hvad det ville koste, såfremt de ønskede at indfri deres lån før tid. Klagerne reagerede ikke yderligere på denne mail, førend at de valgte at klage til det låneformidlende pengeinstitut i september 2010. Såfremt klagerne, som de påstår, ikke er blevet rådgivet korrekt i januar 2009 ved optagelse af lånet, er det bemærkelsesværdigt, at de ikke, allerede efter at de modtog mailen i oktober 2009, klagede til det låneformidlende pengeinstitut. Klagerne valgte først at klage i september 2010.

Et af klagernes klagepunkter er, at rådgiveren på tidspunktet for omlægningen kendte til deres usikre fremtidsudsigter. Dette er ifølge rådgiveren ikke korrekt, og rådgiveren har oplyst, at klagerne i forbindelse med låneomlægningen gav udtryk for, at de ville beholde lejligheden i minimum den omhandlede tidsperiode, hvilket gjorde det valgte lån relevant for dem.

Ved klagernes optagelse af BoligXlån med 5-årig rentetilpasning har de fået udleveret en kopi af det underskrevne pantebrev samt blandt andet fået udleveret en Långuide.

Af pantebrevet fremgår de indfrielsesvilkår, der gælder for netop det lån, som klagerne optog i januar 2009. Der står blandt andet, at lånet er inkonverterbart og kun kan indfries ved indlevering af obligationer svarende til lånets obligationsrestgæld på indfrielsestidspunktet. Dog at det på refinansieringstidspunktet kan indfries til pari, hvis opsigelsesfristen overholdes. Det er således klart og tydeligt beskrevet, hvordan lånet kan indfries før tid.

Klagerne har ligeledes fået udleveret en Långuide, hvori det bliver beskrevet, hvordan lån kan indfries før tid. Om inkonverterbare lån er det oplyst, at et BoligXlån med rentetilpasning kan indfries på ethvert tidspunkt ved indlevering af obligationer til indklagede svarende til obligationsrestgælden.

Indklagede har i de til klagerne udleverede dokumenter klart og tydeligt beskrevet, hvilke vilkår der gælder, såfremt kunden skulle ønske at indfri lånet før tid.

Anbringende
Det gøres gældende, at sagen bør afvises, da

• kunderne har modtaget relevant rådgivning i forbindelse med lånomlægningen ved et personligt møde i det låneformidlende pengeinstitut,
• alle informationer om indfrielsesmuligheder fremgår af de dokumenter, der er udleveret til klagerne,
• der ikke er civilretlige konsekvenser ved manglende overholdelse af god skik reglerne, og
• kunderne ikke har lidt et økonomisk tab.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 965 af 30. september 2009 indeholder blandt andet følgende bestemmelser:
”§ 2. Når en finansiel virksomhed indgår aftale med andre finansielle virksomheder om afsætning og rådgivning i forbindelse med virksomhedens produkter, skal den finansielle virksomhed sikre sig, at der er en klar arbejdsdeling mellem virksomheden og medkontrahenten, og at medkontrahenten overholder reglerne i denne bekendtgørelse…

Kapitel 3

Rådgivning

§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning.

Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.

Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder ikke for lån med sikkerhed i fast ejendom.

§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.

Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.

Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.

§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov.

Stk. 2. Hvis der mellem kunderne for en given ydelse er generelle forskelle i fastsættelsen af renter, bidrag eller andet vederlag til den finansielle virksomhed, skal den finansielle virksomhed oplyse en kunde herom, forinden der indgås aftale om levering af ydelsen. På forespørgsel fra kunden skal der oplyses om hvilke forhold hos kunden, der kan være bestemmende for dennes indplacering inden for den givne prisdifferentiering.

Stk. 3. En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser…

Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån.

Stk. 3. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring.

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden.

Stk. 2. Hvis aftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter aftalens indgåelse.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet lægger til grund, at låneomlægningen blev foretaget på initiativ af det låneformidlende pengeinstitut, der uopfordret kontaktede klagerne med tilbud om et kortrentelån ca. ½ år efter, at klagerne havde erhvervet ejerlejligheden.

Der er uenighed mellem parterne om, hvilken rådgivning det låneformidlende pengeinstitut under mødet i pengeinstituttet har givet klagerne. Nævnet bemærker i tilslutning hertil, at det under et sådant møde må være en central opgave for det låneformidlende pengeinstitut mundtligt at rådgive klagerne om de særlige opsigelses- og indfrielsesvilkår ved et F5 lån, herunder om de mulige økonomiske konsekvenser ved førtidsindfrielse.

Ved vurderingen af, hvilken rådgivning der er givet klagerne må det bevismæssigt komme indklagede til skade, at indklagede ikke har overholdt reglerne i § 15 i bekendtgørelse nr. 965 af 30. september 2009. Nævnet lægger som følge heraf til grund, at det låneformidlende pengeinstitut ikke mundtligt har rådgivet klagerne om vilkårene for kortrentelånets opsigelses- og indfrielsesvilkår. Nævnet bemærker i tilslutning hertil, at det under sagen oplyste om klagernes forhold understøtter denne bevisvurdering.

Det fremgår af det skriftlige materiale (lånetilbud, Långuide og pantebrev), herunder navnlig af pantebrevet, som klagerne har underskrevet, at lånet er inkonverterbart og kun kan indfries på særlige nærmere bestemte vilkår.

Efter Nævnets opfattelse må låntagere som kunne forvente, at de relativt komplicerede forhold vedrørende kortrentelånets opsigelses- og indfrielsesvilkår mundtlig forklares for dem, når de deltager i et møde hos indklagede om optagelse af et sådant lån. Det skriftlige materiale i lånesagen kan således ikke i sig selv føre til, at det låneformidlende pengeinstitut, der uopfordret har rettet henvendelse til klagerne og anbefalet dem et kortrentelån, fritages for ansvar for den mangelfulde rådgivning, der efter Nævnets bevisvurdering, er sket i sagen, jf. det anførte foran.

Efter det oplyste om klagernes forhold finder Nævnet det ubetænkeligt at lægge til grund, at klagerne ikke ville have optaget kortrentelånet, hvis de havde modtaget forsvarlig rådgivning om kortrentelånet.

Nævnet finder på baggrund af det anførte, at indklagede skal anerkende at være forpligtet til at erstatte klagerne det tab, de måtte lide som følge af omlægningen til kortrentelånet, hvis lånet som følge af salg af ejerlejligheden indfries inden for den første 5-årige renteperiode.

Som følge af det anført


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, tilpligtes at anerkende at skulle erstatte klagerne det tab, de måtte lide som følge af omlægningen til kortrentelånet, hvis lånet som følge af salg af ejerlejligheden indfries til en kurs over 100 inden for den første 5-årige renteperiode.



Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen