Afgørelse

Spørgsmål om frigivelse af købesum skulle have fundet sted tidligere end sket. Omkostninger ved og størrelse af boliglån til istandsættelse af købt ejendom.

Medhold klager

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser mod omkostninger mv. i forbindelse med optagelse af boliglån og gennemførelse af ejendomshandler i 2009.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der er ægtefæller, solgte i 2009 en ejerlejlighed og købte et hus. Købesummen for huset var 2,1 mio. kr.

I forbindelse med købet udarbejdede klagerne en liste over påtænkte forbedringer. Heraf fremgik, at klagerne i 2009 ønskede at foretage forbedringer for 311.100 kr., hvoraf 220.000 kr. var til tag og 40.000 kr. var til køkken. De resterende 51.100 kr. fordelte sig på mindre anskaffelser og reparationer.

Ved e-mail til klagerne den 10. juli 2009 meddelte Nykredit Bank:

"…

I købet skulle i jo selv erlægge 170.000, som nævnt da vi mødtes sidst, så skal jeg finde ud af om vi kan sætte en højere værdi på ejendommen efter jeres forbedringer, eller hvordan ser det ud.

…"

Ved e-mail til klagerne den 17. juli 2009 meddelte banken bl.a.:

"…

Der er blevet sat en værdi på jeres nye ejendom på 2.450.000 kr. Det betyder, at I kan låne de 275.000 kr., som I laver forbedringer for.

…"

Ved lånetilbud af 5. august 2009 tilbød Nykredit Realkreditselskab klagerne et realkreditlån på 1.960.000 kr. Efter omkostninger ved låneoptagelsen, herunder tinglysningsafgift på 21.800 kr., blev provenuet anslået til 1.918.085 kr.

Ved låneaftale af 5. august 2009 ydede Nykredit Bank klagerne et boliglån på 300.000 kr. Etableringsomkostningerne for boliglånet var på 9.900 kr., hvoraf 5.900 kr. var tinglysningsafgift for et ejerpantebrev, der blev lagt til sikkerhed for boliglånet.

Klagerne underskrev den 5. august 2009 endvidere en aftale om "Køb af ejendom Inkl. om- og tilbygning. Tinglysningsaftale" vedrørende realkreditlånet og boliglånet. Af aftalen fremgår bl.a.:

"…

Færdigmelding fra Nykredits konsulent. Nykredit Realkredit skal foretage en endelig værdiansættelse, når byggearbejdet/forbedringen er udført. Det tilbudte lån kan reduceres, hvis værdiansættelsen efter gældende regler ikke giver mulighed for det tilbudte lån.

…

I forbindelse med om- og tilbygning på ejendommen har låntager modtaget en plan for udbetaling af raterne i løbet af byggeriet.

Det er en betingelse for Nykredits udbetaling af de enkelte rater, at det arbejde, som raten vedrører, er udført og kan godkendes af såvel låntager, som af Nykredit.

…

Garantistillelse

…

Forhåndslånegarantien kan tidligst frigives, når byggearbejderne er afsluttede og Nykredit efter besigtigelse af ejendommen har konstateret, at den forudsatte værdi er til stede (færdigmelding).

…

Nykredit Bank opkræver sædvanlig garantiprovision. Provisionen opkræves kvartalsvis eller i forbindelse med garantiens frigivelse.

…"

Nykredit Bank har oplyst, at der i den konkrete sag ikke blev udleveret en plan for rateudbetalingerne. I bankens interne system blev der registreret følgende fire rater:

1. rate: Acconto udbetaling.
2. rate: Underlægning af tag.
3. rate: Færdiggørelse af tag og opsætning af køkken.
4. rate: Finpudsning af de sidste arbejder og færdigmelding.

Af en kontoudskrift for boliglånet fremgår bl.a.:

"…

…"

Beløbet på 296.000 kr. blev overført til "udbetalingskonto" nr. -674. Via denne konto skete der afregning af tinglysningsafgift på 27.700 kr. (21.800 kr. + 5.900 kr.). Endvidere blev provenuet af Nykredit realkreditlånet indsat på kontoen, og deponeringen vedrørende huskøbet blev hævet på kontoen. Af kontoudskriften for konto -674 fremgå bl.a.:

"…

…"

Den 21. august 2009 blev der overført 80.000 kr. "a conto" fra udbetalingskonto -674 til klagernes budgetkonto.

Salget af ejerlejligheden skete med overtagelse den 1. september 2009. I den forbindelse blev der indsat 850.000 kr. på en deponeringskonto i Nykredit Bank i klagernes favør.

Den 14. september 2009 modtog banken skødet vedrørende ejerlejlighedssalget. Skødet var tinglyst med anmærkning om de lån, som køber ikke skulle overtage. Den 16. og 17. september 2009 blev lånene indfriet med midlerne på deponeringskontoen. Restindeståendet herefter udgjorde 233.387,10 kr.

Ved e-mails af 17. november og 4. december 2009 rykkede banken købers advokat for frigivelse af restkøbesummen vedrørende lejligheden.

Ved e-mail af 10. december 2009 meddelte købers advokat, at skødet den 3. november 2009 var blevet sendt til sletning af anmærkninger og endnu ikke var modtaget retur.

Den 21. december 2009 blev restkøbesummen frigivet af købers advokat.

Den 28. december 2009 blev restindestående på skødedeponeringskontoen, der nu efter renter og gebyrer udgjorde 230.632,68 kr., udbetalt til klagerne.

Den 25. september 2009 blev der udbetalt 122.000 kr. fra konto -674 med posteringsteksten "Rateudbetaling 2. Tag". Banken beregnede sig et gebyr på 500 kr. for rateudbetalingen.

Den 25. september 2009 hævede banken 4.900 kr. i provision på konto -674. Derudover hævede banken i perioden 31. august 2009 - 29. april 2010 i alt 4.044,43 kr. i provision. Pr. den 29. april 2010 var der et indestående på konto -674 på 7.730,17 kr.

Parternes påstande

Den 4. maj 2010 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal refundere renter, garantiprovision og tinglysningsafgift samt udbetale restfinansiering på 73.000 kr.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at tinglysningsafgiften blev betalt to gange. Tinglysningsafgiften blev således både fratrukket forud for låneudbetalingerne og efterfølgende opkrævet ved hævning på udbetalingskontoen. Banken bør refundere det for meget betalte beløb på 27.700 kr.

Ved e-mailen af 17. juli 2009 lovede banken et lån på 275.000 kr. til renovering af huset. Banken har imidlertid kun udbetalt 202.000 kr. af lånet (80.000 kr. + 122.000 kr.). Banken bør derfor betale yderligere 73.000 kr.

Lånet blev etableret med henblik på finansiering af forbedringer af huset, jf. oversigten over deres ønsker. Banken stillede ikke krav om, at bestemte dele af projekterne skulle gennemføres.

De valgte at prioritere taget frem for fx køkkenet. Taget blev dyrere end forventet, og der blev derfor ikke råd til det hele. Banken har uberettiget afslået at udbetale den resterende del af lånet.

Taget blev færdigmeldt i august 2009. Banken var herefter ikke berettiget til at beregne sig provision og bør derfor refundere provisionsbeløbene, der blev opkrævet i strid hermed.

Salget af ejerlejligheden skete med overtagelse den 1. september 2009, men indeståendet på skødedeponeringskontoen blev først udbetalt den 28. december 2009. Banken har herved påført dem en unødig renteudgift til mellemfinansieringen.

Nykredit Bank har anført, at tinglysningsafgiften ikke blev opkrævet to gange. Tinglysningsafgiften for begge lån blev alene afregnet via udbetalingskontoen (-674).

Finansieringsbehovet, der udgjorde 2.375.000 kr., blev dækket ved provenuet af realkreditlånet og boliglånet, i alt 2.208.185 kr. De resterende 166.815 kr., hvoraf 105.000 kr. var udbetalingen ved huskøbet, skulle klagerne selv finansiere, jf. e-mailen af 10. juli 2009. Banken har ydet den finansiering, der blev aftalt, og er ikke forpligtet til at yde klagerne yderligere finansiering.

Lånene på henholdsvis 1.960.000 kr. og 300.000 kr. blev udmålt på baggrund af klagernes oplysninger om forbedring af tag, køkken og diverse småforbedringer for i alt ca. 300.000 kr., jf. den af klagerne udarbejdede liste. Tagrenoveringen alene kunne ikke danne grundlag for vurderingen på 2.450.000 kr.

I overensstemmelse med aftalen af 5. august 2009, der vedrørte både realkreditlånet og boliglånet, blev lånene udbetalt til en spærret konto, hvor indeståendet frigives i takt med færdiggørelsen af byggeriet. Ifølge aftalen er banken berettiget til sædvanlig garantiprovision indtil byggeriet er færdigmeldt. Klagerne mangler stadig at gøre køkkenet færdigt.

Forholdene omkring låneoptagelsen, rateudbetalingerne og garantiprovision blev gennemgået med klagerne flere gange.

Bankens sagsbehandling har ikke været langsom i forbindelse med håndteringen af salget af klagernes ejerlejlighed. Banken kunne ikke frigive restprovenuet til klagerne før købers advokats accept forelå.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Efter det foreliggende må det lægges til grund, at tinglysningsafgiften på i alt 27.700 kr. for realkreditlånet og boliglånet ikke blev betalt i forbindelse med låneafregningerne, men alene ved hævningen den 14. august 2009 på udbetalingskontoen (-674). Tinglysningsafgiften blev således ikke betalt to gange.

Ankenævnet finder, at Nykredit Bank i forbindelse med gennemførelsen af klagernes ejerlejlighedssalg har behandlet sagen med fornøden hurtighed. Det beror således ikke på forhold i banken, at restprovenuet på ca. 230.000 kr., der stod på deponeringskontoen i slutningen af september 2009, hvor banken havde indfriet de lån, som ikke skulle overtages af køber, først blev frigivet af købers advokat i slutningen af december 2009.

Tre medlemmer – Henrik Bitsch, Maria Hyldahl og Jørn Ravn – udtaler:

Den aftalte finansiering i form af realkreditlånet på 1.960.000 kr. og boliglånet på 300.000 kr. blev indsat på en udbetalingskonto -674. Vi finder, at Nykredits betingelser for at frigive de lånte midler på udbetalingskontoen (-674) ikke fremgår klart af aftalegrundlaget. Vi finder endvidere, at banken i forbindelse med færdigmeldingen af taget havde anledning til at præcisere betingelserne for frigivelse af restindeståendet og til at oplyse om, at banken ville opkræve garantiprovision indtil frigivelse havde fundet sted.

Det lægges til grund, at færdigmeldingen af taget skete den 25. september 2009, hvor den seneste rateudbetaling fandt sted.

Vi finder herefter, at Nykredit Bank skal refundere provisionen, der blev hævet på udbetalingskontoen (-674) for perioden efter den 25. september 2009, og at banken skal frigive restindeståendet på kontoen til klagerne.

To medlemmer – Astrid Thomas og Erik Sevaldsen – udtaler:

Vi finder, at betingelserne for frigivelse af de lånte midler fremgår med tilstrækkelig klarhed, og at banken derfor også har været berettiget til fortsat at opkræve garantiprovision. Vi stemmer derfor for, at klagen ikke tages til følge.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Nykredit Bank skal inden 30 dage refundere klagerne provision hævet på udbetalingskonto -674 for perioden efter den 25. september 2009 og frigive restindeståendet på kontoen til klagerne.

Klagerne får ikke i øvrigt medhold.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.