Spørgsmål om udbetaling i henhold til garanti vedrørende byggeri.
| Sagsnummer: | 71 /2000 |
| Dato: | 23-10-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kåre Klein Emtoft, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Garanti - udbetaling
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om udbetaling i henhold til garanti vedrørende byggeri. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører klagernes krav om udbetaling i henhold til en garanti stillet i forbindelse med et byggeri.
Sagens omstændigheder.
Klagerne indgik i 1994 aftale med et byggeselskab (aktieselskab) om køb af en fast ejendom, idet byggeselskabet forud for overdragelsen skulle opføre et enfamiliehus på ejendommen.
Som et led i aftalen afgav indklagede på foranledning af byggeselskabet en bankgaranti på 85.000 kr. over for klagerne. Af garantien fremgår, at denne var afgivet:
"... til sikkerhed for eventuel mangelsafhjælpning vedrørende bygningen .................
- i henhold til endeligt skøde af 22.12.1994 § 10.
Gyldighedsperiode:
......
Udbetaling: I overensstemmelse med reglerne i AB 92, § 6 stk. 7."
Klagerne overtog ejendommen den 15. marts 1995.
Klagerne har anført, at de i forbindelse med overtagelsen konstaterede en række mangler, herunder bl.a. vedrørende badeværelsets gulvvarme.
Den 21. december 1998 anmodede klagerne gennem deres advokat indklagede om udbetaling i henhold til garantien. Ved skrivelse af 22. s.m. anmodede byggeselskabet gennem sin advokat Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed om en sagkyndig beslutning i henhold til AB 92 § 46.
Af sagkyndig beslutning fra Voldgiftsnævnet af 22. april 1999 fremgår bl.a., at spørgsmålet om gulvvarmen på badeværelset ikke var medinddraget, idet parterne var enige om at få løst dette spørgsmål. Det fremgik, at den sagkyndige opgjorde de omhandlede mangler til 16.000 kr. inkl. moms, som byggeselskabet accepterede at betale. Endvidere fremgik, at indklagedes garanti kun kunne nedsættes til 25.000 kr., indtil manglen vedrørende varme i badeværelset var løst.
Klagerne har anført, at det i forbindelse med voldgiftssagens afslutning blev aftalt, at byggeselskabet skulle foranledige udarbejdet en tegning over gulvvarmesystemet, men dette skete ikke.
Den 30. september 1999 blev byggeselskabet erklæret konkurs.
Ved skrivelse af 11. november 1999 fra klagerens advokat blev konkursboets kurator anmodet om at tage stilling til, om boet ville indtræde i sagen vedrørende afhjælpning af manglerne i gulvvarmen. Af skrivelsen fremgår endvidere:
"Nærværende skrivelse er, uanset boets indtræden, i øvrigt at betragte som en anmodning om udbetaling under den stillede garanti af restgarantibeløbet kr. 25.000,00, til brug ved afhjælpning af mangler i medfør af reglerne i AB 92.
Under henvisning hertil er kopi af nærværende skrivelse tilstillet [indklagede]."
Ved skrivelse af 16. november 1999 meddelte boets kurator, at konkursboet var uden midler og ikke havde mulighed for eller interesse i at indtræde i sagen. Kurator anførte samtidig, at indklagede efter hans opfattelse med føje kunne afvise begæringen om udbetaling i henhold til garantien, da begæringen ikke havde den fornødne klarhed og indhold i henhold til AB 92, § 6, stk. 7. Indklagede modtog kopi af kurators skrivelse.
Ved skrivelse af 25. november 1999 meddelte indklagede klagernes advokat, at man, forinden man foretog sig yderligere i sagen, afventede "nærmere dokumentation for Deres klients krav, jf. bestemmelserne i AB 92, § 6, stk. 7".
Klagerne har under sagens forberedelse indhentet en overslagspris på udbedring af manglerne vedrørende gulvvarmen i badeværelset. Overslagsprisen, der omfatter afmontering af sanitet, ophugning af klinkegulv, montering af ny gulvvarmeslange, lægning af pudslag og montering af gulvfliser m.v., er på 29.000 kr. ekskl. moms.
Parternes påstande.
Klagerne har den 20. marts 2000 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 25.000 kr. i henhold til garantien.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at hverken konkursboet eller indklagede inden 10 arbejdsdage efter deres anmodning om udbetaling under garantien har foretaget relevante skridt med henblik på indhentelse af en sagkyndig erklæring. Da der fortsat er tale om en anfordringsgaranti, skal der derfor ske udbetaling, jf. AB 92 § 6, stk. 7.
De har lige siden afleveringen af byggeriet forsøgt at formå byggeselskabet til at foretage afhjælpning af manglerne vedrørende gulvvarmen. Byggeselskabet lovede gentagne gange at foretage udbedring, men dette skete ikke inden konkursens indtræden.
De har forsøgt at formå forskellige VVS-entreprenører til at fremkomme med et tilbud i fast pris på udbedring af manglen. Dette har ikke kunnet lade sig gøre, særligt da der ikke forelå tegninger af gulvvarmesystemet eller ejendommens varmesystem i øvrigt.
Indklagede har anført, at det i den sagkyndige beslutning fra april 1999 er anført, at indklagedes garanti kan nedsættes 25.000 kr., indtil manglen er løst. Dette er ikke ensbetydende med, at det er dette beløb, der skal udbetales til afhjælpning, hvorfor indklagede ønsker forelagt dokumentation for faktiske udgifter. I modsat fald har klagerne mulighed for at opnå en uretmæssig berigelse.
Det må endvidere anses for tvivlsomt, om indklagedes garanti fortsat kan betragtes som en entreprenørgaranti og ikke alene som en betalingsgaranti, da det anføres, at garantien skal bestå, indtil manglen er løst.
Det er bemærkelsesværdigt, at der først under klagesagen - fem år efter indflytning - gøres tiltag for at få et overslag over, hvad en udbedring af generne vil koste.
Det er indklagedes opfattelse, at klagerne ikke har i sinde at udbedre manglerne, da disse er små, men blot kræver garantibeløbet udbetalt. Udbetaling i henhold til garantien bør derfor kun ske mod dokumentation for afholdte udgifter til afhjælpning af manglerne.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Den byggesagkyndige beslutning af 22. april 1999 omfattede ikke klagernes krav vedrørende mangler ved gulvvarmen i badeværelset, og under hensyn hertil blev garantien kun nedsat til 25.000 kr.
Konsekvensen heraf må efter Ankenævnets opfattelse være, at restgarantien på 25.000 kr. fortsat er omfattet af bestemmelsen i AB 92 § 6, stk. 7, for så vidt angår de nævnte mangler. Da der ikke som forventet er opnået en forligsmæssig løsning vedrørende disse, har klagerne herefter været berettiget til i overensstemmelse med den nævnte bestemmelse at fremsætte krav over for indklagede om udbetaling af beløbet på 25.000 kr., således som det skete ved klagernes advokats skrivelse af 11. november 1999 til entreprenørens konkursbo med kopi til indklagede. Da hverken konkursboet eller indklagede rettidigt har fremsat anmodning om en sagkyndig beslutning i henhold til AB 92 § 46, følger det af garantierklæringens henvisning til AB 92 § 6, stk. 7, at indklagede er forpligtet til at udbetale beløbet på 25.000 kr. til klagerne. Beløbet bør forrentes som nedenfor bestemt.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger til klagerne betale 25.000 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 20. marts 2000. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.