Indsigelse om manglende rådgivning i forbindelse med refinansiering af variabelt forrentet realkreditlån.
| Sagsnummer: | 21/2026 |
| Dato: | 20-04-2026 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Christina Bryanth Konge, Signe Kjørup Carlsson, Morten Bruun Pedersen og Martin Hare Hansen. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om manglende rådgivning i forbindelse med refinansiering af variabelt forrentet realkreditlån. |
| Indklagede: | Danske Andelskassers Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om manglende rådgivning i forbindelse med refinansiering af variabelt forrentet realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Danske Andelskassers Bank.
I 2019 købte klageren en lejlighed, herefter ejendommen, der blev finansieret ved et variabelt forrentet F5 lån i Totalkredit formidlet af banken. Lånet havde en hovedstol på 968.000 kr. med en årlig rente på -0,1189 % og en løbetid på 30 år.
Parterne indgik i den forbindelse en låne- og pantsætningsaftale, og klageren modtog dokumentet Dokumentation for rådgivning i forbindelse med en boligkreditaftale samt et Europæisk Standardiseret Informationsark (ESIS) fra banken.
Parterne indgik endvidere en refinansieringsaftale, hvoraf fremgår blandt andet:
”Refinansiering og Rentetilpasning
Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld. Hele lånets kontantrestgæld skal rentetilpasses hvert 5. år med virkning fra den 1. januar. Tidspunktet for rentetilpasningen kan ændres jf. pantebrevets bestemmelser herom. Lånet rentetilpasses første gang med virkning fra den 1. januar 2024.
Det fastsættes hvilke obligationer, der skal ligge til grund for rentetilpasningen.
…
Ændring af aftalen
Denne aftale gælder hele lånets løbetid, hvis der ikke ved en rentetilpasning indgåes en ny aftale. Låntager kan således - forudsat Totalkredits udtrykkelige accept - ændre lånet i forbindelse med rentetilpasning.
Den nye aftale skal være underskrevet senest 2 måneder før rentetilpasningen. ...”
Af det Europæisk Standardiserede Informationsark (ESIS) fremgår blandt andet:
”9. Førtidig tilbagebetaling
Du har mulighed for at indfri lånet helt eller delvist før tiden.
Lånet er inkonverterbart og kan indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer til markedskurs, undtagen de sidste to måneder før rentetilpasning. Lånet kan også opsiges til kurs 100 med to måneders varsel til et rentetilpasningstidspunkt. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte lånet skal rentetilpasses. Lånet kan straksindfries i året op til en rentetilpasning mod betaling af opsigelsesrenter, og under forudsætning af, at lånet er opsagt senest to måneder før rentetilpasningstidspunktet. Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af Totalkredits prisblad. Der henvises i øvrigt til lånedokumenterne. …”
Ved brev af 29. august 2023 til klageren meddelte Totalkredit, at klageren snart fik en ny rente på sit tilpasningslån. Af brevet fremgår blandt andet:
”Du får snart ny rente på dit Tilpasningslån
Vi skriver til dig, fordi du snart får ny rente på dit Tilpasningslån. Det sker automatisk 1. januar 2024, og inden da får du et nyt brev, hvor du kan se, hvad du fremover skal betale.
Hvad skal du gøre?
Hvis vi ikke hører fra dig, får du automatisk ny rente på dit Tilpasningslån. Hvis du ønsker det, har du mulighed for at fastlåse renten via en Fastkursaftale. Der kan dog også være attraktive alternativer til det lån, du har. Mange ting kan nemlig have ændret sig, siden du fik det. Måske er en anden renteperiode eller et andet realkreditlån mere fordelagtigt for dig i dag? Det kan din rådgiver i Andelskassen [bynavn] give dig et overblik over.
Kontakt din rådgiver i god tid inden udgangen af oktober 2023. Så kan du nå at fastlåse renten og/eller få dit lån ændret, hvis det er det, du beslutter dig for.”
Af brevet fremgår endvidere, at ydelsen på lånet hidtil havde været 9.840 kr., og at ydelsen fra den 1. januar 2024 ville være 14.316 kr.
Ved e-mail af 31. oktober 2023 til banken meddelte klagerens ejendomsmægler følgende blandt andet:
”Beliggenhed: [ejendommen]
Ejer: [klageren]
Ejerpantebrev på 200.000 kr. tinglyst 08.11.2016.
Ejeren af [ejendommen] har bedt os om at sælge den.
I den anledning beder vi dig oplyse, hvorvidt du kan indestå for, at underpantet i ejerpantebrevet vil blive aflyst i forbindelse med handlen.
Herunder beder vi dig særskilt oplyse restgæld for eventuel bagvedliggende gæld pr. d.d. samt indfrielsesvilkårene for denne restgæld.
Til orientering vedlægges salgsbudget. Vi henviser til salgsbudgettets afsnit 4 for så vidt angår forbehold og udgifter, som ikke indgår i salgsbudgettet, herunder eventuel gæld bag ejerpantebrev.
Tag fat i os, hvis du har spørgsmål”
Vedhæftet e-mailen var en formidlingsaftale underskrevet af klageren den 25. august 2023 og et salgsbudget af 30. august 2023.
Ved e-mail samme dag til klagerens ejendomsmægler svarede banken:
”Jeg kan oplyse, at der pr. dags dato er en bagvedliggende gæld på kr. 151,753,- i forhold til ejerpantebrevet kr. 200.000,- I forbindelse med et salg ud fra medsendte salgsbudget, kan vi indestå for at underpant i ejerpantebrevet vil blive aflyst.”
Den 6. januar 2026 spurgte klageren i forbindelse med en anmodning om indsigt hos banken, om der i bankens systemer fandtes interne notater, journaliseringer eller anden dokumentation vedrørende hans kundeforhold, som indeholdt oplysninger om ham, herunder oplysninger om rådgivning, drøftelser eller beslutninger.
Den 7. januar 2026 svarede banken blandt andet, at klageren ikke havde krav på at få indsigt i interne notater og arbejdsdokumenter, når der i øvrigt ikke blev behandlet oplysninger, klageren ikke allerede var oplyst om, hvorfor klageren ikke havde krav på indsigt i eksempelvis bevillingsdokumenter. Banken oplyste også, at der ikke fandtes interne notater eller arbejdsdokumenter.
Klageren klagede til banken over manglende rådgivning vedrørende rentetilpasningen af hans lån.
Den 12. januar 2026 afviste banken klagen.
Samme dag indgav klageren sagen for Ankenævnet.
Banken har oplyst, at banken den 26. januar 2026 modtog en overdragelsesaftale på ejendommen med overtagelse den 1. maj 2026.
Banken har fremlagt en vejledende beregning af indfrielse af 29. januar 2026 (simuleret indfrielse).
Klageren har fremlagt et skærmprint fra Boligsiden.dk, hvoraf fremgår, at ejendommen var udbudt til salg i juni 2022, maj 2023 og september 2023.
Klageren har endvidere fremlagt en salgsopstilling for ejendommen af 13. juni 2022 samt korrespondance mellem klageren og en ejendomsmægler i perioden fra den 7. juni til den 22. juni 2022 vedrørende salg af ejendommen og offentliggørelse af salgsopstilling.
Parternes påstande
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Andelskassers Bank skal anerkende, at banken har ydet mangelfuld rådgivning, og at banken skal erstatte hans tab.
Danske Andelskassers Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse og mere subsidiært betaling af et mindre beløb end anført af klageren.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hans lejlighed var til salg i sidste kvartal af 2023, og at han havde accepteret et købstilbud.
Dette blev drøftet med hans rådgiver i banken i samme periode, hvor hans F5 lån stod over for rentetilpasning pr. 1. januar 2024.
Banken var bekendt med salgsprocessen, hvilket blandt andet fremgår af bankens e-mailkorrespondance med ejendomsmægleren i oktober 2023. I forbindelse med disse drøftelser blev han ikke rådgivet om konsekvenserne af, at F5 lånet automatisk blev forlænget med fem nye år, hvis salget ikke blev gennemført. Han blev heller ikke rådgivet om risikoen for et betydeligt kurstab ved senere indfrielse eller alternative handlemuligheder i lyset af den igangværende salgsproces.
I forbindelse med hans efterfølgende anmodning om aktindsigt har banken oplyst, at der ikke findes interne notater, rådgivningsreferater eller anden dokumentation vedrørende rådgivning om dette forhold.
Banken har i sit svar på hans klage afvist rådgiveransvar med henvisning til, at lånets vilkår fremgår af refinansieringsaftale og ESIS, og at han modtog en generelt refinansieringsadvis fra Totalkredit. Generelle standardoplysninger ved lånets etablering og et automatisk advis kan ikke erstatte konkret og situationsbestemt rådgivning, når banken vidste, at ejendommen var sat til salg, og at en passiv forlængelse kunne medføre et væsentligt økonomisk tab.
Banken anfører, at banken først den 31. oktober 2023 blev bekendt med, at ejendommen var sat til salg. Uanset tidspunktet for bankens interne kendskab, var salget et offentligt og kendeligt forhold, som havde stået på i en længere periode forud herfor.
Ejendommen var reelt og offentligt udbudt gennem en ejendomsmægler i en længere periode forud herfor. Dette dokumenteres ved fremlagte salgsopstillinger, mæglerkorrespondance samt boligannoncering, herunder historik fra Boligsiden, der viser gentagne udbud fra juni 2022 og frem, herunder aktivt udbud i både maj og september 2023. Salget var således ikke en pludselig opstået situation på fristdagen for refinansiering, men et længerevarende og kendeligt forhold.
Da den oprindelige handel bortfaldt, blev lånet forlænget med fem nye år. I forbindelse med et nyt forestående salg står han nu over for et dokumenteret kurstab på 51.548 kr. Dette tab ville kunne have været undgået ved korrekt og fyldestgørende rådgivning.
Der foreligger nu en bindende overdragelsesaftale med fast overtagelsesdato, og indfrielse af realkreditlånet er uundgåelig. Tabet er dermed tilstrækkeligt sandsynliggjort, jf. overdragelsesaftalen. Købers fortrydelsesfrist udløb den 2. februar 2026.
Der er lidt et økonomisk tab som følge af den manglende rådgivning. Tabet består i den meromkostning, der opstår ved indfrielse af lånet efter den automatiske forlængelse. Han ønsker ikke at fastholde et endeligt beløb på nuværende tidspunkt, idet tabets præcise størrelse først kan opgøres endeligt ved faktisk indfrielse og på baggrund af de konkrete indfrielsesvilkår. Klagen angår bankens ansvar for tabet – ikke en endelig teknisk beregning heraf.
Danske Andelskassers Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren ikke har konstateret noget tab, idet der endnu ikke er sket indfrielse af lånet.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren ikke har dokumenteret noget tab. Der er endvidere ikke noget ansvarsgrundlag.
Det fremgår udtrykkeligt af dokumentet Dokumentation for rådgivning i forbindelse med en boligkreditaftale, låne- og pantsætningsaftalen, refinansieringsaftalen, det fremlagte Europæisk Standardiseret Informationsark og refinansieringsadvis af 29. august 2023, at lånet er inkonverterbart og kun kan indfries med obligationer. Det fremgår ligeledes udtrykkeligt i dokumenterne, at hvis lånet skal ændres, skal det ske med et varsel på mindst to måneder før rentetilpasningen, der var den 31. december 2023. Det fremgår udtrykkeligt af låne- og pantsætningsaftalen, refinansieringsaftalen, det fremlagte Europæisk Standardiseret Informationsark og refinansieringsadvis af 29. august 2023, at der skal ske refinansiering den 31. december 2023.
Klageren var således fuldt informeret om betingelser for refinansiering, nemlig at det skulle ske med obligationer eller med to måneders varsel frem til en refinansieringstermin.
Klageren underskrev formidlingsaftalen om salg af ejendommen den 25. august 2023, og i forlængelse af den blev der udfærdiget et salgsbudget den 30. august 2023. Den 29. august 2023 modtog klageren et refinansieringsadvis fra Totalkredit. Af salgsbudgettets punkt 4, fremgår det, at sælger (klageren) opfordres til at søge om yderligere rådgivning hos banken i forbindelse med indfrielse af eksisterende lån i ejendommen.
Dagen forinden, at klageren modtog salgsbudgettet, modtog klageren refinansieringsadvis fra Totalkredit, hvor det udtrykkeligt fremgår, at klageren i ”god tid” inden udgangen af oktober skulle tage kontakt til banken for at aftale ændringer til lånet. Årsagen til, at det skal ske i ”god tid” er, at hvis der skulle ske ændringer, skulle varslet være sendt to måneder før refinansiering – altså senest den 31. oktober 2023.
Klageren modtog flere opfordringer uafhængigt af hinanden, og blev således udtrykkeligt gjort opmærksom på, at der skulle ske opsigelse inden udgangen af oktober 2023, hvis lånet skulle ændres. Klageren tog imidlertid ikke kontakt til banken. Den eneste information banken fik, om at ejendommen var til salg, var e-mailen fra ejendomsmægleren, der blev sendt til banken på fristdagen for varsling om ændring af lånet. E-mailen fra tredjemand (mægler) kan ikke forpligte banken til selvstændigt at kontakte til klageren med henblik på rådgivning om refinansieringen.
Da det er et krav, at der skal varsles med mindst to måneder før tilpasningsterminen, hvis lånet skal ændres, ville det ikke være muligt at ændre lånet efter den 31. oktober 2023. Banken hørte ikke yderligere om salget af ejendommen, men har blot kunnet konstatere, at der ikke har været indgået aftale om salg før nu. Banken har ikke ydet rådgivning om ændring af lånet, og der er derfor ikke noget ansvarsgrundlag.
E-mailen fra mægleren til banken blev besvaret af banken samme dag kl. 13:00, efter at e-mailen var modtaget kl. 11:33. Det vil sige, at banken ville have tre timer til at få kontakt med klageren, rådgive ham om valget og sende varsel til Totalkredit. Det ville ganske enkelt ikke være praktisk muligt. Der er derfor ikke noget ansvarsgrundlag.
Hvis Ankenævnet måtte finde, at der er lidt et tab, og undladelsen af at rådgive udgør et ansvarsgrundlag, så er dette tab ikke adækvat. Banken modtog en e-mail fra mægleren om opgørelse af en pantesikret fordring i forbindelse med en ejendomshandel, hvilken blev besvaret. Banken var ikke tidligere informeret om, at ejendommen var til salg, ligesom klageren ikke tidligere havde søgt rådgivning om ændring af realkreditlånet. Banken var derfor ikke bevidst om, at lånet skulle refinansieres nøjagtigt to måneder efter modtagelsen af e-mailen, og banken havde derfor ikke haft særlig anledning til at undersøge dette forhold. Det har derfor ikke været påregneligt for banken, at hvis banken ikke inden for tre timer efter svaret på e-mail til mægleren, rådgav klageren om refinansiering af lånet, så ville banken ifalde et erstatningsansvar for manglende rådgivning.
Rådgivningsforpligtelsen fremgår af bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder § 8 med tilhørende vejledning. Det fremgår hverken af bekendtgørelsen eller vejledning, at rådgiver af egen drift skal kontakte kunden, hvis det måtte vise sig, at en finansiering kan være fordelagtigt, medmindre rådgiveren har lovet det.
Banken har ingen pligt til at følge med på diverse online boligportaler. Selv hvis banken tilfældigt måtte være blevet bekendt med – hvilket ikke var tilfældet - at ejendommen var til salg, skulle banken ikke koble ejendommens finansiering sammen med salget og dermed potentiel refinansiering. Banken havde ikke nogen selvstændig forpligtelse til at kontakte klageren med henblik på rådgivning om refinansiering. Banken har ikke stillet klageren i udsigt, at banken ville kontakte klageren, hvis en ændret finansiering kunne være fordelagtig.
Banken har til støtte for den mere subsidiære frifindelsespåstand anført, at hvis Ankenævnet må finde, at der er lidt et tab, og der er et ansvarsgrundlag, der både er kausalt og adækvat, er klagerens opgørelse forkert.
Klageren opgør tabet som forskellen mellem restgælden og obligationsrestgælden. Da lånet er inkonverterbart, skal der købes obligationer til dagskurs for at indfri lånet. Klagerens sammensætning af F5 lånet vil medføre, at der er tre fondskoder på lånet, hvor alle den 29. januar 2026 ligger under kurs 100. Tabet kan derfor ikke opgøres så enkelt, som klageren gør.
En simuleret indfrielse medfører et indfrielsesbeløb på 801.063 kr. den 29. januar 2026. Dertil kommer omkostninger, der ville skulle betales under alle omstændigheder. For en korrekt beregning af tabet skal der yderligere tages højde for de kurser, renter og omkostninger, klageren ville have haft, hvis lånet var blevet omlagt til eksempelvis F1 lån den 1. januar 2024, der nok ville have været alternativet med et salg af ejendommen for øje. Hvis klagerens lån ville have været omlagt til et F1 lån den 1. januar 2024, ville der være sket refinansiering med fornyet rente den 1. januar 2025 og 1. januar 2026, hvilket der også skal tages højde for i tabsopgørelsen. Klageren opfordres til at genberegne sit tab under disse forudsætninger.
Banken er enig med klageren i, at tabets konstatering og en eventuel størrelse af tabet først kan ske i forbindelse med indfrielsen af lånet.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder, at sagen ikke skal afvises.
I 2019 købte klageren en lejlighed, herefter ejendommen, der blev finansieret ved et variabelt forrentet F5 lån i Totalkredit formidlet af Danske Andelskassers bank. Lånet skulle rentetilpasses hvert femte år med virkning fra den 1. januar og første gang med virkning fra den 1. januar 2024. Parterne indgik i forbindelse med lånoptagelsen blandt andet en aftale om refinansiering, hvoraf fremgår, at låntageren med realkreditinstituttets accept kunne ændre lånet i forbindelse med rentetilpasningen. Endvidere fremgik, at den nye aftale skulle være underskrevet senest to måneder før rentetilpasningen.
Ved brev af 29. august 2023 til klageren meddelte Totalkredit, at klageren snart fik en ny rente på sit tilpasningslån. Af brevet fremgik endvidere blandt andet, at klageren kunne kontakte sin rådgiver i god tid inden udgangen af oktober 2023, hvis klageren ville fastlåse renten og/eller ændre sit lån. Af brevet fremgik endvidere, at ydelsen på lånet hidtil havde været 9.840 kr., og at ydelsen fra den 1. januar 2024 ville være 14.316 kr.
Ved e-mail af 31. oktober 2023 til banken meddelte klagerens ejendomsmægler blandt andet, at klageren havde bedt mægleren om at sælge ejendommen, og mægleren anmodede banken om oplysninger om aflysning af pant og restgæld. Ved e-mail samme dag til ejendomsmægleren svarede banken vedrørende klagerens gæld og aflysning af pant.
Klageren klagede til banken over manglende rådgivning vedrørende refinansieringen af 1. januar 2024. Banken afviste klagen.
Banken har oplyst, at banken den 26. januar 2026 modtog en overdragelsesaftale på ejendommen med overtagelse den 1. maj 2026.
Klageren har anført, at banken ikke rådgav ham om konsekvenserne af, at F5 lånet automatisk blev forlænget med fem nye år, hvis salget af ejendommen ikke blev gennemført, og at han ikke blev rådgivet om risikoen for et betydeligt kurstab ved senere indfrielse eller alternative handlemuligheder i lyset af den igangværende salgsproces.
Ankenævnet lægger til grund, at klageren ikke havde en aftale med banken om låneovervågning.
Ankenævnet finder, at det ikke kan anses for godtgjort, at banken har handlet
ansvarspådragende i forbindelse med refinansieringen af klagerens F5 lån pr. 1. januar 2024.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Klageren får ikke medhold i klagen.