Krav om nedsættelse af gæld begrundet i indsigelse om pengeinstituts manglende overholdelse af vilkår for salg af ejendom i salgsfuldmagt. Indsigelse om for lav salgspris og manglende orientering om salg.
| Sagsnummer: | 173/2022 |
| Dato: | 21-04-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen og Finn Borgquist. |
| Klageemne: |
Inkasso - hæftelse
Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om nedsættelse af gæld begrundet i indsigelse om pengeinstituts manglende overholdelse af vilkår for salg af ejendom i salgsfuldmagt. Indsigelse om for lav salgspris og manglende orientering om salg. |
| Indklagede: | Spar Nord Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af gæld begrundet i indsigelse om Spar Nord Banks manglende overholdelse af vilkår for salg af ejendom i salgsfuldmagt. Indsigelse om for lav salgspris og manglende orientering om salg.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes daværende ægtefælle, M, var kunder i Spar Nord Bank og ejede en ejendom i fællesskab. De havde i forbindelse med køb af ejendommen optaget et fælles boliglån i Sparbank (nu Spar Nord Bank).
Den 17. oktober 2012 blev boliglånet ændret, idet renten blev nedsat fra 9,5 % om året til 5 % om året. I den forbindelse underskrev klageren og M et gældsbrev på 944.585,39 kr.
Den 22. november 2015 optog klageren og M et fælles forbrugslån på 23.000 kr. i Spar Nord Bank.
Klageren har oplyst, at hun i 2016 flyttede på et kvindekrisecenter sammen med sit barn, og at hendes økonomiske rådgiver, R, herefter kommunikerede med banken på hendes vegne.
I en mail af 14. april 2016 til banken oplyste R blandt andet, at klageren havde beskyttet adresse, at hun ikke var i stand til at betale andet end sit og sit barns underhold, og at klageren ønskede at afgive fuldmagt til, at banken forestod salget af ejendommen. Endvidere bad R banken om en kopi af samtlige lånedokumenter vedrørende boliglånet.
Banken har oplyst, at den sendte en kopi af lånedokumenterne til R.
Den 25. april 2016 opsagde banken engagementet med klageren.
Den 9. maj 2016 underskrev klageren en fuldmagt til Spar Nord Bank, hvori hun gav banken fuldmagt til at sælge ejendommen til minimum 1,3 mio. kr.
I august 2016 blev ejendommen udbudt til salg til 1.585.000 kr.
Klageren har fremlagt en mail af 16. september 2016 fra en ejendomsmægler til R og til M’s advokat vedrørende et bud på ejendommen. Af mailen fremgik følgende:
”Til jeres orientering har vi modtaget et bud på ejendommen på kr. 1.400.000,-.
Jeg kan forstå på [klageren], at hun accepterer prisen mens [M] synes det er for lidt. Jeg har i mellemtiden fået køber op på kr. 1.425.000,-, men køber vil på ingen måde gå længere op i pris.
Jeg afventer jeres stillingtagen hertil, alternativ arbejder vi selvfølgelig bare videre.”
Ved en mail samme dag til ejendomsmægleren accepterede R på vegne klageren prisen. Ejendommen blev imidlertid ikke solgt på daværende tidspunkt.
Af en mail af 20. januar 2017 fra M’s advokat til klageren fremgik blandt andet:
”Overdragelsesdokumentet ligger nu klar til underskrift i det digitale tinglysningssystem.
Dokumentet skal underskrives med din Nemid. Dette gøres ved at du med Nemid logger på tinglysning.dk, går til tinglysning, derefter underskrift dokument og der underskriver med Nemid.
…”
I en mail af 20. januar 2017 fra klageren til M’s advokat anførte klageren blandt andet:
”Jeg skal få[r] mig registreret inde på tinglysningen.dk med min Nemid, så skulle denne sag også være ude af verden.
…”
I en mail af 23. januar 2017 fra klageren til R anførte klageren blandt andet:
”Så er der underskrevet og jeg afventer nu kun henvendelsen af banken vedr. restgælden.
…”
Banken har oplyst, at klagerens halvdel af ejendommen i forbindelse med bodelingen mellem M og klageren den 24. januar 2017 blev overdraget til M for 811.000 kr. (svarende til et salg på 1.622.000 kr.) mod, at M overtog et realkreditlån med pant i ejendommen som enedebitor.
Af et brev af 4. juni 2018 fra bankens inkassoafdeling til klageren fremgik, at hendes gæld til banken udgjorde 384.359,68 kr. samt renter heraf på 15 % om året. Banken opfordrede klageren til at indgå en afviklingsaftale, idet sagen ellers ville blive fortsat.
Den 15. oktober 2018 underskrev klageren et frivilligt forlig, hvorved hun anerkendte at skylde banken i atl 415.265,96 kr., hvortil kom yderligere renter.
Klageren blev tilsagt til fogedretten for så vidt angår gælden på forbrugslånet. Den 14. november 2018 blev der afholdt møde i fogedretten vedrørende gælden på forbrugslånet, hvor klageren afgav insolvenserklæring.
Klageren har oplyst, at ejendommen, som M i 2017 var blevet eneejer af, i november 2020 blev solgt for 1.395.000 kr.
Parternes påstande
Den 6. maj 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal nedsætte hendes gæld til banken. Desuden ønsker klageren, at banken fremlægger lånedokumenter vedrørende hendes gæld til banken.
Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at da hun levede i et ægteskab med psykisk vold, psykisk-økonomisk kontrol m.m. i mere end ti år, var det et krav, at alt stod i M’s navn. Hun og hendes barn flygtede i 2016 til et kvindekrisecenter. Rådgiveren i banken kommunikerede derfor med hendes økonomiske rådgiver, R, da hun ikke selv var psykisk i stand til det, hvilket banken blev orienteret om. Grundet frygt for M, gav hun banken fuldmagt til at sælge ejendommen, og banken stod herefter for boligsalget.
Banken lyttede ikke til hende. Banken handlede i stedet til fordel for M og efterkom hans ønsker.
Hun fik oplysning om, at der var godkendt et salg af bankens rådgiver over telefonen. Salgsprisen blev ikke nævnt. Eftersom hun vidste, hvilken pris der var aftalt i den underskrevne salgsfuldmagt, spurgte hun ikke ind til det. Hun fik at vide, at hun blot skulle underskrive tinglysning, for at salget kunne gennemføres, da det stod i M ´s navn.
Hun fik aldrig at vide, hvilken aftale banken havde indgået. Hun modtog ingen informationer hverken på skrift eller i telefonsamtalen med bankrådgiveren. Hun ønsker derfor at se denne aftale.
Hun fandt ved et tilfælde ud af, at ejendommen var solgt ved en familiehandel til 811.000 kr. (www.boliga.dk), hvilket undrede hende, da det var under den pris, der var aftalt i salgsfuldmagten.
Hun fik oplyst, at hun ville modtage et krav fra banken vedrørende restgælden, men hun modtog aldrig noget. Hun modtog alene en indkaldelse til fogedretten i 2018. I en telefonsamtale med bankens inkassoafdeling fik hun oplyst, at hun kunne underskrive og slippe for retten. Efter at hun havde underskrevet, fik hun at vide, at hun alligevel skulle møde op, hvilket hun var nervøs for, da hun frygtede at støde på M, som hun flygtede fra i 2016.
I retten var det endnu ikke gået op for hende, hvor stor en gæld hun havde underskrevet for.
I fogedretten erklærede dommeren hende insolvent.
Spar Nord Bank har anført, at klageren underskrev en fuldmagt til salg af ejendommen til minimum kr. 1,3 mio. kr. M overtog imidlertid klagerens andel af restgælden på realkreditlånet svarende til 811.000 kr. Ved overdragelsen blev klageren økonomisk stillet, som hun ville være stillet ved et salg af ejendommen til 1.622.000 kr., hvilket var 322.000 kr. mere end det aftalte minimum i den underskrevne salgsfuldmagt af 9. maj 2016.
Klagerens overdragelse af halvdelen af ejendommen til M skete ikke på baggrund af salgsfuldmagten, og banken foretog således ikke salget. Det var klageren selv, der underskrev overdragelsen til M.
Banken er ikke i besiddelse af salgsaftalen fra 2017 (overdragelsesdokumentet), som blev indgået med rådgivning fra henholdsvis R og M’s advokat.
Klageren indgik den 15. oktober 2018 et frivilligt forlig med banken.
Ved et efterfølgende fogedretsmøde den 14. november 2018 var klageren tilsagt for gælden vedrørende forbrugslånet, som klageren ikke gjorde indsigelser mod.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagerens salg af sin andel af ejendommen.
Banken har i overensstemmelse med klagerens ønske fremlagt en kopi af de underskrevne lånedokumenter vedrørende bolig- og forbrugslånet. Banken har i 2016 ligeledes sendt en kopi af lånedokumenterne til R.
Banken er ikke længere i besiddelse af tidligere lånedokumenter i sagen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hendes daværende ægtefælle, M, var kunder i Spar Nord Bank og ejede en ejendom i fællesskab. De havde i 2012 underskrevet et gældsbrev vedrørende en nedsættelse af renten på deres fælles boliglån på 944.585,39 kr. i banken, og de havde i 2015 optaget et fælles forbrugslån på 23.000 kr. i banken.
Den 14. april 2016 meddelte klagerens økonomiske rådgiver, R, banken, at klageren var flyttet fra M og ikke var i stand til at afdrage på sin gæld til banken. Den 25. april 2016 opsagde banken engagementet med klageren.
Den 9. maj 2016 underskrev klageren en fuldmagt til Spar Nord Bank, hvori hun gav banken fuldmagt til at sælge ejendommen til minimum 1,3 mio. kr.
I august 2016 blev ejendommen udbudt til salg til 1.585.000 kr., men blev ikke solgt.
Banken har oplyst, at klagerens halvdel af ejendommen i forbindelse med bodelingen mellem M og klageren den 24. januar 2017 blev overdraget til M for 811.000 kr. (svarende til et salg på 1.622.000 kr.) mod, at M overtog et realkreditlån med pant i ejendommen som enedebitor.
På baggrund af de fremlagte mails i sagen af henholdsvis 20. januar 2017 mellem klageren og M’s advokat og 23. januar 2017 mellem klageren og R og det af banken oplyste om overdragelsen af klagerens halvdel af ejendommen fra klageren til M, lægger Ankenævnet til grund, at det var klageren selv, der underskrev overdragelsen af sin halvdel af ejendommen til M. Banken har således ikke solgt klagerens halvdel af ejendommen til M, og banken har allerede derfor ikke udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med salget.
Den 15. oktober 2018 underskrev klageren et frivilligt forlig, hvorved hun anerkendte at skylde banken i alt 415.265,96 kr., hvortil kom yderligere renter.
Ankenævnet finder herefter ikke, at der er godtgjort omstændigheder, der kan begrunde, at banken skulle være forpligtet til at nedsætte klagerens gæld til banken.
Banken har under sagen fremlagt en kopi af det frivillige forlig af 15. oktober 2018 og kopi af de underskrevne lånedokumenter vedrørende bolig- og forbrugslånet fra henholdsvis 2012 og 2015, som banken har oplyst, at den ligeledes sendte til R i 2016. Banken har oplyst, at den ikke længere er i besiddelse af tidligere lånedokumenter. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at fremlægge tidligere lånedokumenter i sagen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.