Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af grund, nedrivning af eksisterende hus og op førelse af nyt hus samt krav om erstatning.
| Sagsnummer: | 625/2025 |
| Dato: | 21-04-2026 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jonas Thestrup Nielsen, Majken Christoffersen, Rolf Høymann Olsen og Martin Hare Hansen. |
| Klageemne: |
Rente - øvrige spørgsmål
Rente - udlån Rådgivning - låneoptagelse m.v. Rådgivning - øvrige spørgsmål Udlån - rente |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af grund, nedrivning af eksisterende hus og op førelse af nyt hus samt krav om erstatning. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af grund, nedrivning af eksisterende hus og opførelse af nyt hus samt krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Danmark. Klagerne ejede en ejendom, ejendom A.
I august 2025 henvendte klagerne sig til sparekassen, da de havde fundet en ejendom med et hus til nedrivning, ejendom B, som de ønskede at købe til en købspris på 1.795.000 kr. Klagerne ønskede at nedrive det eksisterende hus på ejendom B og opføre et nyt.
Ved netbankbesked af 15. august 2025 til H sendte sparekassen en beregning på salg af ejendom A, køb af ejendom B, byggeprojekt m.v. Af beskeden fremgår blandt andet:
”… I byggeperioden vil vi, såfremt I bygger med typehus firma, hvor samlet betaling først skal forfalde ved nøglefærdigt hus, kunne lave en gratis grundkøbskredit til jer – dvs. vi finansiere købet af grunden (altså de 1.795.000 kr. minus 5 % og omkostninger) på en grundkøbskredit til 0 % i rente op til 12 mdr., herefter lyder renten på 3,95 %. I vil derfor fra overtagelse af [ejendom B] og 12 mdr. frem ikke have løbende udgifter til finansieringen. …”
Den 27. august 2025 afholdt klagerne og sparekassen et onlinemøde. På mødet tog parterne udgangspunkt i en af sparekassen udarbejdet præsentation, hvoraf blandt andet fremgår:
”… Finansieringsmuligheder
- Byggeprojekt – typehus + entreprenørkontrakt
- Gratis grundkøbskredit i 24 mdr.
- Fuld pant (variabel: 1,45% + fast: 1.825 kr.)
- Dokumentgebyr for oprettelsen: 1.000 kr.
- Hvad skal bruges til vurdering
- Matrikelkort
- Byggetilladelse
- Facade- og snittegninger
- Plantegning
- Beskrivelse af materialevalg
- Eget arbejde?
- Fuld budget
- Kopi af evt. entreprisekontrakt og rateplan …”
Af sparekassens kundelog for M fremgår blandt andet:
”… 27-Aug 14:11: [Mødelog] oprettet af: [rådgiver i sparekassen]
Møde med [H] og [M], der køber [ejendom B]. Boligen skal nedrives og bygges nyt. Afventer stadig købsaftale underskrevet af sælger. Forventet byggeprojekt tkr. 3.000. Er tilbudt gratis grundkøbskredit. …”
Sparekassen har oplyst, at den helt ekstraordinært tilbød klagerne en grundkøbskredit med 0 % i rente og med en maksimal løbetid på 24 måneder. En grundkøbskredit i sparekassen kan som udgangspunkt maksimalt løbe i 18 måneder, hvorefter renten vil ændre sig. Det blev ikke drøftet, hvordan klagerne ønskede at finansiere selve byggeprojektet.
Klagerne har oplyst, at de under mødet fik den opfattelse, at sparekassen tilbød dem en 0 %-finansiering i hele byggeperioden på hele projektet. De ringede umiddelbart efter mødet til sparekassen for at bekræfte deres opfattelse. Sparekassen beskrev ordningen som et ”ekstraordinært tilbud”, som sparekassen kunne tilbyde dem, blandt andet fordi de var solide kunder, og fordi sparekassen forventede, at de optog den fremtidige finansiering hos dem.
På et ikke oplyst tidspunkt underskrev klagerne købsaftale på ejendom B med overtagelse pr. 15. oktober 2025.
Den 15. september 2025 sendte sparekassen en aftale om grundkøbskredit til klagerne til underskrift. Grundkøbskreditten havde en kreditramme på 1.665.000 kr., en variabel rente, for tiden 0 %, ÅOP på 0,83 % og en løbetid på 18 måneder.
Ved netbankbesked af 17. september 2025 til sparekassen skrev klagerne blandt andet:
”… Vi sidder lige og læser de dokumenter igennem til underskrift. Vi troede at aftalen var 2 år, fast 0% og ikke nogle omkostninger?
Men vi kan se at låneaftalen er 1 år og 6 måneder. Renten er variabel og der er en ÅOP på 0,83.
…
Er det fordi vi opretter et nyt lån, når huset projekt starter? …”
Ved netbankbesked af samme dag svarede sparekassen blandt andet:
”… Det er korrekt, at den løber i 24 mdr. – men som sagt på mødet, så var det ekstraordinært, at vi laver denne aftale. Vores system underbygger derfor pt kun maks. 18 mdr., og så har jeg en intern opfølgning på, at den ved 18 mdr. skal forlænges yderligere 6 mdr., såfremt I ikke er færdige til den tid.
Renten på 0% er variabel – sådan er det med alt bankudlån også i alle andre pengeinstitutter. Skulle renteniveauet derfor stige og det generelle niveau stiger, så kan denne rente også ændre sig – ligesom renteniveauet på indlån også ville stige så. …”
Ved netbankbesked af 18. september 2025 til sparekassen henviste klagerne til, at sparekassen i sin præsentation havde brugt ordet ”gratis”, hvilket ikke indikerede en variabel rente.
Ved netbankbesked af samme dag svarede sparekassen blandt andet:
”… Igen, jeg beklager formuleringen herfra – eller rettere mangel på samme. Som sagt på telefonen, så har det herfra været indforstået, at alle rentesatser i pengeinstitutter er variable.
Hvis I ønsker en fast rente, så er alternativet, at vi skal hjemtage realkredit finansiering, som vi kan lave med 40% belåning på grunden indtil vi har overblik over det endelige projekt og herefter ville kunne lave ny finansiering ud fra 80% belåning i et forhåndslån på baggrund af den endelige vurdering af projektet. Her ligger den faste rente lige nu på 3,5% + bidragssatsen.
…
Beklager forvirringen. …”
Ved netbanksbesked af samme dag svarede M blandt andet:
”… Okay – Skal bare lige forstå det korrekt
…
Så, hvis vi i stedet skulle bygge med et typehus firma, så ville de 0% også være variable rente og potentielt kunne svinge? …”
Senere samme dag svarede sparekassen:
”… Helt korrekt – det er samme vilkår med 0% i variabel rente. …”
Den 18. september 2025 underskrev klagerne kassekreditkontrakten/grundkøbskreditkontrakten.
Den 15. oktober 2025 overtog klagerne ejendom B.
Ved e-mail af 20. oktober 2025 skrev klagerne blandt andet til sparekassen, at de havde fået et tilbud på byggeprojektet på 3 mio. kr.
Den 20. og 21. oktober 2025 korresponderede klagerne og sparekassen om sparekassens beregninger, herunder lovkrav til den samlede udbetaling på 5 % af købesummen, som for klagernes vedkommende beløb sig til 115.000 kr.
Den 23. oktober 2025 blev klagernes grundkøbskredit forhøjet med 25.000 kr. til en kreditramme på 1.690.000 kr.
Ved e-mail af 27. oktober 2025 til sparekassen skrev klagerne, at de gerne ville kende det beløb, som de skulle give pant i under byggeperioden, hvor sparekassen havde nævnt fuld pris x 1,24 %.
Ved e-mail af 28. oktober 2025 til klagerne skrev sparekassen, at klagerne ved optagelse af et realkreditlån i forbindelse med byggeriet kunne ”genbruge” den variable afgift til realkreditinstituttet.
Ved e-mail af samme dag skrev klagerne til sparekassen, at sparekassens e-mail ikke gav mening for dem.
Klagerne har oplyst, at M den 3. november 2025 ringede til sparekassen for at stille et spørgsmål til sparekassens pant. Klagerne har oplyst, at sparekassen til deres overraskelse under telefonsamtalen nævnte en rente på 4-5 % om året. Det var første gang, at de hørte om renter i forbindelse med byggeriet. M forklarede sparekassen, at deres forståelse hele tiden havde været, at de havde fået tilbudt 0 % i rente i hele byggeperioden.
I perioden 3. til 6. november 2025 korresponderede klagerne og sparekassen om sparekassens rådgivning om lån i forbindelse med klagernes køb af ejendom B og det påtænkte byggeprojekt. Klagerne skrev blandt andet, at sparekassen ikke havde oplyst dem om, at de skulle optage et nyt lån i forbindelse med byggeprojektet. Sparekassen skrev, at grundkøbskreditten alene angik købet af ejendom B og ikke det efterfølgende byggeprojekt.
Den 10. november 2025 klagede klagerne til sparekassen over sparekassens rådgivning om finansiering af ejendom B og byggeprojektet.
Den 13. november 2025 sendte sparekassen et tilbud på finansiering til klagerne.
Den 21. november 2025 afviste sparekassen klagen.
Klagerne har oplyst, at de har indgået aftale med et andet pengeinstitut om en byggekredit på 3 mio. kr. med en rente på 4 % om året.
Parternes påstande
Den 3. december 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået deres påstand således, at Sparekassen Danmark skal kompensere dem for tab lidt i forbindelse med mangelfuld rådgivning fra sparekassens side.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at sparekassen ikke ydede nødvendig, fyldestgørende og korrekt rådgivning om finansieringen af deres køb af ejendom B og deres byggeprojekt. Sparekassen levede dermed ikke op til sin rådgivningsforpligtelse.
De købte ejendom B med henblik på at rive det eksisterende hus ned og opføre et nyt. Valget stod mellem at få opført det nye hus af et typehusfirma, hvor de først skulle betale ved et nøglefærdigt hus, eller af en totalentreprenør, hvor betalingen skulle ske løbende i rater. Af økonomiske årsager var det helt afgørende for dem, hvordan finansieringen i byggeperioden ville se ud - særligt i forhold til rentevilkår.
Sparekassen skelnede på intet tidspunkt på mødet den 27. august 2025 eller i den efterfølgende dialog klart og entydigt mellem finansiering af grund og finansiering af byggeprojekt.
Sparekassens præsentation fra mødet den 27. august 2025 indeholder ikke oplysninger om byggekredit eller renter på en sådan, eller i øvrigt nogen anden låntype end grundkøbskreditten. Præsentationen tydeliggør heller ikke, at 0 %-vilkåret alene gjaldt grundkøbet/købet af ejendom B, idet der i overskriften står ”finansieringsmuligheder” og herunder ”typehus + entreprenørkontrakt”. På mødet oplyste sparekassen, at de ville få samme vilkår, uanset om de valgte typehus eller entreprenørkontrakt. I præsentationens side tre under ”huskelisten” er der heller ikke nævnt noget om renteudgifter i byggeperioden.
Det var deres klare opfattelse efter mødet, at sparekassen tilbød dem 0 % finansiering i hele byggeperioden på hele projektet.
I perioden efter mødet havde de både skriftlige og telefoniske dialoger med sparekassen. På intet tidspunkt nævnte sparekassen, 1) at 0 %-aftalen kun gjaldt grundkøbet/købet af ejendom B, 2) at der senere ville blive oprettet en byggekredit, og/eller 3) at byggekreditten ville have en rente på 4-6 % om året.
De spurgte sparekassen direkte ind til dette den 17. september 2025, hvor de spurgte ”Er det fordi, vi opretter et nyt lån, når husprojektet starter?” Sparekassen besvarede ikke spørgsmålet.
Først den 3. november 2025 blev de gjort opmærksomme på, at der ville påløbe renter på 4-6 % om året. Det var første gang i hele forløbet, at de hørte noget om renter i forbindelse med byggeriet. Sparekassen bekræftede efterfølgende i netbanken, at sparekassens tidligere formulering ”har manglet klarhed”. Dette understøtter, at kommunikationen fra sparekassens side ikke var tilstrækkelig præcis omkring et forhold af væsentlig økonomisk betydning.
Sparekassen har ikke fremlagt dokumentation, der viser, at de blev oplyst om, 1) at byggekreditten ville være forrentet, 2) et forventet renteniveau på 4-6 % og/eller 3) vilkårene for byggefinansiering før november 2025.
De mistede tilliden til sparekassen og indgik derfor aftale med et andet pengeinstitut om en byggekredit.
Samtlige pengeinstitutter, de har været i dialog med, har kunnet tilbyde en gratis grundkøbskredit i 24 måneder. En gratis grundkøbskredit kan derfor ikke i sig selv anses som et ekstraordinært eller usædvanligt tilbud i markedet.
Det ekstraordinære ved den rådgivning og det tilbud, de modtog på mødet den 27. august 2025, var, at de fik oplyst, at de kunne opnå samme vilkår i byggeperioden, uanset om de valgte et typehusfirma eller en totalentreprenør med løbende ratebetalinger. Denne mulighed blev fremhævet som usædvanlig og betinget af, at de var attraktive kunder med en solid økonomi og et betydeligt engagement i sparekassen.
De fik udtrykkeligt oplyst, at dette var et særligt og ekstraordinært pakketilbud, som normalt kun tilbydes ved nybyggeri gennem typehusfirmaer, men som i deres tilfælde også kunne tilbydes ved en entreprenørkontrakt med ratebetalinger. Det var denne samlede løsning – og ikke selve grundkøbskreditten isoleret set – der var afgørende for deres valg af entrepriseform og deres videre dispositioner.
På baggrund af sparekassens rådgivning valgte de en totalentreprise, hvilket indebærer løbende betalinger i byggeperioden og dermed en direkte renteeksponering.
De forventer at bo i ejendom A i hele byggeperioden. Ejendom A er sat til salg, men hvis den ikke bliver solgt, inden byggeriet står færdigt, vil dette potentielt medføre yderligere renteomkostninger, idet det endelige realkreditlån for den nye bolig ikke kan etableres, før friværdien i ejendom A er frigjort.
Denne risiko og de tilknyttede økonomiske konsekvenser rådgav sparekassen dem ikke om på noget tidspunkt, og de traf derfor valg af entrepriseform på et fejlagtigt og ufuldstændigt grundlag.
På grund af sparekassens mangelfulde rådgivning står de nu til at skulle betale 25.000-40.000 kr. i renter, som de aldrig ville have påtaget sig, hvis de havde modtaget korrekt rådgivning fra start. Banken skal kompensere dem for disse udgifter.
Sparekassen Danmark har blandt andet anført, at klagerne ikke blev tilbudt en byggekredit til 0 % i rente, men derimod en grundkøbskredit til 0 % i rente i 24 måneder.
Der foreligger ingen aftale om, at den endnu ukendte byggefinansiering tilsvarende skulle finansieres på en grundkøbskredit eller på en anden kredit med 0 % i rente. Sparekassen og klagerne indgik således ikke en aftale om en byggekredit af et ikke fastsat beløb og en ikke fastsat løbetid til 0 % i rente.
Det fremgår tydeligt af sparekassens præsentation fra mødet den 27. august 2025 og af sparekassens netbankbeskeder til klagerne, herunder besked af 15. august 2025, at en grundkøbskredit kan bruges til at finansiere købet af grunden – og ikke selve byggeriet.
Normalt udbydes en grundkøbskredit i maksimalt 18 måneder – og den tilbydes som oftest kun, hvis der er tale om et projekt bygget af et typehusfirma, hvor det fulde beløb for projektet først skal betales, når der foreligger et nøglefærdigt hus. Derfor også beskrivelsen af, at der ikke ville være omkostninger til grundkøbet og byggeriet i perioden, da et projekt bygget af et typehusfirma netop først betales, når huset er klar til indflytning. Tilbuddet om en grundkøbskredit er tilsvarende betinget af, at den endelige finansiering optages i eller igennem sparekassen.
Af sparekassens besked af 15. august 2025 fremgik, at der ikke ville være yderligere omkostninger til finansiering, hvis klagerne valgte at bygge et typehus, hvor betaling først sker, når huset var klar til indflytning. Klagerne valgte ikke at bygge huset som et nøglefærdigt projekt, hvorfor klagerne måtte påregne omkostninger til finansiering af byggeriet i byggeperioden.
Det endelige tilbud om finansiering af grundkøbet/ejendom B endte med en grundkøbskredit i 24 måneder til 0 % i rente. Dette selvom klagerne ikke valgte et typehusfirma og et nøglefærdigt hus.
For at der foreligger en aftale, kræver det, at parterne er enige om vilkår, der er kritiske for aftalen. På mødet den 27. august 2025 var det endnu uvist, hvor stor en byggekredit, klagerne havde brug for, ligesom det var uvist, hvornår og hvor længe klagerne havde brug for en byggekredit. Der blev herved ikke taget stilling til kritiske vilkår, hvilket understreger, at der ikke blev indgået en endelig aftale om vilkårene for byggeriets finansiering. Sparekassen meddelte klagerne, at den gerne ville finansiere byggeriet, men de konkrete vilkår blev ikke endeligt aftalt, da det endelige projekt, løbetid og finansieringsbehov ikke var kendt.
Det ville være en ganske usædvanlig aftale, hvis sparekassen havde tilbudt klagerne en kredit af en ikke fastsat løbetid til et ikke fastsat beløb til en rente på 0 %. Det vil kræve særlige holdepunkter at fastlægge, at en sådan aftale skulle være indgået.
Der er ingen indikationer på, at sparekassen tilbød klagerne at finansiere byggekreditten til 0 % i rente.
Det udleverede skriftlige materiale beskriver udtrykkeligt, at der er tale om en grundkøbskredit, som skulle finansiere købet af grunden. Det skriftlige materiale omtaler på intet tidspunkt en byggekredit og vilkårene herfor.
Hovedstolen på den af klagerne underskrevne grundkøbskredit svarede til købesummen for ejendom B fratrukket den lovpligtige egenfinansiering. Der kan således ikke være tvivl om, at de 0 % i rente kun gjaldt for selve kreditten vedrørende købet af ejendom B og ikke finansieringen af selve byggeriet.
For så vidt vides findes der ikke andre pengeinstitutter, som finansierer en byggekredit til 0 % i rente, men flere pengeinstitutter tilbyder under visse betingelser netop en grundkøbskredit til 0 % i rente. Det har ikke været muligt for klagerne at finde et pengeinstitut, som vil finansiere hele projektet til 0 % i rente. Klagerne har fået forhandlet sig til en rente på 4 % om året for en byggekredit og 0 % for en grundkøbskredit, hvilket må betragtes som almindelig praksis – at grundkøbskreditten i visse tilfælde kan gives til 0 % i rente, mens selve byggefinansieringen, finansieres ved en byggekredit med variabel rente.
Sparekassen har ikke handlet ansvarspådragende og har på intet tidspunkt stillet klagerne i udsigt, at byggekreditten kunne ydes til en rente på 0 %. Det forhold, at resultatet ikke levede op til klagernes forventninger, kan ikke i sig selv føre til ansvar, idet der alene er tale om skuffede forventninger. Det er normal praksis, at skuffede forventninger ikke kompenseres. Sparekassen kan ikke pålægges at kompensere klagerne for skuffede forventninger eller ”de gener forløbet har medført”. Erstatningsbetingelserne er således ikke opfyldt.
Sparekassen har ydet sædvanlig og god rådgivning.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Danmark. Klagerne ejede ejendom A.
I august 2025 henvendte klagerne sig til sparekassen, idet de havde fundet en ejendom med et hus til nedrivning, ejendom B, som de ønskede at købe, nedrive det eksisterende hus og opføre et nyt.
Ved netbankbesked af 15. august 2025 tilbød sparekassen klagerne en gratis grundkøbskredit til finansiering af grunden/ejendom B, hvis klagerne valgte et typehusfirma, hvor betaling først skulle forfalde ved nøglefærdigt hus.
På et møde den 27. august 2025 fremlagde sparekassen en præsentation for klagerne, hvoraf blandt andet fremgik en gratis grundkøbskredit i 24 måneder under overskriften ”Finansieringsmuligheder – Byggeprojekt – typehus + entreprenørkontrakt.”
Sparekassen har anført, at den ekstraordinært tilbød klagerne en grundkøbskredit med 0 % i rente i 24 måneder til finansiering af grunden/ejendom B, og at det ikke blev drøftet, hvordan klagerne ønskede at finansiere selve byggeprojektet.
Klagerne har anført, at sparekassen på mødet gav dem den opfattelse, at de kunne få 0 %-finansiering i hele byggeperioden på hele projektet.
På et ikke oplyst tidspunkt underskrev klagerne købsaftale på ejendom B med overtagelse pr. 15. oktober 2025.
Den 15. september 2025 sendte sparekassen en aftale om grundkøbskredit til klagerne til underskrift. Grundkøbskreditten havde en kreditramme på 1.665.000 kr., en variabel rente, for tiden 0 %, ÅOP på 0,83 % og en løbetid på 18 måneder. Kreditten blev senere forhøjet med 25.000 kr. til 1.690.000 kr.
Den 17. september 2025 spurgte klagerne sparekassen ind til blandt andet løbetiden, den variable rente og om der skulle oprettes et nyt lån, når byggeprojektet gik i gang.
Sparekassen svarede klagerne, at renten på 0 % var variabel, men svarede ikke på klagernes spørgsmål om behovet for et nyt lån.
Den 18. september 2025 underskrev klagerne kassekreditkontrakten/grundkøbskreditkontrakten.
Den 20. oktober 2025 skrev klagerne blandt andet til sparekassen, at de havde fået et tilbud på byggeprojektet på 3 mio. kr.
Klagerne har oplyst, at sparekassen under en telefonsamtale den 3. november 2025 første gang nævnte en finansiering med 4-5 % i rente for selve byggeriet.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen på mødet den 27. august 2025 gav klagerne tilsagn om, at sparekassen ville yde dem en finansiering til 0 % i rente for såvel købet af ejendom B som et efterfølgende byggeri på grunden. I sparekassens netbankbesked af 15. august 2025 forud for mødet, var det også udtrykkeligt anført, at grundkøbskreditten med 0 % i rente angik finansieringen af købet af ejendom B. Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at sparekassen i øvrigt har givet klagerne tilsagn om byggefinansiering med 0 % i rente.
Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at der på tidspunktet for klagernes indgåelse af aftale om grundkøbskreditten den 18. september 2025 endnu ikke var fastsat et beløb for byggeriet. Først den 20. oktober 2025 oplyste klagerne sparekassen om et indhentet tilbud på byggeprojektet på 3 mio. kr. Ankenævnet bemærker endvidere, at grundkøbskredittens kreditramme svarede til købesummen for grunden fratrukket den lovpligtige egenfinansiering.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at sparekassen ved sin rådgivning af klagerne har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.