Tvist i forbindelse med finansiering af andelslejlighed, herunder om egenfinansiering var aftalt.
| Sagsnummer: | 150/2017 |
| Dato: | 07-11-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Flemming Pristed, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Udlån - hæftelse
Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Tvist i forbindelse med finansiering af andelslejlighed, herunder om egenfinansiering var aftalt. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører tvist i forbindelse med finansiering af andelslejlighed, herunder om egenfinansiering var aftalt.
Sagens omstændigheder
I august 2016 rettede klageren henvendelse til Nordea og forespurgte om finansiering af hans påtænkte køb af en andelslejlighed. Den 22. august 2016 indleverede klageren økonomiske oplysninger til bankens vurdering af låneforespørgslen.
Den 23. august 2016 underskrev klageren en overdragelsesaftale om køb af en andelslejlighed. Det fremgik heraf, at afregningsbeløbet til sælger udgjorde 958.231,20 kr., og at overtagelsesdagen var den 1. september 2016.
Den 25. august 2016 modtog banken kopi af overdragelsesaftalen. Ved e-mail af samme dag anmodede klageren banken om at betale købesummen den 1. september 2016. Klageren anførte endvidere:
”… Jeg ved godt, at det er lidt hurtigt, men I har modtaget alt dokumentation fra mig, samt [klagerens rådgiver i banken, R1] kender til foreningen, da jeg allerede har en tilsvarende i andelsforeningen. Lad mig høre hvad i tænker, med hensyn til beløbet for egenfinansieringen!”
I forbindelse med at banken overførte klageren til en ny filial, fik klageren en ny rådgiver, R2. Klageren har oplyst, at han på et møde med R2 den 31. august 2016 meddelte, at han ønskede tilsvarende lånevilkår som for et lån, han tidligere havde optaget til køb af en anden lejlighed i den samme andelsboligforening.
Den 1. september 2016 overførte banken 958.231,20 kr. til andelsboligforeningen. Beløbet blev trukket fra en boligskiftkonto, som banken samtidig oprettede til klageren.
Klageren har oplyst, at han flere gange forgæves rykkede banken for den endelige finansiering af andelslejligheden. Medio september 2016 oplyste banken, at R2 var på barsel til den 20. oktober 2016. På et møde den 27. oktober 2016 lovede R2 at vende tilbage med lånedokumenter hurtigst muligt. Efterfølgende blev R2 langtidssygemeldt. I januar 2017 fik klageren tildelt en ny rådgiver, R3.
Den 8. marts 2017 underskrev klageren en aftale om en boligskiftkonto, hvoraf bl.a. fremgik:
”Ved køb af min andel ønsker jeg at optage følgende lån … Nordea Andel med afvikling … Hovedstol kr. 777.000 Rente, % 4,7
Renten er anslået, idet den endelige rente først kan fastsættes, når lånet udbetales. Der henvises til særskilt lånedokument for yderligere oplysninger om de anførte lån. …
Overdragelsessummen deponeres iflg. købsaftalen …
Kontoen forrentes med bankens til enhver tid gældende rentesats for Boligskiftkonti …”
Den 4. april 2017 underskrev klageren en aftale om en andelsboligkredit i banken på 777.000 kr. med en variabel rente på for tiden 3,6 % p.a. Kreditten skulle afvikles over 30 år med en månedlig ydelse på 3.510 kr., første gang den 1. marts 2017.
Den 7. april 2017 overførte banken kreditbeløbet på 770.765 kr. fra andelskreditkontoen til boligskiftkontoen. Den 11. april 2017 indbetalte klageren i alt 193.000 kr. på andelskreditkontoen. Samme dag overførte banken 193.000 kr. fra andelskreditkontoen til boligskiftkontoen, der herefter havde en negativ saldo på 36.592,94 kr. Banken har anført, at beløbet på 193.000 kr. var klagerens aftalte egenfinansiering, og at overførslen til boligskiftkontoen skete efter aftale med klageren. Klageren har bestridt dette og har anført, at han indbetalte beløbet til nedbringelse af andelsboligkreditten.
Den 7. maj 2017 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
I en e-mail af 6. juni 2017 til klageren afviste banken at tilbageføre beløbet på 193.000 kr. Banken meddelte samtidig, at den ville godtgøre klageren 25.000 kr. for merrente i perioden fra den 1. september 2016 til den 1. april 2017, hvor gælden blev omlagt til en andelsboligkredit. Banken meddelte endvidere, at den ville godtgøre klageren 9.235 kr. vedrørende ”samtlige gebyrer, bevillingsprovision, og tinglysningsafgifter i forbindelse med sagen”. I forlængelse af e-mailen overførte banken 34.235 kr. til klageren.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal tilbageføre 193.000 kr. til hans andelsboligkreditkonto til nedbringelse af lånet.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han alene hæfter for de beløb, der fremgår af de underskrevne aftaler om boligskiftkontoen og andelsboligkreditten. Idet han på intet tidspunkt har indgået en aftale med banken om egenfinansiering – til trods for at han selv tog initiativ til at få aftalt dette – kan han ikke stilles til ansvar for andet end det, som han skrev under på i april 2017.
Hvis han havde underskrevet lånedokumenter til bankens fordel, havde ”bordet fanget”.
Han forstår ikke, hvordan banken kunne overføre et beløb på 958.231,20 kr. uden en underskreven aftale.
Han indbetalte beløbet på 193.000 kr. på andelsboligkreditten til nedskrivning af denne. Banken var ikke berettiget til uden en forudgående aftale og uden hans samtykke at hæve beløbet på 193.000 kr. på andelsboligkreditten.
Han skal som kunde ikke stå til ansvar for bankens forsømmelser.
Banken forsinkede sagen gennem 7 måneder. Han rykkede forgæves banken gentagne gange. Banken tilsidesatte og glemte aftalerne. Banken udskiftede flere gange hans rådgivere. De nye rådgivere var ikke bekendt med hans sag.
Berigtigelse af bankens fejl vil alene betyde, at banken får en lavere rente i løbetiden. Banken vil stadig tjene et stort beløb på hans lån.
Han blev påført en forhøjet rente i forsinkelsesperioden i forhold til den lovede rente på 3,6 % p.a. Banken meddelte i sin e-mail af 6. juni 2017, at der i bankens beregning af rentegodtgørelse ikke ville blive reguleret for de rentefradrag, som han havde ”haft i perioden.” Rentegodtgørelsen fra banken skal reguleres i hans årsopgørelse, og der kan derfor ikke blive tale om rentefradrag. I modsat fald ville der være tale om skatteunddragelse.
Nordea Danmark har anført, at klageren er blevet godtgjort den merrente, han har betalt som følge af, at gælden på boligskiftaftalen ikke blev omlagt til en andelsboligkredit på et tidligere tidspunkt.
Klageren har herefter ikke lidt noget tab ved, at sagen har trukket ud.
Klageren har derfor ikke et erstatningsberettiget krav mod banken.
Banken vil sørge for korrekt indberetning af renterne til Skat for 2016 og 2017. Banken vil holde klageren skadesløs for eventuelle skattemæssige konsekvenser heraf. Banken beklager, at banken ikke tidligere har gjort klageren opmærksom på, at banken vil indberette til Skat.
Banken har flere gange beklaget forsinkelsen over for klageren og har givet udtryk for, at sagen ikke har levet op til bankens sædvanlige standard.
Boligskiftaftalen skulle efter klagerens egenfinansiering erstattes af et andelsboliglån i banken. Klageren indbetalte som aftalt sin egenfinansiering på 193.000 kr. Banken overførte beløbet på 193.000 kr. fra andelsboligkreditten til boligskiftkontoen i henhold til aftale med klageren.
Ankenævnets bemærkninger
Den 25. august 2016 anmodede klageren Nordea om senest den 1. september 2016 at overføre købesummen for en andelslejlighed, som han havde købt. Købesummen på 958.231,20 kr. blev trukket på en til klageren oprettet boligskiftkonto den 1. september 2016.
Som følge af bankens forhold blev der først oprettet en andelsboligkredit til klageren i april 2017. Banken har under klagesagen overført 34.235 kr. til klageren (25.000 kr. i godtgørelse for merrenter i perioden fra den 1. september 2016 til den 1. april 2017 samt 9.235 kr. i godtgørelse for gebyrer og omkostninger). Ankenævnet finder, at klageren herved fuldt ud er blevet kompenseret for forsinkelsen.
Der er uenighed mellem parterne om, hvorvidt der blev indgået aftale om egenfinansiering. Klageren har anført, at han alene hæfter for andelsboligkredittens maksimum på 777.000 kr. med fradrag af en indbetaling på 193.000 kr., som han foretog i april 2017. Ankenævnet finder, at klageren hæftede for den fulde købesum, som banken overførte til andelsboligforeningen efter hans instruks. Ankenævnet finder således ikke, at klagerens hæftelse var begrænset til andelsboligkredittens maksimum på 777.000 kr. Klageren er blevet godskrevet indbetalingen på 193.000 kr., idet gælden på boligskiftkontoen blev nedskrevet med beløbet på 193.000 kr. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge banken at nedskrive klagerens gæld yderligere.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.