Betaling af tinglyste prioriteter frem for refusionssaldo m.v. i en situation, hvor salgssum ikke gav dækning til tinglyst gæld.
| Sagsnummer: | 328 /2005 |
| Dato: | 04-05-2005 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Betaling af tinglyste prioriteter frem for refusionssaldo m.v. i en situation, hvor salgssum ikke gav dækning til tinglyst gæld. |
| Indklagede: | MERKUR, Den Almennyttige Andelskasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes anvendelse af indeståendet på en skødedeponeringskonto i en situation, hvor salg af en ejendom ikke gav fuld dækning til tinglyste prioriteter.
Sagens omstændigheder.
Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H.
Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 18. januar 2005 solgte klagerne deres faste ejendom med overtagelse 15. marts 2005. Købesummen var på 960.000 kr., hvoraf 60.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens 900.000 kr. skulle deponeres hos indklagede, der er klagernes pengeinstitut. Af købsaftalens pkt. 15 fremgår bl.a.:
"…
Vedr. deponerede beløb er aftalt
…
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:
- | pantegæld, der ikke skal overtages, |
- | ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen |
- | restancer |
- | forfalden refusionssaldo i købers favør, |
- | beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, |
- | sælgers andel af handlens omkostninger, |
- | salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under pkt. 15.1.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf. |
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkninger, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra tinglysningen.
…"
Det fremgår yderligere af købsaftalen, at såvel klagerne som køberne af ejendommen var repræsenteret ved advokat, og at købernes advokat skulle berigtige handelen.
Ejendommen var behæftet med et realkreditlån på opr. 880.000 kr. Herefter var med sideordnet prioritet lyst et udlæg på 132.272 kr. og et ejerpantebrev på 150.000 kr. håndpantsat til pengeinstituttet S. Udlægget var alene lyst i M's ideelle andel af ejendommen. Købesummen gav ikke fuld dækning til de lyste prioriteter.
Ved skrivelse af 22. januar 2005 orienterede ejendomsmægleren indklagede om salget og anmodede om etablering af en deponeringskonto vedrørende restudbetalingen.
Den 8. februar 2005 modtog indklagede fra den medvirkende ejendomsmægler 8.202,50 kr., der udgjorde restprovenuet af det hos ejendomsmægleren deponerede efter betaling af ejendomsmæglerens honorar samt klagernes andel af tinglysningsafgift vedrørende skødet.
Den 17. marts 2005 modtog indklagede restkøbesummen på 900.000 kr.
Ved skrivelse af 18. marts 2005 orienterede købernes advokat indklagede om, at skøde til køberne var lyst med anmærkning om realkreditlånet, ejerpantebrevet og udlægget.
Ved skrivelse af 21. marts 2005 forespurgte indklagede S, om S ville frigive ejerpantebrevet mod betaling af ca. 25.000/30.000 kr. til fordeling mellem S og udlægshaveren. Ved skrivelse af 22. s.m. meddelte S, at man ville kvittere pantebrevet mod afregning af ¾ af det overskydende provenu "efter indfrielse af foranstående Totalkreditlån samt rimelige ekspeditionsomkostninger i forbindelse med indfrielse af nævnte Totalkreditlån".
Ved skrivelse af 30. marts 2005 anmodede indklagede udlægshaveren om at bekræfte, at udlægget ville blive aflyst, mod at udlægshaver modtog M's "andel af restprovenuet (efter indfrielse af Totalkredit samt [indklagedes] omkostninger anslået til 2.800)". Beløbet til udlægshaveren blev anslået til 8.475 kr. svarende til ¼ af restprovenuet. Ved skrivelse af 31. s.m. bekræftede udlægshaveren, at udlægget ville blive aflyst ved modtagelse af "¼ af provenuet fra hussalget anslået til kr. 8.475".
Den 31. marts 2005 indfriede indklagede det indestående realkreditlån med 871.439,19 kr., hvorefter skødedeponeringskontoens saldo var 36.463,31 kr.
Den 15. april 2005 opgjorde indklagede skødedeponeringskontoen. Efter at indklagede havde hævet 2.000 kr. vedrørende eget gebyr samt 175 kr. vedrørende tingbogsattest, blev det resterende indestående fordelt med 8.763,48 kr. til udlægshaveren samt 26.290,45 kr. til S.
Ved skrivelse af 1. juni 2005 rettede klagernes advokat henvendelse til udlægshaveren og anførte, at det beløb, som udlægshaveren havde modtaget, ikke svarede til provenuet fra handelen, idet udgifter til ejendomsskat, renovation, tilstandsrapport, refusion til køberne samt advokatens salær ikke var blevet betalt. Da der således ikke var noget provenu til dækning af udlægget, anmodede advokaten om tilbagebetaling af det modtagne beløb.
Ved skrivelse af 23. august 2005 rettede klagernes advokat henvendelse til indklagede vedrørende indklagedes dispositioner over skødedeponeringskontoen. Advokaten anførte, at indklagede havde foretaget betalingerne til udlægshaveren og S uden at have kontaktet den berigtigende advokat ved handlen. Udlægshaveren og S havde efterfølgende afslået at tilbagebetale de modtagne beløb. Advokaten anmodede indklagede om at anerkende, at disponeringen af skødedeponeringskontoen var sket i strid med gældende regler.
Ved skrivelse af 31. s.m. meddelte indklagede, at man anså handelen som færdigekspederet.
Parternes påstande.
Klagerne har den 14. december 2005 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 16.804,76 kr. Beløbet fremkommer således:
Ejendomsskat | kr. | 2.326,96 | ||
Skyldig renovation | kr. | 37,80 | ||
Tilstandsrapport | kr. | 7.505,26 | ||
Refusion til køber | kr. | 4.618,48 | ||
Salær til advokat | kr. | 4.687,50 | ||
kr. | 19.176,00 | |||
herfra går: | ||||
Modtaget retur - flytteopgørelse vand | kr. | 527,04 | ||
Modtaget retur - flytteopgørelse renovation m.v. | kr. | 465,21 | ||
Modtaget retur - flytteopgørelse el | kr. | 1.378,99 | kr. | - 2.371,24 |
I alt | kr. | 16.804,76 |
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede var bekendt med, at salget af ejendommen ikke gav fuld dækning til tinglyste prioriteter. Uanset dette fordelte indklagede det beløb, der resterede efter indfrielsen af realkreditlånet til S og udlægshaveren uden at sikre sig, at omkostningerne forbundet med handelen m.v. var dækket helt eller delvist.
Indklagedes fremgangsmåde er ikke i overensstemmelse med almindelig praksis eller købsaftalens pkt. 15, hvor det fremgår, hvilke betalinger depositaren har pligt til at betale af de deponerede midler. Opremsningen i pkt. 15 er tilfældig med hensyn til rækkefølgen og er ikke udtryk for en rækkefølge, som skal følges slavisk.
For så vidt angår udlægshaveren bemærkes, at denne ved skrivelse af 3. februar 2005 havde givet tilsagn om at aflyse udlægget, når ejendomsmægleren eller klagernes pengeinstitut indestod for, at provenuet blev afregnet til udlægshaveren. Provenuet fra en handel forstås efter almindelig praksis som lig med nettoprovenuet efter, at de med handelens gennemførelse forbundne udgifter er afholdt.
Sammenholdt med svaret fra S af 22. marts 2005 indikerer det, at fravigelsen fra den gængse forståelse af begrebet "provenu" alene skyldes, at der fra indklagedes side blev lagt op til en sådan fravigelse. Fravigelsen førte i dette tilfælde til, at indklagedes egne omkostninger kunne dækkes, men ikke andre omkostninger.
Indklagedes gebyr er ikke nærmere specificeret med hensyn til, om der er tale om et fast gebyr eller, om det er afhængigt af antal indfrielser.
Der synes ikke at være grund til, at indklagedes gebyr skal være stillet anderledes end øvrige omkostninger forbundet med handelen.
Det erkendes, at det kan diskuteres, om de reelt har lidt et tab, da de som sælgere hæfter for udgifterne. Det manglende tab skulle i så fald skyldes, at indklagede ville have lånt dem dette beløb, hvilket de dog ikke havde forventning om, men derimod forventning om, at gælden til S og udlægshaveren ville være større ved handelens afslutning. De blev derfor bragt i den situation, at de skulle fremskaffe likviditet til dækning af omkostninger på et tidspunkt, hvor de ikke forventede det.
I deres lokalområde er det ikke ualmindeligt, at der medvirker advokat på sælgers side særligt i forbindelse med handler, der giver underskud. Det er kutyme, at indfrielser sker i samråd mellem sælgers advokat og sælgers pengeinstitut.
Indklagede har anført, at man modtog sagen i forbindelse med klagernes skilsmisse. Man var forbeholden over for at ekspedere salget, da der var tale om en underskudshandel, men accepterede det efterfølgende forudsat, at der kunne opnås accept fra udlægshaveren og S.
Indklagede rettede telefonisk henvendelse til S og udlægshaveren om den manglende dækning samt med forespørgsel, om det kunne accepteres, at der skete betaling af forskellige yderligere omkostninger i forbindelse med handelen. Det sidste blev blankt afvist af begge.
Det var således et krav fra såvel udlægshaveren som S, at overskydende midler bortset fra indklagedes basisgebyr blev anvendt til fordeling mellem ufyldestgjorte tinglyste pantebreve.
Sagen blev ekspederet i henhold til købsaftalens pkt. 15.
Klagerne har ikke lidt noget tab, idet de omkostninger, der ikke blev dækket ved ejendomshandlen, under alle omstændigheder skulle betales af klagerne.
Man er indstillet på at yde H en kredit til betaling af hendes andel af omkostningerne.
Såfremt man havde afvist at ekspedere sagen, kan det ikke udelukkes, at ejendommen i stedet var solgt på tvangsauktion med dertil hørende større udgifter og større tab for klagerne.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at indklagede med klagerne og/eller disses advokat burde have drøftet, hvilket tilbud der skulle fremsættes over for udlægshaveren og pengeinstituttet S, før indklagede rettede henvendelse til disse. De aftaler, indklagede indgik, indebar, at en række sædvanlige udgifter i forbindelse med handelen ikke blev dækket af det resterende provenu efter indfrielsen af realkreditlånet. Det er imidlertid uvist, om udlægshaveren og S ville have accepteret, at disse udgifter blev afholdt af restprovenuet. Hertil kommer, at den gennemførte ordning ikke medførte nogen forøgelse af klagernes samlede gæld. Det er derfor ikke godtgjort, at klagerne har lidt tab.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.