Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår. Fastsættelse af diskonteringsrenten ved beregning af nutidsværdi af resterende ydelser (indfrielsesbeløb).
| Sagsnummer: | 270 /1998 |
| Dato: | 18-12-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår. Fastsættelse af diskonteringsrenten ved beregning af nutidsværdi af resterende ydelser (indfrielsesbeløb). |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører beregningsmetoden ved førtidig indfrielse af to realkreditlignende pantebrevslån med særlige indfrielsesvilkår ydet af indklagede til klageren.
Sagens omstændigheder.
Den 15. oktober 1992 og 5. januar 1993 udbetalte indklagede to 20-årige realkreditlignende lån på 324.000 kr. og 139.808 kr. til klageren. Lånene blev ydet mod sikkerhed i klagerens faste ejendom. Renten var henholdsvis 10,32% og 10,0648% p.a. På forsiden af pantebrevene er angivet "BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår udstedt til sikkerhed for lån omfattet af par. 2 i lov om realkreditlignende lån og andelsboliglån m.v.". Pantebrevene er på hver 11 sider; på side 5, 6 og 7 er indeholdt en tabel, der viser pantebrevets afvikling. Tabellen indeholder 6 kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "Maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse". På side 7-8 er under "Særlige Bestemmelser" anført:
"3. Opsigelse
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
.....
4. Indfrielse
I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 3, gælder følgende regler:
Debitor skal, som anført nedenfor, betale et indfrielsesbeløb og et indfrielsesgebyr tillige med påløbne renter, løbende administrationsprovision og evt. påløbne gebyrer.
Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Ud over indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet, dog mindst kr. 400,00. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindeligt aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stat)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser, skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højst andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5 (Kolonnen "Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse"). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
I marts 1998 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende omprioritering af sin ejendom. Lånenes restgæld var på dette tidspunkt henholdsvis 269.662 kr. og 117.286 kr. Det maksimale indfrielsesbeløb i henhold til pantebrevene udgjorde henholdsvis 311.464 kr. og 133.804 kr.
Ved skrivelser af 17. marts og 1. april 1998 oplyste indklagedes realkreditaktieselskab, der efter det oplyste administrerer lånene, at renten og forholdet mellem restgælden og det maksimale indfrielsesbeløb på de to lån på udbetalingstidspunktet var fastsat med udgangspunkt i kurserne på 8% realkreditobligationer. For lånet på 324.000 kr. var renten blevet fastsat ved en fastrenteaftale den 17. september 1992. Hvis der da i stedet var blevet etableret en fastkursaftale på et traditionelt 20-årigt obligationsmixlån, ville en anslået udbetalingskurs have ligget omkring 86,9, således at et sådan låns hovedstol skulle have været 373.000 kr. For det andet lån var renten fastsat den 5. november 1992. Tilsvarende ville en udbetalingskurs her have været 87,7 svarende til, at et traditionelt obligationsmixlåns hovedstol skulle have været 160.000 kr. Havde klageren i stedet for optagelsen af lånet på 324.000 kr. valgt et obligationsmixlån med kuponrente 9% - og et sådant lån var kurssikret den 17. september 1992 - ville udbetalingskursen have været ca. 91,9, således at lånet skulle optages med en hovedstol på 353.000 kr. Pr. 1. januar 1998 ville et sådan låns restgæld have været 290.856 kr. Havde lånet været optaget som et 10% lån, ville hovedstolen have været 342.000 kr. svarende til en restgæld pr. 1. januar 1998 på 284.109 kr.
Indklagede oplyste endvidere, at ved en aktuel indfrielse skulle lånene indfries med de maksimale indfrielsesbeløb som angivet i pantebrevene, idet nutidsværdien af lånenes resterende rente- og afdragsbetalinger oversteg de maksimale indfrielsesbeløb.
Under en yderligere korrespondance gjorde klageren gældende, at lånene skulle indfries til en nutidsværdi, der modsvarede, at lånene i sin tid var baseret på 9% realkreditobligationer. Indklagede fastholdt, at pantebrevene skulle indfries med de angivne maksimale indfrielsesbeløb.
Indklagede har oplyst, at den 17. september 1992, hvor lånet på 324.000 kr. blev rentesikret, var den effektive rente for et 8% obligationsmixlån Nykredit (20-årigt) 10,326 %. Tilsvarende var den effektive rente for lån baseret på 9% obligationer 10,572 % og for 10% obligationer 11,146 %. For lånet på 139.808 kr., der blev rentesikret den 5. november 1992, var de tilsvarende effektive rentesatser 10,100 %, 10,266 % og 10,896 %.
Parternes påstande.
Den 18. august 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at lånene kan indfries til en nutidsværdi, der modsvarer, at lånene i sin tid var baseret på 9% realkreditobligationer.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han bestrider, at der lå 8% obligationer til grund ved tilrettelæggelsen af lånets amortisation. Det fremgår ikke af noget dokument, hverken i forbindelse med låneoptagelsen eller senere, at der lå 8% obligationer til grund. Han finder, at der er mange løse ender, dårlige sammenhænge og tilfældige forudsætninger i sagen. Han finde, at man med ligeså stor ret kan hævde, at der skal ligge 9% eller 10% imaginære obligationer til grund for lånet, da kurstabet er indregnet i renten.
Indklagede har anført, at lånene og udformningen af pantebrevene, herunder fastsættelsen af lånenes til enhver tid værende maksimale indfrielsesbeløb skete på baggrund af kurserne på 8% serie- og annuitetsobligationer. Indklagede udstedte på dette tidspunkt kun realkreditlignende lån, som rentemæssigt var baseret på 8% papirer. Forløbet af de to låns maksimale indfrielsesbeløb ligger meget tæt på tilsvarende forløb for obligationsrestgælden for lån baseret på 8% papirer, men svarer ikke til restgælden for 9% lån. Indklagedes beregning af nutidsværdien af de to låns resterende ydelsesforløb i marts 1998 skete på grundlag af en diskonteringsrente på 7,63%, hvilket afspejlede kursniveauet på 8% serie- og annuitetsobligationer med udløb i 2016 udstedt af indklagedes realkreditaktieselskab.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter det oplyste finder Ankenævnet det godtgjort, at renten og forholdet mellem restgæld og maksimalt indfrielsesbeløb på klagerens to lån blev fastsat på grundlag af kurserne på 8% realkreditobligationer. Indklagedes beregning af nutidsværdien af lånenes resterende ydelser, som er baseret på det aktuelle kursniveau for 8% realkreditobligationer, må derfor anses for korrekt.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.