Spørgsmål om kurssikring/straksindfrielse af lån, der ikke skulle overtages af købere af ejendom.
| Sagsnummer: | 409/1997 |
| Dato: | 20-11-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Spørgsmål om kurssikring/straksindfrielse af lån, der ikke skulle overtages af købere af ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
I forbindelse med klagerne M og H's salg af en fast ejendom i maj 1997 skulle et kontantlån med en obligationsrestgæld på ca. 1.750.000 kr. indfries. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at indfrielse skete på et tidspunkt, hvor obligationskurserne var steget i forhold til tidspunktet for købsaftalens underskrivelse. Derudover har klager H klaget over indklagedes beregning af rentebeløb opkrævet i forbindelse med overførslen af klagerens engagement til et andet pengeinstitut i oktober/november 1997.
Sagens omstændigheder.
Klagerne M og H satte i forbindelse med deres skilsmisse deres faste ejendom til salg i maj 1996.
Ved købsaftale underskrevet af køberne den 4. maj 1997 og af klagerne den 6. maj 1997 blev ejendommen solgt til overtagelse den 1. juni 1997. Ved handlen skulle indfries et eksisterende kontantlån ydet af Realkredit Danmark.
Af en provenuberegning af 6. maj 1997 foretaget af den ved salget medvirkende mægler fremgår, at kontantlånet med en obligationsrestgæld på 1.757.555 kr. pr. 1. april 1997 kunne indfries med 1.554.557,79 kr. beregnet på grundlag af obligationskursen den 5. maj 1997 på 88,45.
Den 20. maj 1997 fremsendte ejendomsmægleren til indklagedes Axelborg afdeling, der var klagernes pengeinstitut, handlens dokumenter, idet indklagede skulle forestå den ved handlen forudsatte omprioritering. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Herudover skal jeg anmode Dem om at foretage bedst mulig indfrielse af følgende prioriteter, der som nævnt i salgsprovenuet skal indfries:
1) opr. kr. 1.599.000,00 til RD
.....
Såfremt der ikke allerede er foretaget kurssikring af lån der skal indfries, beder vi Dem drøfte dette med kunden.
.....
Kopi af nærværende skrivelse er sendt til sælger til orientering."
Ejendomsmæglerens skrivelse blev modtaget i Axelborg afdeling den 21. maj 1997. Ifølge indklagede forsøgte medarbejderen BD samme dag at kontakte klager H på dennes arbejdsplads. BD lagde telefonbesked, men der blev ikke ringet tilbage. Klager H bestrider, at besked blev lagt.
Den 22. maj 1997 kontaktede BD klager H med henblik på at aftale møde for kurssikring af det eksisterende kontantlån. BD anmodede klager H om at fremfinde skøde til brug for tinglysning af ejerskiftelånet.
Klager H har oplyst, at hun samme dags aften ledte efter skødet, men fandt en bortkomsterklæring udstedt til brug for en i 1993 gennemført omprioritering. Næste dag orienterede hun telefonisk BD, men BD oplyste, at erklæringen skulle skrives om.
Fredag den 23. maj 1997 om eftermiddagen var klager H til møde i indklagedes Værløse afdeling, hvor indklagedes finansiering af et indskud i klager H's nye lejlighed blev drøftet. Klager H orienterede medarbejderen MB om Axelborgs afdelings ekspedition af omprioriteringen. En overflytning af omprioriteringssagen til Værløse afdeling blev drøftet. Ifølge indklagede blev det aftalt med klager H at overflytte omprioriteringssagen til Værløse afdeling. Ifølge klager H var en overflytning i orden for hendes vedkommende, men klager M's accept skulle indhentes. Ifølge indklagede blev klager H samtidig orienteret om indklagedes gældsplejeordning, og det blev oplyst, at denne var en service i forbindelse med konverteringer, men ikke ved ejerskifte. Ifølge klager H blev der alene forevist en brochure om gældspleje.
Indklagede har oplyst, at Værløse afdeling mandag den 26. maj 1997 kontaktede Axelborg afdeling vedrørende overførsel af omprioriteringssagen. De relevante papirer blev afsendt samme dag via indklagedes interne postsystem og modtaget i Værløse afdeling den 28. samme måned.
Den 28. maj 1997 henvendte klager H sig i Værløse afdeling, og møde med henblik på kurssikring blev aftalt til den 30. samme måned.
Den 30. maj 1997 blev der afholdt møde i Værløse afdeling med klager H, idet klager M var forhindret. MB var sygemeldt, hvorfor medarbejderen HP deltog. Ifølge klager H blev det på mødet oplyst, at provenuet af ejendomshandlen ville blive formindsket med 8.000 kr. som følge af kursudviklingen i periode siden ejendomsmæglerens provenuberegning. Ifølge indklagede blev det aftalt, at man ville holde øje med kurserne og kontakte klagerne, hvis kursen kom ned på et niveau, som betød, at klagerne fik det ønskede provenu, men det blev ikke aftalt, at klagerne skulle holdes løbende orienteret om kursudviklingen. Ifølge klagerne indvilgede HP i at holde øje med kurserne og løbende orientere om udviklingen.
I perioden frem til den 13. juni 1997, hvor der telefonisk aftaltes møde til den 18. samme måned, var der jævnlig kontakt mellem indklagedes Værløse afdeling og klagerne om kursudviklingen, som i perioden var stigende.
Den 18. juni 1997 holdtes møde med klager H og medarbejderne MB og HP i Værløse afdeling. På mødet drøftedes kurssikring/straksindfrielse. Klager H gav udtryk for utilfredshed med indklagedes ekspedition af sagen.
Fredag den 20. juni 1997 kontaktede MB telefonisk klager H. Ifølge indklagede oplyste MB, at kursen var faldet med 0,4 point. Klager H bestrider, at størrelsen af kursfaldet blev oplyst.
Mandag den 23. juni 1997 kontaktede HP klager H. Det aftaltes at straksindfri obligationslånet.
Samme dag indkøbte indklagede 1.750.000 kr. obligationer til kurs 90,20. Obligationerne blev købt ex kupon.
Den 3. juli 1997 betaltes juni terminen til Realkredit Danmark.
Ved skrivelse af 1. juli 1997 fra Værløse afdeling til klagerne meddelte indklagede, at man pr. konduite ville godtgøre klagerne 0,10 kurspoint eller 1.750 kr. De 0,10 kurspoint svarede til differencen mellem kursen den 23. maj 1997 og den 30. samme måned.
Af indfrielseskvittering fra Realkredit Danmark af 10. juli 1997 fremgår, at lånet til Realkredit Danmark, hvis obligationsrestgæld pr. 1. juli 1997 udgjorde 1.750.705,95 kr., blev indfriet pr. 26. juni 1997 ved overførsel af nominelt 1.750.000 kr. obligationer i den pågældende låneserie samt ved betaling af den resterende restgæld.
Kursudviklingen i den obligationsserie, hvorpå kontantlånet var baseret, var i perioden 6. maj - 24. juni 1997:
6. maj 88,450 2. juni 88,750 7. maj 88,600 3. juni 89,200 9. maj 89,050 4. juni 89,400 12. maj 89,000 6. juni 89,450 13. maj 89,550 9. juni 89,550 14. maj 89,650 10. juni 89,500 15. maj 89,800 11. juni 89,800 16. maj 89,800 12. juni 89,800 20. maj 89,150 13. juni 90,200 21. maj 89,600 16. juni 90,550 22. maj 89,050 17. juni 90,500 23. maj 88,750 18. juni 90,200 26. maj 88,500 19. juni 90,550 27. maj 88,500 20. juni 90,050 28. maj 88,900 23. juni 90,250 29. maj 88,800 24. juni 90,250 30. maj 88,850
I september afsluttede indklagede omprioriteringssagen og overførte provenuet til klagerne. Ved indklagedes skrivelse af 12. september 1997 til klager H, hvor indklagede redegjorde for omprioriteringens enkelte udgifter, blev klageren opfordret til at kontakte MB for en ændring af klagerens lønkonto så et bevilget overtræk kunne få en "mere permanent løsning".
Den 29. oktober 1997 underskrev klager H skriftlig anmodning om overførsel af sit engagement hos indklagede til et andet pengeinstitut. Engagementet bestod bl.a. af en grundkonto (lønkontoen) med en negativ saldo på ca. 40.000 kr. Indklagede modtog overførselsanmodningen den 11. november 1997.
Ved skrivelse af 3. november 1997 gjorde indklagede opmærksom på, at grundkontoen var overtrukket med knapt 26.000 kr., idet et bevilget overtræk på 45.000 kr. var bortfaldet den 1. samme måned. Den 17. samme måned overførte indklagede klagerens engagement; i denne forbindelse blev grundkontoen debiteret 3.910,57 kr. i overtræksrente. Overtrækket på 45.000 kr. var blevet bevilget i forbindelse med indskud på klager H's lejlighed.
Parternes påstande.
Klagerne har den 13. november 1997 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale "kompensation på min. kr. 30.000".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har under sagens forberedelse godtgjort klager H 1.301,95 kr. af rentebeløbet på 3.906,95 kr. debiteret den 17. november 1997.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført bl.a., at der på de møder, der havde været med indklagedes Axelborg afdeling forud for det endelige salg af ejendommen, ikke blev rådgivet om kurssikring, men det fornuftige i at kurssikre kan have været omtalt. Ved ejendomsmæglerens skrivelse af 20. maj 1997 blev indklagede anmodet om at foretage bedst mulig indfrielse af Realkredit Danmark lånet, og det var derfor indklagedes ansvar at holde øje med kursen. Hvis mæglerens skrivelse ikke udgjorde et tilstrækkeligt aftalemæssigt grundlag, burde indklagede have orienteret dem og ejendomsmægleren herom. De er uforstående over for, hvordan de ellers skulle sikre sig vedrørende kursudviklingen. Da BD kontaktede klager H den 22. maj 1997 for at aftale møde om kurssikring, oplystes det, at kurserne var stabile. Ved mødet den 23. maj 1997 i Værløse afdeling blev det drøftet at overføre omprioriteringssagen fra Axelborg afdeling. Det blev aftalt, at klager H skulle drøfte dette med klager M, og at MB skulle kontakte BD. Den 26. maj aftalte klager H med klager M, at klager M skulle kontakte BD telefonisk for at aftale møde i Axelborg afdeling. MB var derfor ikke berettiget til at lade sagen overflytte til Værløse afdeling, idet der manglede accept hertil fra klager M. De blev ikke informeret om, at der ikke var nogen, der holdt øje med kurserne i overflytningsperioden. På mødet den 30. maj 1997 orienterede HP om fordele og ulemper ved kurssikring. Muligheden for at straksindfri blev også drøftet. Det aftaltes, at såfremt kursen faldt til det niveau, hvor det forudsatte provenu ved handlen ville komme hjem, skulle indklagede ikke kontakt dem, men blot indfri lånet. Ellers skulle indklagede holde øje med kursen og orientere dem herom. På mødet blev der ikke orienteret om kursudviklingen i maj måned, hvorfor beslutningsgrundlaget var for spinkelt. I en telefonsamtale med klager H den 3. juni 1997 lovede MB at holde øje med kursen morgen og aften. Ved mødet den 18. juni 1997 blev de orienteret om, at der skulle betales termin i juni måned, hvilket de er uforstående overfor. Da MB den 20. juni 1997 kontaktede klager H, blev det ikke oplyst, at kursen var faldet med 0,4 point i forhold til den foregående dag. MB burde have understreget, at kursen var faldet meget og rådet til at indfri, men i stedet orienterede MB om alle de grunde, der var til ikke at indfri på dette tidspunkt. Vedrørende bortfaldet af trækningsretten på klager H's grundkonto har klager H anført, at hun den 4. november 1997 modtog meddelelse fra indklagede om, at det bevilgede overtræk var bortfaldet med tilbagevirkende kraft. Kontoens saldo skulle være indbetalt senest den 12. samme måned. På et tidspunkt forsøgte hun at hæve penge i en kontantautomat, men fik oplyst, at der ikke var disponibel saldo.
Indklagede har anført bl.a., at klagerne ved møder forud for salget var blevet orienteret om, at det var vigtigt at kurssikre, når salget var på plads. Ejendomsmæglerens henvendelse medførte ikke en forpligtelse for indklagede til at holde øje med kursudviklingen. Der forelå ingen aftale med klagerne, og der består ikke en pligt for indklagede til at følge kurserne specifikt til fordel for en enkelt kunde. Indklagede har godtgjort klagerne 1.750 kr. svarende til klagernes tab i perioden fra den 23. til den 30. maj 1997, hvor kurssikring kunne have været aftalt. Klagerne har derfor ikke noget krav på indklagede støttet på en manglende information om kurserne i denne periode. Ved mødet den 23. maj 1997 mellem klager H og MB blev det aftalt, at boligsagen skulle overflyttes til Værløse afdeling. MB orienterede om indklagedes gældsplejeordning, men denne tager ikke sigte på omprioritering i forbindelse med salg af en ejendom. På mødet den 30. maj 1997 fik klagerne den fornødne information om begrebet "kurssikring". Endvidere oplyste indklagede, at indfrielse af lånet ikke kunne udskydes i det uendelige, da køberen skulle have anmærkningsfrit skøde. På mødet aftaltes det, at indklagede ville følge kurserne og kontakte klagerne, hvis kursen kom ned på 88,45 eller lavere. Dette skete imidlertid ikke. Det bestrides, at MB den 3. juni 1997 i en telefonsamtale med klager H gav tilsagn om at holde øje med kurserne to gange dagligt. MB bekræftede den tidligere aftale om at kontakte klagerne, hvis kursen faldt til 88,45. Den 20. juni 1997 oplyste MB over for klager H, at kursen var faldet med 0,4 point, men klager H valgte at se tiden an. Den endelige beslutning om lånets indfrielse den 23. juni 1997 blev overladt til klagerne, der bestemte sig for at straksindfri denne dato. Indklagede har i hele forløbet gjort klagerne opmærksom på, at indklagedes udtalelser om kursudviklingen var en vurdering, og at der var risiko for, at kursen ville stige. Med hensyn til betaling af termin måtte klagerne være klar over, at så længe lånet ikke var indfriet, skulle ydelserne betales. Klager H's grundkonto hos indklagede var en indlånskonto uden kredit, men der var bevilget en overtræksret til indskud på klagerens lejlighed. Overtræksretten bortfaldt den 1. november 1997. Da det imidlertid er tvivlsomt, om klageren blev informeret om renteniveauet ved et bevilget overtræk, har indklagede besluttet at gennemføre en skønnet renteberegning ud fra indklagedes standardsatser på en grundkonto med kredit med en knækrente ved 30.000 kr. svarende til den rente, klageren skulle have betalt, hvis hun ikke havde fået et bevilget overtræk. Ved en skønnet beregning skulle klageren kun have betalt 2.605 kr. i rente, hvorfor indklagede har refunderet 1.301,95 kr. Ved skrivelse af 12. september 1997 var klageren gjort opmærksom på, at man ønskede at ændre det bevilgede overtræk til en mere permanent ordning, men klageren reagerede ikke herpå. På denne baggrund fremsendtes skrivelsen af 3. november 1997.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede har ydet klagerne en kompensation på 1.750 kr. svarende til kursstigningen på de pågældende obligationer i tiden 23. maj til 30. maj 1997. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde klagerne yderligere kompensation i anledning af denne kursstigning. Det lægges til grund, at klagerne i hvert fald på mødet den 30. maj 1997 var eller blev bekendt med fordele og ulemper ved kurssikring, og at klager H på mødet besluttede at undlade kurssikring, idet hun håbede på, at kursen ville falde, således at det forudsatte provenu kunne opnås. Det lægges endvidere til grund, at klager M, efter at han af klager H var gjort bekendt hermed, accepterede H's beslutning. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at tilkende klagerne kompensation for det tab, som klagerne led, fordi de ikke valgte at kurssikre den 30. maj 1997.
Kursen på den for kontantlånet underliggende obligation var i det store og hele stigende fra den 30. maj 1997 indtil den 20. juni 1997, hvor kursen faldt fra 90,550 til 90,050. Uanset om det i overensstemmelse med det af klagerne anførte lægges til grund, at indklagede havde lovet klagerne at holde øje med kursen to gange om dagen efter den 30. maj 1997, ses der herefter ikke at have været nogen særlig anledning for indklagede til at gøre opmærksom på kursniveauet før den 20. juni 1997, hvor indklagedes medarbejder ubestridt gjorde klager H opmærksom på, at kursen nu faldt. Såfremt indklagedes medarbejder - således som det hævdes af klager H - ikke også fortalte, hvor meget kursen var faldet, må det i hvert fald lægges til grund, at medarbejderen havde oplyst det aktuelle kursniveau, hvis klager H havde spurgt. Der ses herefter ikke at være grundlag for at statuere noget erstatningsansvar for indklagede, fordi klagerne ikke allerede valgte at indfri lånet den 20. juni 1997, men ventede hermed til den 24. juni 1997.
For så vidt angår indklagedes renteberegning vedrørende overtrækket på klager H's grundkonto, lægger Ankenævnet til grund, at indklagede har ydet klager H tilstrækkelig kompensation ved tilbagebetalingen af 1.301,95 kr.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.