Afgørelse

Gennemførelse af ejendomshandel uden dækning for afslag i købesummen, der skulle afregnes over refusionsopgørelsen.

Indledning.

Klageren fik ved sit køb af en fast ejendom et afslag i købesummen på 260.000 kr. Beløbet skulle afregnes til klageren over refusionsopgørelsen. Sagen vedrører, om Roskilde Bank har pådraget sig et erstatningsansvar for, at klageren ikke fik det fulde beløb udbetalt.

Sagens omstændigheder.

I foråret 2008 købte klageren en fast ejendom med overtagelse den 1. juni 2008. Købesummen var på kontant 4.510.000 kr. Ifølge en allonge til købsaftalen skulle sælger refundere klageren 260.000 kr. over refusionsopgørelsen. Beløbet var et afslag i købesummen begrundet i forventede arbejder på ejendommens tag og i ejendommens kælder.

Af købsaftalen fremgår bl.a.:

"…

Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse om ejendomsformidling nr. 695 af 22. juni 2006, § 23, stk. 2 nr. 5 er fraveget, idet det er aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit jf. standardvilkår nedenfor.

…

Anvendelse af det deponerede beløb

Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2. og 18.1.3. at foranledige betaling af følgende:

Ejendomsmæglerens salgsprovenuberegning viste et overskud på ca. 200.000 kr., svarende til kontantprisen på 4.510.000 kr. med fradrag af "indfrielse af eksisterende lån" ca. 2.193.000 kr., "diverse omkostninger" ca. 2.053.000 kr. og salær m.v. i alt ca. 64.000 kr.

Beløbene blev specificeret nærmere på salgsprovenuberegningens side 2. De 2.193.000 kr. vedrørte et realkreditlån. De 2.053.000 kr. vedrørte hovedsageligt tre pantehæftelser med en samlet hovedstol på 1.777.835 kr. og 260.000 kr. "til køber over refusion".

Den 11. marts 2008 sendte ejendomsmægleren købsaftalen, salgsprovenuberegningen, tingbogsattest og restgældsoplysninger for eksisterende lån til Roskilde Bank, som var sælgers pengeinstitut. Af tingbogsoplysningerne fremgik, at ejendommen var behæftet med realkreditlånet, hvis hovedstol var på 2.190.000 kr., og fem private pantebreve med en samlet hovedstol på 2.816.395 kr.

Roskilde Bank har anført, at man hverken modtog allongen til købsaftalen eller side 2 i salgsprovenuberegningen. Alene på baggrund af salgsprovenuberegningens side 1 og tingbogsoplysningerne kunne man imidlertid konstatere, at handelen ikke hang sammen, idet der var tinglyst hæftelser for i alt ca. 5 mio. kr. Banken meddelte derfor sælger, at man ikke kunne gennemføre sagen på det foreliggende grundlag.

Ved e-mail af 19. marts 2008 bekræftede den private panthaver, P, at handelen kunne gennemføres, og at P's tilgodehavende ville blive dækket på anden vis.

Ved brev af 16. april 2008 sendte klagerens advokat en kopi af tinglysningspåtegningen på skødet og bad om at få skriftlig meddelelse, når skødet kunne sendes til annullation af retsanmærkninger.

Den 25. april 2008 modtog banken en opgørelse af 15. s.m. fra P, der viste, at indfrielserne af de 5 private pantebreve ville koste i alt 2.927.730 kr., hvoraf 853.600 kr. ville blive dækket af provenuet af et pantebrev i en anden ejendom. Indfrielsesbeløbet var herefter 2.074.130 kr.

I henhold til købsaftalen deponerede klageren 100.000 kr. hos ejendomsmægleren. Restkøbesummen på 4.410.000 kr. blev den 30. april 2008 indsat på en skødedeponeringskonto i Roskilde Bank. Fra P modtog banken 855.304 kr., der indgik i handlen, og fra ejendomsmægleren blev der overført et overskydende beløb på ca. 35.915 kr. (i alt ca. 5.301.000 kr.)

Den 28. maj 2008 blev de private pantebreve indfriet ved betaling af i alt ca. 2.944.000 kr., og den 3. juni 2008 blev realkreditlånet indfriet ved betaling af ca. 2.190.000 kr.

Den 12. juni 2008 sendte klagerens advokat refusionsopgørelsen til banken med anmodning om udbetaling af refusionssaldoen i klagerens favør, som udgjorde 260.332,83 kr.

Ved brev af 25. juni 2008 meddelte advokaten, at skødet nu var tinglyst anmærkningsfrit. Advokaten rykkede for refusionssaldoen og frigav i øvrigt provenuet af ejendomshandelen.

Den 30. juni 2008 sendte banken 161.379,27 kr. til klagerens advokat. Samtidig anmodede banken sælger om at betale knap 100.000 kr., der manglede, for at handelen kunne hænge sammen.

Ved brev af 1. juli 2008 rykkede klagerens advokat for restbeløbet på 98.953,56 kr. (260.332,83 kr. ÷ 161,379,27 kr.).

Banken oplyste bl.a., at man først ved modtagelsen af refusionsopgørelsen den 13. juni 2008 havde fået kendskab til, at klageren ifølge aftale med sælger skulle have 260.000 kr. retur via refusionen. Banken afviste et eventuelt ansvar for det manglende beløb og henviste klageren til at gøre kravet gældende over for sælger.

I forbindelse med bankens endelige opgørelse af handlen den 29. august 2008 fik klageren udbetalt 10.047,57 kr.

Parternes påstande.

Den 22. september 2008 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Roskilde Bank skal betale 88.905,99 kr. (260.332,83 kr. ÷ 161,379,27 kr. ÷ 10.047,57 kr.).

Roskilde Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at banken gennemførte ejendomshandlen uden at sikre sig, at handelen kunne hænge sammen.

Banken anvendte de deponerede midler til indfrielse af pantehæftelserne uden at være autoriseret hertil.

Det har formodningen imod sig, at banken hverken modtog allongen til købsaftalen eller salgsbudgettets side 2, hvoraf det fremgik, at der skulle tilgå hende 260.000 kr. over refusionsopgørelsen.

Banken har handlet i strid med god bankskik ved ikke at have sikret sig det fulde aftalegrundlag, navnlig henset til bankens viden om, at handelen potentielt ikke kunne hænge sammen.

Banken burde i hvert fald have undret sig over den manglende side 2 i salgsbudgettet og have indhentet denne hos ejendomsmægleren.

Roskilde Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke har været et kundeforhold mellem klageren og banken, og at sagen derfor bør afvises, jf. § 2, stk. 2 i Ankenævnets vedtægter.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at man ved modtagelsen af sagen undersøgte, om bolighandelen kunne hænge sammen, og konstaterede, at det ikke var tilfældet, da der ikke var taget hensyn til to private pantebreve.

Hverken allongen til købsaftalen, hvor det var aftalt, at klageren skulle modtage 260.000 kr. over refusionssaldoen, eller salgsbudgettets side 2 var vedlagt det materiale, som banken modtog.

Efter kontakt til sælger fik man bekræftet, at sagen kunne gennemføres, uden at pantet blev indfriet fuldt ud.

Banken har ikke begået fejl i forbindelse med indfrielserne. Kontrolkoden til brug for indfrielsen af realkreditlånet blev modtaget i banken den 23. maj 2008, og den 28. maj 2008 meddelte P, til hvilke konti de enkelte indfrielsesbeløb vedrørende de private pantebreve skulle overføres.

Banken blev først ved modtagelsen af refusionsopgørelsen den 13. juni 2008 bekendt med aftalen om, at klageren skulle modtage 260.000 kr.

Ved at ekspedere indfrielserne i bolighandelen har banken ikke indestået for, at klageren modtog 260.000 kr.

Restindeståendet på deponeringskontoen efter de foretagne indfrielser blev udbetalt til klageren.

Banken var ikke part i bolighandelen. Klageren må henvises til at rette sit krav mod sælger.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Selvom der ikke består noget egentligt kundeforhold mellem klageren og Roskilde Bank, findes klagerens krav at være omfattet af Ankenævnets kompetence. Bankens afvisningspåstand tages derfor ikke til følge.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken vidste eller burde have vidst, at sælger havde forpligtet sig til at refundere klageren 260.000 kr. via refusionsopgørelsen. Ankenævnet finder derfor, at Roskilde Bank på baggrund af den private panthavers bekræftelse af 19. marts 2008 og opgørelse af 15. april 2008 berettiget kunne lægge til grund, at handelen kunne gennemføres uden underskud.

Indeståendet på skødedeponeringskontoen blev alene anvendt til indfrielse af de hæftelser, der ikke skulle overtages af klageren, jf. købsaftalens bestemmelser herom. Der blev ikke udbetalt noget overskydende provenu til sælger, idet hele det overskydende beløb efter indfrielserne blev udbetalt til klageren, som samtidig opnåede tinglyst anmærkningsfrit skøde på ejendommen.

Som følge af det anførte