Afgørelse

Afslag på lån.

21212185

Afslag på lån
Klagerne har en boligejendom, som er finansieret med et privat pantebrev på 1,7 mio. kr., samt en kro, som var sat til salg på tidspunktet for klagesagsbehandlingen. Klagerne rettede i september 2012 henvendelse til det indklagede realkreditinstitut om optagelse af et 3 pct. realkreditlån til erstatning af det private pantebrev. Instituttet afslog klagernes anmodning med den begrundelse, at en samlet betragtning af klagernes økonomiske forhold sammenholdt med de forretningsregler, som instituttet var underlagt, ikke gav grundlag herfor. Klagerne rettede i december 2012 henvendelse til instituttet vedrørende låneafslaget. Klagerne redegjorde i den forbindelse nærmere for deres økonomi, herunder at der i budgettet for 2013 var ca. 300.000 kr. til rådighed, efter at alle tænkelige og forudsigelige udgifter var dækket. Det var derfor klagernes umiddelbare indtryk, at afvisningen af låneansøgningen ikke var baseret på den nævnte begrundelse, men var besluttet vilkårligt eller ud fra nogle uofficielle og uoplyste kriterier. Klagerne anmodede derfor instituttet om at revurdere ansøgningen på et sagligt grundlag eller alternativt om at fremkomme med en seriøs, relevant og kvantificeret begrundelse for et fornyet afslag. Instituttet fastholdt med henvisning til en samlet vurdering af klagernes økonomi sit afslag.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet skulle revurdere sagen på et mere realistisk grundlag og på den baggrund bevilge dem det ønskede lån, subsidiært at instituttet skulle give klagerne en konkret begrundelse for afslaget baseret på forståelige og veldefinerede kriterier sammenholdt med klagernes faktiske økonomiske forhold. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at instituttets afgørelse af, om man ønskede at imødekomme en låneanmodning, henhørte under instituttets kredit- og udlånspolitik, som Nævnet generelt ikke finder at kunne efterprøve. Der var ikke i denne sag forhold, som kunne føre til et andet resultat, og Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 3. april 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-12-185-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Afslag på lån


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. marts 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Bent Olufsen
Jes Zander Brinch
Per Englyst



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne har en boligejendom som p.t. er finansieret med et privat pantebrev på 1,7 mio. kr.

Klagerne har derudover en kro, som efter det oplyste er sat til salg.

Som sagen er oplyst, rettede klagerne i september 2012 henvendelse til det indklagede realkreditinstitut om optagelse af et 3 pct. realkreditlån til erstatning af det private pantebrev i deres boligejendom.

Indklagede fremsendte den 18. september 2012 følgende afslag på lån til klagerne:

”… Tak for jeres ansøgning om lån …(indklagede)… Jeg undskylder ventetiden.

Vi har behandlet jeres ansøgning og har på denne baggrund desværre ikke mulighed for at tilbyde jer lån i …(indklagede)… Dette skyldes en samlet betragtning af jeres økonomiske forhold sammenholdt med de forretningsregler som vi er underlagt …”

Klagerne rettede den 1. december 2012 henvendelse til indklagede om låneafslaget. Af brevet fremgår følgende:

”… Undertegnede henvendte sig i september 2012, som følge af …(indklagedes)… kampagne for 3% realkreditlån, telefonisk til …(indklagede)… med henblik på at få udskiftet et privat 7½ % pantebrevslån på ca. 1.6 mio. kr. i ovennævnte ejendom med et tilsvarende 3% realkreditlån. Henvendelsen resulterede i et skriftligt afslag 30. november 2012.

Det er vores opfattelse, at afgørelsen er givet ud fra nogle fejlagtige og usaglige antagelser.

I svarbrevet, som vedlægges i kopi, anføres, at afslaget:

… skyldes en samlet betragtning af jeres økonomiske forhold sammenholdt med de forretningsregler som vi er underlagt.

Det bedes bemærket, at dette udsagn er helt ubestemt og derfor vanskeligt at forholde sig til, men vi kan da anføre, at det må være nogle helt ejendommelige vurderingsprincipper, der benyttes. Alt i alt har vi en positiv regnskabsmæssig egenkapital på ca. 2.5 mio. kr., og vores samlede gæld i fast ejendom er inden for helt normale grænser (ca. 3.5. mio. kr.) Ligeledes er der ingen usikkerhed omkring vores indtægtsforhold, idet vores samlede årlige bruttoindkomst er af størrelsesordenen 1.5 mio. kr., hvoraf den helt sikre lønindtægt samt en livsvarig pension tilsammen udgør ca. 1.2 mio. kr. Resten udgøres af dividende af aktier i vores amerikanske aktieselskab … Vores udgifter ligger ligeledes i ganske faste rammer. Alt dette er blevet dokumenteret for …(indklagede)… Indtægter af den nævnte størrelsesorden sætter os fuldt ud i stand til at betale renter og afdrag (ca. 345.000 kr.) på vores nuværende realkreditlån, således som vi i øvrigt har gjort det i nu snart 3 år. I vores budget for 2013 er der således ca. 300.000 kr. til rådighed, efter at alle tænkelige og forudsigelige udgifter er dækket.

Situationen forbedres naturligvis yderligere, hvis pantebrevslånet, som i dag forrentes med 7½ %, erstattes af et 3% kreditforeningslån.

I øvrigt vil et realkreditlån jo være modsvaret af ejendommens værdi, og ejendommen kan selv i det nuværende marked sælges omgående til mindst det ønskede låns værdi på grund af dens størrelse, istandsættelsesgrad og helt enestående og fremragende beliggenhed og udsigt.

Det er således vores umiddelbare indtryk, at afvisningen af låneansøgningen ikke er baseret på den nævnte begrundelse men er besluttet vilkårligt eller ud fra nogle uofficielle og uoplyste kriterier.

Afsluttende bemærkninger

Om end det er irrelevant for vores klage, så kan vi ikke undlade at gøre opmærksom på, at vi finder afvisningen af vores låneansøgning fuldstændig absurd. Vi er begge arbejdsomme, ansvarsbevidste og lovlydige borgere med yderst velordnede økonomiske forhold. Vi har ganske vist siden 2007 drevet en hobbyhotelvirksomhed på nærmest filantropisk basis i et af landets yderområder, men denne virksomhed er nu af forskellige årsager reduceret ganske væsentligt, således at den ikke kan udgøre den ringeste økonomiske risiko for os. Den opfylder dog stadigt et lokalt behov og beskæftiger 2 lokalt bosatte fuldtids ansatte, som ellers ville være arbejdsløse. Endvidere har vi i 2001 stået bag oprettelsen af den USA-baserede virksomhed …, hvis årsomsætning i dag er af størrelsesordenen 2 mio. USD, og som foruden 2 personer i udlandet beskæftiger et fuldtids personale på 8 højtuddannede og højtlønnede personer (5 civilingeniører, 2 skibsingeniør samt 1 HD) i firmaets danske filial. Virksomheden, af hvilken vi sammen med vores søn … ejer to tredjedele, har i øvrigt ifølge dokumenterede købstilbud en markedsværdi på ca. 6 mio. USD (intet heraf er i øjeblikket medregnet i ovennævnte egenkapital). Endvidere er virksomheden gældfri, kunderne er store rederier i ind- og udland, og størstedelen af omsætningen ligger på 3-årige kontrakter.

På denne baggrund virker det urimeligt og usagligt, at vores økonomiske forhold kan betragtes som en hindring for et realkreditlån.

Det er os ikke muligt at forstå, hvorfor vi skal behandles som anden klasses borgere, som ikke kan gives adgang til de lånemuligheder, der normalt er tilgængelige for almindelige borgere i dette land. Vi kunne forestille os, at der er tale om en eller anden form for aldersdiskriminering, men vores alder burde i sig selv ikke være noget økonomisk problem. …(Klager 1)… vil, i hvert fald inden for overskuelig fremtid, fortsat oppebære løn fra virksomheden, og i tilfælde af fratræden eller død skal firmaet eller dets ansatte købe vores aktiepart tilbage til dagspris. Denne betaling vil efter skat være mere end tilstrækkelig til at dække alle gældsposter.

Det er vores håb, at De vil revurdere ansøgningen på et sagligt grundlag, og vi forventer, at dette vil føre til et positivt resultat. Såfremt resultatet mod forventning fortsat skulle forblive negativt, må vi ganske alvorligt anmode om, at der gives en seriøs, relevant og kvantificeret begrundelse, i modsætning til den, vi senest er blevet præsenteret for …”

Den 11. december 2012 besvarede indklagede klagernes henvendelse på følgende måde:

”Tak for din ansøgning om lån i …(indklagede)…

Vi har behandlet din ansøgning om ønsker på baggrund af en samlet vurdering af din økonomi ikke at tilbyde dig et lån.

Har du spørgsmål til dette brev, eller er der andet vi kan hjælpe dig med, er du velkommen til at ringe til vores kundecenter på tlf. …”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet, principalt at revurdere sagen på et mere realistisk grundlag og på den baggrund bevilge dem det ønskede lån, subsidiært at give klagerne en konkret begrundelse for afslaget baseret på forståelige og veldefinerede kriterier sammenholdt med klagernes faktiske økonomiske forhold.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de som følge af indklagedes kampagne for 3 pct. realkreditlån henvendte sig telefonisk til indklagede i september 2012 med henblik på at få udskiftet et privat 7,5 pct. pantebrev på ca. 1,6 mio. kr. i deres ejendom med et tilsvarende 3 pct. realkreditlån eller lignende.

Henvendelsen resulterede i et skriftligt afslag den 18. september 2012.

Det fremgår, at afslaget er uden egentlig begrundelse.

Klagerne indsendte derfor 1. december 2012 en klage til den af indklagede anførte klageinstans.

Klagen resulterede i endnu en skrivelse fra indklagede, dateret 11. december 2012. Denne svarskrivelse er om muligt endnu mere lakonisk end den første og giver heller ingen klar begrundelse for afslaget.

Der henvises ganske vist til en samlet vurdering af klagernes økonomi, men denne vurdering må være foretaget ud fra nogle usædvanlige kriterier, som tillige holdes hemmelige for klagerne. Ud fra en ganske normal vurdering er klagernes økonomi nemlig overordentlig god, således som det fremgår af redegørelsen i deres brev af 1. december 2012.

Da klagerne har set, at familier med en langt ringere økonomi har opnået kreditforeningslån i boliger af dårligere standard og beliggenhed end deres, må klagerne gå ud fra, at de er udsat for en eller anden form for diskriminering. Mest sandsynligt er det klagernes alder, som udelukker dem fra kreditforeningslån, men det kan også være det faktum, at klagerne tidligere har drevet hotelvirksomhed. Intet af dette burde imidlertid være relevant som begrundelse for et afslag.

Uanset hvad der er den virkelige begrundelse, så mener klagerne fortsat, at beslutningen om at nægte dem et realkreditlån er urimelig.

Klagen består således af følgende to punkter:

1. Der klages over, at ansøgningen om et realkreditlån er afslået. Klagerne er end ikke blevet tilbudt et mindre lån end det ønskede. Der henvises i afslaget til en generel vurdering af klagernes økonomiske forhold, men dette kan tydeligvis ikke være årsagen til afslaget af følgende grunde:

- Ejendommen blev købt til dagspris 1,85 mio. kr. i 2009. Den er sidenhen blevet vedligeholdt og forbedret for ca. 0,6 mio. kr. Der er således fuld værdidækning for det søgte realkreditlån på ca. 1,6 mio. kr. Det skal bemærkes, at ejendommen har en særdeles attraktiv beliggenhed, hvorfor den hurtigt vil kunne sælges.

- Deres faste, sikre indkomst ligger langt over de værdier, der vejledningsvis angives som nødvendige for lån af den nævnte størrelse.


2. Der klages over selve sagsbehandlingen, idet der ikke har fundet nogen som helst konstruktiv dialog sted, og idet der ikke angives konkrete årsager til afslaget. Det formodes derfor, at afslaget er givet ud fra nogle hemmelige kriterier, som der kun kan gisnes om. Eksempelvis kunne det være ansøgernes alder eller tidligere beskæftigelse, der kunne være problemet. Når intet oplyses, må klagerne formode, at de er udsat for en eller anden form for diskrimination.

Klagerne har følgende bemærkninger i anledning af indklagedes udtalelse:

Den 1. november 2012 fik klagerne besøg af en repræsentant for indklagede. Besøget varede næsten halvanden time, idet repræsentanten fik oplyst alle tænkelige detaljer om klagernes økonomiske forhold. Endvidere blev der som ønsket udleveret kopier af en række dokumenter, og klagerne erklærede sig villige til yderligere at beskrive deres forhold skriftligt, hvis det skulle være ønskeligt, ligesom klagerne tilbød at dokumentere alle deres oplysninger. Repræsentanten var dog tilfreds med det udleverede og erklærede, at alt så fint ud.

På denne baggrund virkede det besynderligt, at det næste, klagerne hørte fra indklagede, var en besked om, at klagerne ikke kunne tilbydes lån. Endnu mere besynderligt er det at læse indklagedes begrundelse for at afslå låneansøgningen, idet udtalelsen er fuld af fejltagelser og misforståelser, som klart viser, at indklagede ikke har sat sig ind i sagen. Det er i denne forbindelse svært at se, hvilket formål det halvanden time lange indledende møde skulle tjene.

På grund af den manglende indsigt og af hensyn til det videre forløb ser klagerne sig nødsaget til at fremkomme med en detaljeret skriftlig redegørelse vedrørende baggrunden for låneansøgningen.

Ejendommens værdi.
Indklagede har vurderet ejendommens værdi til 1,5 mio. kr. Dette er tilsyneladende en fuldstændig arbitrær pris, som intet har at gøre med husets reelle salgsværdi. Klagerne har løbende holdt sig underrettet om ejendommens salgspris gennem kontakt til lokale ejendomsmæglere, og klagerne har nogenlunde enslydende fået den besked, at ejendommen vil kunne sælges inden for nogle måneder for en pris ikke under 2,2 mio. kr. Dette skyldes, at ejendommen ligger i et af de få attraktive boligområder på Lolland, dels i kraft af beliggenheden tæt på Nykøbing Falster og 3 andre købstæder, dels i kraft af det omgivende, meget attraktive landskab. Derudover er ejendommen meget velbeliggende, centralt og direkte ud til sundet, med en enestående udsigt. Alle huse i området kan nu sælges med sommerhusstatus, hvilket har tiltrukket et nyt, pengestærkt klientel. En nærmere redegørelse for ejendomsmæglernes prisberegning samt eksempler på salgspriser for lignende ejendomme er fremlagt. I øvrigt er indklagedes værdiangivelse ikke af betydning for sagen, men det virker ikke professionelt at skyde så meget ved siden af fagfolks vurdering.

Lånets størrelse
Det er anført, at klagerne har anmodet om en samlet belåning i ejendommen på 1,9 mio. kr. Dette er forkert. Klagerne har anmodet om størst muligt realkreditlån. Klagerne har således på intet tidspunkt lagt sig fast på noget beløb eller forestillet sig et yderligere lån i det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut.

Klagerne ved dog godt, hvordan de 1,9 mio. kr. er fremkommet, idet klagerne blev spurgt om, hvor meget de selv troede, ejendommen kunne sælges for. Med udgangspunkt i salgsprisen for en tilsvarende ejendom svarede klagerne, at når deres ejendom er færdigrenoveret, vil den antagelig kunne sælges for 2,4 mio. kr. Et 80 pct. realkreditlån ville således blive af størrelsesordenen 1,9 mio. kr. Dette beløb er større end det eksisterende pantebrevslån, som nu er betalt ned til ca. 1,65 mio. kr., men forskellen svarer nogenlunde til det, der vil være nødvendigt for at gennemføre den resterende renovering.

Det er tilsyneladende undgået indklagedes opmærksomhed, at klagerne i sin tid ikke havde problemer med at finansiere ejendomskøbet. Klagerne kunne således uden vanskelighed opnå et 30-årigt 7,5 pct. lån i ejendommen. Klagernes ønske om at få dette lån helt eller delvist erstattet af et realkreditlån skyldes udelukkende forskellen i rentesats. Klagerne vil derfor gerne hermed gøre det helt klart, at det, de ønsker, er et størst muligt realkreditlån. I det omfang, et sådant lån ikke dækker den eksisterende gæld i ejendommen, vil klagerne sammen med deres advokat og deres bank sørge for den resterende finansiering, idet de allerede nu har forskellige muligheder og tilsagn.

Kroen
Også omkring indklagedes omtale af kroen er der en del fejltagelser og misforståelser.

Denne ejendom består af en hovedbygning indeholdende restaurationslokaler samt en 180 m2 beboelseslejlighed, et anneks med 11 hotelværelser, 6 ferielejligheder i en rækkehusbebyggelse samt en cafe på havnen. Ejendommen blev indtil oktober 2010 drevet som hotel/restaurant. På nævnte tidspunkt ophørte denne virksomhed imidlertid, da det viste sig umuligt fortsat at finde passende personale. Eneste tilbageværende aktivitet er således en lejlighedsvis udlejning af ferieboligerne samt en sæsonmæssig drift af caféen. Begge dele forestås af to lokale damer.

Klagerne erhvervede deres boligejendom i november 2009 og fraflyttede kroen i april 2010 i forbindelse med en planlagt bortforpagtning af kroen. Dette måtte dog opgives ultimo 2010.

Der er naturligvis et underskud, eller rettere en udgift, knyttet til ejerskabet af ejendommen. Denne udgift består hovedsageligt af kreditforeningsrenter og ejendomsskat samt enkelte andre faste udgifter. Sommerhusudlejningen samt driften af caféen giver en mindre indtægt, som imidlertid er uden betydning for klagernes samlede økonomi. Der er for så vidt intet i vejen for at indstille driften fuldstændigt, således at ejerskabet kun medfører en fast og let beregnelig årlig udgift, men da den stærkt indskrænkede aktivitet ikke giver anledning til ekstra udgifter eller andre problemer, har klagerne af hensyn til lokalsamfundet foreløbigt valgt den her beskrevne driftsmodel.

Når indklagede anfører, at ”Klagerne driver som personligt selskab …kro”, så er det naturligvis formelt korrekt ud fra de ovenfor nævnte forudsætninger, men det bør ved samme lejlighed nævnes, at denne drift er yderst begrænset og uden nogen som helst risiko eller anden vigtig betydning for klagernes økonomi. Der er ganske rigtigt en fast årlig udgift, men den er mere end rigeligt dækket af klagernes øvrige indkomst. Det er derfor klagerne fuldstændigt uforståeligt, hvordan indklagede kan finde anledning til at anføre: ”Det kan dog konstateres, at klagerne har en betydelig økonomisk risiko ved krodriften”. Det er ikke helt klart, hvad der menes, men man må gå ud fra, at indklagede med ”økonomisk risiko” må forvente, at der kan opstå uventede og uforudsigelige udgifter. Hvad der imidlertid på ovennævnte baggrund kan konstateres er, at ejerskabet af kroejendommen netop ikke udgør nogen som helst ”økonomisk risiko” i den formodede betydning af dette udtryk.

I øvrigt er der en række andre faktuelle fejl i indklagedes beskrivelse af kroen. Det anføres, at ejendommen er sat til salg for 2,5 mio. kr., samt at realkreditgælden udgør 2 mio. kr. Sagen er, at realkreditgælden for kroen og caféen tilsammen udgør 1,82 mio. kr. (nedbetalt fra 2,2 mio. kr.), og at salgsprisen for kroen og caféen tilsammen er sat til 3,2 mio. kr. Realkreditgælden udgør således 57 pct. af den forventede salgspris.

Det hører med til billedet, at der konstant er forespørgsler vedrørende køb af kro og cafè, idet det med det rette personale absolut er muligt at opnå overskudsgivende drift. Problemet er, at potentielle købere i øjeblikket ikke kan låne penge. Uanset dette har caféen flere gange været tæt på et salg.

Klagernes firma
Indklagede går ganske let henover ejerskab og drift af det amerikansk baserede aktieselskab, på trods af at dette firma er afgørende for klagernes økonomiske situation.

Firmaet blev grundlag i 2001 af klager 1 og hans søn samt en kompagnon, som er amerikansk statsborger. Alle tre grundlæggere er civilingeniører og ejer hver en tredjedel af firmaet. Grundlæggerne udgør bestyrelsen i det amerikanske firma, og klager 1 er bestyrelsesformand. Firmaet udfører servicearbejde (ikke konsulentarbejde) for skibsindustrien. Arbejdet består kort fortalt i, på basis af indberetninger fra skibe, at fastslå, hvor meget brændselsolie der kan spares ved en hensigtsmæssig vedligeholdelse af skrog og propeller. Yderligere beskrivelse kan findes i den fremlagte brochure eller på firmaet hjemmeside. Firmaet er siden grundlæggelsen vokset støt år for år, idet der er voldsomt fokus på skibes olieforbrug, og der er ingen tegn på, at denne interesse vil aftage inden for overskuelig fremtid. Kunderne er skibsredere over hele verden, og der indgås typisk langtidskontrakter af 2 til 3 års varighed. I dag er ca. 25 skibsredere med ca. 400 skibe omfattet af denne service.

Firmaets regnskaber, etc., vil naturligvis kunne forevises, hvis det skulle være ønskeligt.

Hovedfirmet ligger fortsat i USA, men der er oprettet en fuldt legal filial i Danmark, og i praksis er det her, al forretningsmæssig aktivitet foregår. Firmaet har kontor i København, og der er i dag 10 ansatte, heraf de 8 er ansat i Danmark. Der er ingen gæld i firmaet, der er kun meget små produktionsomkostninger, bortset fra lønninger, og der forventes i 2013 en omsætning på over 2 mio. USD. Alle medarbejdere, heriblandt klager 1 og sønnen, er ansat på normale overenskomster for ingeniører. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der ikke er nogen aldersbegrænsning på klager 1’s ansættelse.

Der kan således ikke sættes spørgsmålstegn ved firmaets evne til fremtidigt at kunne udbetale lønninger i henhold til ansættelsesoverenskomsterne eller ved firmaets ønske om fortsat at bevare klager 1 som lønnet medarbejder.

Klagerne har over for indklagede anført, at firmaet i øjeblikket har en salgsværdi på ca. 6 mio. USD. Dette kan dokumenteres, idet der foreligger et købstilbud på 5 mio. USD fra 2011 fra et udenlandsk skibsklassifikationsselskab. Efterfølgende er der modtaget lignende tilbud fra andre internationale firmaer, men salgsforhandlingerne er stillet i bero, da det antages, at firmaet i løbet af nogle år vil blive betydeligt mere værd.

På denne baggrund virker det meget overfladisk, at indklagede, som mundtligt har fået alle disse oplysninger, affærdiger sagen ved at sige: ”Indklagede har ikke mulighed for at vurdere værdien og risikoen i det amerikanske selskab”, specielt når der ikke umiddelbart er noget som helst, der indikerer, at der skulle være tale om en ”risiko”. I øvrigt tilbød klagerne indklagede adgang til alle relevante oplysninger om firmaet, men på daværende tidspunkt var der ingen interesse herfor.

Dansk firma
Siden 2000 har klager 1 drevet et privat enkeltmands-rådgivningsfirma. Aktiviteterne har dels været søfartsteknisk rådgivning til bl.a. tyrkiske skibsværfter, dels sagkyndig assistance for Sø- og Handelsretten. Virksomheden har siden oprettelsen givet en indtægt på nogle 100.000 kr. om året, men aktiviteten er under nedtrapning i takt med, at aktiviteten i den amerikanske virksomhed stiger. Der er dog fortsat efterspørgsel efter den ekspertrådgivning, som firmaet kan give, så firmaet vil blive opretholdt med henblik på at kunne behandle særligt vigtige eller interessante sager samt som fall-back mulighed for det usandsynlige tilfælde, at indtægterne fra den amerikanske virksomhed 1 skulle blive reduceret.

Klagernes privatøkonomi
Indklagede fremsætter en udokumenteret påstand lydende: ”Det er endvidere ikke indklagedes vurdering, at klagernes økonomiske situation er så stabil som klagerne giver udtryk for”.

Med ”stabil” må vel menes, at den økonomiske situation ikke vil ændre sig. Indklagede må altså mene, at klagernes økonomiske situation vil ændre sig i ugunstig retning, men der anføres ikke en eneste grund hertil eller et eneste argument herfor.

Klagerne har forelagt et budget, som viser deres helt sikre fremtidige indkomst, så sikkert som sådan en indkomst nu engang kan vises, og deres udgifter, som stort set udelukkende består af faste, forudsigelige poster. Det ses tydeligt og klart, at indtægterne overstiger udgifterne med rigelig margin. Derudover fremgår det, at deres skattemæssigt opgjorte formue (den amerikanske virksomhed) er af størrelsesordenen 2,6 mio. kr. Medregnes værdien af den danske virksomhed, stiger formuen til mindst 7 mio. kr. efter skat.

I øvrigt har klagernes økonomi været tilfredsstillende og fuldstændig stabil over de seneste år, efter at krodriften blev indstillet i oktober 2010. Dette har været tilfældet på trods af den relativt dyre finansiering af deres boligejendom samt udgifter til renovering af denne.

Det kan tilføjes, at alt tyder på, at indtægterne fra den amerikanske virksomhed vil stige i de kommende år. Dette vil naturligvis yderligere stabilisere klagernes økonomi. Endelig er det ikke umuligt, at caféen kan blive solgt inden for overskuelig tid, og dette vil også have en positiv indflydelse.

Man kan naturligvis opstille forskellige skrækscenarier og spørge, hvordan klagerne vil håndtere dem. Med hensyn til det, der kan interessere indklagede, kan klagerne sige, at de har en lejlighed stående ledig i kroen. Skulle der indtræffe en kritisk situation, kan klagerne således sælge ejendommen og flytte til kroen. Det vil dels reducere klagernes udgifter væsentligt, dels vil det antageligt også give et kontant provenu, ligesom det vil bringe eventuelle lån i ejendommen ud af verden.

Et andet skrækscenarium er, at klager 1 bliver uarbejdsdygtig eller afgår ved døden. I det tilfælde skal den amerikanske virksomhed eller dets medarbejdere købe klager 1’s aktiepost til dagspris. Dette skulle ikke udgøre noget likviditetsmæssigt problem, da det er muligt at låne beløb af den nævnte størrelsesorden i amerikanske banker. Man har hidtil ikke benyttet sig heraf, dels fordi der ikke har været behov, dels af principielle grunde.

Sammenfatning
Medens det står fuldstændigt klart for klagerne, at indklagede ikke ønsker at tilbyde dem et lån, så er det stadig uforståeligt, hvad grunden kan være til dette. Klagerne anerkender naturligvis indklagedes ret til at afvise kunder, der kan udgøre en unormal økonomisk risiko, men klagerne kan med deres bedste vilje ikke se, at dette skulle være tilfældet for deres vedkommende. Indklagedes seneste argumentation har ikke bidraget til at øge klagernes forståelse for afvisningen af låneansøgningen, idet den ikke indeholder konkrete begrundelser, men først og fremmest viser, at indklagede ikke har kunnet eller villet sætte sig ind i de faktiske forhold omkring klagernes økonomiske situation.

Klagerne opretholder således deres klage over indklagedes behandling af deres låneansøgning samt deres ønske om enten at få genoptaget seriøse forhandlinger om et muligt kreditforeningslån eller at få en plausibel begrundelse for afslaget.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne kontaktede indklagede med henblik på indklagedes overtagelse af eksisterende belåning af klagernes boligejendom. Ejendommen er p.t. finansieret med et privat pantebrev på 1,7 mio. kr.

Klagerne anmodede om en samlet belåning i ejendommen fra indklagede på 1,9 mio. kr.

Klagerne driver som personligt selskab en kro, der er sat til salg for 2,5 mio. kr. Kroen giver et årligt underskud på 300.000 kr. og har en gæld på 2 mio. kr. Klagerne er endvidere medejere af et amerikansk selskab (et konsulentfirma) og driver ligeledes et dansk selskab (et rådgivningsfirma).

Anbringender
Indklagede har forstået klagen således, at klagerne er utilfredse med indklagedes afvisning af at yde klagerne et realkreditlån.

Indklagede driver privat virksomhed i form af udlånsvirksomhed, og indklagede er som sådan ikke underlagt nogen kontraheringspligt.

Indklagedes ydelse af lån sker på baggrund af en konkret kreditvurdering af de(n) enkelte låntager(e), og indklagede har på baggrund heraf valgt ikke at imødekomme klagernes anmodning om indklagedes ydelse af et lån.

Indklagede har vurderet klagernes ejendom til 1,5 mio. kr. Allerede derfor vil det ikke være muligt for indklagede at tilbyde realkreditbelåning i stedet for det eksisterende pantebrev på 1,7 mio. kr.

Realkreditbelåning kunne således maksimalt udgøre 1,2 mio. kr. Yderligere belåning ville i givet fald skulle ydes af det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut. Indklagede koncernen tilbyder imidlertid ikke lån ud over 100 pct. af ejendommens vurderede pris, hvorfor pengeinstituttet maksimalt ville kunne yde lån på 300.000 kr.

Det er endvidere ikke indklagedes vurdering, at klagernes økonomiske situation er så stabil, som klagerne giver udtryk for.

Klagerne driver kroen, som er sat til salg for 2,5 mio. kr. Kroen giver p.t. et årligt underskud på 300.000 kr. Der er gæld for 2 mio. kr. i kroen. Indklagede har ikke mulighed for at vurdere værdien og risikoen i det amerikanske selskab, men klagerne har en betydelig økonomisk risiko ved krodriften.

På baggrund af ovenstående har indklagede givet afslag på belåning af klagernes ejendom, hvilket indklagede fastholder.

Indklagede er som privat virksomhed ikke underlagt nogen kontraheringspligt. Det centrale for indklagede har været en vurdering af ejendommen, og en vurdering på 1,5 mio. kr. fastholdes som en realistisk salgspris. Såfremt klagerne har ret i, at vurderingen er sat for lavt, burde klagerne kunne opnå belåning hos et konkurrerende realkreditinstitut.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagerne har i klagesagen fremlagt følgende dokument baseret på en ejendomsmæglers vurdering af ejendommen samt oplysninger om forbedringer og vedligeholdelse, som er udført siden klagernes overtagelse af ejendommen.

”…Beboelsens størrelse i henhold til BBRmeddelelse 210 m²
Salgspris November 2009 1.85 mio. kr.

Metode 1.

Aktuel pris, reduktion af salgspris 10% per år,
prisfaktor 0.9 3,5 = 0,7 ca. 1,3 mio. kr.
Forbedringer som angivet side 2 ca. 0.6 mio. kr.
I alt 1.9 mio. kr.

Metode 2

Generelt salgspris i området 6700 kr. pr. m2, 1.4 mio. kr.
Herlighedsværdi pga. beliggenhed og udsigt 0.5 mio. kr.
I alt 1.9 mio. kr.


Begge metoder indikerer en salgspris på 1.9 mio. kr.

Der skal imidlertid tages hensyn til at huse i … nu kan få sommerhusstatus. Dette har øget såvel efterspørgsel som priser udover, hvad der er generelt i området. Ejendomsmæglerens vurdering er derfor, at ejendommen i givet fald kan sælges for min 2.2. mio. kr.

Naboejendommen, som har en lignende beliggenhed, er netop blevet solgt for 0.8 mio. kr. Den omfatter nogle ubrugelige bygninger, som skal fjernes, før der kan bygges nyt. Fjernelse af bygningerne samt opførelse af et nyt 201 m² stort hus vil minimum beløbe sig til 1.6 mio. kr., hvilket giver en totalomkostning på minimum 2.4 mio. kr.

Af ejendomme i … med en tilsvarende beliggenhed er følgende solgt i 2012:

… Boligareal 222 m² Salgspris 3.225.000 kr.
.. Boligareal 144 m² Salgspris 2.750.000 kr.

Der er ikke solgt andre huse med tilsvarende beliggenhed siden 2009.



Forbedringer og vedligeholdelse udført siden overtagelsen

Ejendommen var et dødsbo. Der havde i flere år boet en meget syg dame, som kun havde udført et minimum af vedligeholdelse. Efter hendes død stod bygningen i længere tid ubeboet. Helhedsindtrykket af ejendommen var derfor meget deprimerende, og der forestod indledningsvis et ganske stort oprydningsarbejde, specielt i den ældre del af bebyggelsen, hvor damens forældre havde boet i en meget lang årrække.

Følgende større arbejder er blevet udført:

Omtrentlig omkostning, kr.

Oprydning, tømning af skabe og loftrum, fældning af træer 30.000
Bortkørsel af affald, 4 containere 30.000
Rydning gl. køkken (nu bryggers), oppudsning af vægge 10.000
Rydning soveværelse, adgang walk-in closet, fjernelse radiator 10.000
Gulvafhøvling, ca. 100 m² 15.000
Nye gulve, ca. 70 m² 30.000
Rydning af nyt køkken, incl. fjernelse af væg, skorsten, loft mm 70.000
Ventilation køkken 10.000
Renovering 2 badeværelser incl. rensning kloaksystem 50.000
Ny el.-installation, med ny måler, flyttet til bryggers 45.000
Ny olietank og- fyr, ældre afdeling 20.000
Varmepumper, luft/luft, 3 stk., 4000 kW i stedet for el-paneler, nye afdeling 30.000
Dør i køkken tilmuret, ændret til vindue 15.000
Fjernsyns tag antenne fjernet, skader repareret 5.000
Forhave, bevoksning fjernet, plæne omlagt til P-plads, nyt bed mod gade 50.000
Nyt køkkeninventar, incl. opsætning, omlægning af VVS og el, nyt loft, lamper 100.000
Maling, indv. alle rum og lofter, udv. skur, gavle og udhæng 60.000
Garage, motoriseret port samt el-installation 5.000
Drivhus 5.000
Have rækværk og hegn 5.000
Diverse mindre ting, forsatsruder, isolering, tagrender, låse, postkasse, etc. 50.000

I alt 655.000
…”

Klagerne har vedlagt brochuremateriale og har endvidere fremlagt et købstilbud vedrørende den amerikanske virksomhed, som de er medejere af.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Indklagedes afgørelse af, om man ønsker at imødekomme en låneanmodning, henhører under indklagedes kredit- og udlånspolitik, som Nævnet generelt ikke finder at kunne efterprøve.

Der er ikke i denne sag forhold, som kan føre til et andet resultat.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen