Betingelser for frigivelse, ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 559/1991 |
| Dato: | 15-06-1992 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Peter Møgelvang-Hansen, Allan Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Garanti - frigivelse
|
| Ledetekst: | Betingelser for frigivelse, ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 28. maj 1991 solgte klagerne en ejerlejlighed til overtagelse pr. 1. august 1991. Købesummen var aftalt til 4.925.000 kr. kontant. Om berigtigelsen af købesummen var i slutsedlen anført:
"6. 3. Den kontante udbetaling
6.3.1. Ved slutsedlens underskrift, eller senest: ved accept deponeres hos: [ejendomsmægler] kr. 225.000
6.3.2. Ved skødets underskrift, dog senest 30. juni 1991 deponeres hos: sælgers bank eller stilles bankgaranti for kr. 4.700.000
6.3.3. Der stilles uigenkaldelig sikkerhed senest:
Såfremt der stilles sikkerhed, forrentes beløbet med % p.a."
Slutsedlens pkt. H "Vilkår for kontant udbetaling/deponering" var sålydende:
"Renten af de i slutsedlens pkt. 6.3.2 nævnte beløb tilfalder sælger fra deponeringsdagen.
Såfremt der stilles sikkerhed, forrentes dette beløb af køber fra overtagelsesdagen som aftalt i slutsedlen.
Som led i handlens berigtigelse drager berigtigende advokat/depositar omsorg for betaling af:
a) pantegæld, der ikke skal overtages
b) evt. betaling af ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
c) restancer,
d) refusionssaldo i købers favør,
e) beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
f) sælgers andel af handlens omkostninger,
g) salgssalær og udlæg m.v.
(...........)
Berigtigende advokat/depositar har pligt til at indfri provenuet til sælger alene med de under a) til g) nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Af slutsedlen fremgik endvidere, at skødet skulle være indleveret til tinglysning senest 30. juni 1991.
køberne, der ønskede selv at berigtige handelen, fremkom ikke rettidigt med deponering eller garanti samt skøde til underskrift. Efter at ejendomsmægleren havde rykket, blev skøde og en bankgaranti afleveret hos ejendomsmægleren den 12. juli 1991. Mægleren vidersendte skødet til klagerne, som efter underskrift tilbagesendte det til køberne.
Bankgarantien var den 11. juli 1991 udstedt af indklagedes Glostrup afdeling på foranledning af køberne som en ubetinget bankgaranti på 4,7 mill kr. til fordel for klagerne. Ifølge garantien var den til sikkerhed for "Kontant udbetaling i forbindelse med køb af ejendommen matr. nr. (......)". Om udbetaling var med fortrykt tekst anført:
"Garantibeløbet, eller dele deraf, kommer til udbetaling, såfremt det anførte forhold misligholdes. Udbetalingen sker inden 14 dage efter garantikreditors påkrav herom til banken uden yderligere dokumentation."
Med maskinskrift var anført:
"Beløbet udbetales når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, jvf. slutsedlens pkt. 6.3.2. og bestemmelse H."
Klagerne tilstransporterede garantien til Lokalbanken i Hillerød, som skulle forestå indfrielse af ikke overtagne prioriteter.
Ved skrivelse af 27. august 1991 rettede klagernes advokat henvendelse til køberne og anførte, at der ved berigtigelsen af handlen var sket fejl, idet skødet endnu ikke var indleveret til tinglysning. Som følge heraf stillede advokaten krav om, at tilgodehavendet i henhold til den stillede bankgaranti skulle forrentes for den periode, forsinkelsen varede, med sædvanlig forhalingsrente. Køberne besvarede ikke henvendelsen, hvorefter klagernes advokat den 24. september 1991 anmodede indklagedes Glostrup afdeling om at overføre det garanterede beløb på 4,7 mill kr. til Lokalbanken i Hillerød.
Den 8. oktober 1991 anmodede Lokalbanken indklagede om at udbetale garantien, idet Lokalbanken samtidig erklærede at indestå for "at de på overtagelsesdagen den 1/8 1991 tinglyste hæftelser aflyses."
Indklagedes afdeling meddelte herefter ved skrivelse af 21. oktober 1991 til klagernes advokat, at betingelserne for udbetalingen af garantien ikke var tilstede, idet der ikke forelå endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, og idet der ikke forelå misligholdelse i realisation til udbetalingen. Om aftalen i øvrigt måtte være misligholdt, måtte være en tvist mellem køber og sælger af ejendommen.
Den 4. oktober 1991 blev skødet anmeldt til tinglysning. Indklagede modtog skødet retur fra tinglysningen den 11. november 1991 med 8 retsanmærkninger, heraf 7 præjudicerende. Ved skrivelse af 15. november 1991 indestod Lokalbanken overfor indklagede for sletning af de præjudicerende retsanmærkninger samt for betaling af en eventuel refusionssaldo i købers favør.
Ved skrivelse af 27. november 1991 fra klagernes advokat til indklagedes Glostrup afdeling tog denne garantien til inkasso.
Den 29. november 1991 meddelte indklagede klagernes advokat, at man samme dag havde fremsendt 4,7 mill. kr. til Lokalbanken. Man afviste samtidig klagernes inkassokrav under henvisning til, at garantien den 19. juli 1991 var tiltransporteret Lokalbanken, således at klagerne ikke var rette fordringshavere.
Klagerne har herefter for Ankenævnet nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre klagerne inkassoomkostninger samt morarenter af garantien.
Indklagede har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Til støtte for påstanden har klagerne anført, at garantiens fortrykte tekst om udbetaling, "såfremt det anførte forhold misligholdes" må indebære, at garantien kunne kræves udbetalt, idet skødet ikke som fastsat var indleveret til tinglysning senest 30. juni 1991. Garantiens ordlyd er formuleret af indklagede, hvorfor unøjagtigheder eller misforståelser må komme indklagede til skade. Hertil kommer, at garantien substituerer en deponering efter slutsedlens pkt. 6.3.2 og ikke en garanti efter pkt. 6.3.3. Det bestrides, at garantien alene skal sikre den kontante udbetaling, der ikke kan være misligholdt, når der i overensstemmelse med slutsedlen er stillet garanti. Af slutsedlens pkt. H fremgår, at det både kan være en berigtigende advokat eller en depositar, der kan disponere over garantien, bl.a. til indfrielse af ikke overtagen pantegæld. Forfaldsdagen for det garanterede beløbs udbetaling er i garantien fastsat til 14 dage efter garantikreditors påkrav, som er afgivet den 24. september 1991. Efter rentelovens § 3, stk. 1 er der således truffet aftale om forfaldstid, hvorfor klagerne er berettiget til procesrente fra den 8. oktober 1991. Klagerne har endvidere anført, at det herefter også var berettiget, at deres advokat den 27. november 1991 tog beløbet til inkasso.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke består nogen økonomisk tvist parterne imellem, idet garantibeløbet den 29. november 1991 blev fremsendt til Lokalbanken i Hillerød.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at garantien ifølge sin ordlyd alene sikrer den kontante udbetaling, som ikke er misligholdt. Garantien sikrer ikke andre i slutsedlen aftalte forhold, således ej heller rettidig indlevering af skøde til tinglysning. Det er i garantien fremhævet, at beløbet udbetales, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Først den 15. november 1991 modtog indklagede en tilfredsstillende indeståelse fra Lokalbanken, som da uden begrænsninger indestod for sletning af de præjudicerende retsanmærkninger. Lokalbankens tidligere skrivelse af 8. oktober 1991 var begrænset således, at indklagede ikke havde sikkerhed for, at præjudicerende retsanmærkninger blev slettet, hvorfor udbetalingen af garantien ikke kunne finde sted. Indklagede har efter modtagelsen af indeståelsen af 15. november 1991 udbetalt garantien inden for den fastsatte udbetalingsfrist. Måtte Ankenævnet nå frem til, at indklagede var forpligtet til på et tidligere tidspunkt til at frigive garantibeløbet, bestrides det, at klagerne kan kræv e garantibeløbet forrentet som anført, idet hverken slutsedlen eller garantien indeholder bestemmelse om forrentning af udbetalingen. Der var derfor ikke truffet en aftale om forfaldstid som anført i rentelovens § 3, stk. 1.
Ankenævnets bemærkninger:
Da der, som det fremgår af klagernes påstand, fortsat består en formueretlig tvist mellem parterne, kan indklagedes afvisningspåstand ikke tages til følge.
Garantien var stillet til sikkerhed for den kontante udbetaling i forbindelse med ejendomskøbet, og Ankenævnet finder ikke, at den fortrykte bestemmelse om "udbetaling, såfremt det anførte forhold misligholdes", kan forstås således, at udbetaling af garantibeløbet kunne kræves som følge af, at den aftalte frist for indlevering af skødet til tinglysning ikke blev overholdt. Indklagede har derfor i overensstemmelse med den individuelt udformede tekst, der er et sædvanligt vilkår for frigivelse af deponerede midler i ejendomshandler, været berettiget til at afvise at udbetale garantibeløbet, indtil der forelå et skøde uden præjudicerende anmærkninger eller en tilfredsstillende indeståelse for sletning af alle præjudicerende anmærkninger. En sådan indeståelse forelå som anført af indklagede først ved Lokalbankens skrivelse af 15. november 1991, hvorfor klagernes krav ikke kan tages til følge.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.