Krav om nedsættelse af ydelse på boliglån i forbindelse med ekstraordinære indbetalinger på lånet.
| Sagsnummer: | 357/2022 |
| Dato: | 23-06-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Kritte Sand Nielsen, Jimmy Bak, Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Udlån - ydelse
|
| Ledetekst: | Krav om nedsættelse af ydelse på boliglån i forbindelse med ekstraordinære indbetalinger på lånet. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af ydelse på boliglån i forbindelse med ekstraordinære indbetalinger på lånet.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank. Klagerne havde bl.a. et realkreditlån i Realkredit Danmark.
Den 14. juli 2021 sendte banken et lånetilbud til klagerne på omlægning af deres realkreditlån til et såkaldt Danske Bolig Fri-lån med variabel rente og en hovedstol på 3.465.000 kr. samt en løbetid på 29 år og 11 måneder.
Af lånetilbuddet fremgik:
”…
Rente på pantebrevslånet
Pantebrevslånet forrentes fra og med udbetalingsdagen med en variabel rente, der svarer til CIBOR-3M. Hertil kommer et individuelt rentetillæg, der er fastsat af banken, og ekstra rentetillæg, hvis der mellem jer og banken er indgået aftale om tilvalgsydelser som afdragsfrihed og/eller aftale om periodevis fast rente.
Renten på CIBOR-3M (referencerenten) er for tiden -0,2100 procent om året. Det individuelle rentetillæg er for tiden 1,4451 procent om året. Det giver i alt en årlig rente på for tiden 1,2351 procent. Hvis I har indgået en aftale med banken om en eller flere tilvalgsydelser, fremgår det individuelle rentetillæg for den enkelte tilvalgsydelse desuden af den særskilte aftale.
Den samlede variable rente for den første renteperiode fastsættes af banken i forbindelse med udbetaling af lånet.
…
Terminsydelse
Terminsydelsen består af både renter og afdrag, medmindre der konkret indgås en aftale om andet.
Der skal betales ydelse på den sidste bankdag i hver måned, medmindre andet aftales med banken.
…
Aftalt løbetid og afvikling
Den beregnede løbetid er 29 år og 11 måneder. Løbetiden regnes fra den 14. juli 2021 (den dato, det forventes, at lånet bliver udbetalt) til den 31. maj 2051 (som er den forventede dato for betaling af den sidste ydelse på 11.064,47kr.).
Lånets maksimale løbetid er dog 30 år.
Fast ydelse
Hvis ydelsen er fast, betyder det, at ydelsen vil være uændret, så længe ydelsen - på trods af en eventuel renteforhøjelse og/eller et eventuelt rentetillæg fra en eller flere tilvalgsydelser - fortsat kan afvikle lånet inden for lånets maksimale løbetid. I modsat fald vil ydelsen blive forhøjet.
…”
Den 16. juli 2021 underskrev klagerne Aftale om finansiering og tinglysning, hvorved de optog et Danske Bolig Fri-lån med en hovedstol på 3.456.000 kr. og en rente på 1,24 % samt indfriede deres realkreditlån med en hovedstol på 3.820.000 kr. og en rente på 2 %.
Af aftalens Europæiske standardiserede informationsark fremgik bl.a.:
”…
6. Ydelsens størrelse
Lånet er et annuitetslån med variabel rente og dermed også variabel ydelse. Pantebrevet vil være indfriet i sin helhed 29 år og 11 måneder efter lånets udbetaling. Debitor har dog mulighed for, til enhver tid, at indgå en aftale om periodevis fast rente. …
Rentesatsen på dette lån kan ændre sig. Dette betyder, at ydelsernes størrelse kan øges eller mindskes. Hvis rentesatsen f.eks. stiger til 8,20%, kan jeres ydelser stige til DKK 25.320,12.
…”
Samme dag underskrev klagerne et pantebrev samt Resume om rådgivning – fast ejendom.
Parterne indgik endvidere en tillægsaftale til boliglånet om periodevis fast rente for lånet. Af aftalen fremgik:
”…
Periodevis fast rente
Parterne har aftalt, at renten (referencerenten (CIBOR-3M), det individuelle tillæg samt eventuelt tillæg for tilvalgsydelser) på lånet er fast i perioden:
Fra: 14. juli 2021
Til: 30. juni 2031
…
Rentetillæg
Parterne har aftalt, at debitor(erne) som følge af denne aftale skal betale et ekstra rentetillæg for periodevis fast rente på lånet.
…
Ved indgåelse af denne aftale, er debitor(erne)s foreløbige rente sammensat på denne måde:
CIBOR-3M (referencerente) pt. -0,2100% om året
Variabelt individuelt rentetillæg pt. 0,7470% om året
Foreløbigt rentetillæg for periodevis fast rente. 0,6981% om året
Samlet rentesats pt. 1,2351% om året
Debitorrenten (årlig nominel rente) er foreløbigt 1,2410 % om året, da vi tilskriver rente fire gange om året.”
Den 19. juli 2021 udbetalte banken boliglånet.
Banken har oplyst, at den månedlige ydelse blev fastsat til 11.062,98 kr. pr. måned.
Banken har endvidere oplyst, at bankens beregning af ydelsen på udbetalingstidspunktet skete ud fra afviklingen af lånets hovedstol tillagt den samlede rente i lånets løbetid. Lånets rente er variabel i en del af lånets løbetid, og derfor blev ydelsen fastsat ud fra den aftalte faste rente i fastrenteperioden, det vil sige CIBOR-3M renten på udbetalingstidspunktet, det individuelle tillæg og tillæg for fast rente. For perioden herefter fastsættes den variable rente ud fra CIBOR-3M på udbetalingstidspunktet tillagt det individuelle tillæg. Banken har endvidere oplyst, at ydelsen ved ophør af fastrenteperioden bliver genberegnet løbende ud fra den på det tidspunkt værende CIBOR-3M rente tillagt det individuelle tillæg.
Udover den månedlige ydelse indbetalte klagerne ekstraordinære indbetalinger på lånet i perioden fra den 29. juli 2021 til den 31. august 2022. Banken har oplyst, at den ved hver indbetaling genberegnede ydelsen ud fra de anførte principper, og at banken brugte den aktuelle CIBOIR-3M rente ved genberegningen.
I låneperioden faldt ydelsen på boliglånet som følge af klagernes ekstraordinære indbetalinger. Den 30. juni 2022 udgjorde ydelsen 8.780,50 kr.
Pr. den 29. juli 2022 steg ydelsen til 8.838,11 kr.
Banken har oplyst, at stigningen skyldtes, at klagerne foretog en mindre ekstraordinær indbetaling på boliglånet, der ikke var stor nok til at udligne stigningen i CIBOR-3M renten siden den seneste genberegning.
Banken har oplyst, at klagerne den 26. juli 2022 henvendte sig til banken, da det undrede dem, at ydelsen var steget.
Parterne var herefter i dialog, og den 15. august 2022 klagede klagerne til bankens klageansvarlige. Af klagen fremgik bl.a., at de ved at låse renten i 10 år kunne sikre sig, at ydelsen ikke blev påvirket af, hvordan renten udviklede sig i perioden, samt at banken havde oplyst, at de kunne være sikre på, at ydelsen ikke steg i løbet af de 10 år.
Den 29. august 2022 svarede banken på klagen. Af svaret fremgik, at banken beklagede, at den ikke havde rådgivet klagerne korrekt vedrørende beregningen af nyt ydelsesforløb ved indbetaling af ekstraordinært afdrag. Af svaret fremgik endvidere:
”Vores system har været opsat således, at vi genberegner renten på baggrund af det aktuelle CIBOR 3M rente, når der foretages en ekstraordinær indbetaling. Dette medfører, at hvis renten er steget side[n] den seneste beregning af ydelsen, så vil ydelsen stige. Dette vil også gælde, selvom der er indgået en aftale om periodevis fast rente.
Vi må give dig medhold i, at vores opsætning af vores system ikke har medført en tilbagebetaling (amortisering), som stemmer overens med vores kunders forventninger. Vi har på baggrund af jeres klage ændret vores systemopsætning, således at vi fremover først genberegner ydelsen, når renten, jævnfør vores aftale med vores kunder, skal fastsættes næste gang, og ikke som i dag ved en ekstraordinær indbetaling.
Da I har aftalt en fastrenteperiode, så har vi ændret ydelsen tilbage til en ydelse på 7.881,66 kr., som I betalte den 29. Juni 2022. Ydelsen vil blive fastholdt indtil udløb af fastrenteperiode. Dette vil også gælde, selvom I senere skulle vælge at indbetale ekstra på lånet i fastrente perioden.”
Ved e-mail af 5. september 2022 til banken svarede M bl.a., at han ikke var tilfreds med, at ydelsen ikke ville falde ved ekstraordinære indbetalinger.
Den 2. september 2022 svarede banken:
”…
Jeg må desværre skuffe dig, da vi ikke kan genberegne lånet på baggrund af en rente, som ikke længere er aktuel. Derimod kan vi tilbyde dig at genberegne lånet ud fra den aftalte rente i fast renteperioden, og for den resterende periode på baggrund af den aktuelle CIBOR3M rente. Dette kan dog få den konsekvens, at hvis renten er steget siden den seneste genberegning af ydelsen, så kan genberegningen resultere i, at ydelsen kan blive højere end den ydelse du betaler før det ekstraordinære afdrag.
…
Vi skal afslutningsvis beklage, at vi på vores hjemmeside ikke har været helt klare i vores information om ekstraordinære indbetalinger. Under ”normale” renteforhold og hvor vi genberegner kvartalvis, vil ydelsen alt andet lige falde ved en ekstraordinær indbetaling. Dog har den stærkt stigende rente indenfor en kort periode desværre medført, at oplysningen desværre ikke har holdt vand. Vi har derfor straks ændret teksten på vores hjemmeside..”
Parternes påstande
Den 8. september 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal beregne lånet således, at ydelsen på boliglånet falder ved ekstraordinære indbetalinger.
Danske Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken bør beregne lånet på den måde, der blev aftalt ved rådgivningen, og som de skrev under på, og som tillige fremgik af hjemmesiden, nemlig at ydelsen på lånet falder ved yderligere indbetalinger.
Banken har ikke rådgivet dem korrekt, da den ikke oplyste, at ydelsen kunne stige allerede nu på grund af renten. Det var deres klare opfattelse, at ydelsen de næste 10 år kun kunne blive ændret som følge af deres eventuelle indbetalinger på lånet, da renten er låst.
De blev i forbindelse med rådgivningen bl.a. henvist til, at de kunne læse yderligere på bankens hjemmeside. På hjemmesiden stod der, at ydelsen ville falde ved yderligere indbetalinger. Det fremgik ”Indbetaler du ekstra på lånet, vil dine fremtidige ydelser blive reduceret, så lånets løbetid er uændret.” Banken har efterfølgende ændret teksten på hjemmesiden, hvilket først blev gjort lang tid efter aftalen var indgået. De kan fremsende skærmprint af den oprindelige tekst.
Under rådgivningen fra banken blev det oplyst, at man kunne vælge at få en variabel løbetid eller variabel ydelse på lånet. Sammenholdt med oplysningerne fra banken om, at ydelsen ville falde ved yderligere indbetalinger, valgte de en variabel (faldende) ydelse. Banken ønsker nu at omlægge til variabel løbetid.
I rådgivningen blev det diskuteret, hvilke fordele og ulemper der var ved at låse renten. De fik oplyst, at ved at låse renten, var man garanteret, at ydelsen ikke steg, og at man derfor sikrede sig mod eventuelle stigninger i renten. De valgte at låse renten i 10 år, da de så er sikrede de næste 10 år.
De første måneder af lånets løbetid har det været muligt for banken at korrigere ydelsen. Hvis dette ikke er muligt, er de uforstående overfor, at banken tilbyder denne type lån.
Det er korrekt, at de kender til realkreditlån. I denne sag er der tale om et banklån, og de har ikke haft et banklån før.
Gennem indbetalinger på lånet har det tidligere været muligt at nedbringe ydelsen fra 11.064,47 kr. til 7.881,66 kr., hvorfor ydelsen er nedbragt med 3.182,81 kr. Den manglende mulighed for at nedbringe ydelsen er et potentielt økonomisk tab. At påstå, at der ikke er et økonomisk tab, er det samme som at påstå, at der tidligere ikke har været en økonomisk gevinst ved yderligere indbetalinger.
Desuden har de med rådgiveren diskuteret deres plan om at bruge besparelsen på ydelsen til at afbetale yderligere på lånet. Ved at gøre dette vil lånet kunne blive betalt hurtigere ud, da der opstår en renters rente effekt. Det betyder, at de i sidste ende skal bruge færre penge på ekstra indbetalinger for at betale lånet ud.
Det er korrekt, at de ikke har fremsat et konkret økonomisk tab. Dette er ikke gjort, da det afhænger af, hvor meget der indbetales som ekstraordinær betaling. Bankens konkrete beregningsmodel er heller ikke tilgængelig, og derfor kan et tab ikke beregnes.
Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerne ikke har lidt et økonomisk tab, hvorfor der ikke er en økonomisk tvist.
Klagerne har ikke dokumenteret et økonomisk tab. Som banken forstår klagernes påstand, så ønsker klagerne løbende at nedbringe låneydelsen ved ekstraordinære indbetalinger og dermed opnå en opsparing. Opsparingen opnås bl.a. ved en reduktion i ydelsen på Danske Bolig Fri-lånet grundet den ekstraordinære indbetaling. Om klagerne ”sparer op” på en separat konto for derefter at indbetale ekstra på lånet, eller at klagerne løbende nedbringer lånet ved at betale en højere ydelse, kan umiddelbart ikke medføre et økonomisk tab for klagerne. Kun hvis klagerne kan forrente sin opsparing med en højere rente end den rente, der betales for Danske Bolig Fri-lånet, kan der eventuelt foreligge et økonomisk tab. Dette vil dog alt andet lige kræve, at indlånsrenten er højere end lånets rente, hvilket kun sjældent vil være tilfældet.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken allerede har imødekommet klagernes ønske om, at ydelsen på lånet ikke stiger i fastrenteperioden ved ekstraordinære indbetalinger, da banken fremover først genberegner ydelsen, når fastrenteperioden ophører.
Banken har allerede korrigeret ydelsen, således at ydelsen på lånet er lavere end ydelsen den 29. juli 2022, som klagerne klager over. Lånets ydelse er nu fastsat til 7.881,66 kr. og er derfor lavere end ydelsen på 8.838,11 kr., som klagerne var utilfredse med.
Banken er berettiget til at genberegne amortisationen af lånet ud fra den aktuelle CIBOR-3M rente, og klagerne kan ikke kræve, at banken i sine genberegninger skal anvende en historisk og ikke aktuel CIBOR-3M rente.
Banken erkender, at banken på hjemmesiden har haft en fejlskrift om, at ydelsen vil falde ved ekstraordinære indbetalinger. Fejlskriften er straks blevet rettet, hvilket klagerne er blevet informeret om. Banken har grundet fejlskriften tilbudt klagerne en refusion af lånesagsgebyret, hvis klagerne ønsker en anden lånetype eller helt at indfri lånet.
Banken har systemmæssigt ikke mulighed for fremover at korrigere ydelsen hver gang klagerne foretager en ekstraordinær indbetaling i fastrenteperioden. Banken vil dog som nævnt ovenfor fastholde lånets nuværende ydelse i fastrenteperioden.
Banken har ikke rådgivet/tilsikret klagerne, at ydelsen er fast i fastrenteperioden, men alene at renten er fast i fastrenteperioden.
Det var ikke bankens intension, at ydelsen skulle stige i forbindelse med en ekstraordinær indbetaling i fastrenteperioden. Derfor har banken også tilbudt sine kunder, at ydelsen ikke genberegnes ved en ekstraordinær indbetaling i fastrenteperioden, men først når fastrenteperioden udløber.
På grund af bankens fejl har klagerne ikke lidt et økonomisk tab, men højest en skuffet forventning.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke, at sagen skal afvises.
Den 16. juli 2021 omlagde klagerne, M og H, deres realkreditlån til et boliglån i Danske Bank. Lånet havde en hovedstol på 3.456.000 kr., en rente på 1,24 % og en løbetid på 29 år og 11 måneder. Klagerne indgik endvidere en tillægsaftale til boliglånet om periodevis fast rente fra juli 2021 til juni 2031.
Den månedlige ydelse blev på lånets udbetalingstidspunkt fastsat til 11.062,98 kr. Frem til den juni 2022 faldt ydelsen på boliglånet som følge af klagernes ekstraordinære indbetalinger. I juli 2022 steg ydelsen, fordi banken beregnede ydelsen på baggrund af CIBOR-3M renten, der var steget siden lånets optagelse.
Banken nedsatte ydelsen og meddelte klagerne, at ydelsen ville blive fastholdt indtil udløb af fastrenteperioden.
Ankenævnet lægger som oplyst af klagerne til grund, at banken i forbindelse med sin rådgivning om låneomlægningen henviste klagerne til sin hjemmeside, hvoraf fremgik, at ekstra indbetalinger på lånet ville medføre en reduceret ydelse. Banken har oplyst, at teksten på hjemmesiden udgjorde en fejlskrift.
Ankenævnet finder, at banken begik en ansvarspådragende fejl, da den i forbindelse med sin rådgivning henviste klagerne til fejlskriften.
Tre medlemmer – Henrik Waaben, Kritte Sand Nielsen og Jimmy Bak – udtaler:
Vi bemærker indledningsvis, at vi ikke finder det godtgjort, at klagerne har lidt et tab som følge af bankens fastholdelse af ydelsen ved ekstraordinære indbetalinger.
Banken har imødekommet klagernes ønske om ydelsesnedsættelse som følge af klagernes ekstraordinære indbetalinger, og Ankenævnet finder på grund af lånets karakter, at klagerne ikke har krav på yderligere ydelsesnedsættelse, hvis de på ny foretager ekstraordinære indbetalinger.
Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen.
To medlemmer – Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen – udtaler:
Vi finder, at parterne indgik aftale om periodevis fast rente samt nedsættelse af ydelsen på lånet i tilfælde af ekstraordinære indbetalinger. Vi finder, at banken i overensstemmelse med den indgåede aftale er forpligtet til at nedsætte ydelsen på boliglånet som følge af klagernes ekstraordinære indbetalinger.
Vi stemmer derfor for, at banken skal nedsætte ydelsen på boliglånet ved klagernes ekstraordinære indbetalinger.
Sagen afgøres efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.