Optagelse af fast forrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 301/2004 |
| Dato: | 20-04-2005 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Rut Jørgensen. |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Optagelse af fast forrentet lån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | BG Bank (Danske Bank) |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes rådgivning i forbindelse med etableringen af et fast forrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.
Sagens omstændigheder.
I januar 2001 købte klagerne et sommerhus på Bornholm, hvor klagerne også har fast bopæl. Handlen blev formidlet af en lokal ejendomsmægler, der er koncernforbundet med indklagede.
Klagerne har oplyst, at de før købet rettede henvendelse til Nykredit om delvis finansiering af købet, idet de selv havde 200.000 kr. til dækning af en del af købesummen. Nykredit udstedte et lånetilbud på et realkreditlån og et almindeligt boliglån. Ejendomsmægleren oplyste, at han via indklagede kunne formidle et bedre tilbud på et boliglån. Ud over en bedre rente kunne de få lånet fast forrentet i 10 år. Ejendomsmægleren ringede til indklagede, og de underskrev papirerne.
Boliglånet blev oprettet i indklagedes Hillerød afdeling med en hovedstol på 78.000 kr., en løbetid på 30 år og en fast rente på 7,50 % p.a. i 10 år. Af gældsbrevet fremgår bl.a.:
"RenterDet lånte beløb forrentes fra afregningsdagen og i en periode på 10 år frem (rentesikringsperioden) med en fast rente på 7,50000% om året. …Efter 10 års periodens udløb overgår lånet til variabel rente svarende til den af [indklagede] til enhver tid fastsatte rente for nye variabelt forrentede boliglån med samme låneformål, løbetid, ejendomstype og pantmæssige placering i ejendommen. …
Opsigelse/indfrielseDebitor kan indfri lånet helt eller delvis uden varsel. …Der gælder følgende særlige vilkår ved indfrielse i rentesikringsperioden:
Indfrielsesbeløbet beregnes ved at tilbagediskontere lånets terminsbetalinger i den resterende del af rentesikringsperioden, tillagt den tilbagediskonterede værdi af lånets restgæld inkl. rente på tidspunktet for rentesikringsperiodens udløb.
Tilbagediskonteringen sker til indfrielsesdagen med en referencerente. Referencerenten beregnes som summen af rentesatsen excl. tillæg for nye boliglån i [indklagede] med samme låneprofil og nærmeste kortere restløbetid og nærmeste kortere restrentesikringsperiode som gælder for nærværende lån på indfrielsestidspunktet og det for nærværende lån aftalte tillæg på 1,95 procentpoint, fratrukket 0,20 procentpoint. Rentesatsen excl. tillæg for nye rentesikrede boliglån i [indklagede] beregnes dagligt af banken og kan oplyses på forlangende. Banken forpligter sig ikke herved til at yde nye lån med tilsvarende løbetider og rentesikringsperioder, som på dette lån.
Eksempel: Et annuitetslån med oprindelig løbetid på 30 år og 10 års rentesikringsperiode ønskes indfriet 4,25 år efter oprettelsen. Restløbetiden på lånet er ved indfrielsen 25,75 år, og lånet er rentesikret i endnu 5,75 år. Ved beregning af referencerenten anvendes rentesatsen for nye boliglån med annuitetsafvikling i [indklagede] gældende for lån med 25 års løbetid og 5 års rentesikring.
Er referencerenten på indfrielsestidspunktet mindre end lånets årlige rente, kan lånet kun indfries til overkurs med et beløb, der er højere end aktuelle restgæld. Merbetalingen er udtryk for det tab, som [indklagede] pådrages ved at indfrielsesbeløbet i den resterende del af rentesikringsperioden må genplaceres til en lavere rente (svarende til referencerenten) end den rente, som [indklagede] ville have opnået, såfremt lånet ikke var blevet indfriet.
Er referencerenten på indfrielsestidspunktet derimod større end lånets årlige rente, kan lånet indfries til underkurs med et beløb, der er mindre end den aktuelle restgæld. I denne situation vil [indklagede] kunne genplacere indfrielsesbeløbet til en højere rente end den rente, som [indklagede] ville have opnået, såfremt lånet ikke var blevet indfriet. …Efter udløb af rentesikringsperioden kan restgælden indfries til kurs 100.
Eksempler på indfrielseskurserTabellen nedenfor viser eksempler på indfrielseskurser for nærværende lån, såfremt referencerenten på indfrielsestidspunktet er henholdsvis 1, 2 og 3% højere og lavere end lånets rente. Indfrielseskurserne er beregnet for udvalgte restløbetider af rentesikringsperioden på lånet. Beregningerne er foretaget under forudsætning af, at lånet er oprettet på en terminsdato og at første ydelse betales på den efterfølgende terminsdato.
Restløbetid af rentesikringsperioden | |||||
Referencerente | 8 år | 6 år | 4 år | 2 år | Udløb |
3% højere | 85 | 88 | 91 | 95 | 100 |
2% højere | 90 | 92 | 94 | 97 | 100 |
1% højere | 95 | 96 | 97 | 99 | 100 |
Lånets rente | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
1% lavere | 106 | 105 | 104 | 102 | 100 |
2% lavere | 113 | 110 | 107 | 104 | 100 |
3% lavere | 120 | 116 | 111 | 106 | 100" |
Klagerne har anført, at de i 2003 overvejede at omlægge realkreditlånet og samtidig indfri boliglånet. De rettede i den forbindelse henvendelse til indklagede, som oplyste, at det ville koste ca. 10.000 kr. at indfri boliglånet. De var ikke tidligere blevet informeret om, at lånet havde særlige indfrielsesvilkår.
I sommeren 2004 solgte klagerne sommerhuset. I forbindelse hermed blev boliglånet den 4. oktober 2004 indfriet. Ved indfrielsen betalte klagerne en overkurs på 7.200,68 kr.
Klagerne gjorde indsigelse imod overkursen og gjorde gældende, at de ikke var blevet informeret om de særlige indfrielsesvilkår på boliglånet. Indklagede afviste indsigelserne og fastholdt, at klagerne var blevet rådgivet.
Klagerne har til brug for sagen indhentet følgende udtalelse af 6. januar 2005 fra ejendomsmægleren:
"På vegne [klagerne] er jeg blevet bedt overfor Dem at bekræfte, at [sommerhusets adresse] er købt hos undertegnede, hvor slutsedlens bestemmelser ikke indeholder nogen aftaler om inkonvertible lån.
Aftalen var herefter, at såfremt der var behov for yderligere rådgivning ville det foregå via [indklagede], hvilket jeg har forstået, er sket i form af at [indklagede] har tilsendt noget materiale, hvis pantebrev indeholdt en anden bestemmelse end købsaftalens bestemmelse. Der har således mig bekendt ikke været noget personligt møde mellem parterne alene af den grund at køberne bor på Bornholm og pengeinstituttet er beliggende på Sjælland.
Jeg kan således bekræfte, at [indklagede] har ikke overfor køberne her på kontoret meddelt, at der vil blive udstedt et inkonvertibelt pantebrev."
Parternes påstande.
Den 9. november 2004 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere overkursen på 7.200,68 kr. i forbindelse med indfrielsen af boliglånet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de i forbindelse med oprettelsen af boliglånet ikke blev informeret om de særlige indfrielsesvilkår. Indklagede ydede mangelfuld rådgivning og bør derfor refundere overkursen i forbindelse med indfrielsen.
De valgte det tilbudte boliglån i tillid til, at det på grund af den lavere rente og den faste forrentning i 10 år var bedre end det tilbud, de havde fået hos Nykredit. De lagde ikke skjul på, at købet af sommerhuset var en ren investering med henblik på udlejning og salg, når huspriserne steg.
Gældsbrevet blev ikke gennemgået, og de var ikke selv opmærksomme på de særlige indfrielsesvilkår, som er vanskelige at forstå. De bemærkede kun, at indfrielse kunne ske uden varsel.
De blev først informeret om de særlige indfrielsesvilkår i forbindelse med overvejelserne om at omprioritere i 2003. De gjorde indsigelse over for ejendomsmægleren, som oplyste, at han aldrig ville anbefale et sådant lån, uden at han var sikker på, at indklagede havde underrettet dem om konsekvenserne, hvilket imidlertid ikke var sket. De undlod at omprioritere, da omkostningerne var for store.
Hverken de eller ejendomsmægleren har hos indklagede kunnet få oplyst, hvilken medarbejder hos indklagede der skulle have rådgivet dem om de særlige indfrielsesvilkår. Det er vanskeligt at fremskaffe beviser for, at de ikke er blevet rådgivet. Både de og ejendomsmægleren kan imidlertid bevidne, at de aldrig er blevet ringet op af indklagede.
Indklagede har anført, at de særlige indfrielsesvilkår, der er almindelige for lån med fast rente, fremgår tydeligt af gældsbrevet.
Klagerne blev herudover inden aftaleindgåelsen mundtligt rådgivet om vilkårene ved indfrielse i rentesikringsperioden.
Ved optagelse af lån med fast rente rådgives kunderne standardmæssigt om vilkårene ved indfrielse i rentesikringsperioden, og det er indklagedes opfattelse, at denne rådgivning også er ydet i den aktuelle sag.
Det forekommer påfaldende, at den i sagen involverede ejendomsmægler mener at have et tilstrækkeligt grundlag for reelt at udtale sig om indklagedes rådgivning af klagerne.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrift på gældsbrevet på bindende måde har tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af gældsbrevet. Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagedes rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.