Kurssikring i forbindelse med køb af fast ejendom. Gebyr for ekspeditioner i forbindelse med salg af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 78 /1999 |
| Dato: | 07-09-1999 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Ole Reinholdt, Mette Reissmann, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Gebyr - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Kurssikring i forbindelse med køb af fast ejendom. Gebyr for ekspeditioner i forbindelse med salg af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører (I) om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom og (II) størrelsen af indklagedes gebyr opkrævet i forbindelse med klagernes salg af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
I
Ved købsaftale underskrevet af klagerne som køber den 8. september 1998 og sælger den 13. s.m. købte klagerne en fast ejendom til overtagelse 15. oktober 1998. Af købesummen på 1.269.000 kr. skulle 1.016.000 kr. finansieres ved optagelse af et 30-årigt 6% obligationslån. Af købsaftalen fremgår, at køber fra tidspunktet for sælgers underskrift på købsaftalen havde kursrisikoen for sælgers provenu af ejerskiftelånet. Endvidere er anført:
"Såfremt provenuet af ejerskiftelånet falder som følge af kursudsving eller indgåelse af fastkursaftale, er køber forpligtet til at betale sælger differencen ved at forhøje den kontante udbetaling tilsvarende. Såfremt provenuet stiger, modtager køber det overskydende provenu over refusionsopgørelsen.
Kurssikring/udbetaling af ejerskiftelånet:
Sælger bestemmer tidspunktet for udbetaling af ejerskiftelånet. Kan udbetaling ikke nås inden overtagelsesdagen, skal hjemtagelsen finde sted uden ugrundet ophold derefter.
Når lånetilbud foreligger uden forbehold, kan køber fordre, at sælger for købers regning indgår fastkursaftale.
.......
Ejerskiftelånet søges størst muligt af:
[den medvirkende ejendomsmægler]
Ejerskiftelånet hjemtages af: Sælgers advokat."
Klagerne har oplyst, at de den 17. september 1998 modtog lånetilbud fra ejendomsmægleren på det forudsatte obligationslån fra Nykredit. Kursen var i lånetilbudet på 97,80.
Den 18. september 1998 var klagerne til møde i indklagedes Vestre afdeling, Svendborg, der er klagernes pengeinstitut.
Klagerne har anført, at obligationskursen var begyndt af falde, og indklagede kunne på mødet tilbyde at kurssikre til kurs 96,60. Konsekvenserne af at kurssikre/undlade kurssikre blev drøftet, og de forespurgte, hvor længe de kunne vente med at kurssikre, da de følte sig sikre på, at kursen igen ville stige. Indklagedes medarbejder oplyste, at de kunne vente med at kurssikre til den 10. november 1998.
Indklagede har anført, at klagerne på mødet blev opfordret til at kurssikre. På klagernes forespørgsel om, hvor lang tid en kurskontrakt kunne løbe, kontaktede medarbejderen telefonisk klagernes advokat og fik oplyst, at handelens berigtigelse kunne forventes afsluttet ca. 10. november 1998. Klagerne blev derfor meddelt, at en eventuel kurskontrakt som det længste skulle løbe frem til dette tidspunkt. Det bestrides, at medarbejderen oplyste, at klagerne kunne vente med at kurssikre frem til den 10. november 1998.
Under sagen er fremlagt skrivelse af 30. september 1998 fra sælgers advokat til sælgers pengeinstitut. Ved skrivelsen fremsendtes ejerskiftelånspantebrevet med anmodning om lånets hjemtagelse. Pengeinstituttet blev anmodet om at tage kontakt til købernes advokat for at aftale hjemtagelsestidspunktet. Det blev samtidig bemærket, at tidspunktet for hjemtagelse forventedes så tæt på overtagelsesdagen den 15. oktober 1998 som muligt. Klagernes advokat modtog kopi af skrivelsen.
Den 14. oktober 1998 udbetalte Nykredit ejerskiftelånet til sælgers pengeinstitut. Udbetalingen skete på grundlag af kurs 93,85.
Ultimo oktober 1998 modtog klagerne fra sælgers advokat udkast til refusionsopgørelse. Af denne fremgik, at klagerne vedrørende ejerskiftelånet skulle godtgøre sælger 32.512 kr. som følge af det kursfaldet indtruffet mellem købsaftalens underskrift og lånets hjemtagelse.
Klagerne har anført, at deres advokat på et møde den 4. november 1998 oplyste, at han havde haft kontakt med indklagede op til hjemtagelsestidspunktet og opfordret indklagede til at kontakte dem vedrørende en mellemfinansiering. Efter mødet kontaktede de indklagede og fik her tilbud om kurssikring til kurs 96,15, hvilket de accepterede.
Indklagede har anført, at indgåelsen af kurskontrakten skete ved en fejl, og at denne blev ophævet den 5. november 1998 uden udgift for klagerne.
Under den efterfølgende korrespondance afviste indklagede over for klagernes advokat, at indklagede havde pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede ydede fejlagtig rådgivning i forbindelse med drøftelserne om kurssikringen af ejerskiftelånet. Indklagede oplyste på mødet den 18. september 1998, at de kunne vente med at kurssikre til den 10. november 1998. I den følgende tid fulgte de nøje kursudviklingen. Kurserne faldt, men de havde jo tid til at vente. I begyndelsen af oktober 1998 var kursniveauet ca. 97, men da de på dette tidspunkt fortsat mente, at de kunne vente med at kurssikre, undlod de kurssikring. Den 13. oktober 1998, på hvilket tidspunkt indklagede ifølge oplysning fra deres advokat var blevet opfordret til at kontakte dem med henblik på en mellemfinansiering, var den ene af dem i anden anledning hos indklagede, men indklagedes medarbejder omtalte ikke mellemfinansieringen. Den følgende dag aftalte de som følge af det lave kursniveau med samme medarbejder at vente med at kurssikre. Var den kurssikring, der blev foretaget den 4. november 1998, blevet lagt til grund i refusionsopgørelsen, ville deres kurstab have været 9.144 kr. svarende til 0,9 kurspoint (97,05 ÷ 96,15) af obligationslånet på 1.016.000 kr. Deres subsidiære påstand er derefter 23.368 kr. (32.512 ÷ 9.144).
Indklagede har anført, at det fremgår af købsaftalen, at sælger bestemte tidspunktet for ejerskiftelånets udbetaling, og at såfremt udbetaling ikke kunne nås inden overtagelsesdagen, skulle hjemtagelse ske uden ugrundet ophold derefter. Da overtagelsesdagen var 15. oktober 1998, kunne klagerne ikke forvente, at der kunne indgås kurskontrakt efter dette tidspunkt. Klagerne eller deres advokat var bekendt med denne sammenhæng; dette fremgår af sælgers advokats skrivelse af 30. september 1998, hvoraf klagers advokat modtog kopi. I skrivelsen nævnes, at ejerskiftelånet forventes hjemtaget så tæt på overtagelsesdagen som muligt. Klagerne havde ifølge købsaftalen kursrisikoen vedrørende ejerskiftelånet indtil den 15. oktober 1998, hvor sælger senest skulle hjemtage ejerskiftelånet. Købsaftalen gav klagerne mulighed for at spekulere i en stigende kursudvikling fra købsaftalens indgåelse og frem til overtagelsesdagen. Klagerne kunne ikke have nogen berettiget forventning om at indgå kurskontrakt helt frem til 10. november 1998. Klagerne foretog for egen risiko kursspekulation vedrørende ejerskiftelånet. Indklagede rådgav på korrekt vis klagerne om indgåelse af kurskontrakt. Der kan under ingen omstændigheder blive tale om at tilkende klagerne noget højere beløb i erstatning end efter klagernes subsidiære påstand.
II
Den 11. februar 1999 fremsendte indklagede til klagerne en meddelelse om, at man havde hævet 3.500 kr. på deres konto. Det fremgik, at beløbet vedrørte klagernes køb af fast ejendom og salg af deres hidtidige ejendom. Beløbet var specificeret som to sagsgebyrer à 1.500 kr. og timebetaling på 500 kr.
Parternes argumenter.
Klagerne har gjort indsigelse mod indklagedes adgang til at opkræve gebyr vedrørende salg af deres ejendom.
Indklagede har anført, at der er opkrævet 1.500 kr. i sagsgebyr vedrørende salget af klagernes hidtidige ejendom. Gebyret udgør minimumsgebyret på 1.500 kr., som anvendes for meget simple sager. Bistand til klagerne vedrørende deres salg var en simpel sag, som følge af at panthæftelse, som skulle indfries, blev forestået af klagerens advokat. Herudover blev der modtaget deponering af købesummen samt notering af transport heraf, som ifølge indklagedes standardtakster beløber sig til 750 kr. i alt. Det korrekte gebyr, som man burde have taget, ville være 1.500 kr. + 250 kr. + 500 kr. Indklagede har dog kun samlet taget et gebyr på 1.500 kr.
Parternes påstande.
Klagerne har den 16. februar 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale vedrørende I 32.512 kr., subsidiært 23.368 kr. og vedrørende II at refundere gebyr opkrævet vedrørende salget af deres ejendom.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I
Klagerne påtog sig ved underskriften af købsaftalen kursrisikoen for ejerskiftelånet på 1.016.000 kr., der i købsaftalen var forudsat hjemtaget til kurs 97,05. Klagerne valgte på et møde den 18. september 1998 med indklagede at undlade at kurssikre ejerskiftelånet, idet de, uanset at kursen på dette tidspunkt var faldet til ca. 96,60, havde en forventning om, at kursudviklingen ville vende. Det må lægges til grund, at klagernes beslutning bl.a. var begrundet i indklagedes oplysning om, at lånets provenu først skulle foreligge udbetalt omkring den 10. november 1998.
Af købsaftalen fremgår, at sælger bestemte tidspunktet for ejerskiftelånets udbetaling, men således, at hvis udbetaling ikke kunne nås inden overtagelsesdagen, skulle hjemtagelse finde sted uden ugrundet ophold derefter. Købsaftalens bestemmelse herom må forstås således, at ejerskiftelånet senest skulle udbetales pr. overtagelsesdagen, der var den 15. oktober 1998.
Indklagedes antagelse om, at ejerskiftelånets provenu først skulle foreligge omkring den 10. november 1998, var således forkert. Ankenævnet finder det sandsynligt, at indklagedes oplysning var motiverende for klagernes beslutning om at se tiden an og afvente kursudviklingen. Indklagede har derfor pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne som følge af den fejlagtige oplysning. Det må endvidere anses for en påregnelig følge af denne oplysning, at klagerne kunne påføres et tab ved i tillid til oplysningen at undlade kurssikring på et tidligere tidspunkt.
Klagerne har begrundet deres erstatningspåstand med, at de på grundlag af indklagedes oplysninger regnede med, at de kunne have indgået kurskontrakt indtil 10. november 1998. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at stille klagerne bedre, end de ville have været stillet, hvis de havde kunnet kurssikre på det tidspunkt, da der forgæves blev søgt kurssikret den 4. november 1998.
Ankenævnet finder herefter alene grundlag for at tage klagernes subsidiære påstand til følge.
II
Ankenævnet finder ikke grundlag for at nedsætte det gebyr, som indklagede har beregnet sig i forbindelse med klagernes salg af deres hidtidige ejendom
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger betale klagerne 23.368 kr. med rente efter renteloven fra den 16. februar 1999. Klagen tages i øvrigt ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.