Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21409130
Bidragsforhøjelse.
Klageren havde i sin ejendom to kortrentelån F1 til det indklagede realkreditinstitut, optaget i henholdsvis 2009 og 2010. Af aftalegrundlaget for lånene fremgik det, at der som en del af ydelserne skulle betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde blev fastsat af instituttet ved lånets udbetaling, og at såvel størrelsen som beregningsprincipperne herfor kunne ændres i lånets løbetid. Det fremgik derudover, hvilke forhold som kunne udløse sådanne ændringer. I maj 2013 varslede instituttet forhøjelse af de årlige bidragssatser på klagerens lån fra 0,6000 pct. til 0,9368 pct. og fra 0,8000 pct. til 1,8500 pct. Efterfølgende klagede klageren over reguleringen af bidragssatserne, som affødte en nærmere redegørelse fra instituttet. Instituttet varslede i august 2014 bidragsforhøjelser på klagerens lån fra 0,9368 pct. årligt til 1,1244 pct. respektive fra 1,8500 pct. til 2,100 pct.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle nedregulere bidragene, så de lå på linje med det bidrag, lånene blev optaget med, med tillæg af almindelig indeksregulering. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at hjemlen til at foretage bidragsforhøjelser fremgik tydeligt af aftalegrundlaget, og at klageren da heller ikke umiddelbart havde rejst indsigelser imod dette. Derimod havde klageren anført, at instituttets bidragsniveau i 2009 var årsag til, at klageren skiftede institut, og at det dengang gældende bidragsniveau derfor skulle fastholdes fremskrevet med almindelig indeksregulering. Nævnet fandt, at klageren ikke havde godtgjort, at han på tidspunktet for omlægningen af lån og skift af institut havde opnået tilsagn om, at bidragsniveauet ville blive fastholdt på det lave niveau. Uanset niveauet på bidragssatserne var der i sammenligning med niveauet for bidrag på tilsvarende lån i den øvrige del af realkreditbranchen ikke grundlag for at tilsidesætte forhøjelserne som urimelige. Nævnet fandt heller ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelserne som vilkårlige, idet de efter det oplyste var gennemført på en ensartet måde over for kunder eller grupper af kunder med lån med samme karakteristika m.m. Som følge af det anførte blev instituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 30. marts 2015


JOURNAL NR.: 2014-01-09-130-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. februar 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Bent Olufsen
Per Englyst
Lars K. Madsen





SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom to kortrentelån F1 til det indklagede realkreditinstitut på henholdsvis 6.800.000 kr., som er optaget i 2009, og 472.000 kr., som er optaget i 2010.

Af pantebrevet for lånet på oprindelig 6.800.000 kr. fremgår følgende:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev.
…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

I Låne- og Pantsætningsaftalen for lånet på 472.000 kr. er der i de særlige bestemmelser følgende vilkår:

”Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(Indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende brev til klageren om nye priser på de to lån:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraft. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra ...(indklagede)... følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,9368
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 6.800.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 22.349,78
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 5.725,60
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt. Terminsydelsen er udregnet ud fra dagens renteniveau. Renteændringer frem til 1. oktober 2013 påvirker ydelsen.

- 0 –


Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,8500
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 472.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 2.701,23
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 1.239,00
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.

…”

Klageren fremsatte den 31. maj 2013 en klage til indklagede over reguleringen af bidragssatserne:

”Jeg har dags dato modtaget brev dateret 27. maj 2013 vedr. regulering af bidragssatser – som er underskrevet af dig.

For mit vedkommende er det en ”hilsen” på sammenlagt ca. DKK 27.856 p.a.!!! En stigning på mit lån nr. 1 (…) på 56% og for lån nr. 2 (…) på 131%!!!

Sammenlagt en ekstra betaling på DKK 27.856 p.a.

Aldrig før i min tilværelse har jeg oplevet at få en regning i den størrelse, for noget der reelt ikke leveres nogen som helst synlig ekstra tjenesteydelse for. Uagtet at jeg har noteret den meget politiske indledning i brevet om ”skærpede lovkrav” og ”voksende tab”!

Jeg synes det er direkte useriøst, usmageligt og usselt at drive forretning på denne måde, og jeg er rigtig ked af at være havnet som kunde hos …(indklagede)… siden 2009 – efter at have været mangeårig kunde hos …(det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)…! (som jeg godt ved nu er moderselskab!) I forbindelse med nybyggeri i 2008/2009 valgte jeg …(indklagede)…

At man som kunde ikke bare lige kan skifte realkreditinstitut, er jeg helt sikker på at du og dine folk er fuldt vidende om- derfor synes jeg næsten fremfærden minder om mafiametoder!

Det er mit håb, at der vil rejse sig en bølge af protester fra …(indklagedes)… kunder på denne baggrund – og jeg overvejer at gå til Realkreditankenævnet eller pressen med min konkrete sag!

Jeg beder dig venligst foranledige at tjekke, at der ikke er en fejl eller misforståelse i jeres brev – fra …(indklagedes)… side – inden jeg går videre.”

Den 10. juni 2013 besvarede indklagede henvendelsen fra klageren:

”Vi kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver bidragssatsen, og vi ville gerne have undgået det.

Men …(indklagedes)… indtjening er helt afgørende for, at vi også i fremtiden er i stand til at yde boliglån til konkurrencedygtige priser. Vi bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån, og derfor er vi nødsaget til at hæve bidragssatsen.

Bidragsforhøjelsen på eksisterende og nye lån vil tilsammen dække en del af de ekstraomkostninger, som vi i dag har i forbindelse med at yde realkreditlån. Vi effektiviserer løbende og gennemfører omkostningsbesparelser, men for at opfylde de kommende lovkrav er vi nødt til også at øge indtægterne på vores udlån.

Vi har valgt en gennemskuelig bidragsmodel, hvor prisen fastsættes ud fra nogle få faktorer:

• Belåningsinterval – jo højere belåning, jo højere pris
• Tillæg for variabel rente
• Tillæg for afdragsfrihed

Tillæggene for variabel rente og afdragsfrihed bliver nu større, så det bliver endnu mere fordelagtigt at indgå i vores tolagsbelåning, hvor der altid afdrages på den yderste del af lånet.

Du skal vide, at selvom bidragssatsen stiger, så er realkreditlån fortsat en meget attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Vi er glade for at have dig som kunde, så vi håber, at ovenstående forklaring kan være med til at skabe en forståelse for beslutningen. Hvis du har yderligere spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os på tlf. …”

Den 28. august 2014 fremsendte indklagede følgende brev til klageren om nye priser på de to lån:

”Nye priser på realkreditlån
1.januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.


Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 6.800.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,9368
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 1,1244
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 3.189,20
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,30
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende
rentetilpasning (før skat) 3.400
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning.
Ændring i ydelsen som følge af ændring i kursfradraget er vejledende og afhænger af renteniveauet på rentetilpasningstidspunktet.
- 0 –

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 472.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,8500
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 2,1000
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 295,00
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,30
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende
rentetilpasning (før skat) 236
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning.
Ændring i ydelsen som følge af ændring i kursfradraget er vejledende og afhænger af renteniveauet på rentetilpasningstidspunktet.

Forhøjelsen af bidragssatsen og kursfradraget følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.

…”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at nedregulere bidragene, så de ligger på linje med det bidrag, lånene blev optaget med, med tillæg af almindelig indeksregulering.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han har to lån hos indklagede i sin ejendom. Lån 1 blev optaget i 2009 med en tilbudt bidragssats på 0,4576 pct. og en hovedstol på 6.800.000 kr. Lån 2 på 472.000 kr. blev optaget i 2010 med en tilbudt bidragssats på 0,6000 pct.

Efter i mange år at have brugt det koncernforbundne realkreditinstitut valgte klageren i 2009 i forbindelse med nybyggeri at skifte til indklagede på grund af den konkurrencedygtige bidragssats. Skiftet skete via et af indklagedes låneformidlende pengeinstitutter. Da lån 1 blev taget hjem kort tid efter tilbuddet, var bidragssatsen forhøjet til 0,50 pct. Lån 2 blev tilbudt med en bidragssats på 0,60 pct.

På de få år, der er gået, er bidragssatsen på begge lån justeret opad i en uendelighed:

Lån 1: I 2013 steg det fra 0,60 til 0,9368 pct. = 56 pct. stigning. I 2015 stiger det til 1,244 pct. = 21 pct. stigning. Samlet stigning på grund af bidragsændring: 36.500 kr. p.a.

Lån 2: I 2013 steg det fra 0,80 til 1,85 pct. = 131 pct. stigning. I 2015 stiger det til 2,100 pct. = stigning på 13 pct. Samlet stigning på grund af bidragsændring: 5.900 kr. p.a.

Som almindelig kunde, der altid har overholdt sine terminer, stiller klageren spørgsmål ved de metoder, indklagede anvender ved disse horrible stigninger, idet indklagede er velvidende om, at man som forbruger ikke uden videre kan skifte til et andet realkreditinstitut.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 6. maj 2009 fik udbetalt et tilpasningslån (F1) på 6.8000.000 kr. i den omhandlede ejendom. Klageren ændrede ved refinansieringen 1. oktober 2014 lånets refinansieringsinterval til F3. Lånet refinansieres næste gang 30. september 2017.

Klageren fik yderligere pr. 6. juli 2010 udbetalt et afdragsfrit tilpasningslån (F1) på 472.000 kr. Lånet refinansieres næste gang 31. marts 2015.

Aftalegrundlaget mellem klageren og indklagede udgøres for lånet fra 2009 af pantebrevet og for lånet fra 2010 af Låne- og pantsætningsaftalen. Begge aftaler suppleres af Långuiden, som således gælder for begge lån.

Både pantebrevet, Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden indeholder vilkår om fastsættelse og ændring af bidragets størrelse og beregningsmåde.

Indklagede varslede ved breve af 27. maj 2013 bidragsstigning på begge lån over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Indklagede har yderligere ved breve af 28. august 2014 varslet bidragsstigning på begge lån over for klageren med virkning fra 1. januar 2015. Varslingen er sket i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet i brev af 27. maj 2013 og 28. august 2014.

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Hjemlen til at foretage bidragsforhøjelserne fremgår tydeligt af aftalegrundlaget, og klageren har da heller ikke umiddelbart rejst indsigelser imod dette.

Derimod har klageren anført, at indklagedes bidragsniveau i 2009 var årsag til, at klageren skiftede realkreditinstitut, og at indklagede derfor er forpligtet til at fastholde det dengang gældende bidragsniveau fremskrevet med almindelig indeksregulering.

Som sagen er oplyst, har klageren imidlertid ikke godtgjort, at han på tidspunktet for omlægningen af lån og skift af institut til indklagede har opnået tilsagn om, at bidragsniveauet ville blive fastholdt på det lave niveau.

Uanset niveauet på bidragssatserne er der efter Nævnets opfattelse ikke grundlag for at tilsidesætte forhøjelserne som urimelige. Niveauet ses også andre steder i branchen på lån, der har samme karakteristika, nemlig at der er tale om kortrentelån med afdragsfrihed og formentlig med en yderlig sikkerhedsmæssig placering. Nævnet finder heller ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelserne som vilkårlige, idet de efter det oplyste er gennemført på en ensartet måde over for kunder eller grupper af kunder med lån med samme karakteristika m.m.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen