Afgørelse

Krav om refusion af garantiprovision begrundet i for lang ekspeditionstid. Indsigelse mod anvendelse af provenu ved omprioritering

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om refusion af garantiprovision begrundet i for lang ekspeditionstid og klagerens indsigelse mod anvendelse af provenu ved omprioritering.

Sagens omstændigheder

Klageren og dennes ægtefælle, M blev separeret ved bevilling af 7. juli 2008.

Ved breve af henholdsvis 21. november 2008 og 11. maj 2009 afslog Spar Nord Bank at omprioritere klagerens og M’s fælles faste ejendom.

I begyndelsen af 2011 påtog banken sig at omprioritere ejendommen, der i forbindelse med bodelingen skulle overtages af M som eneejer.

Ejendommen var behæftet med to lån i BRFkredit på oprindelig i alt 803.000 kr., et ejerpantebrev på 260.000 kr. og i M’s anpart af ejendommen fem udlæg på i alt 99.927 kr.

Den 17. januar 2011 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 30-årigt obligationslån med en hovedstol på 1.142.000 kr.

Spar Nord Bank har oplyst, at man samme dag udarbejdede en vejledende beregning, der viste et provenu på 192.000 kr. før omkostninger. Garantiprovision blev på baggrund af en ekspeditionstid på seks måneder anslået til 15.000 kr. Beregningen er ikke fremlagt i sagen.

Den 20. januar 2011 underskrev klageren og M et dokument om garanti og regaranti med henblik på bankens hjemtagelse af Totalkreditlånet samt bankens krav på garantiprovision på for tiden 3 % om året.

Ved e-mail af 21. januar 2011 (fredag) til banken oplyste klageren, at hendes advokat, når han var tilbage fra ferie, ville se på nogle ikke nærmere angivne papirer, som banken havde sendt. Klageren undrede sig over, at "der ikke er et stykke papir, hvor der står, hvad provenuet skal bruges til samt en opgørelse over udlæggenes størrelse."

Ved e-mail af 24. januar 2011 (mandag) til klageren svarede banken, at sagen hastede, hvis man skulle undgå unødige opsigelsesrenter på BRFkreditlånene. I øvrigt fremgår blandt andet.:

"Hejsa, der er vist ikke mange hemmeligheder i regnestykket, der er aftalt mellem din og [M’s] advokat.

Når det nye lån er udbetalt, omkostningerne ved låneomlægningen er betalte og de gamle kreditforeningslån er indfriede er der ca. 349.000 kr. tilbage. Heraf skal bruges 110-115.000 kr. til at indfri de 5 udlæg, og 47.000 kr. til indfrielse af banklån.
Restbeløbet indsættes på spærret konto, og kan først frigives når din og [M’s] advokat er enige i fordelingen heraf. …"

Klageren spurgte ved e-mail samme dag til banklånet, idet hun "så vidt jeg ved ikke har noget banklån hos jer". Banken oplyste, at M var låntager på banklånet, som skulle indfries, fordi M’s budget ellers ikke kunne hænge sammen.

Den 31. januar 2011 sendte klagerens repræsentant en e-mail til M’s advokat. Heraf fremgår blandt andet:

"…

Jeg videresender Spar Nords og [klagerens] mailkorrespondance, hvoraf det bl.a. fremgår, at M’s banklån skal indfries af omprioriteringsprovenuet. Lånet var oprindelig fælles, men er blevet delt, og [klageren] har indfriet sin del.

…

I den skitse til bodelingsoverenskomst (hvor banklånet ikke indgår), som vi har drøftet og i princippet er enige om…

..."

Ifølge et udkast af 1. februar 2011 til bodelingsoverenskomst skulle "nettoprovenuet ved låneomlægningen, anslået kr. 187.000,00" anvendes til delvis dækning af klagerens boslodskrav, som udgjorde 291.097 kr.

Den 11. februar 2011 hjemtog banken Totalkreditlånet, der blev indsat på en boligkonto i banken. I dagene den 14. og 18. februar 2011 indfriede banken BRFkreditlånene og udlæggene samt M’s lån, hvorpå restgælden var 45.540,97 kr. Samtidig hævede banken et gebyr på i alt 7.000 kr. for låneomlægningen og indfrielserne af udlæggene. Saldoen på boligkontoen var herefter 188.923 kr. (positiv).

Udlæggene skulle aflyses af tingbogen før pantebrevet til Totalkredit kunne tinglyses anmærkningsfrit. Ved breve af 21. marts 2011 rykkede banken udlægshaverne for aflysning af udlæggene. Banken har redegjort for sine øvrige bestræbelser på at få udlæggene aflyst. Henholdsvis den 30. maj, 23. juni og 14. juli 2011 sendte banken oplysninger til klageren om status.

Den 31. august 2011 blev der udarbejdet en ny bodelingsoverenskomst mellem klageren og M. Klageren har fremlagt et eksemplar med M’s underskrift dateret den 5. september 2011. Til fuld og endelig afgørelse af boslodskravet, som uændret udgjorde 291.097 kr., skulle klageren overtage boligkontoen med en saldo pr. den 31. august 2011 på 171.869,37 kr. og med fradrag af renter og gebyrer indtil frigivelsen. Yderligere skulle M senest den 1. januar 2012 betale 80.000 kr. til klageren.

Et udlæg, der var indfriet ved bankens betaling af 20.761 kr. den 14. februar 2011, blev som det sidste aflyst den 7. oktober 2011. Banken havde den 28. juni 2011 fået kontakt med udlægshaveren, der ikke tidligere havde reageret på bankens henvendelser, og den 14. september 2011 havde banken fået kontakt med udlægshaverens advokat.

Den 1. november 2011 blev boligkontoen opgjort med et provenu på 158.519,20 kr., der blev udbetalt til klageren.

Klageren gjorde indsigelse mod yderligere omkostninger på i alt 8.900 kr., som banken den 10. oktober 2011 havde hævet på boligkontoen.

Den 10. januar 2012 indgav klageren en klage over Spar Nord Bank til Ankenævnet.

Spar Nord bank har under sagen imødekommet klagen for så vidt angår omkostningerne på 8.900 kr., idet banken den 21. februar 2012 har refunderet beløbet til klageren.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt endelig påstand om, at Spar Nord Bank skal betale 11.515,17 kr., som udgør garantiprovision for perioden 30. juni - 1. november 2011, 45.540,97 kr., som blev hævet på boligkontoen til indfrielse af M’s lån, og en erstatning i størrelsesordenen 130.000 kr. - 142.750 kr., alt med tillæg af renter.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun som følge af ekspeditionstiden i Spar Nord Bank blev påført unødige omkostninger til garantiprovision.

Efter betalingen af 20.761 kr. til indfrielse af udlægget på 12.000 kr. undlod banken at følge op på sagen, trods talrige henvendelser fra hende.

Hvis banken havde udvist rettidigt ansvar og god bankskik må det formodes, at alle udlæg var blevet aflyst senest den 30. juni 2011, hvorved hun ville have sparet 11.515,17 kr. i garantiprovision.

Hun modtog ingen meddelelser om transaktionerne på boligkontoen og var således uvidende om, hvad der foregik.

Den 1. november 2011 modtog hun pr. mail en besked om, at sagen nu var afsluttet. Først den 25. samme måned fik hun en opgørelse af deponeringskontoen. Hovedparten af transaktionerne var imidlertid fortsat udokumenterede.

Bankens mangelfulde information forringede hendes muligheder for at varetage egne interesser.

Det bestrides, at det på noget tidspunkt skulle være aftalt, at M’s lån skulle indfries med omprioriteringsprovenuet. Ifølge banken var indfrielsen ikke en betingelse for omprioriteringen, men blot nødvendig for sammenhængen i M’s budget. Både M’s budget og M’s lån var hende uvedkommende, hvilket banken var klar over.

Rådgiverens e-mail af 31. januar 2011 er taget ud af en sammenhæng og dokumenter ikke, at indfrielsen skulle være aftalt. Tværtimod er det anført, at banklånet ikke indgik i bodelingen.

Da indfrielsen faktisk blev gennemført, blev hun tvunget til at acceptere den.

Ejendommen, der blev vurderet til 1.427.500 kr., burde på grundlag af ejerpantebrevet være blevet belånt 100%.

Hun blev anmodet om at underskrive ejerpantebrevet samtidig med Totalkreditpantebrevet og formodede derfor, at begge pantebreve blev belånt.

Det er praksis og kutyme, at ejendomme belånes med 80% ejerpantebrevsbelåning.

I den nuværende situation, hvor ejerpantebrevet ikke danner grundlag for belåning, var banken ikke berettiget til som sket den 10. oktober 2011 at hæve 1.400 kr. på boligkontoen til tinglysning af dette.

Hvis hun havde vidst, at ejendommen ikke blev fuldt belånt, og at omprioriteringen var betinget af indfrielse af M’s lån, ville hun have foretrukket, at ejendommen var blevet solgt til tredjemand. Det må formodes, at hun herved ville have fået hel eller bedre dækning for boslodskravet.

Spar Nord Bank har anført, at overdragelsen af ejendommen til M som eneejer skulle ske ved fællesoptagelse af Totalkreditlånet til indfrielse af hæftelserne på ejendommen. M skulle overtage Totalkreditlånet som enedebitor, og klageren skulle have provenuet af boligkontoen udbetalt. Ved hjemtagelsen af Totalkreditlånet på garanti påtog klageren sig en regaranti og accepterede garantiprovisionen til banken indtil anmærkningerne på Totalkreditpantebrevet blev slettet.

Klageren var således vidende om, at garantien blev stillet for anmærkningsfrit pantebrev, og at garantien løb, indtil der forelå et anmærkningsfrit pantebrev til Totalkredit.

Da omprioriteringssagen blev startet op anslog banken navnlig på baggrund af de fem udlæg, en ekspeditionstid på ca. seks måneder. På det grundlag blev udgiften til garantiprovision vurderet til ca. 15.000 kr.

Det beror ikke på bankens ekspedition men på forhold vedrørende udlægshaverne, at afslutningen på boligsagen trak ud. Pr. den 30. juni 2011 var der stadig tre udlæg tinglyst på ejendommen. Det ene var til et konkursbo, som skulle genoptages, og det andet var til fire arvinger. Det tredje var udlægget på 12.000 kr., som på grund af udlægshavers forhold først blev aflyst den 7. oktober 2011.

Det har ikke været muligt at afslutte boligsagen tidligere end sket, og der er derfor ikke grundlag for at refundere garantiprovision.

Klageren blev i hvert fald ved bankens e-mail af 24. januar 2011 klar over, at M’s lån ville blive indfriet. Indfrielsen er også indarbejdet i bodelingsoverenskomsten, der er udarbejdet efterfølgende.

Klagerens provenu blev vurderet til ca. 192.000 kr. eksklusiv omkostninger. Klagerens faktiske provenu blev på 167.519,20 kr. efter bankens refusion af 8.900 kr. Differencen mellem det forventede og det realiserede provenu svarer til omkostningerne til tinglysningsafgift, gebyr til banken samt merudgiften til garantiprovision.

Klagerens provenu er således alene blevet reduceret med omkostninger, der har været nødvendige for at gennemføre selve omprioriteringen.

Differencen mellem saldoen på 171.869,37 kr. pr. den 31. august 2011, jf. den endelige bodelingsoverenskomst, og det faktiske provenu på 167.519,20 kr. dækker garantiprovision for den resterende periode og fast afgift på 1.400 kr. for tinglysning af transportpåtegning på ejerpantebrev.

Ejerpantebrevet blev etableret i 1996 og forhøjet til 260.000 kr. i 1997. Da M overtog ejendommen som eneejer skulle han også overtage ejerpantebrevet. Alternativet til transporten var aflysning.

Ankenævnets bemærkninger

Ifølge bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger med videre, jævnfør nu bekendtgørelse nr. 1406 af 20. december 2012, § 6, stk. 1, første punktum, skal en finansiel virksomhed indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med sine kunder i papirformat eller på andet varigt medium.

Ankenævnet finder, at der burde være udfærdiget en skriftlig aftale om omprioritering af ejendommen. Det forhold, at Spar Nord Bank har tilsidesat denne forpligtelse kan imidlertid ikke i sig selv medføre, at banken er erstatningsansvarlig.

Bankens krav på garantiprovision fremgår af dokumentet, som klageren og M underskrev den 20. januar 2011. Klagerens krav om refusion er begrundet i indsigelser om mangelfuld ekspedition vedrørende aflysning af udlæggene og mangelfuld information. Efter det foreliggende finder Ankenævnet ikke, at det beror på bankens forhold, at omprioriteringssagen ikke blev afsluttet tidligere end sket. Ankenævnet har herved lagt vægt på det under sagen fremlagte skriftlige materiale og bankens detaljerede redegørelse for forløbet. Der er endvidere ikke grundlag for at fastslå, at omprioriteringssagen var blevet afsluttet hurtigere, hvis banken havde informeret klageren i yderligere omfang end sket ved de tre fremlagte e-mails af henholdsvis 30. maj, 23. juni og 14. juli 2011. Klageren får derfor ikke medhold i påstanden om, at banken skal refundere 11.515,17 kr. i garantiprovision for perioden 30. juni - 1. november 2011.

Ved e-mailen af 24. januar 2011 fra banken blev klageren klar over, at en del af låneprovenuet ville blive anvendt til indfrielse af M’s lån med en restgæld på cirka 47.000 kr. På baggrund af e-mailen måtte klageren regne med et provenu til sig på cirka 187.000 kr. (349.000 kr. - 115.000 kr. - 47.000 kr. = 187.000 kr.), hvilket stemmer med udkastet til bodelingsoverenskomst, der blev udarbejdet den 1. februar 2011. Ved den endelige udformning af bodelingsoverenskomsten per den 31. august 2011 blev provenuet justeret med de omkostninger, der var påløbet på daværende tidspunkt.

På baggrund af ovenstående finder Ankenævnet, at klageren forud for gennemførelsen af omprioriteringen var bekendt med, at en del af provenuet ville blive anvendt til indfrielse af M’s lån i banken. Ved ikke at have gjort indsigelser herimod, findes klageren at have accepteret indfrielsen, hvorved bemærkes, at der ikke findes grundlag for at fastslå, at klageren på utilbørlig måde blev tvunget til at acceptere indfrielsen. Klageren får derfor ikke medhold i påstanden om, at banken skal refundere et beløb svarende til indfrielsesbeløbet, der faktisk udgjorde 45.540,97 kr.

Vedrørende klagen over manglende belåning for så vidt angår 20 % af ejendommens værdi bemærker Ankenævnet, at banken i forbindelse med omprioriteringen hverken var forpligtet til at yde yderligere belåning eller at rådgive om eventuelle muligheder herfor.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.