Spørgsmål om indeståelse for at bidragssats på realkreditlån ikke blev forhøjet.
| Sagsnummer: | 1098/2009 |
| Dato: | 13-12-2010 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Hans Daugaard, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om indeståelse for at bidragssats på realkreditlån ikke blev forhøjet. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører om Danske Bank over for klageren har indestået for, at ydelsen på klagerens realkreditlån ville ligge fast herunder, at der ikke kunne ske ændringer i bidragssatsen til skade for klageren.
Sagens omstændigheder.
Klageren er en andelsboligforening.
I sommeren 2007 kontaktede andelsboligforeningens rådgiver, K, via Realkredit Danmark Danske Bank, idet andelsboligforeningen ønskede en renteswapaftale med rentetrappe tilknyttet andelsboligforeningens realkreditlån.
Den 19. juni 2007 deltog andelsboligforeningens bestyrelse i et møde med banken og Realkredit Danmark, hvor spørgsmålet om renteswapaftale blev drøftet.
På baggrund af drøftelserne på mødet indkaldte bestyrelsen i andelsboligforeningen til en ekstraordinær generalforsamling, hvor der skulle træffes beslutning om, hvorvidt andelsboligforeningen skulle optage et realkreditlån i form af et Cibor6 lån og indgå en renteswapaftale med Danske Bank med en 10-årig eller en 20-årig rentetrappe.
På generalforsamling afholdt den 2. juli 2007 deltog Danske Bank og informerede om renteswapaftaler. Generalforsamlingen vedtog at hjemtage et Cibor6 lån og indgå en aftale med banken om en renteswapaftale med 10-årig rentetrappe.
Af generalforsamlingsreferatet fremgår bl.a.:
”…
[bankmedarbejder] udleverede ”Abf. [klageren], finansiering og rentesikring” af 2. juli 2007, i alt 16 sider. På side 5 blev følgende rettelse understreget:
”Faldende renter = mindre gæld” ændres til ”Faldende renter = stigende”.
Og
”Stigende renter = stigende gæld” ændres til ”Stigende renter = faldende gæld”
[bankmedarbejder] gennemgik alle 16 sider og gjorde opmærksom på, at de angivne renteydelser kan ændre sig frem til evt. indgåelse af aftale om de forelagte muligheder.
Herefter blev der ved håndsoprækning foretaget afstemning om de 2 forelagte forslag, og med stemmerne 4 for forslag 1 og 5 for forslag 2, blev forslag 2 vedtaget.
Forsamlingen anerkendte de anførte vilkår nævnt på side 14 i det udleverede materiale fra Danske Bank.
Realkredit Danmark og Danske Bank har initiativ til at etablere lån/lånetilbud og dokumenter…”
Af Danske Banks plancher anvendt på generalforsamlingen fremgår bl.a. følgende:
”…
Boligafgifter 10 årig rentetrappe – indikative/estimerede:
" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">Forbehold:">." valign="top" width="41">" align="center">">
År" valign="top" width="72">">">Rente-omk." valign="top" width="57">">">
Bidrag" valign="top" width="66">">">Fælles-udgifter" valign="top" width="76">" align="center">">
Ialt" valign="top" width="57">">">
Diff.
[kurs]" valign="top" width="41">" align="center">">2007" valign="top" width="72">" align="right">">254.453" valign="top" width="57">" align="right">">84.375" valign="top" width="66">" align="right">">167.400" valign="top" width="76">" align="right">">506.228" valign="top" width="57">" align="right">">
tid" valign="top" width="41">" align="center">">2013" valign="top" width="72">" align="right">">1.257.097" valign="top" width="57">" align="right">">84.375" valign="top" width="66">" align="right">">167.400" valign="top" width="76">" align="right">">1.508.872" valign="top" width="57">" align="right">">26.974
2015" valign="top" width="72">" align="right">">1.250.247
1.250.247" valign="top" width="57">" align="right">">84.375
84.375" valign="top" width="66">" align="right">">167.400
167.400" valign="top" width="76">" align="right">">1.502.022
1.502.022" valign="top" width="57">" align="right">">-6.850
0
…”
På en anden planche er anført:
”…
" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0">…”
Den 3. juli 2007 sendte Realkredit Danmark et lånetilbud til andelsboligforeningen på et Cibor6 lån med en hovedstol på 22.214.000 kr. Af lånetilbuddets side 5 fremgår, at ”Bidraget beregnes af restgælden hvert kvartal. Bidraget er 0,3800 % om året, dog mindst 1.000 DKK.”, og af side 8 fremgår, at ”Bidrag beregnes af obligationsrestgælden hvert kvartal. Bidraget er 0,3800 % om året, dog mindst 1.000 DKK. Bidragets størrelse og beregningsmetoden kan ændre sig i lånets løbetid.”
Andelsboligforening valgte at optage det tilbudte lån.
Den 11. juli 2007 indgik andelsboligforeningen og Danske Bank en renteswapaftale med en fast rente fra 4,00 % pr. 28. december 2007 stigende til 5,50 % pr. 30. marts 2012 og indtil 31. december 2017.
Pr. 1. juli 2009 hævede Realkredit Danmark bidraget på realkreditlånet fra 84.375 kr. pr. år til 144.375 kr. pr. år.
Andelsboligforeningen bad herefter om et møde med Danske Bank og Realkredit Danmark. Mødet blev holdt den 27. august 2009, hvor andelsboligforeningens bestyrelse kritiserede banken for at have undladt at oplyse om muligheden for, at bidragssatsen på realkreditlånet kunne blive hævet.
Parternes påstande.
Klageren har den 14. oktober 2009 indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal dække klagerens udgift til den del af bidraget på realkreditlånet, som overstiger 84.375 kr. årligt.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at medlemmerne af andelsboligforeningen på generalforsamlingen den 2. juli 2007 flere gange spurgte banken, om der kunne være andre udgifter eller overraskelser ved at godkende renteswapaftalen. Dette svarede banken benægtende på.
Banken burde have oplyst om, at Realkredit Danmark havde mulighed for at hæve bidragssatsen på realkreditlånet.
Det er banken, som er specialist på området, og selv ikke andelsboligforeningens rådgiver K havde tilstrækkeligt kendskab til området til at kunne vejlede foreningen.
Andelsboligforeningen havde fået den opfattelse, at bidragssatsen lå fast i den periode renteswapaftalen var gældende.
Danske Bank har anført, at banken og andelsboligforeningen alene har indgået en renteswapaftale med rentetrappe, hvor den samlede renteudgift gradvis vil stige i en 10-årig periode.
Banken har rådgivet andelsboligforeningen om fastlæggelse af renten, men har ikke udtalt sig om de øvrige elementer, som indgår i den enkelte andelshavers husleje, herunder bidragssats og fællesudgifter.
Det fremgår ingen steder af det materiale, som banken har udarbejdet til brug for andelsboligforeningen, at den samlede husleje er fast herunder, at bidragssatsen på realkreditlånet ikke kan stige i 10 års perioden.
Banken er ikke ansvarlig for stigningen i bidragssatsen, da denne fastsættes af Realkredit Danmark i henhold til aftalegrundlaget for andelsboligforeningens realkreditlån.
Det fremgår af lånetilbud, pantebrev samt Realkredit Danmarks almindelige forretningsbetingelser, at Realkredit Danmark kan hæve bidragssatsen, hvilket andelsboligforeningen burde have været opmærksom på.
På de udleverede plancher fremgår det ikke, at huslejen er fast, men at der er tale om estimerede tal, når planchen indeholder beregning af boligudgiften.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
På mødet den 19. juni 2007 drøftede Danske Bank og andelsboligforeningens bestyrelse muligheden for at fastlåse renten på et variabelt forrentet realkreditlån, som andelsboligforeningen overvejede at optage. Dette skulle ske ved, at andelsboligforeningen indgik en renteswapaftale med banken, hvorefter andelsboligforeningen i en aftalt periode betalte en rente til banken, som gradvist steg til 5,5 %.
Drøftelserne skete på baggrund af bankens informationsmateriale.
Det fremgår bl.a. heraf, at renteswappen er en selvstændig aftale uafhængig af realkreditlånet, og at Danske Bank bl.a. tog forbehold for bidragenes størrelse.
I Realkredit Danmarks lånetilbud til andelsboligforeningen er det bl.a. anført, at bidragets størrelse og beregningsmetode kan ændre sig i lånets løbetid. På denne baggrund finder Ankenævnet, at andelsboligforeningen ikke havde grundlag for at antage, at en renteswapaftale ville fastlåse alle de udgiftsposter vedrørende finansieringen, der har betydning for huslejens størrelse i en andelsboligforening, herunder størrelsen af bidragssatsen på foreningens realkreditlån. Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Danske Bank har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med indgåelse af renteswapaftalen.
Ankenævnet har ikke kompetence til at tage stilling til, om Realkredit Danmark har været berettiget til at hæve bidragssatsen. Dette spørgsmål henhører under Realkreditankenævnet, Krabbesholmsvej 5, 2700 Brønshøj.
Som følge heraf træffes følgende
" align="center">">afgørelse:Klagen tages ikke til følge.