Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21501005
Bidragsforhøjelse.
Klageren havde i sin ejendom et lån på oprindelig 1.514.000 kr. til det realkreditinstitut, som er koncernforbundet med det indklagede realkreditinstitut. Klageren optog i 2007 yderligere et lån på 418.000 kr. med 2. prioritet hos realkreditinstituttet. Af det for lånet udstedte pantebrev samt af instituttets Långuide fremgik det, at instituttet kunne forhøje bidragssatsen og kunne ændre eller indføre gebyrer og kursfradrag/kurstillæg i eksisterende låneforhold. Instituttet forhøjede med virkning fra 2011 bidraget fra 0,7 pct. til 0,8 pct. p.a. og varslede i maj 2013 en forhøjelse til 1,85 pct. pr. 1. oktober 2013. Klageren var utilfreds med forhøjelsen, som hun forgæves klagede over til instituttet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at hendes bidrag pr. 1. oktober 2013 skulle nedsættes til et niveau, der var rimeligt ud fra den rådgivning klageren havde fået, tillagt stigningen på 0,1 pct. p.a. fra 2011. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at det af såvel pantebrevet som instituttets Långuide fremgik, at instituttet kunne forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor. Det var ikke muligt for Nævnet nærmere at afdække forløbet af den mundtlige rådgivning forud for klagerens låneoptagelse. Som sagen var oplyst, fandt Nævnet det imidlertid ikke godtgjort, at klageren i strid med den klare hjemmel i aftalegrundlaget var blevet tilsikret, at omkostningerne ved lånet ikke kunne stige, eller at omkostningerne ikke kunne overstige et vist niveau. Nævnet fandt, at der ikke var grundlag for at kritisere instituttets rådgivning på tidspunktet for optagelsen af lånet, idet der generelt ikke var en differentiering af priserne, der i væsentligt omfang gjorde, at der var (så stor) forskel i satserne på, om der var optaget et eller to lån. Nævnet tilføjede hertil, at det endvidere ikke var sandsynliggjort, at klageren ved at optage ét samlet lån hos instituttet ville være stillet mere fordelagtigt i forhold til omkostninger. Da bidragsforhøjelserne endvidere ikke kunne anses for hverken vilkårlige eller åbenbart urimelige, frifandt Nævnet realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 9. juli 2015



JOURNAL NR.: 2015-01-01-005-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 22. juni 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom et lån på oprindelig 1.514.000 kr. til det realkreditinstitut, som er koncernforbundet med det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev efter det oplyste overtaget af klageren i 2006 i forbindelse med klagerens køb af ejendommen.

I forbindelse med en efterfølgende renovering af ejendommen optog klageren efter det oplyste i 2007 med 2. prioritet et variabelt forrentet obligationslån på 418.000 kr. med renteloft og afdragsfrihed hos indklagede.

Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende:

”SÆRLIGE BESTEMMELSER:

1. Hæftelse og vilkår
---------------------
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbetingelser” samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev.
…

5. Bidrag
---------
Bidraget beregnes som en procentdel af pantebrevets restgæld. Bidragssatsen for nærværende lån er angivet under ”Rente og betalingsvilkår”. …(Indklagede)… kan forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

Ved ændring af bidragssats eller beregningsmetode ændres lånets ydelser.
…

JUSTITSMINISTERIETS PANTEBREVSFORMULAR B

1. Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.

Kursfradraget/kurstillægget er afhængigt af den valgte låntype – herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel.

Ændring af bidrag, beregningsmetode for bidrag, kursfradrag/kurstillæg og gebyrer mv.
Bidrag og beregningsmetoden for bidraget kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget, ændre beregningsmetoden for bidraget, ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen, ændring af beregningsmetoden for bidraget, ændring eller indførelse af kursfradrag/kurstillæg eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af

- øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger,
- penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)…,
- at …(indklagede)… efterlever krav og henstillinger fra lovgivere, offentlige myndigheder og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel og risikoprofil,
- at …(indklagede)… imødekommer forretningsmæssige krav og/eller målsætninger fra investorer, ratinginstitutter og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel og risikoprofil. Prisændringer kan fx udløses af, at …(indklagede)… ønsker at opnå eller fastholde en ønsket rating, hvis det er hensigtsmæssigt ift. …(indklagedes)… samlede fundingsituation og/eller hvis det forventes at bidrage positivt til prisfastsættelsen og/eller afsætningssikkerheden for …(indklagedes)… obligationer.
- Hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, risikomæssige, markedsmæssige, konkurrencemæssige grunde eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde, eller
- Hvis det i øvrigt er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet…”


Som sagen er oplyst, forhøjede indklagede med virkning fra 2011 bidraget fra oprindelig 0,7 pct. p.a. til 0,8 pct. p.a.

Ved brev af 27. maj 2013 varslede indklagede på ny forhøjelse af bidraget på klagerens lån:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Obl. lån med variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,8500
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 418.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 2.966,23
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 1.097,25
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.”

Klageren var utilfreds med bidragsforhøjelsen, som hun forgæves klagede over til indklagede.

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klagerens bidrag pr. 1. oktober 2013 skal nedsættes til et niveau, der er rimeligt ud fra den rådgivning klageren har fået, med den stigning på 0,1 pct. p.a., der blev tillagt fra 2011.


Indklagede påstår frifindelse.






KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at klagen drejer sig om ændring af bidragssatsen på hendes realkreditlån hos indklagede, som er steget fra 0,8 pct. til 1,85 pct. p.a.

Klagen er endvidere initieret af en medarbejder hos indklagede, som fandt stigningen alt for omfattende. Ved telefonisk kontakt vedrørende klagen fik hun oplyst, at indklagede havde ret til den markante stigning, men medarbejderen opfordrede hende til at klage over stigningen til Realkreditankenævnet og gav hende diverse kontaktoplysninger.

Hun optog lånet i 2007, og hun gjorde det under mødet med sin bankrådgiver klart, at hun gerne ville optage et fornuftigt lån. Hun blev informeret om, at det valgte lån var særligt fordelagtigt og sikkert:

Hun blev således rådet til et 30-årigt lån med et renteloft på 6 pct., selv om det var rimelig højt, netop for – som der blev sagt - at have kendskab og sikkerhed i forhold til omkostninger.

Alternativt kunne hun, som mange andre på daværende tidspunkt gjorde, have taget et kort realkreditlån med lav rente.

Hun blev rådet til og valgte en sikker og dyrere løsning med 30-årigt RenteMax sikkerhed. Endvidere blev hun informeret om, at det ikke ville give hende større omkostninger med hensyn til bidragssats at vælge et lån nr. 2 frem for at have ét samlet lån.

Der har i november 2011 været en bidragsstigning, som mange klagede over. Det gjorde hun ikke. En rimelig stigning kunne man måske forvente. Derfor anker hun denne seneste stigning, som indebærer, at hendes bidrag er steget fra 0,7 pct., da hun optog lånet, til 1,85 pct. Det svarer til en stigning med en tredjedel af ydelsen, hvorved der opstår et misforhold mellem rente og bidrag, som hun ikke mener, man rimeligvis bør forvente som forbruger, når man har taget og i alle årene betalt for et sikkert lån.

Til indklagedes udtalelse i forbindelse med hendes klage om ændret bidragssats til 1,85 pct. set i lyset af rådgivningen ved låntagningen har hun kun den kommentar, at indklagede i sin udtalelse ikke forholder sig konkret til indholdet af hendes klage.





INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 13. august 2007 fik udbetalt et variabelt forrentet obligationslån på 418.000 kr. med indledende afdragsfrihed. Lånet refinansieres næste gang 31. december 2014. Lånets afdragsfrihed udløber 30. juni 2017.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet fra 2007, som suppleres af indklagedes Långuide.

Af såvel pantebrevet som Långuiden fremgår det, at indklagede kan ændre størrelsen og beregningsmåden for bidrag. Endvidere indeholder Långuiden en gennemgang af de begivenheder, som kan udløse en bidragsforhøjelse.

Indklagede har varslet bidragsstigninger over for klageren. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.


Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet over for klageren.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Af såvel pantebrevet som indklagedes Långuide fremgår det, at indklagede kan forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor.

Det er ikke muligt for Nævnet nærmere at afdække forløbet af den mundtlige rådgivning forud for klagerens låneoptagelse. Som sagen er oplyst, finder Nævnet det imidlertid ikke godtgjort, at klageren i strid med den klare hjemmel i aftalegrundlaget er blevet tilsikret, at omkostningerne ved lånet ikke kunne stige, eller at omkostningerne ikke kunne overstige et vist niveau.

Nævnet finder, at der ikke er grundlag for at kritisere indklagedes rådgivning på tidspunktet for optagelsen af lånet, idet der generelt ikke var en differentiering af priserne, der i væsentligt omfang gjorde, at der var (så stor) forskel i satserne på, om der var optaget et eller to lån. Nævnet tilføjer hertil, at det endvidere ikke er sandsynliggjort, at klageren ved at optage ét samlet lån hos indklagede ville være stillet mere fordelagtigt i forhold til omkostninger.

Da bidragsforhøjelserne ikke kan anses for hverken vilkårlige eller åbenbart urimelige, kan Nævnet ikke give klageren medhold i klagen.


Som følge af det anførte

b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef