Afgørelse

Spørgsmål om ophør af provisionsberegning af en garanti stillet for forhåndslån.

Medhold klager

Indledning.

Denne klage vedrører klagerens krav om refusion af garantiprovision vedrørende en forhåndslånsgaranti for et realkreditlån.

Sagens omstændigheder.

Klageren og dennes ægtefælle indgik i 2006 aftale med et byggefirma om opførelse af et parcelhus. Klageren skulle selv forestå en af projektet omfattet garage. Klageren rettede i denne forbindelse henvendelse til Sparekassen i Skals' Møldrup afdeling om finansieringen af byggeriet.

Sparekassen har oplyst, at man i opstartsfasen indkalkulerede et Totalkreditlån hjemtaget som et forhåndslån. Klageren kontaktede imidlertid direkte Realkredit Danmark for et lånetilbud.

Den 22. september 2006 tilbød Realkredit Danmark klageren og dennes ægtefælle et 30-årigt obligationslån på 1.683.000 kr. som et forhåndslån udbetalt på grundlag af en garanti fra et pengeinstitut.

På klagerens anmodning stillede sparekassen den 25. september 2006 sædvanlig forhåndslånsgaranti. Af et dokument underskrevet af klageren og dennes ægtefælle i denne forbindelse fremgår, at garantiprovisionen var 2,5 % p.a. foreløbigt anslået til 17.500 kr.

Realkredit Danmark udbetalte lånet den 27. september 2006 til sparekassen. Af udbetalingsbrevet fremgår:

"…

Før garanti for forhåndslån kan frigives, skal følgende betingelser være opfyldt, og vi skal godkende de nævnte dokumenters indhold

…

Arbejdet skal være færdigt, og vi skal kunne bekræfte værdiansættelsen. Vi beder Dem kontakte os for at aftale tid til den endelige besigtigelse. Herefter vil vi snarest skriftligt meddele Dem, hvis besigtigelsen giver anledning til regulering af ovennævnte lånebeløb.

…"

Sparekassen har oplyst, at en konto, hvortil forhåndslånet blev udbetalt, blev anvendt som byggekredit, hvorfra sparekassen løbende betalte byggerater. Den 18. januar 2007 blev færdigraten betalt.

Den 1. februar 2007 flyttede klageren og ægtefællen ind på ejendommen.

Den 19. juli 2007 modtog sparekassen fra Realkredit Danmark meddelelse om frigivelse af forhåndslånsgarantien. Sparekassen afsluttede samme dag sagen og beregnede en samlet garantiprovision til 34.244,39 kr. i garantiens løbetid.

I september 2007 rettede klageren henvendelse til sparekassen med anmodning om delvis refusion af garantiprovision. Klageren anførte bl.a., at sparekassen havde pådraget sig et rådgivningsansvar ved at undlade at få garantien nedskrevet eller frigivet på et tidligere tidspunkt end sket.

Efter at klageren havde rykket for svar, afviste sparekassen ved brev af 2. oktober 2007 klagerens krav.

Den 13. december 2007 indgav klageren klage til Ankenævnet over sparekassen.

Realkredit Danmark har ved brev af 16. januar 2008 oplyst, at det omhandlede byggeri blev godkendt den 3. juli 2007, selvom ejendommens garage ikke var bygget. Var der på et tidligere tidspunkt blevet fremsat anmodning om færdigmelding af byggeriet, ville dette være sket, hvis situationen havde været den samme som ved besigtigelsen 3. juli 2007.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at Sparekassen i Skals tilpligtes at betale 19.829,80 kr. med tillæg af renter.

Sparekassen i Skals har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at sparekassen har pådraget sig et rådgivningsansvar, idet den ikke rettidigt gjorde opmærksom på, at lånesagen kunne afsluttes, således at garantien kunne frigives.

Sparekassens medarbejder fulgte under hele forløbet byggeriet tæt og bemærkede bl.a., at når man stod midt i et byggeri, var der nok at spekulere på, hvorfor den pågældende nok skulle tage sig af diverse betalinger.

Han bestrider, at der ved indflytningen den 1. februar 2007 fortsat var mangler indvendigt. Ham bekendt har sparekassen aldrig besigtiget huset indvendigt. Ejendommen var fuldt indflytningsklar 1. februar 2007.

Sparekassens medarbejder spurgte flere gange, hvordan byggeriet skred frem og var hele tiden informeret herom. Medarbejderen var også klar over, at opførelsen af garagen først ville blive påbegyndt i sommerferie, idet anlæggelse af have, indkørsel m.v. blev prioriteret vigtigere. Byggeprocessen skred ikke tidsmæssigt.

I forbindelse med en anden henvendelse i sparekassen gjorde medarbejderen ved en henkastet bemærkning opmærksom på, at der kunne tages kontakt til Realkredit Danmark for at få byggeriet færdigmeldt.

Da medarbejderen var informeret om, at garagen først ville blive påbegyndt i sommerferien, burde medarbejderen i forbindelse med indflytningsdatoen 1. februar 2007 have gjort dem opmærksom på, at byggeriet skulle færdigmeldes, så garantien kunne frigives.

Det fremgår af Realkredit Danmarks brev fra januar 2008, at garagen ikke havde betydning for byggeriets færdigmelding.

Sparekassen i Skals har anført, at det var en gennemgående betingelse for frigivelse af forhåndslånsgarantien, at arbejdet i henhold til tegning og projektbeskrivelse var færdig og værdiansættelsen bekræftet af kreditforeningen.

I forbindelse med indflytningen den 1. februar 2007 noterede man sig, at der fortsat var mangler indvendigt, ligesom opførelse af garagen manglede.

I løbet af foråret 2007 forespurgte man flere gange, hvordan det gik med færdiggørelsen, uanset at man ved selvsyn kunne se, at garagen ikke var opført. I sommerferien opfordrede sparekassen klageren til at kontakte Realkredit Danmark for at se på garantien.

Sparekassen har ekspederet sagen korrekt og fulgt de vilkår og betingelser, som Realkredit Danmark har stillet for hjemtagelsen af forhåndslånet. At byggeprocessen er skredet tidsmæssigt for klageren, bør ikke komme sparekassen til ugunst.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Den 1. februar 2007 flyttede klageren og dennes ægtefælle ind i den nyopførte ejendom, for hvilken den omhandlede forhåndslånsgaranti var stillet af Sparekassen i Skals. Sparekassen var bekendt med flytningen, og det lægges som ubestridt til grund, at sparekassen endvidere var bekendt med, at ejendommens garage ikke skulle være færdig på dette tidspunkt, men først senere. Der er i øvrigt ikke enighed om, hvorvidt der på dette tidspunkt resterede indvendige arbejder, som klagerne selv skulle udføre som bygherreleverance.

Ankenævnet lægger til grund, at det er sædvanlig realkreditinstitutpraksis - trods formuleringen i udbetalingsbrevet - at frigive garantien for et forhåndslån, når det ved besigtigelse kan konstateres, at byggeriet i det alt væsentligste er færdiggjort, således at ejendommen er funktionsduelig efter sit formål og utvivlsomt giver den krævede pantsikkerhed. Et pengeinstitut bør være bekendt med denne praksis.

Ankenævnet finder, at sparekassen under disse omstændigheder havde en naturlig forpligtelse til at henlede klagerens opmærksomhed på spørgsmålet om byggeriets færdigmelding med henblik på frigivelse af forhåndslånsgarantien. Da sparekassen undlod dette, finder Ankenævnet, at sparekassen bør godtgøre klageren garantiprovision af forhåndslånsgarantien i en periode med udløb før den 19. juli 2007. Grundet usikkerhed om den faktiske indvendige færdiggørelse bør sparekassen alene skønsmæssigt tilbagebetale 10.000 kr. af den opkrævede garantiprovision.

Som følge heraf