Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af forsinket ekspedition af et realkreditlån til finansiering af opførelsen af en fast ejendom. Kurstab ved omprioritering, garantiprovision, renter på mellemfinansieringskonti.

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning for garantiprovision, renter og kurstab begrundet i forsinket ekspedition af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder.

Klagerne, der var kunder i Sparekassen Vendsyssel, begyndte i 2007 at opføre en fast ejendom.

Til finansiering af byggeriet underskrev klagerne den 12. april 2007 en aftale med sparekassen om en mellemregningskonto nr. -046 med en kreditramme på 750.000 kr.

Den 28. december 2007 underskrev klagerne en aftale med sparekassen om hjemtagelse af et 6 % Totalkredit obligationslån med en hovedstol på 2.053.000 kr. Lånet skulle hjemtages straks mod garanti fra sparekassen. Lånet blev udbetalt den 7. januar 2008.

I midten af maj 2008 blev der afholdt et møde mellem sparekassen og klagerne, idet byggeriet nu var færdigt. Pr. denne dato var der en samlet negativ saldo på ca. 760.000 kr. på klagernes konti i sparekassen vedrørende byggeriet.

Sparekassen har anført, at klagerne på mødet blev orienteret om, at realkreditsagen først kunne afsluttes, når sparekassen havde modtaget en endelig opgørelse af byggeudgifterne samt kopi af forsikringspolice og ibrugtagningstilladelse. Klagerne har anført, at de ikke fik præcis orientering om kravene til dokumentation, herunder kravet om ibrugtagningstilladelse, som efter deres opfattelse ikke var påkrævet i forbindelse med privat byggeri.

Sparekassen har oplyst, at kunderådgiveren i anledning af en mail fra klagerne af 26. juni 2008 talte med klagerne pr. telefon og i den forbindelse gentog betingelserne for afslutning af realkreditsagen.

Klagerne har bekræftet, at der har været en efterfølgende telefonsamtale med sparekassen, og erindrer fra samtalen, at kunderådgiveren blev informeret om, at de var i dialog med et andet pengeinstitut.

I september 2008 indhentede klagerne et lånetilbud i Totalkredit via pengeinstituttet P. Om baggrunden herfor har klagerne oplyst, at de ønskede at overføre deres engagement til P, hvor de kunne få en fordelagtig rente på efterfinansieringen. Samtidig ønskede de at omlægge Totalkreditlånet til et rentetilpasningslån med afdragsfrihed.

Klagerne har anført, at de i forlængelse af lånetilbuddet konstaterede, at lånesagen vedrørende det eksisterende Totalkreditlån ikke var afsluttet, idet bl.a. en kopi af brandpolice og ibrugtagningstilladelse manglede, ligesom pantebrevet ikke var tinglyst.

Omprioriteringen blev gennemført omkring november/december 2008.

Den 26. februar 2009 blev klagernes engagement med sparekassen overført til P.

Ved brev af 5. marts 2009 rejste klagerne krav mod sparekassen om erstatning for renter (ca. 8.500 kr.), garantiprovision (ca. 39.000 kr.) og kurstab (ca. 83.500 kr.), i alt ca. 130.000 kr. Det var klagernes opfattelse, at det oprindelige Totalkreditlån burde have været færdigekspederet i umiddelbar forlængelse af mødet i maj 2008 om det færdige byggeri, at restfinansieringen samtidig burde være omlagt til lån med lavere rente, og at omprioriteringen var blevet forsinket med kurstab til følge.

Ved brev af 10. juli 2009 tilbød sparekassen at refundere i alt 12.400,40 kr. i garantiprovision og renter. Beløbet var sammensat som følger:

Ved opgørelsen var det forudsat, at restfinansieringen på i alt ca. 760.000 kr. pr. den 15. maj 2008 var blevet omlagt til et boliglån på 400.000 kr. til en rentesats på 6,75 %, og at restbeløbet var et bevilget overtræk til en rentesats på 14,75 %.

Parternes påstande.

Den 18. august 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Vendsyssel skal betale ca. 130.000 kr.

Sparekassen Vendsyssel har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at sparekassen bærer ansvaret for, at lånesagen ikke blev afsluttet umiddelbart efter, at byggeriet var færdigt i maj 2008.

De var ikke klar over, at sparekassen ventede på en tilbagemelding fra dem. Sparekassen burde have rykket dem for de oplysninger, som manglede.

Forsinkelsen medførte, at de blev påført unødige omkostninger til renter. Meromkostningerne udgør ifølge deres udregninger i alt 8.559,01 kr.

Forsinkelsen medførte endvidere, at de blev pålagt unødige omkostninger til garantiprovision for Totalkreditlånet. En væsentlig del af garantiprovisionen på knap 20.000 kr., der blev opkrævet henholdsvis den 1. juli 2008 og den 11. december 2008 bør refunderes.

Kurstabet som følge af, at omprioriteringen blev forsinket udgjorde 83.493,30 kr.

Det af sparekassen tilbudte beløb på 12.400,40 kr. er således utilstrækkeligt.

Det bestrides, at P som anført af sparekassen kunne have overtaget engagementet, selvom Totalkreditlånet ikke var tinglyst.

Sparekassen Vendsyssel har anført, at klagerne på mødet i midten af maj 2008 blev orienteret om, at realkreditsagen først kunne afsluttes, når sparekassen havde modtaget udfyldt og underskrevet "endelig opgørelse over byggeudgifter" samt kopi af forsikringspolice og ibrugtagningstilladelse på ejendommen. Endvidere var det en betingelse, at ejendommen skulle vurderes endeligt efter byggeriets afslutning. Sagen afventede herefter klagernes tilbagemelding på disse punkter. Betingelserne for afslutning af realkreditsagen er blevet gentaget telefonisk overfor klagerne.

Sparekassens ekspedition af byggesagen var ikke til hinder for P’s ekspedition af omprioriteringen.

Den 29. oktober 2008 modtog P diverse papirer retur fra klagerne i underskrevet stand, hvorefter det eksisterende Totalkreditlån kunne indfries. Forhåndslånegarantien kunne således være opgjort pr. den 29. oktober 2009, hvorfor sparekassens refusion af garantiprovision vedrører perioden 29. oktober – 11. december 2008. Det bestrides, at sparekassen er forpligtet til at refundere garantiprovision allerede fra den 15. maj 2008.

Det tilbudte beløb på 12.400,40 kr. indeholder fuld kompensation for den merrenteudgift klagerne blev påført efter den 15. maj 2008.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Hans Daugaard og Troels Hauer Holmberg - udtaler:

Det er ubestridt, at klagerne på mødet i maj 2008 meddelte, at byggeriet var afsluttet. Det påhviler herefter sparekassen at oplyse klagerne om, hvilket materiale der skal fremskaffes for at lånesagen kan afsluttes.

Sparekassen Vendsyssel har ikke godtgjort eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at den har rådgivet klagerne med hensyn til, hvilke krav de skulle opfylde for at lånesagen kunne afsluttes efter byggeriets færdiggørelse i midten af maj 2008, herunder om betydningen i relation til at kunne spare den ikke ubetydelige udgift til garantiprovision. Vi lægger til grund, at klagerne kunne have fremskaffet det fornødne materiale på en måned, og finder derfor, at sparekassen skal refundere klagerne garantiprovision for perioden fra den 15. juni til den 29. oktober 2008.

Vi finder det ikke godtgjort, at klagerne er påført en unødig renteudgift, der overstiger det beløb, som sparekassen har opgjort i sit brev af 10. juli 2009 til klagerne.

Sparekassen Vendsyssels ekspedition af byggesagen var ikke til hinder for, at det nye pengeinstitut kunne ekspedere omprioriteringssagen. Der er derfor heller ikke grundlag for at gøre sparekassen ansvarlig for kurstab på det nye lån.

Vi finder herefter, at Sparekassen Vendsyssel ud over det tilbudte beløb på 12.400 kr. til klagerne skal betale et beløb svarende til garantiprovision for perioden 15. juni til 29. oktober 2008. Dette beløb skal forrentes efter renteloven fra klagens indgivelse den 18. august 2009.

To medlemmer - Peter Stig Hansen og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:

Vi lægger til grund, at Sparekassen Vendsyssel på mødet i maj 2008 gjorde rede for de udestående krav til lånesagens afslutning. Det påhvilede herefter klagerne at opfylde betingelserne og søge eventuelle tvivlsspørgsmål afklaret ved henvendelse til sparekassen. På denne baggrund finder vi ikke grundlag for at kompensere klagerne i videre omfang end sket.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e:

Sparekassen Vendsyssel skal inden 4 uger til klagerne betale et beløb med renter som ovenfor anført.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.