Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med bevilling af andelsboliglån.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Spar Nord Bank i forbindelse med bevilling af et andelsboliglån har pådraget sig et ansvar over for klageren.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der er født i 1955, blev i juli 2008 kunde i Spar Nord Bank. Engagementet bestod af blandt andet en kassekredit på 60.000 kr.

I august 2008 ønskede klageren at købe en bestemt andelslejlighed i København med overtagelse den 1. september 2008. Klageren var på daværende tidspunkt frisørelev med ansættelse og ungdomsbolig i udkanten af hovedstadsområdet.

Med henblik på købet af andelslejligheden udarbejdede banken den 14. august 2008 en budgetberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb for klageren på 3.872 kr. Ved beregningen var der taget udgangspunkt i en lønindtægt på 255.000 kr., heraf provision på 25.000 kr. Drifts- og vedligeholdelsesudgifter til klagerens bil var 16.840 kr. Et boliglån til køb af andelslejligheden var anført med en restgæld på 842.600 kr., en løbetid på 30 år og en rentesats på 8,25 %. Ydelsen var 69.450 kr. pr. år eller ca. 5.800 kr. pr. måned.

Den 25. august 2008 underskrev klageren et gældsbrev til banken om et boliglån på 900.000 kr. til variabel rente 8,25 %. I gældsbrevet var der en ydelsesoversigt, der viste en afvikling af lånet med 435 månedlige ydelser på 6.625 kr. i perioden 1. januar 2009-1. marts 2045. Af gældsbrevet fremgår bl.a.:

"…

Ved renteændringer er Spar Nord Bank A/S berettiget, men ikke forpligtet til at vælge at ændre ydelsens størrelse, således at løbetiden fastholdes. Såfremt ydelsen ikke ændres ved renteændringer, vil antallet af ydelser kunne blive formindsket eller forhøjet i forhold til det aftalte antal.

…"

Om baggrunden for, at lånet blev cirka 60.000 kr. større end forudsat i budgetberegningen, har Spar Nord Bank anført, at det blev aftalt, at klageren skulle sælge sin bil, og at provenuet ved salget skulle gå til afvikling af lånet af kreditten på 60.000 kr., som var en gæld, der var blevet overført fra klagerens tidligere pengeinstitut. Provenuet ved salget af bilen gik imidlertid til en påkrævet renovering af lejligheden, ligesom klageren ud over købesummen skulle betale ca. 22.000 kr. til sælger. Gælden på kreditten blev derfor lagt oveni andelsboliglånet. Klageren har anført, at bilen blev solgt for 19.500 kr., hvoraf han brugte ca. halvdelen til renovering af badeværelse og resten til leveomkostninger. Han vidste ikke, at der ville være en udgift på ca. 22.000 kr. til sælger.

I begyndelsen af december 2008, hvor rentesatsen på boliglånet var steget til 9,85 % p.a., anmodede banken klageren om at underskrive et nyt gældsbrev, hvorefter boliglånet skulle afvikles med 343 månedlige ydelser på 8.000 kr. i perioden 1. januar 2009-1. juli 2037.

Samtidig udarbejdede banken en ny budgetberegning, hvor den årlige ydelsesbetaling på boliglånet var forhøjet fra 69.450 kr. til 96.000 kr. De årlige udgifter på 16.840 kr. til klagerens bil var afløst af en årlig udgift på 14.400 kr. til tog/buskort. Rådighedsbeløbet var på 3.233 kr. pr. måned.

Klageren afslog at underskrive gældsbrevet. Det var hans opfattelse, at banken havde ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med lånets etablering og købet af andelslejligheden.

Den 10. december 2008 indgav klageren en klage over Spar Nord Bank til Ankenævnet.

Ved e-mail af 10. februar 2009 oplyste banken, at rentesatsen på lånet nu var 8,75 % p.a. Banken foreslog, at man fastholdt den oprindelige løbetid til den 1. marts 2045 (435 ydelser). I så fald ville den månedlige ydelse for tiden være 6.985 kr.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om: " At Spar Nord bliver gjort ansvarlig for deres egen fejl, og at det underskrevne gældsbrev opretholdes dog med de dertil komne ændringer der er nødvendige for at lånet overholder de gældende regler, men uden forringelse af min lovet økonomi, herunder min månedlige ydelse på gælden."

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at Spar Nord Bank ydede dårlig og mangelfuld rådgivning i forbindelse med udarbejdelsen af budgetberegningen og etableringen af andelsboliglånet.

Selvom købet af andelslejligheden i realiteten oversteg hans økonomiske formåen, gav banken udtryk for, at han havde en fin økonomi og et godt økonomisk råderum. Ifølge banken ville andelslejligheden på længere sigt ikke blive dyrere for ham end ungdomsboligen, idet han ville få en højere løn og et højere fradrag.

Det blev oplyst, at lånet var markedets bedste lån, men han blev ikke oplyst om, at ydelsen ville stige, hvis renten steg. Han var heller ikke klar over, at lånets løbetid var på 37 år, og at banken forudsatte, at løbetiden skulle afkortes.

Budgetberegningen blev udarbejdet på grundlag af en fiktiv og for høj løn som nyudlært og et provisionsbeløb, som han alene håbede på.

Der blev ikke taget højde for, at de sparede udgifter til bilen blev modsvaret af nye udgifter til tog/bus. Det var ikke muligt at vide, om han ville kunne få et job i København.

Banken fastholder, at han har økonomisk frihed, hvilket han har svært ved at få øje på, når han ser på sine konti. Glæden ved lejligheden er blevet overskygget af et økonomisk roderi, hvor han har svært ved at se, hvordan han kan blive boende, hvis renten stiger igen.

Banken bør frafalde rente- og ydelsesforhøjelsen og forkortelsen af løbetiden, således at han økonomisk ikke bliver dårligere stillet, end banken oplyste ved rådgivningen i august 2008.

Spar Nord Bank har anført, at klageren blev fyldestgørende rådgivet i forbindelse med købet af andelslejligheden og etableringen af boliglånet. Det afvises, at banken skulle have pådraget sig et ansvar i forbindelse hermed.

Budgetberegningen blev udarbejdet på grundlag af klagerens oplysninger om lønindkomst efter læretiden. Klageren tilkendegav klart, at han skulle arbejde i København, og at transportudgifterne derfor ville "beløbe sig til en cykel". Efter salget af bilen ville det månedlige rådighedsbeløb derfor udgøre i alt ca. 5.200 kr. (3.872 kr. + 1.403 kr.).

Afviklingen af andelsboliglånet skulle først starte pr. den 1. januar 2009, hvor klageren var udlært. Løbetiden blev fastsat til 37 år, indtil klageren var kommet på plads i lejligheden.

Det fremgik klart af gældsbrevet, at renten var variabel, og at den månedlige ydelse var fastsat på grundlag af den aktuelle rentesats på 8,25 %. Klageren blev rådgivet fyldestgørende om vilkårene for et lån med variabel rente. Banken tilbyder ikke fast rente på denne låntype, hvorfor denne mulighed ikke har været diskuteret.

Klageren bærer selv ansvaret for, at der påløb ekstra omkostninger til sælger og renovering af badeværelse, ligesom klageren er nærmest til at bære risikoen for, at transportudgifterne ikke faldt bort.

Bankens tilbud om at fastholde den længere løbetid på lånet står ved magt. I så fald viser bankens beregninger, at klageren vil opnå et rådighedsbeløb på ca. 5.200 kr. pr. måned.

Hvis det oprindelige budget var blevet lavet ud fra et andelsboliglån med en løbetid på 30 år og en hovedstol på 900.000 kr., ville klageren have haft et rådighedsbeløb på 4.594 kr., hvilket var et tilstrækkeligt rådighedsbeløb i forhold til bankens forretningsgang. Banken ville således også have bevilget lånet, hvis løbetiden havde været 30 år.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Spar Nord Bank begik fejl ved udarbejdelsen af budgetberegningen af 14. august 2008. Ankenævnet finder, at klageren er nærmest til at bære risikoen for, at forudsætningerne for beregningen, herunder om størrelsen af klagerens indkomst, transportudgifter og andelsboliglånet, kunne holde.

Det fremgår af gældsbrevet for andelsboliglånet, at renten er variabel, og at banken forbeholder sig at forhøje de månedlige ydelser i tilfælde af rentestigninger med henblik på at fastholde løbetiden. Det findes ikke godtgjort, at banken har forbeholdt sig at forhøje ydelserne med henblik på at afkorte løbetiden. Banken har imidlertid under sagen frafaldet sit krav herom.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.