Afgørelse

Rådgivning ved indgåelse af renteswapaftale. Indsigelse om mangelfulde oplysninger om den fremtidige ydelse.

Medhold klager

Indledning.

Sagen vedrører klagerens indsigelse om mangelfulde oplysninger om den fremtidige ydelse ved omlægning af realkreditlån og indgåelse af renteswap aftale (manglende oplysning om betaling af bidrag ud over betaling i henhold til renteswapaftalen).

Sagens omstændigheder.

Klageren er en andelsboligforening.

I april 2009 kontaktede foreningens formand, F, Aarhus Lokalbank for at drøfte en omlægning af foreningens eksisterende realkreditlån. Det eksisterende lån var et afdragsfrit 30 årigt lån med en garantirente på 6 % p.a., en nom. rente på 5,8241 % p.a., en hovedstol på 11.118.000 kr. og en årlig ydelse på 697.554 kr.

Den 6. maj 2009 holdt banken og F møde om omlægning af lånet. Ifølge konverteringsberegninger af 6. maj 2009 kunne foreningens lån konverteres til et afdragsfrit rentetilpasningslån F1 med hovedstol på 10.915.000 kr., en kontantrente på 3,01 % p.a., et årligt administrationsbidrag på 0,65 % og en årlig ydelse på 375.039 kr. eller til et fastforrentet afdragsfrit 5 % obligationslån med en hovedstol på 11.539.000 kr., et årligt administrationsbidrag på 0,65 % og en årlig ydelse på 651.954 kr.

Banken har oplyst, at et præsentationsmateriale om renteswap udarbejdet af banken blev gennemgået på mødet. Af præsentationsmaterialet fremgik bl.a.:

"..En renteswap er en aftale mellem 2 parter om at bytte renter: at modtage/betale fast rente i en given periode mod at betale/modtage variabel rente i samme valuta og periode …

• Renteswappen flytter renterisikoen.

…

Fordele:

• mulighed for at rentesikre hele eller en periode af lånet …

Ulemper:

…

• den faste rente skal altid indfries til markedsprisen (inkonverterbar)
• ikke mulighed for indfrielse til kurs 100 som på et fastforrentet realkreditlån (fx 4% obligationslån)
• alene niveaudækning af renterisikoen ved annuitetslån, da man ikke kender den præcise betalingsrække på det bagvedliggende lån, hvis det er et annuitetslån
• ved renteafdækning af F1, er der basisrisiko

…"

Foreningen har fremlagt uddrag af præsentationsmaterialet med en håndskreven udregning, "10.915.000x4,10%=448.000/8=56.000/md/56.000/12=4.667". Ifølge foreningen blev udregningen foretaget af banken som en beregning af den fremtidige husleje pr. måned pr. andel, hvortil kom fællesudgifter på 1.000 kr. Ifølge banken foretog banken alene en beregning af udgiften til renteswappen.

På generalforsamling den 10. maj 2009 vedtog foreningen at hjemtage et F1 lån og indgå aftale med banken om en 10 årig renteswapaftale. Af referat af generalforsamlingen fremgik bl.a.:

"… [F] fremlagde:

Aarhus Lokalbanks "Præsentation af renteswap" med Konverteringsberegning: rentetilpasningslån, afdr.fri F1 lån kontantrente 3,01 %

Alle stemte for at [F] bestiller et, fastrenteswaplån 4,10 % gældende pr. 1/10-2009 – 31/10-2019 i Aarhus Lokalbank.

Vi bekræfter at renteswap ikke er Aarhus Lokalbanks forslag. …"

Af en af banken fremlagt "Rammeaftale om indgåelse af finansielle forretninger" mellem banken og foreningen fremgik bl.a.:

" …

Renteswaps

En renteswap er en ombytning mellem en kort og en lang rente inden for samme valuta. Den korte rente fastsættes fra termin til termin og er dermed variable, medens den lange rente er fast i hele swappens løbetid.

Tab/gevinst

Renteforskellen afregnes kvartårligt. Renteswappens værdi afhænger af udviklingen i rentestrukturen på den underliggende valuta.

…"

Ifølge rammeaftalen kunne banken endvidere i visse tilfælde stille krav om yderligere sikkerhed og afvikle aftalen ved manglende sikkerhedsstillelse.

Et ikke underskrevet eksemplar af rammeaftalen er fremlagt i sagen. Foreningen har anført, at man ikke modtog eller fik gennemgået rammeaftalen. Banken har anført, at rammeaftalen blev gennemgået med og sendt til foreningen.

Den 20. maj 2009 fremsendte DLR Kredit omprioriteringsforslag og lånetilbud til foreningen vedrørende et afdragsfrit rentetilpasningslån F1 med hovedstol på 10.875.000 kr., en rente på 2,7515 % p.a. og en årlig ydelse i 2010 på 355.879 kr. Af lånetilbuddet fremgik bl.a.:

"… Bidrag efter rabat, pct. pr. år 0,7500

… Frem til den 30.06.2010 kan vi tilbyde Dem et bidrag på 0,7500 % om året. Efter denne dato kan bidraget blive revurderet. …."

På møde med foreningens bestyrelse den 28. maj 2009 oplyste banken, at renten i henhold til swapaftalen var steget fra 4,10 % til 4,36 % p.a. Banken foretog på mødet en beregning af ydelsen ved en rente på 4,36 % p.a.

Ifølge foreningen bekræftede banken, at den fremtidige husleje pr. måned pr. andel ville udgøre ca. 5.000 kr. med tillæg af fællesudgifter på 1.000 kr.

Ifølge banken tilkendegav man, at huslejen i forhold til renteswappen ville være ca. 5.000 kr. pr. måned pr. andel.

Af bekræftelse på renteswap aftale underskrevet af foreningens bestyrelse og udskrevet den 15. juni 2009 fremgik bl.a. følgende:

"BEKRÆFTELSE PÅ RENTESWAPAFTALE

…

Foreningen har oplyst, at bekræftelsen på renteswapaftalen blev underskrevet af foreningen den 28. maj 2009.

Den 3. juni 2009 sendte DLR Kredit låneafregning vedrørende det nye F1 lån. Af beregningen fremgik, at det årlige administrationsbidrag var 0,75 %, og at den første ordinære ydelse på lånet for perioden fra den 1. juli 2009 til den 1. oktober 2009 udgjorde 92.825,81 kr., heraf renter 72.435,18 kr. og administrationsbidrag 20.390,63 kr.

I brev af 5. juni 2009 til foreningens medlemmer anførte F bl.a. følgende om huslejen efter optagelse af det nye lån:

"Hej alle så er vores lån blevet en realitet. …

Huslejen for de sidste 5 måneder i 2009 er 4.900. pr. måned. derefter træder den rente[swap] vi har lavet med hadsten bank [Aarhus Lokalbanks tidligere navn] i kraft, så de næste 10 år er vores husleje 6000.kr det er jo rart at vi så kender vores udgift til husleje de næste 10 år …"

Den 28. juli 2009 sendte banken bekræftelse på gennemførelse af renteswapaftalen. Af bekræftelsen fremgik, at foreningen skulle betale en fast rente på 4,36 % p.a.

Den 28. december 2009 modtog foreningen en specifikation af betaling til banken i henhold til renteswapaftalen for perioden fra den 30. december 2009 til den 31. marts 2010 på 119.854,58 kr., svarende til en fast rente på 4,36 % p.a. af hovedstolen på 10.875.000 kr.

Det fremgik endvidere af specifikationen, at banken for samme periode skulle betale en variabel rente på 1,856 %, svarende til 51.020,67 kr.

Af meddelelse om rentetilpasning af 4. januar 2010 fra DLR Kredit til foreningen fremgik, at renten på realkreditlånet frem til 31. december 2010 udgjorde 1,8279 %, og at ydelsen til DLR for første kvartal 2010 udgjorde 70.086,96 kr., heraf renter 49.696,33 kr. og administrationsbidrag 20.390,63 kr.

Ved e-mail af 3. februar 2010 rettede foreningen henvendelse til banken og stillede krav om, at renteswapaftalen blev bragt til ophør uden udgifter for foreningen, således at foreningen fremover alene beholdt det optagne F1 lån. Foreningen anførte, at foreningens ydelser på lånet oversteg bankens beregning foretaget inden indgåelse af aftalen om renteswap, idet bankens beregning ikke medtog administrationsbidrag til DLR Kredit.

Ved brev af 17. marts 2010 afviste banken foreningens krav.

Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance.

Foreningen har anført, at den årlige forøgelse i forhold til bankens tidligere beregning udgør ca. 81.500 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 25. marts 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Aarhus Lokalbank skal anerkende, at klageren er berettiget til at træde tilbage fra renteswap aftalen uden beregning.

Aarhus Lokalbank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at banken gav urigtige oplysninger inden foreningens indgåelse af renteswapaftalen.

Banken beregnede huslejen pr. andel til 4.667 kr. med tillæg af fællesudgifter på 1.000 kr. Beregningen, som fremgik af bankens præsentationsmateriale, blev udarbejdet inden foreningen havde besluttet sig for, om man ville acceptere lånetilbuddet fra banken.

Foreningen havde en berettiget forventning om, at alle udgifter var indeholdt i bankens beregninger. Foreningen blev misinformeret af banken om de fremtidige terminer på realkreditlånet.

Bestyrelsen meddelte til andelshaverne på generalforsamlingen, at den fremtidige husleje ved omlægning til renteswap lån ville udgøre ca. 5.000 kr. + 1.000 kr. inklusiv fællesudgifter. Banken er skyld i fejludregningen.

Referatet af generalforsamlingen blev skrevet på foranledning af banken, der ønskede en skriftlig bekræftelse på, at valg af renteswap ikke var bankens forslag.

Det viste sig efterfølgende, at huslejen udgjorde ca. 5.800 kr. med tillæg af fællesudgifter.

Foreningen undrede sig over differencen mellem swappen og lånet, da man modtog den første betalingsspecifikation over renteswappen. Foreningen kontaktede banken og blev klar over, at bidraget skulle betales ud over ydelsen på lånet i renteswapaftalen.

Foreningen var ikke tidligere bekendt med, at man skulle betale et særskilt bidrag. Der stod ingen steder i dokumenterne, at administrationsbidraget ikke var med. Foreningen havde hæftet sig ved "bundlinjen" inden aftalens indgåelse.

Foreningen modtog ikke og fik ikke gennemgået rammeaftalen.

Foreningen har ikke betalt for særskilt rådgivning om den fremtidige husleje, men regnede med at få en korrekt vejledning.

Aarhus Lokalbank har bl.a. anført, at forslaget om renteswap udelukkende kom fra foreningen. F medbragte et tilbud fra Nykredit på en 30-årig renteswap til mødet med banken. Foreningen havde allerede inden sin første henvendelse til banken truffet bestemmelse om at vælge renteswap, og formalia med underskrifter mv. på generalforsamlingen var dermed allerede tilvejebragt. Banken gennemgik alligevel præsentationsmaterialet med foreningen den 6. maj 2009 og fremsendte og gennemgik Rammeaftale om indgåelse af finansielle forretninger. Præsentationsmaterialet viste fordele og ulemper ved variabel rente med renteswap.

Banken deltog ikke i generalforsamlingen den 10. maj 2009.

Renteswapaftalen omfattede alene renter, hvilket fremgik af de foreliggende dokumenter, herunder præsentationsmaterialet. Der var på intet tidspunkt tale om, at renteswapaftalen også skulle omfatte administrationsbidrag til DLR.

Det er kutyme, at aftaler om renteswap alene indeholder renter, men ikke bidrag, som udelukkende fastsættes af realkreditforeningen.

Foreningen var eller burde være bekendt med, at der skulle betales såvel renter som administrationsbidrag til DLR. Foreningen havde også tidligere et lån i DLR, hvori både renter og bidrag indgik. Banken er derudover gennem F bekendt med, at foreningen fik forskellige informationer og tilbud om renteswapaftaler fra mindst én anden kreditforening.

Rente og bidrag fremgik som to separate poster i låneafregning af 3. juni 2009 vedrørende det nyoptagne lån og i meddelelse om rentetilpasning af 4. januar 2010. Bekræftelsen af 28. juli 2009 på renteswapaftalen omfattede ikke administrationsbidraget til DLR.

Banken gav alene et overslag i henhold til renteswappen. Overslaget omfattede ikke bidraget til DLR. På mødet den 28. maj 2009, hvor dokumenter blev underskrevet og forskellige forhold drøftet, tilkendegav banken således, at huslejen i forhold til renteswappen ville ligge i størrelsesordenen 5.000 kr. pr. måned.

Banken fik ikke forelagt beregninger vedrørende husleje m.v. til godkendelse ved indgåelse af renteswapaftalen. Banken påtog sig ikke, og blev ikke af foreningen anmodet om at foretage en boligberegning. Banken påtog sig ikke en indeståelse eller en garanti for størrelsen af den samlede husleje.

Foreningen har selv påtaget sig ansvaret for beregning af huslejen. Foreningen må selv bære det fulde ansvar for, at der tilsyneladende er sket en fejlberegning af huslejen fra foreningens side. Banken er ikke bekendt med, hvordan foreningen har opgjort de 800 kr. og de 6.000 kr., som foreningen angav som huslejen i de næste 10 år.

Renten blev fastlagt i overensstemmelse med markedsvilkårene, og rentefastsættelsen på 4,36 % var således den gældende rentesats på tidspunktet for renteswapaftalens indgåelse.

Bankens valutarådgiver drøftede endvidere prisfastsættelsen på renteswappen telefonisk med F forud for aftalens indgåelse.

Foreningen har ikke lidt noget tab. Banken kan ikke gøres ansvarlig for foreningens fejlagtige opfattelse af den beregnede husleje og for foreningens skuffede forventninger.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Tre medlemmer – Henrik Bitsch, Karin Ladegaard og Søren Geckler – udtaler:

En renteswapaftale i et ikke-erhvervsforhold er et nyt og komplekst finansielt produkt.

Vi finder ikke, at foreningen tilstrækkeligt klart blev informeret om de økonomiske konsekvenser af indgåelsen af renteswapaftalen kombineret med et realkreditlån, herunder konsekvenserne for boligafgiften. Det bemærkes, at en af bankens medarbejdere, ifølge det af banken selv oplyste, tilkendegav, at huslejen i forhold til renteswappen ville ligge i størrelsesordnen kr. 5.000 pr. måned. Banken burde under disse omstændigheder have sikret sig, at klagerens repræsentanter forstod, at dette ikke omfattede samtlige finansieringsudgifter.

Vi finder, at klageren bør stilles som om klageren i stedet havde valgt at optage det fastforrentede realkreditlån, som blev drøftet som alternativ til swapaftalen, idet Ankenævnet finder det mest sandsynligt, at andelsboligforeningen i alle tilfælde ville have valgt en finansieringsløsning med fast rente.

To medlemmer – Kjeld Gosvig Jensen og Niels Bolt Jørgensen – udtaler:

Vi finder, at foreningen ikke tilstrækkeligt klart blev informeret om de økonomiske konsekvenser af indgåelsen af renteswapaftalen kombineret med et realkreditlån, herunder konsekvenserne for boligafgiften.

Imidlertid finder vi, at det forhold, at foreningen blev skuffet i sine forventninger om, at foreningen ikke skulle betale administrationsbidrag ud over betalinger i henhold til renteswapaftalen, ikke kan begrunde, at foreningen har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom i U 1996/200 H.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Hvis klageren inden otte uger fra datoen for denne afgørelse anmoder om det, skal Aarhus Lokalbank inden fire uger stille klageren, som om der i maj 2009 i stedet for den indgåede aftale om renteswap var optaget et 30 årligt fast forrentet 5 % obligationslån med afdragsfrihed.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.