Afgørelse

Rådgivning om belåning af friværdi i fast ejendom til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører klagernes krav i forbindelse med, at klagerne på baggrund af Roskilde Banks rådgivning belånte friværdien deres faste ejendom og anvendte provenuet til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Sagens omstændigheder.

Fra slutningen af 2004 udbød Roskilde Bank et produkt benævnt "Aktiv Boliginvest", som var et investeringsprodukt, hvor en kunde ved belåning af friværdien i sin faste ejendom investerede i investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Klagerne, der er ægtefæller, var i 2005 kunder i Roskilde Bank. De havde da et realkreditlån i deres bolig med en restgæld til en kursværdi på ca. 598.000 kr. I to ejerlejligheder (forældrekøb) havde de to realkreditlån, hvis restgæld havde en kursværdi på 2.615.000 kr.

Klagerne har anført, at deres rådgiver i banken i efteråret 2005 henvendte sig uopfordret med et forslag om at "sætte murstenene i arbejde, så de kunne få en større pension". I foråret 2006 fik de forelagt en beregning, hvorefter de ved optagelse af nye afdragsfrie realkreditlån på 3.150.000 kr. og investering af provenuet kunne foretage likviditetsmæssige neutrale pensionsopsparinger på i alt 149.600 kr. Bankens beregning herom er fremlagt.

Roskilde Bank har anført at den afdeling, hvor klagerne var kunder, nu er overtaget af Nordea Bank Danmark, som man har forelagt klagen. Herfra er det meddelt, at der ikke er supplerende bemærkninger.

På baggrund af rådgivningen fra banken besluttede klagerne sig for at deltage i Aktiv Boliginvest. Banken hjemtog herefter tre Totalkreditlån på i alt 5.912.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år og med et renteloft på 4,5 % de første fem år. For låneprovenuet blev der efter fradrag af omkostninger, beløb til indfrielse af de eksisterende realkreditlån og 138.000 kr. til pensionsindskud købt 29.050 investeringsbeviser i BankInvest I Højrentelande til kurs 103,9; incl. kurtage var købesummen 3.019.700,77 kr. Nota af 11. april 2006 om købet af investeringsbeviserne er fremlagt.

Af aftale om Aktiv Boliginvest, som ifølge banken blev oprettet i forbindelse med indgåelsen af aftalen, men som klagerne har anført, at de ikke husker at have set eller underskrevet, fremgår blandt andet:

"Din beslutning om at indgå forretninger træffes på baggrund af dit eget skøn og for din egen regning og risiko. Roskilde Bank er ikke ansvarlig for tab opstået som følge af dispositioner foretaget ud fra materialet. Du er bekendt med at al investering er forbundet med mulighed for både gevinst og tab. Du er også gjort bekendt med at investeringen baseres på en lang investeringshorisont.

Roskilde Bank kan ikke garantere for den fremtidige udvikling af investeringerne og du er indforstået med ikke at gøre Roskilde Bank ansvarlig for noget fejlskøn, tab eller tab af muligheder, undtagen i tilfælde af grov uagtsomhed eller misligholdelse. Du bør af egen drift meddele Roskilde Bank alle oplysninger om ændringer i personlige eller økonomiske forhold som kan have betydning for denne investering og dens forudsætninger."

I april 2007 blev der udbetalt et udbytte på 413.535 kr. fra investeringsbeviserne.

Den 1. april 2008 blev investeringsbeviserne solgt til kurs 94,75. For provenuet med fradrag af 205.510 kr. til terminsbetaling på realkreditlånet blev der samme dag købt 30.838 investeringsbeviser i samme afdeling, men uden udbytte for 2007; købskursen var 82,5.

Under sagen er fremlagt et af banken udfærdiget bilag med en generel beskrivelse af Aktiv Boliginvest. Klagerne bestrider, at bilaget blev udleveret til dem. Af bilaget, som af parterne omtales som et "støttearket", fremgår:

"Investeringsidé

Har du friværdi i fast ejendom, kan det sammenlignes med at have penge i banken der bare venter på at bliver hævet.

Problemet er bare at du ikke får renter af friværdien hvis du ikke gør noget aktivt.

For at få pengene til at yngle, kan du tage et lån i ejendommen, for eksempel et Totalkreditlån, og investere beløbet i BankInvest højrentelande.

Dermed skaber du en forrentning af friværdien, nemlig forskellen på lånerenten og afkastet fra BankInvest Højrentelande.

…

Sund økonomi

Vælger du et realkreditlån med fast rente, er risikoen yderst begrænset, men gevinstmuligheden også mindre.

Vælger du lån med variabel fast rente, får du bedre afkastmuligheder men også en forøget risiko fordi renten på lånet kan stige. I ekstreme tilfælde kan lånerenten være højere end udbyttet. I så fald skal du kunne afholde den ekstra renteudgift af egen lomme.

Aktiv Boliginvest er derfor til dig der har en sund økonomi og økonomisk råderum.

Skat

BankInvest Højrentelande er udelukkende udenlandske obligationer.

I Danmark beskattes alt afkast fra udenlandske obligationer som kapitalindkomst. Til gengæld kan du som privatperson trække eventuelle tab fra som negativ kapitalindkomst.

Det betyder at risikoen for tab på obligationerne reduceres med 33 – 59 % i forhold til danske obligationer.

Investeringshorisont

Investeringshorisonten bør være minimum 7 – 10 år.

Kurserne på Højrenteobligationer svinger relativt meget – men det er også årsagen til den gode rente. Med en lang investeringshorisont har kortsigtede kursudsving mindre betydning.

…

Risiko

Udover kursudsving er risikoen ved investering i Højrenteobligationer at udstederen misligholder sine forpligtelser."

Klagerne har fremlagt Roskilde Banks interne forretningsgang for Aktiv Boliginvest, hvoraf fremgår:

"Generelt

Formål/produkt

Aktiv BoligInvest er både investering af friværdi fra vores kunders faste ejendomme og investering af "sparede afdrag" i forbindelse med optagelse af afdragsfrie lån i fast ejendom.

…

Udvælgelse af kunder

Emner

Alle kunder med fast ejendom der har friværdi, eller betaler afdrag på kreditforeningsgæld.

Friværdiens grænse

Friværdien bør dog være mere end 300.000 kr. inden vi anbefaler kunden at oprette Aktiv BoligInvest, hvis kunden allerede har afdragsfrihed.

Har kunden lån hvor der betales afdrag er der ikke nogen minimumsgrænse.

…

Kunden i stolen – hvad nu?

Kundemødet

På selve kundemødet er det vigtigt at have god tid. God tid er naturligvis forskelligt fra person til person, men tænk på at der skal være tid til gennemgang af både Totalkreditlån, BankInvest Højrentelande, sammenhængen i ideen og mulighederne inden for pension.

…

Netop gennemgang af ideen bag Aktiv BoligInvest, og hvordan det hele hænger sammen er vigtig.

Støtteark

Hvis der er problemer med at holde "den røde tråd", kan støttearket "Aktiv BoligInvest udskrivning", der ligger på Intranettet under "Investeringsportalen og Aktiv BoligInvest", anvendes.

…"

Af et faktaark fra februar 2005 om BankInvest Højrentelande fremgår:

"BankInvest Højrentelande går efter at give investorerne et attraktivt afkast ved at investere i stats- og virksomhedsobligationer udstedt i lande, hvor renteniveauet er højere end i Danmark.

…

God kreditsikkerhed

BankInvest Højrentelande investerer i obligationer udstedt af stater og større virksomheder, der har en kreditrating over CC/Ca. Fællesnævneren er, at obligationerne er udstedt i lande, hvor det generelle renteniveau er højt i forhold til renteniveauerne på de vestlige obligationsmarkeder.

…

Nøje udvælgelse

BankInvest analyserer og udvælger nøje de lande, hvis økonomier vurderes at være inde i en positiv udvikling. Konkret drejer det sig i øjeblikket om lande som Rusland, Rumænien, Brasilien, Venezuela, Mexico med flere. Disse lande blandt andre har de seneste år gennemgået en udvikling, hvor de har fået bedre styr på økonomien. BankInvest forventer, at flere af landene under udvikling de kommende år vil opleve forbedring af deres økonomier i takt med, at den globale økonomi generelt går bedre tider i møde.

…

Årligt udbytte

Det årlige udbytte i afdelingen er ifølge vedtægterne fastsat til mindst 7 kroner pr. bevis. Dermed er investor sikret en løbende udbetaling i stil med traditionelle obligationer. Målet er, at årets afkast kan dække minimumsudlodningen. I de år, hvor afkastet måtte være mindre end 7 kroner pr. bevis, vil det være nødvendigt at udlodde af afdelingens formue.

…

Investeringsprofil

Investerer i udenlandske stats- og virksomhedsobligationer i lande med en højere rente end i Danmark og med en kreditværdighed på CC/Ca eller derover.

Anbefalet investeringshorisont

Min. 1-3 år.

…

Risiko

Lav…"

Under sagen er fremlagt en graf for kursudviklingen i BankInvest Højrentelande. Heraf fremgår, at kursen efter udbetaling af udbyttet primo april 2008 og frem til midten af september 2008 var mellem 80 og 85, hvorefter kursen faldt til ca. 52 ultimo oktober 2008. Ved udgangen af marts 2009 var kursen ca. 60.

Parternes påstande.

Klagerne har den 14. maj 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med følgende påstand:

"Mod udlevering af 30.838 stk. investeringsbeviser BankInvest I, Afdeling Højrentelande samt betaling af 413.000 kr. (udbytte pr. 25. april 2007) og 205.510 kr. (udbetalt difference ved salg og genkøb den 1. april 2008) tillige med udbyttet pr. 1. april 2009, skal indklagede delindfri klagernes 3 lån i Totalkredit (fordelt efter klagernes anvisning) med et beløb, der stiller klagerne som om de ikke havde optaget den del af lånene (3.019.700,77 kr.), som blev anvendt til køb af investeringsbeviserne den 11. april 2006.

Herudover skal indklagede refundere en tilsvarende del af låneomkostningerne og af de renter og bidrag, som klagerne har betalt på de 3 Totalkreditlån fra optagelsen af lånene indtil delindfrielse finder sted. Alle kontante beløb forrentes med procesrente."

Roskilde Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de er født henholdsvis i 1951 og 1950. De har en årlig indkomst på ca. 500.000 kr.

Deres ejendomme havde i 2006 en samlet værdi på ca. 7,4 mio. kr.

Der er ikke udfyldt eller underskrevet en aftale om Aktiv Boliginvest.

Faktaarket fra BankInvest har de først set under forberedelsen af sagen.

De havde blind tillid til rådgiveren og intet kendskab til investering eller finansiering. På baggrund af likviditetsberegningerne og den øgede pensionsopsparing besluttede de sig for bankens forslag uden nogen viden om, hvilke lån de skulle optage, eller hvilken investering de skulle foretage.

Deres investeringshorisont var kort. Overskuddet skulle indbetales på en pensionsordning, indtil de fyldte 60 år, hvorefter arrangementet skulle afvikles.

Lånebeløbet blev investeret i investeringsbeviser, hvor deres velfærd er afhængig af udviklingen i russiske og panamanske obligationer. Ved at anbringe midlerne i samme papirer er de påført en uacceptabel risiko.

Bankens rådgivning var mangelfuld og ansvarspådragende. Der var snarere tale om en rendyrket salgsproces end rådgivning. Formålet var at skaffe provisions- og gebyrindtægter samt volumen til bankens samarbejdspartnere.

Den dagældende bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder er ikke overholdt. Der blev således ikke foretaget en analyse af, om en lånefinansieret investering svarede til deres risikoprofil og evne til at bære et eventuelt tab. Der blev heller ikke foretaget en gennemgang af risikoen ved en 80 % belåning af ejendommen, der var deres bolig, ligesom de ikke fik gennemgået de risici, der mangelfuldt var beskrevet i bankens støtteark.

Hvis banken har gennemført en forudgående kreditvurdering og analyse af deres forhold, opfordres banken til fremlæggelse heraf.

Kategoriseringen af BankInvest Højrentelande på investeringstidspunkt som værende lavrisiko var en forkert kategorisering. BankInvest har tilsyneladende erkendt dette og i foråret 2009 ændret kategoriseringen til højrisiko. Som sælger af investeringsbeviserne bærer Roskilde Bank ansvaret for, at højrisikopapirer blev solgt til lavrisikokunder.

Det fastholdes, at investeringsbeviserne er gået ind i en ubrydelig nedadgående kursspiral. For at fastholde kursen på 60 forudsættes det, at der er et underliggende afkast på 11,67 % p.a. for blot at fastholde kursen ved et årligt udbytte på 7 kr. De opfordrer banken til at indhente en sagkyndig erklæring om sandsynligheden af et scenario, hvor de ikke skal tvangsrealisere boligen efter udløbet af den 10-årige afdragsfrihed.

Den efterfølgende udvikling har vist, at alt, hvad der kunne gå galt, er gået galt. Ejendommens belåningsprocent er formentlig nu over 100, og værdien af investeringsbeviserne er faldet voldsomt. Den indre værdi i investeringsforeningen er faldet i kraft af udbyttebetalinger og tab således, at hunden har ædt både sin egen hale og mistet hele bagkroppen.

Bankens støtteark så de første gang, da de i foråret 2009 indsamlede oplysninger til klagen. Dette understøttes af bankens forretningsgang, hvorefter støttearket kun skulle bruges, hvis det kneb for medarbejderen at holde "den røde tråd" i salgsprocessen.

Deres økonomi er vendt fra at være stabil til stærkt truet. Betalingen af ydelserne på Totalkreditlånet skulle komme fra det lovede udbytte. Fastholdes udbyttet, vil værdien af deres investering erodere, så der vil mangle penge til indfrielse af lånet. Ved kurs 60 udgør tabet ca. 1.278.500 kr. med tillæg af renter på realkreditlånet mv.

Tages deres påstand til følge, medfører det, at Roskilde Bank får lejlighed til selv at indtræde i den risiko/gevinstmulighed, som man tilsyneladende stadig anser for rigtig at anbefale sine kunder.

Banken har i sin argumentation anført et rådgivningsforløb, der fremtræder som et skønmaleri baseret på fri fantasi og uden sammenhæng med deres beskrivelse af det faktiske forløb.

Roskilde Bank har anført, at man ikke har mulighed for at kommentere klagernes bemærkninger om den konkrete rådgivning, idet man som ovenfor anført ikke har modtaget bemærkninger fra Nordea Bank Danmark.

Banken lægger til grund, at rådgivningen i denne sag er sket i overensstemmelse med forretningsgangen og den uddannelse, som den enkelte rådgiver har modtaget.

Af aftalen om Boliginvest fremgår, at al investering er forbundet med mulighed for gevinst og tab, at beregningerne var baseret på en lang investeringshorisont og at banken ikke kunne garantere den fremtidige udvikling af investeringen.

Støttearket er udleveret i forbindelse med rådgivningen. Af støttearket fremgår, at kurserne på papirerne svinger relativt meget, ligesom det fremgår, at kortsigtede kursudsving ved en lang investeringshorisont har mindre betydning. Om risiko er det anført, at ud over kursudsving er risikoen, at udsteder misligholder forpligtelserne. I tillæg hertil blev der udleveret et faktaark fra BankInvest med en nøje beskrivelse.

Det bestrides, at bankens rådgivning var i strid med bestemmelserne i den dagældende god skik bekendtgørelse.

Banken har foretaget en undersøgelse af kundens forhold, og rådgivningen tog konkret udgangspunkt i den enkelte kundes situation.

På investeringstidspunktet fandt banken ikke, at der ved investering i de omhandlede papirer var tale om investeringer med stor risiko for tab, en stor del af de investerede midler, jf. den dagældende god skik bekendtgørelse. Man fandt ikke, at der ved investeringen var stor risiko for tab af en stor del af investeringen. Det bemærkes, at investeringsbeviserne på daværende tidspunkt var kategoriseret som lav risiko.

På baggrund af materialet, der ikke var mangelfuldt, kunne klagerne ikke være uvidende om produktets risiko og investeringshorisont, blandt andet henset til det ikke ubetydelige afkast, som investeringen forventeligt kunne indebære.

Af BankInvests faktaark fremgår, at der er tale om investering med lav risiko og med en anbefalet investeringshorisont på 1 – 3 år, ligesom det fremgår, at målet er, at årets afkast kan dække minimumsudlodningen på 7 kr., men at der i modsat fald kan blive tale om at udlodde af afdelingens formue.

Det bestrides, at afdelingen aktuelt er gået ind i en ubrydelig nedadgående spiral, som gradvist vil erodere den indre værdi. Afkastet har i første halvår 2009 været på ca. 20 %.

På investeringstidspunktet lagde man til grund, at der igennem lang tid var konstateret en sammenhæng mellem priserne på fast ejendom og den lange realkreditobligationsrente således, at priserne på fast ejendom alt andet lige ville stige, hvis den lange rente faldt. Banken havde ikke mulighed for at forudsige, at forudsætningen om denne sammenhæng ville svigte i en periode som den nuværende økonomiske krise.

På tidspunktet for etableringen af klagernes deltagelse i Aktiv Boliginvest var MiFID-reglerne ikke trådt i kraft, hvorfor der ikke var krav om udarbejdelse af en investeringsprofil.

Det forhold, at BankInvest nu har ændret kategoriseringen, kan ikke tages som udtryk for, at kategoriseringen som lav risiko i 2007 var fejlagtig.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerne indgik på bankens anbefaling i et investeringsengagement kaldet Aktiv BoligInvest. Hovedideen med det pågældende investeringsengagement var, at kunden skulle belåne friværdien i sin ejendom og anvende de herved frigjorte midler til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande.

Klagerne belånte i overensstemmelse med bankens forslag deres ejendomme med tre 5 % Totalkreditlån med afdragsfrihed på ca. 5,9 mio. kr. og anvendte den derved realiserede friværdi i ejendommene til køb af investeringsbeviser i BankInvest Højrentelande for i alt ca. 3 mio. kr.

Ankenævnet finder, at der er særlig risiko forbundet med det omhandlede engagement. Denne risiko er navnlig begrundet i, at hele den realiserede friværdi er investeret i ét investeringsbevis, nemlig BankInvest Højrentelande. Endvidere er de sikkerheder, der ligger bag investeringsbeviset, konjunkturfølsomme, hvilket sammenholdt med bestemmelsen om udbyttebetaling medfører betydelig kursusikkerhed ved investeringsbeviset.

Banken havde ikke uarbejdet en risikoprofil vedrørende klagerne, før de indgik i det omhandlede investeringsengagement. Nævnet finder det ikke godtgjort, at banken i sin anbefaling af det lånefinansierede køb af investeringsbeviser har lagt vægt på individuelle oplysninger om klagernes økonomiske forhold, herunder i relation til deres mulighed for at indfri kreditforeningslånene.

På den anførte baggrund finder Ankenævnet, at Roskilde Bank begik en ansvarspådragende fejl ved rådgivning om det lånefinansierede køb af BankInvest Højrentelande. Banken skal derfor betale erstatning som nedenfor bestemt. Ankenævnet finder derimod ikke grundlag for at pålægge Roskilde Bank at delindfri klagernes lån i Totalkredit som påstået.

Som følge heraf:

Såfremt klagerne inden 8 uger efter afsigelsen af denne kendelse anmoder herom, skal Roskilde Bank herefter inden 4 uger mod klagernes tilbagelevering af 30.838 stk. investeringsbeviser i BankInvest I afdeling Højrentelande, tilbagebetaling af 619.045 kr. og udbyttet pr. 1. april 2009 betale 3.019.700,77 kr. med tillæg af de renter og bidrag, som klagerne har betalt på den tilsvarende del af kreditforeningslånet, fra købet af investeringsbeviser den 11. april 2006 til betaling sker.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.