Afgørelse

Bidragsforhøjelse. Rådgivning.

Sagsnummer:	216051160 /0
Dato:	07-04-2017
Ankenævn:	Henrik Waaben, Morten B. Pedersen, Anna Marie Ringive
Klageemne:	Rådgivning - valg af lånetype/renteprocent Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:	Bidragsforhøjelse. Rådgivning.
Indklagede:	Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Det indklagede realkreditinstitut afgav den 13. februar 2015 gennem et af sine låneformidlende pengeinstitutter et lånetilbud til klagerne vedrørende et 30-årigt, 2 pct. obligationslån på 2.667.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår følgende:

”Oplysninger om nyt lån

Hovedtal

Obligationslån

…

1. års ydelse pr. måned i kr. før skat

1. års ydelse pr. måned i kr. efter skat (29,15%)

1. års rente og bidrag i kr.

Bidragssats i procent pr. år

11.204

9.537

68.916

0,6124

…

________________________________________________________________________________

…

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læse mere om bidragssats i Långuiden.”

Det låneformidlende pengeinstitut udarbejdede i forbindelse med låneoptagelsen et rådgivningsskema, der blev underskrevet af klagerne den 12. marts 2015, og hvoraf følgende fremgår:

”Om vores erfaring med at optage lån:

Nogen erfaring – Vi har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år.

…

Risikovillighed

Vi ønsker, at ydelsen på lånet ikke påvirkes af renteændringer. Vi accepterer samtidig, at den høje sikkerhed mod rentestigninger på lånet typisk afspejles i en højere ydelse end på et lån med variabel rente.

Fastforrentet lån med afdrag klassificeres som grøn i henhold til bekendtgørelsen om risikoklassificering af lån.

…

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån

Lånet er et obligationslån med fast rente og afdrag.

Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld er rente og afdrag kendt i hele lånets løbeti. Bidraget kan justeres med forudgående varsel.”

Af låne- og pantsætningsaftalen for lånet fremgår følgende af de særlige bestemmelser:

”Vilkår for lånet

For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.

…

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.

…

Bidrag

Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Det tilbudte lån blev udbetalt til klagerne den 1. september 2015.

Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag

Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.

Kursskæring (kursfradrag ved udbetaling/refinansiering og kurstillæg ved indfrielse) er afhængigt af den valgte låntype – herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel.

Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring)

Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.

Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,

b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,

c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af

* øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,

• ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,

• øgede skatter eller afgifter,

• øgede distributionsomkostninger eller

• generelle garantiordninger,

d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,

e) Behov for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente

f) Behov for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,

g) Øgede risici, herunder operationelle risici,

h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,

i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,

j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,

k) Låntagers betalingsmisligholdelse,

l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller

m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.

Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”

Ved brev af 4. februar 2016 varslede indklagede bidragsforhøjelser over for klagerne:

”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån, vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.

Jeres lån i …(indklagede)… er med afdrag og fast rente, og den type lån har den laveste bidragssats i …(indklagede)… - både nu og efter forhøjelsen 1. juli 2016. Lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed har derimod de højeste bidragssatser. Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger disse lån.

Se, hvad forhøjelsen koster jer

Låntype Obligationslån

Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 2.612.564,52

Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6124

Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 0,7316

Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 778,54

I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016.”

Klagerne var utilfredse med bidragsstigningen og rettede den 21. marts 2016 pr. e-mail henvendelse til det låneformidlende pengeinstitut herom:

”Jeg ønsker at klage over den rådgivning, jeg har fået i forbindelse med optagelsen af et fastforrentet lån gennem …(det låneformidlende pengeinstitut)…. …(Indklagede)… henviser til jer, idet de ikke har mulighed for at kommentere på rådgivningen i jeres bank.

I forbindelse med vi skulle bygge hus, har vi optaget et fastforrentet realkreditlån over 30 år med afdrag. Gennem alle vores møder med banken blev bidragssatserne ikke én eneste gang nævnt eller risikoen for de kunne stige. Under alle møder blev der slået på, at det var et godt lån pga. man kender sin ydelse de næste 30 år. Vi gav flere gange udtryk for, at vi gerne ville have sikkerheden for, at den månedlige ydelse ikke ville stige. Men igen blev bidragssatserne ikke nævnt. Bidragssatserne blev heller ikke nævnt på det materiale, vi fik om lånetyper. På underskriftdagen, hvor papirerne skulle underskrives, gennemgik rådgiver papirerne hurtigt, som var en tyk stak på ca. 30+ sider, som vi ikke fik mulighed for at gennemlæse inden mødet. Her blev bidragssatserne igen ikke nævnt overhovedet, afsnittet blev sprunget over. Lånet blev taget hjem, og alt var lykke.

Så kom nyheden ind ad brevsprækken om, at bidragssatsen steg, hvilket undrede mig meget. Jeg havde jo et fastforrentet lån med afdrag, så min ydelse burde jo ikke stige! Jeg kontaktede herefter …(det låneformidlende pengeinstitut)… og klagede over stigningen samt den rådgivning, jeg havde fået. Filialdirektøren ringede herefter og undskyldte med, at de ingen indflydelse havde på stigningen. Han havde ingen kommentar til rådgivningen, men påstod, at bidragssatsen ikke var en del af ydelsen, som jeg ellers var blevet lovet var fast. Jeg tjekkede herefter …(det låneformidlende pengeinstituts)… hjemmeside og i deres markedsføring af fastforrentede lån står der, at ”med et fastforrentet realkreditlån kender du din ydelse gennem hele lånets løbetid”. …(Indklagede)… markedsfører ligeledes fastforrentede lån på samme måde. Når jeg ser på siden, hvor man kan se afdragsforløbet (de udleverede og underskrevne papirer), så står der ”rente og bidrag i kr.”, herefter ”afdrag i kr.”, så ”Ydelse før skat i kr.”, og til sidst ”ydelser efter skat i kr.”. Her står der sort på hvidt, at bidrag er en del af ydelsen og ikke uden for den, som filialdirektøren for …(det låneformidlende pengeinstitut)… påstod. Hvordan skal man kunne regne med den rådgivning, vi har fået, når vi har fået oplyst, at ydelsen er fast, men nu viser sig alligevel ikke at være det? Jeg vil kalde det vildledende markedsføring og rådgivning, som desværre kommer til at koste os 3000 om året. På grund af den mangelfulde rådgivning, som i øvrigt har kostet 5.000 kr. i gebyr til …(det låneformidlende pengeinstitut)…, plus 3.000 kr. til …(indklagede)…, så er vi nødt til at klage over forløbet og de stigninger, der er annonceret. Vi forlanger at få det, vi har forventet at få, nemlig et lån, hvor vi kender vores ydelse gennem hele lånets løbetid. Hvis ikke vores krav bliver imødekommet, så vil sagen gå videre til Realkreditankenævnet. Så må de træffe afgørelse.”

Det låneformidlende pengeinstitut besvarede ved e-mail af 27. april 2016 henvendelsen:

”Hvorvidt der fra bankens side bliver lagt vægt nok på at forklare, at bidragssatsen på alle realkreditlån altid er variabel, og derfor kan ændres efter realkreditinstituttets beslutning, vil der formentlig altid være flere meninger om.

Det ligger dog fast, at i al den tid, der har været realkreditforeninger i Danmark, har det været praksis, at bidragssatsen er variabel. Bidraget har således kunne ændres efter realkreditinstituttets beslutning, men med et vist varsel til låntager.

Det har heller ikke været ukendt, at bidragssatserne er forhøjede, og inden for de senere år har samtlige danske realkreditinstitutter forhøjet deres bidragssatser, hvilket man i flere tilfælde har kunnet læse om i bl.a. aviserne.

Hertil kommer at i forbindelse med optagelsen af lånet underskrev I en låne- og pantsætningsaftale, hvor der på side 3 fremgår følgende afsnit:

Bidrag

Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

Det fremgår tydeligt heraf, at bidragssatsen er variabel og kan ændres af …(indklagede)… med 3 måneders varsel.

…(Det låneformidlende pengeinstitut)… har derfor ikke mulighed for at imødekomme jeres krav om, at bidragssatsen skal forblive uændret i hele lånets løbetid.”

Klagerne indbragte herefter sagen for Realkreditankenævnet.

PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidraget på deres lån skal være fast i hele lånets løbetid.

Indklagede påstår frifindelse.

KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at klagen omhandler både den rådgivning, som det låneformidlende pengeinstitut har udøvet for indklagede i forbindelse med optagelse af lån i deres hus, og den markedsføring, som det låneformidlende pengeinstitut og indklagede har lavet.

Gennem hele forløbet er bidragssatserne eller risikoen for stigninger på disse ikke blevet nævnt en eneste gang. Under hele forløbet har bankrådgiveren givet udtryk for, at et fastforrentet lån var et fornuftigt valg, idet man under hele lånets løbetid kender sin ydelse. Dette fremgår også af markedsføringen hos det låneformidlende pengeinstitut og indklagede.

Under underskrivelsen af papirerne blev de forskellige afsnit gennemgået, men afsnittet om bidragssats blev ved gennemgangen sprunget over. De fik heller ikke mulighed for at læse papirerne inden mødet. De klagede til det låneformidlende pengeinstitut, hvorefter dets direktør kontaktede dem telefonisk. Direktøren forklarede, at bidragssatserne ikke var en del af ydelsen, men noget sideløbende. I deres oversigt over ydelsesforløbet står der, at bidragssatserne er en del af ydelsen på lånet. I klagen direkte til indklagede blev han henvist til det låneformidlende pengeinstitut. Han klagede direkte til indklagedes hovedkontor, som herefter afviste klagen bl.a. med den begrundelse, at bidragsstigninger er almen viden. Efter deres mening er det ikke almen viden, og de kender ikke forskel på det ene bankprodukt frem for det andet. Hvis rådgiveren og markedsføringen siger fast ydelse, så forventer de, at det er det, de får.

De har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

Indklagede forholder sig ikke til klagens indhold, nemlig at den vedrører rådgivningen fra indklagedes sælger, det låneformidlende pengeinstitut. Det er tydeligt, at der er et ønske om at køre det som en sag, der handler om bidragssatser og ikke rådgivningen. Derudover ønsker indklagede at holde markedsføringen ude af sagen, hvilket de finder problematisk. Det låneformidlende pengeinstitut markedsfører de fastforrentede lån som lån med fast ydelse, hvilket pengeinstituttet også har gjort under hele rådgivningen af dem. Markedsføringen er derfor med til at bakke deres påstand op om karakteren af pengeinstituttets rådgivers måde at sælge fastforrentede lån på. Indklagedes markedsføring er kun med for at vise, at der ikke nævnes noget om bidragssatser. Indklagede nævner kun, at renten er fast, men ikke noget om ydelsen. Da det er det låneformidlende pengeinstitut, der sælger lånene for indklagede, er det væsentligt, hvordan pengeinstituttet sælger indklagedes produkter. Det låneformidlende pengeinstitut sælger både rådgivningsmæssigt og markedsføringsmæssigt lånene som lån, hvor du kender din ydelse gennem hele lånets 30-årige forløb.

Under hele lånesagen var det låneformidlende pengeinstituts holdning, at det fastforrentede lån var det bedste for dem, idet man i hele låneperioden kendte sin ydelse. Under hele forløbet blev bidragssatser ikke én eneste gang nævnt. Bankrådgiver viste endda ydelses- og afdragsforløbet og sagde, at dette var ydelsen på deres lån de næste 30 år. Når man ser på lånet i dag, er det klart, at den største risiko ved lånet er risikoen for bidragsstigninger. Når man under rådgivningsprocessen ikke én eneste gang nævner denne risiko, er rådgivningen utilstrækkelig.

Det er også problematisk, at man i både markedsføringen og i rådgivningen af kunderne sælger de fastforrentede lån som lån med fast ydelse. Problemet er bare, at ydelsen ikke er fast, når bidragssatserne kan stige. Dermed er lånet ikke et lån med fast ydelse, men variabel ydelse. Man kan dermed sammenligne det fastforrentede lån lidt med et flexlån, som også har variabel ydelse. På mødet hvor de skulle underskrive papirerne, fik de ikke papirerne til gennemlæsning inden mødet. Under mødet blev de vigtigste afsnit gennemgået, dog ikke afsnittet om bidragssatser. Der har dermed overhovedet ikke været fokus på risikoen for bidragsstigninger i forløbet.

Siden de har indsendt deres sag til Realkreditankenævnet, har det låneformidlende pengeinstitut selv opdaget, at dets markedsføring var problematisk.

Den gamle tekst på det låneformidlende pengeinstituts hjemmeside pr. 28. februar 2016 lød således:

”Fastforrentet realkreditlån

Med et fastforrentet realkreditlån kender du din ydelse i hele lånets løbetid. Renten ligger nemlig fast – uanset eventuelle ændringer på lånemarkedet. Et fastforrentet realkreditlån kan løbe i 30 år, og du har mulighed for at vælge 10 år med afdragsfrihed.

-Læs mere om fastforrentede lån på …(indklagedes hjemmeside)…”

I den første tekst stod der således, at man med et fastforrentet lån kendte sin ydelse. Det var med denne egenskab, rådgiveren solgte lånet til dem under møderne.

Bidragssatserne er en del af ydelsen. Når bidragssatsen kan stige, kender man ikke sin ydelse gennem hele lånets løbetid. Det låneformidlende pengeinstitut vildleder dermed gennem sin rådgivning og ikke mindst sin markedsføring indklagedes kunder.

Pengeinstituttet har i løbet af de sidste måneder ændret sin markedsføring til en mere neutral markedsføring, der dog ikke nævner noget om, at bidragssatsen er variabel. Den nye tekst på pengeinstituttets hjemmeside pr. 13. juni 2016 lyder:

”Fastforrentet realkreditlån

Med et fastforrentet realkreditlån kender du din rente i hele lånets løbetid. Den ligger nemlig fast – uanset eventuelle ændringer på lånemarkedet. Et fastforrentet realkreditlån kan løbe i 30 år, og du har mulighed for at vælge 10 år med afdragsfrihed.

-Læs mere om fastforrentede lån på …(indklagedes hjemmeside)…”

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne den 1. september 2015 på grundlag af lånetilbud af 13. februar 2015 fik udbetalt et 30-årigt, 2 pct. obligationslån på 2.667.000,00 kr.

Bidraget på lånet blev fastsat til 0,6124 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-80 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 3.333.000 kr.

Bidraget blev med virkning pr. den 1. juli 2016 forhøjet til 0,7376 pct.

Gennemførsel af bidragsforhøjelsen i 2016

Med virkning fra 1. juli 2016 forhøjede indklagede bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor modtog alle privatkunder med lån hos indklagede et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betød for netop deres lån. Brevet indeholdt en begrundelse for forhøjelsen.

Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:

”Begrundelseskrav

Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.

Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.

Øget krav om polstring.

Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, …(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1. juli 2016.

Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.

…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et …(indklagede-lån)…

Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?

I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.

Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.

Kendte og ukendte krav i sigte.

Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).

Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger …(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.

Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkreditkoncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.

Børsnotering er nødvendig

Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”

Baggrunden for indklagedes forhøjelse af bidragssatsen er yderligere uddybet i en redegørelse, som også er tilgængelig på indklagedes hjemmeside.

Hjemmel til bidragsforhøjelse

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2015. Denne suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.

Såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at det i lånenes løbetid kan ændres af indklagede.

Særlige forhold

Det bemærkes indledningsvis, at spørgsmål vedrørende markedsføringsloven er underlagt Forbrugerombudsmandens kompetence.

Indklagede har derudover følgende bemærkninger til klagernes henvisning til produktbeskrivelsen.

Den citerede produktbeskrivelse skal ses i konteksten af indklagedes samlede markedsføringsmateriale, den rådgivning, der ydes inden et lån etableres, og de lånevilkår, der udleveres og underskrives i forbindelse med låneaftalen.

I bilagene, som klagerne henviser til, fremgår bl.a. følgende formuleringer:

”Når du har et fastforrentet realkreditlån ændrer din ydelse sig ikke ved rentestigninger.”

”Fast rente i hele løbetiden.

En ydelse, som ikke ændrer sig når, renterne gør.”

Produktbeskrivelsen angiver centrale vilkår, som karakteriserer den enkelte lånetype, og som er af relevans for sammenligning mellem lånetyper. Adgangen til at ændre bidrag er den samme på tværs af låntyper og karakteriserer realkreditlån som sådan, ikke specifikke låntyper.

Beskrivelsen af lån med fast rente tilsigter ikke at give en komplet beskrivelse af alle forhold og vilkår i forbindelse med optagelse af et realkreditlån, herunder at oplyse om bidrag eller om øvrige omkostninger og afgifter i forbindelse med låneoptagelsen, og dette er heller ikke påkrævet. Derimod tilsigtes det alene at give en kort og letforståelig beskrivelse i oversigtsform af de centrale elementer ved at vælge et lån med fast rente. Det centrale er at oplyse, at ydelsen ikke ændrer sig, når renterne gør – til forskel fra lån med variabel rente. Oplysninger om bidragssatser for de forskellige lånetyper gives i separat prisblad, som er tilgængeligt på indklagedes hjemmeside. De detaljerede vilkår fremgår derimod af låneaftalen.

Oplysningerne om disse centrale elementer ved lån med fast rente udgør ikke et selvstændigt beslutningsgrundlag, og det summariske indhold suppleres og uddybes i såvel de lånevilkår, der tiltrædes af låntager, som i den mundtlige rådgivning.

Der henvises til, at det tidligere har været helt sædvanligt i branchen, at man i forbindelse med en kort karakteristik af fastforrentede realkreditlån har haft fokus på, at renten ikke ændrer sig uden at fremhæve muligheden for øvrige ændringer af betydning for den samlede ydelse, herunder bidragsændringer. Eksempelvis kan vi henvise til følgende uddrag af 26. marts 2010 fra Realkreditrådets hjemmeside:

”Det lange – typisk 30-årige – fastforrentede, konverterbare lån betragtes som det klassiske realkreditlån. Her kender låntager på forhånd den faste ydelse, han skal betale i hele lånets løbetid.”

Tilbuddet, låne- og pantsætningsaftale samt Långuiden, som udleveres i forbindelse med lånoptagelsen, udgør en del af den samlede rådgivning.

Henset til den klare hjemme i Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden kan der ikke have været tvivl hos klagerne om, at indklagede kunne ændre bidragssatsen, og indklagede har som følge af den klare hjemmel været berettiget til at forhøje bidragssatsen. De påberåbte formuleringer kan således ikke føre til, at klagerne kan opnå fritagelse fra vilkåret om, at bidraget kan ændres. Der er tale om et vilkår, der er gældende for samtlige realkreditlån til privatkunder, og som er forudsat ved prissætningen i forbindelse med lånets optagelse.

Anbringender

Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at der er hjemmel i låneaftalen til at forhøje bidragssatsen,

at den gennemførte bidragsforhøjelse er foretaget ensartet for alle kunder med samme låntyper,

at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med god skik,

at forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig,

at formuleringen i produktark og øvrige dokumenter over for den klare hjemmel i Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden ikke indebærer en fravigelse af aftalens vilkår, og at klagerne ikke har haft en berettiget forventning herom,

at klagerne ikke på nuværende tidspunkt kan gøre en sådan indsigelse gældende,

at der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen, og

at spørgsmål i relation til markedsføringsloven påses af Forbrugerombudsmanden.

OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagerne har i sagen fremlagt en udateret udskrift fra det låneformidlende pengeinstitut, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Realkreditlån via …(indklagede)…

…(Det låneformidlende pengeinstitut)… samarbejder med …(indklagede)…, der har specialiseret sig i realkreditlån til danske boligejere.

Få dit realkreditlån direkte i banken

Samarbejdet med …(indklagede)… betyder, at du kan få realkreditlån til din ejerbolig direkte gennem …(det låneformidlende pengeinstitut)…. Du behøver således kun at henvende dig ét sted, når du ønsker lån i din ejerbolig.

Valg af realkreditlån

Når du skal vælge dit realkreditlån, skal du først og fremmest tage stilling til, om du ønsker et lån med fast eller variabel rente. Fast rente giver tryghed og sikring mod rentestigninger, mens renten på et lån med variabel rente som oftest er noget lavere.

Vi tilbyder fastforrentet lån, tilpasningslån og F-kort.

Fastforrentet realkreditlån

Læs mere om fastforrentede lån på …(link til indklagedes hjemmeside)….”

Klagerne har endvidere fremlagt udateret udskrift fra indklagedes hjemmeside, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Fastforrentet lån

Her kan du finde information om lån med fast rente

Med et fastforrentet obligationslån ved du, hvad du har, fordi renten ligger fast i hele lånets løbetid, uanset om der sker ændringer på lånemarkedet. Lånets løbetid kan være op til 30 år, og du kan vælge en periode uden afdrag i op til 10 år.

Når du har et fastforrentet realkreditlån, ændrer din ydelse sig ikke ved rentestigninger, men det gør kursen på lånets bagvedliggende obligationer til gengæld. Det betyder, at din indfrielseskurs på lånet bliver mindre og din friværdi forholdsvis større end ved et variabelt forrentet lån.

Med et fastforrentet lån får du:

en fast rente i hele lånets løbetid
Mulighed for at vælge op til 10 års indledende afdragsfrihed
Den bedste beskyttelse af friværdien i din bolig, hvis renten stiger.

Fakta om fastforrentet obligationslån

…

Rente: Fast rente i hele løbetiden.

…

Fastforrentet lån er til dig, der vægter sikkerhed højt.

Med en fast rente beskytter du din formue ved rentestigninger

HVORFOR VÆLGE ET LÅN MED FAST RENTE?

Vælger du et lån med fast rente, får du:

en ydelse, som ikke ændrer sig, når renterne gør.
mulighed for at omlægge lånet til et nyt lån med en lavere ydelse eller restgæld, hvis renterne ændrer sig.
mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år.

HVAD KOSTER ET LÅN MED FAST RENTE?

Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente.

Til gengæld ved du, hvad prisen for lånet er i hele dets løbetid.

Prisen på lånet afhænger af:

hvor meget du vil låne
hvor lang løbetid du ønsker
hvordan renten og kursen er på lånets bagvedliggende obligationer.

Du kan altid indfri lånet til markedskursen eller til kurs 100…”

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klagerne anfægter ikke, at der i aftalegrundlaget er hjemmel til bidragsforhøjelser. Klagerne gør derimod gældende, at temaet bidragsforhøjelse ikke blev berørt under rådgivningsforløbet, og at det under hele forløbet over for klagerne blev fastholdt, at et fastforrentet lån var et fornuftigt valg, idet man under hele lånets løbetid kender sin ydelse.

Med hensyn til indholdet af det fremlagte markedsføringsmateriale fra lånetilbudstidspunktet skal Nævnet medgive klagerne, at formuleringerne i markedsføringsmaterialet om fastforrentede lån er upræcise og uheldige (”Med et fastforrentet realkreditlån kender du din ydelse i hele lånets løbetid.”). De eventuelle virkninger heraf i forhold til de offentligretlige bestemmelser om god markedsføringsskik i henholdsvis reglerne om god skik og i markedsføringsloven er et anliggende, der henhører under Finanstilsynet og/eller Forbrugerombudsmanden. Nævnet har noteret sig, at markedsføringsmaterialet efterfølgende er ændret, så det er mere dækkende.

Nævnet har foretaget en vurdering af et eventuelt rådgiveransvar. Det er ikke muligt for Nævnet at afdække det nærmere indhold af rådgivningen, og der er, som sagen er oplyst, ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har pådraget sig rådgiveransvar. Nævnet har herved lagt vægt på, at klagerne ikke har dokumenteret eller godtgjort, at de i modstrid med den klare hjemmel i aftalegrundlaget til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser, i den mundtlige rådgivning eller på anden vis er garanteret eller tilsikret, at bidraget ikke kunne stige. Nævnet bemærker hertil, at det i rådgivningsskemaet, som er tiltrådt af klagerne den 12. marts 2015, direkte er angivet, at bidraget kan justeres med forudgående varsel.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.

Kontakt

Bidragsforhøjelse. Rådgivning.