Afgørelse

Bidragssats. Bidragsforhøjelse.

21106077

Bidragssats. Bidragsforhøjelse.

Klageren, som er en loge, havde i sin ejendom et lån til det indklagede realkreditinstitut på oprindelig 2 mio. kr. Ifølge pantebrevet for lånet kunne bidragssatsen forhøjes efter beslutning af instituttets bestyrelse. Instituttet varslede i marts 2009 bidragsforhøjelse fra 1,25 pct. til 1,65 pct. med virkning pr. 1. juli 2009 begrundet i markedsudviklingen. I september 2009 varslede instituttet bidragsforhøjelse fra 1,65 pct. til 2,05 pct. med virkning pr. 1. januar 2010 begrundet i konjunktur- og markedsudviklingen. Af instituttets prislister fremgik det, at bidragssatser for erhvervskunder fastsættes individuelt, og at satserne for privatkunder – afhængig af sikkerhedsmæssig placering og låntyper ligger i intervallet 0,375 pct. og 1,2 pct. Efter henvendelse fra logens leder nedsatte instituttet med virkning fra juni termin 2011 bidragssatsen på logens lån til 1,0 pct. p.a.

Logen nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle tilbagebetale det for meget betalte bidrag i lånets foreløbige løbetid, principalt ud fra en bidragssats for privatkunder på 0,375 pct. p.a., subsidiært et mindre beløb efter Nævnets skøn. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at ejendommen ud fra ejendomskategoribekendtgørelsen måtte anses for en kontor- og forretningsejendom. Nævnet fremhævede, at kategoriseringen af ejendommen i princippet ikke havde noget at gøre med fastsættelsen af bidrag, men derimod havde til formål at sikre, at realkreditbelåningen blev foretaget efter de for kategorien gældende regler. Det var imidlertid sædvanligt, at bidragsfastsættelsen, herunder identifikationen af kunden som erhvervskunde eller privatkunde, fulgte kriterierne i ejendomskategoribekendtgørelsen. Denne realkreditinstitutpraksis fandt Nævnet ikke grundlag for at tilsidesætte. Nævnet kunne derfor ikke pålægge realkreditinstituttet at behandle klageren som privatkunde i relation til fastsættelse af bidrag. Det fremgik af instituttets prisoversigt, at bidragssatsen for erhvervskunder blev fastsat individuelt. Efter pantebrevets bestemmelser kunne realkreditinstituttet forhøje bidragssatsen, hvilket var sket i to omgange med virkning henholdsvis fra 1. juli 2009 og fra 1. januar 2010 med henvisning dels til udviklingen i markedsvilkårene og konjunktur og markedsudviklingen. Selv om det umiddelbart forekom påfaldende, at bidragssatserne var forhøjet med så korte mellemrum og med en så betydelig procentsats, var der efter Nævnets opfattelse ikke det fornødne grundlag for helt eller delvis at kunne tilsidesætte forhøjelserne ud fra formueretlige rimelighedsprincipper. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 29. november 2011



JOURNAL NR.: 2011-01-06-077-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragssats. Bidragsforhøjelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Jes Zander Brinch
Mads Laursen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren er en loge, som ejer en ejendom, der anvendes af logen til forskellige lukkede sammenkomster.

Logen havde i den omhandlede ejendom et lån på oprindelig 2.000.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende:

”…Rente- og
betalingsvilkår: Lånet tilbagebetales som et annuitetslån med 30 års løbetid med 4 ydelser pr. år. Rente 4,15268% p.a. af restgælden. Renten er foreløbig ansat. Den kvartårlige ydelse (excl. bidrag) er foreløbig beregnet til 1,46131% af hovedstolen. Ydelsen består af rente og afdrag.

Desuden betales et kvartårlig bidrag på p.t. 0,3125% af lånerestgælden, dog min. p.t. 225,00 kr. Bidraget forfalder samtidig med terminsydelsen…

Særlige bestemmelser: …

Bidrag
Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne for bidrag…”

Indklagede fremsendte den 23. marts 2009 følgende brev til logen om bidragsforhøjelse:

”Bidragsændring…
_______________________________________________________________________________

På baggrund af udviklingen i markedsvilkårene har …(indklagede)… besluttet at forhøje bidragssatsen på dit/jeres realkreditlån som angivet nedenfor. Reglerne om minimumsbidrag er uændrede.


Lånenr. Hovedstol Nuv. bidragssats Ny bidragssats
__________________________________________________________________________
… 2.000.000,00 1,25000 1,65000
__________________________________________________________________________
Forhøjelsen har virkning fra 01.07.2009.

Kontakt os venligst på ovennævnte telefonnummer, hvis der er spørgsmål til bidragsændringen…”

Indklagede fremsendte endvidere den 25. september 2009 følgende brev til logen om bidragsforhøjelse:

”Bidragsændring …
_______________________________________________________________________________

På baggrund af konjunktur- og markedsudviklingen, herunder bl.a. stigende krav til kapitaldækning og kapitalberedskab, ser …(indklagede)… sig nødsaget til at forhøje bidragssatsen på dit/jeres realkreditlån som angivet nedenfor. Der er tale om en generelt stigning, og reglerne om minimumsbidrag er uændrede.


Lånenr. Hovedstol Nuv. bidragssats Ny bidragssats
__________________________________________________________________________
… 2.000.000,00 1,65000 2,05000
__________________________________________________________________________
Forhøjelsen har virkning fra 01.01.2010.

Kontakt os venligst på ovennævnte telefonnummer, hvis der er spørgsmål til bidragsændringen…”

Den 13. oktober 2009 fremsendte indklagede ”til rette vedkommende” følgende forklaring på bidragsforhøjelsen:

”På given foranledning skal oplyses, at bestyrelsen for …(indklagede)… den 16. februar 2009 og 27. august 2009 vedtog prisforhøjelser på udlån til erhvervsejendomme mv. med virkning fra henholdsvis 1. juli 2009 og 1. januar 2010 for så vidt angår eksisterende lån…”

Indklagedes prisoversigt af 20. november 2010 for erhvervskunder indeholder følgende om bidrag:

”…Bidragssatser Bidragssatsen fastsættes individuelt.
Bidraget beregnes i procent af lånerestgælden.
Mindstebidraget udgør 2000 kr. p.a…”


Indklagedes prisoversigt af 12. marts 2011 for privatkunder indeholder følgende om bidragssatser:

”…


Bidragssatser Rentetilpasningslån, Øvrige
Kort Garantilån lån
og Rentefaldslån

Låneinterval 0-40% 0,425% p.a. 0,375% p.a.
Låneinterval 40-60% 0,850% p.a. 0,800% p.a.
Låneinterval 60-80% 1,200% p.a. 1,150% p.a.
Låneinterval 0-80%

Konvertering (uanset placering)

Lån (uanset placering) i forbindelse med låneomlægning, hvor det på tilbudstidspunkt beregnede provenu er mindre end 100.000 kr.


0,725% p.a.

0,675% p.a.
Bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering. Bidragssatsen vægtes ved at fordele lånets kontantværdi i forhold til ejendommens værdi i belåningsintervaller. For et nyt lån med pant fra 0-80% er bidragssatsen på 0,725%/0,675% p.a. beregnet som et vægtet gennemsnit af bidragssatserne i låneintervallerne 0-40, 40-60 og 60-80%. Den vægtede bidragssats på et samlet engagement bestående af flere lån optaget på forskellige tidspunkter kan overstige denne sats.

Bidraget beregnes i procent af lånerestgælden.
Mindstebidraget udgør 900 kr. pr. år…”

Logens leder fremsendte den 19. april 2011 følgende brev til indklagede:

”…Jeg er relativt ny leder … af Logen …

I.f.b.m. terminsbetalingen marts 2011 på vort lån med pant i …, er min opmærksomhed faldet over bidraget på 9.219,09 kr. som vi betaler. Dette beløb er efter min opfattelse ude af proportion henset til lånets hovedstol.

Jeg beder derfor venligst om en redegørelse for forløbet, navnlig udviklingen i bidragssatsen fra lånets optagelse og til dato – samt på hvilken baggrund bidraget er hævet, efter det oplyste hele to gange.

…(Logen)… er som Loge under … at betragte som en forening, og vi driver således ikke erhvervsvirksomhed.

Må jeg høre fra Dem?…”

Efter det oplyste nedsatte indklagede med virkning fra juni termin 2011 bidragssatsen til 1,0 pct. p.a. på logens lån.

Logens leder indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.

Ligeledes efter det oplyste indfriede logen den 5. september 2011 lånet til indklagede.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at tilbagebetale det for meget betalte bidrag i lånets foreløbige løbetid, principalt ud fra en bidragssats for privatkunder på 0,375 pct. p.a., subsidiært et mindre beløb efter Nævnets skøn.


Indklagede påstår principalt sagen afvist, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at logen for ca. 5 år siden optog et lån på oprindelig 2,0 mio. kr. med pant i den omhandlede ejendom. Bidragssatsen var da angivet til 1,25 pct. p.a.

Ved skrivelse af 23. marts 2009 blev bidragssatsen hævet til 1,65 pct. p.a. med begrundelsen ”udviklingen i markedsvilkårene” og yderligere til 2,05 pct. p.a. ved skrivelse af 25. september 2009 med begrundelse i ”konjunktur- og markedsudviklingen”.
Som ny leder i logen blev han opmærksom på dette forhold, hvorom han kontaktede indklagede ved skrivelse af 11. april 2011.

Indklagede har behandlet ejendommen som en erhvervsejendom. Dette mener han imidlertid grundlæggende er forkert. Logen har eget CVR.nr., men driver i øvrigt ikke erhvervsvirksomhed fra/eller med ejendommen.

Det er en loge, som kan betragtes som en forening med et socialt og kulturelt formål (lov om realkreditlån m.v. § 5, stk. 1, nr. 7). Medlemmerne er alle privatpersoner, der betaler kontingent og i øvrigt benytter bygningen til forskellige lukkede sammenkomster. Bygningen består bl.a. af en logesal, en spisesal og andre rum, hvor medlemmerne opholder sig. Bygningen anvendes i perioden september-december og igen januar-april, resten af året står bygningen for det meste tom.

Ejendommen er for nyligt blevet vurderet til ca. 8,0 mio. kr., hvorfor lånet på de opr. 2,0 mio. kr. hele tiden klart har ligget inden for 40 pct. af ejendomsværdien. Den generelle risiko på erhvervskunder, som den forhøjede bidragssats også afspejler, har således aldrig været til stede, henset til lånets placering pantmæssigt.

Han har været i dialog med indklagede og har bl.a. krævet en økonomisk kompensation. Dette har indklagede afvist, men har meddelt, at man fra juni termin 2011 ville nedsætte bidraget til 1,0 pct. p.a. Der foreligger således en afgørelse, hvor logen ikke er blevet imødekommet, således som den ønsker.

Lånet er oprindeligt optaget af logens daværende ledelse, der imidlertid ikke har været opmærksom på forholdet. Det er derfor hans opfattelse, at logens har været i undskyldelig uvidenhed omkring ejendommens urigtige kategorisering som erhvervsejendom, også i relation til eventuel forældelse.

Som forening med et socialt og kulturelt formål mener han desuden, at logen må have status som forbruger. Han henviser i øvrigt til principperne i Nævnets afgørelse Sagsnr. 21001010. Således er Nævnet kompetent til at behandle sagen.

Uanset indklagedes vedtægter – eller hvad indklagede i øvrigt måtte mene – er en loge IKKE nogen forretningsvirksomhed, og den anvendte bidragssats har under alle omstændigheder været eksorbitant, som også anført ovenfor under henvisning til pantets placering.



INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede anfører, at klagerens påstande er nedlagt som følge af, at ejendommen, der benyttes af logen til foreningsvirksomhed, og som indeholder fællesrum, spisesal m.v., er klassificeret som erhvervsejendom, og ikke, som klageren ønsker, som privatejendom.

Logen har optaget et realkreditlån i ejendommen inden for de seneste 5 år. Ejendommen er hos indklagede ved långivningen kategoriseret som kontor- og forretningsejendom (jf. bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategori og indklagede af lån ved overgang til anden ejendomskategori nr. 148 af 29. februar 2008, § 11), og er dermed en erhvervsejendom.

Logen har siden udbetalingen af lånet fået hævet bidragssatsen til senest 2,05 pct. p.a. Logen har efter henvendelse til indklagede fået nedsat bidragssatsen til 1,0 pct. p.a. med virkning fra juli termin 2011. Logen har yderligere krævet økonomisk kompensation med den begrundelse, at lånet ligger inden for 40 pct. af ejendomsværdien og således ikke, efter klagerens opfattelse, svarer til den generelle risiko på erhvervskunder, som forhøjelsen af bidragssatsen bl.a. afspejler. Indklagede har afvist at yde yderligere kompensation.

Til information kan det oplyses, at logen efterfølgende har indfriet sit realkreditlån den 5. september 2011.

Anbringender:

Det er gjort gældende af klageren, at ejendommen - idet denne alene anvendes af ejeren – en forening – til sociale og kulturelle formål - rettelig er en privat ejendom, og at bidragssatsen skal sættes herefter.

Indklagede gør heroverfor gældende, at ejendommen iht. ejendomskategoribekendtgørelsen (bkg. nr. 148 af 29. februar 2008) udenfor al tvivl omfattes af definitionen på en kontor-_ og forretningsejendom, idet herunder hører restauranter, kroer samt lignende spisesteder, kongres- og kursuscentre m.v. Indklagede er forpligtet til at følge kategoribekendtgørelsens bestemmelser og kan ikke afvige fra denne. Det er hermed ejendommens kategori, der er bestemmende for bidragssatsen. At ejendommen anvendes af en privat forening og ikke i kommercielt øjemed, forpligter ikke indklagede til at foretage en ny-kategorisering af ejendommen.





OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 148 af 29. februar 2008 om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori indeholder blandt andet følgende bestemmelser:
”Generelle bestemmelser

§ 1. Ved realkreditbelåning af fast ejendom skal instituttet anvende reglerne for værdiansættelse og låneudmåling, herunder lånegrænser og lånetyper, for den ejendomskategori, hvortil ejendommen må henregnes efter bestemmelserne i stk. 2-3 og §§ 2-14. Såfremt pantet efter nævnte bestemmelser består af flere ejendomskategorier, skal instituttet værdiansætte og udmåle lån særskilt for de enkelte ejendomskategorier, jf. dog § 14, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v…

Stk. 3. Ved bedømmelse af ejendomskategori skal instituttet tage udgangspunkt i den lovlige anvendelse, herunder dispensationer, der dog ikke må være personlige. Hvis der er flere lovlige anvendelsesmuligheder, er det den faktiske anvendelse, der er afgørende…


Kontor- og forretningsejendomme

§ 11. Ved kontor- og forretningsejendomme, jf. § 5, stk. 3, nr. 2, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., forstås ejendomme, der enten udlejes til administration eller servicevirksomheder m.v., eller som anvendes af ejeren til administration eller servicevirksomhed m.v. Herunder kan nævnes:

1) Kontorarealer, medmindre de er en integreret del af en ejendom til industri- eller håndværksmæssige formål og betjener denne eller har sådan en indretning, at de ikke er almindeligt anvendelige, jf. § 9, stk. 2.
2) Butikker, hvor der ikke overvejende foregår produktion eller anden produktbehandling af varer.
3) Lagerlokaler, der er en integreret del af eller benyttes af servicevirksomheder o. lign., samt selvstændige lagerlokaler, der har en sådan indretning, at de er almindeligt anvendelige.
4) Restauranter, kroer og lignende spisesteder.
5) Hoteller og ferielande.
6) Kongres- og kursuscentre.
7) Campingpladser.
8) Trafikterminaler, servicestationer, brandstationer, auktionshaller og eksportstalde.
9) Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål, som ikke er omfattet af § 13…


Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål

§ 13. Ved ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål, jf. § 5, stk. 1, nr. 7, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., forstås ejendomme, der anvendes til sociale institutioner, rekreative formål, underholdningsmæssige formål, forsamling af grupper, idrætsudøvelse og undervisning. Herunder kan nævnes:

1) Daginstitutioner for børn og unge, daghjem og dagcentre.
2) Hospitaler.
3) Behandlingshjem.
4) Soldater- og sømandshjem.
5) Museer og lignende udstillingsfaciliteter.
6) Teatre.
7) Forsamlingshuse og medborgerhuse.
8) Spejderhytter.
9) Kirker, herunder frikirker og folkekirker.
10) Idrætsejendomme og idrætsanlæg.
11) Skoler, herunder efterskoler, højskoler, andre skoler til fritidsundervisning, handelsskoler, handelshøjskoler, teknika, tekniske skoler, maskinmester- og maskinistskoler, søfartsskoler, lærerskoler, seminarer, gymnasier og universiteter.

Stk. 2. En ejendom er dog kun omfattet af stk. 1, såfremt offentligheden generelt har adgang til ejendommen, eventuelt mod betaling eller opfyldelse af visse adgangskriterier, og en af følgende betingelser er opfyldt:

1) Ejendommens ejer modtager en ikke uvæsentlig offentlig støtte, enten i form af offentlig garanti for aktivitetsstøtte eller for lånets tilbagebetaling, eller i form af tilskud til opførelse, drift af ejendommen eller aktivitetsstøtte. Den offentlige støtte skal være gældende i mere end halvdelen af lånets løbetid.
2) En lejer af hovedparten af bygningens arealer modtager en ikke uvæsentlig offentlig støtte enten i form af offentlig garanti for driftsstøtte eller offentlige tilskud til driften af ejendommen eller til aktiviteten. Den offentlige støtte skal være gældende og lejekontrakten skal være uopsigelig fra lejers side i mere end halvdelen af lånets løbetid.
3) Ejendommen er udlejet til en kommune eller anden offentlig myndighed på lejekontrakt, der er uopsigelig for lejer i mere end halvdelen af lånets løbetid…”



ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder, at ejendommen ud fra en kategorisering på grundlag ejendomskategoribekendtgørelsen må anses for en kontor- og forretningsejendom.

Nævnet finder anledning til at fremhæve, at kategoriseringen af ejendommen i princippet ikke har noget at gøre med fastsættelsen af bidrag, men derimod har til formål at sikre, at realkreditbelåningen foretages efter de for kategorien gældende regler. Det er imidlertid sædvanligt, at bidragsfastsættelsen, herunder bestemmelsen af, om en kunde skal anses for erhvervskunde eller privatkunde, følger kriterierne i ejendomskategoribekendtgørelsen. Denne realkreditinstitutpraksis finder Nævnet ikke at have grundlag for at tilsidesætte. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at behandle klageren som privatkunde i relation til fastsættelse af bidrag.

Det fremgår af indklagedes prisoversigt, at bidragssatsen for erhvervskunder fastsættes individuelt. Efter pantebrevets bestemmelser kan indklagede forhøje bidragssatsen, hvilket er sket i to omgange med virkning henholdsvis fra 1. juli 2009 og fra 1. januar 2010 med henvisning dels til udviklingen i markedsvilkårene og konjunktur og markedsudviklingen. Selv om det umiddelbart forekommer påfaldende, at bidragssatserne er forhøjet med så korte mellemrum og med en så betydelig procentsats, er der efter Nævnets opfattelse ikke det fornødne grundlag for helt eller delvis at kunne tilsidesætte forhøjelserne ud fra formueretlige rimelighedsprincipper.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.





Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen